嚴(yán)躍進(jìn)

租房難、租金貴、房源差，一直困擾著大城市的年輕人。不過今年房地產(chǎn)市場上關(guān)于“保障性租賃住房”的討論明顯增多了，其能夠在多大程度上解決住房租賃問題呢？客觀看待這類新住房產(chǎn)品、充分了解最近兩年住房制度的改革精神，對于每一個(gè)關(guān)心房地產(chǎn)市場的參與者而言，都是很有必要的。

政策從多角度給予支持

今年7月2日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。該文件指出，近年來，各地區(qū)、各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，扎實(shí)推進(jìn)住房保障工作，有效改善了城鎮(zhèn)戶籍困難群眾住房條件，但新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系?；诖耍募鞔_，要加快發(fā)展保障性租賃住房，促進(jìn)解決好大城市住房突出問題。

此次會(huì)議后，7月22日，國務(wù)院召開“加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會(huì)議”。此次會(huì)議明確，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問題。要把握好保障性租賃住房的政策重點(diǎn)，明確保障對象，著力做好新市民和青年人的住房保障，優(yōu)先保障新市民中從事基本公共服務(wù)的住房困難群眾。堅(jiān)持“保基本”，以小戶型為主，注重實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。按照“可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”原則，建立科學(xué)的租金定價(jià)機(jī)制。因地制宜，以人口凈流入城市為重點(diǎn)，落實(shí)城市主體責(zé)任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

在此次會(huì)議的基礎(chǔ)上，土地、財(cái)政、金融、稅收等部門明確給予了各類支持。其中銀行系統(tǒng)方面，今年10月，銀保監(jiān)會(huì)明確，加大對保障性租賃住房支持力度，研究細(xì)化金融支持措施，會(huì)同人民銀行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。而從住建系統(tǒng)角度看，其明確對住房供應(yīng)提出了新要求。10月21日，住建部在福州召開發(fā)展保障性租賃住房工作現(xiàn)場會(huì)。住建部數(shù)據(jù)顯示，2021年，全國40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房93.6萬套，1-9月已開工72萬套，占全年計(jì)劃的76.9%。其中南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個(gè)城市已完成年度計(jì)劃。

地方上也形成了各類支持。比如今年11月，廣東發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》，明確支持市場主體參與。相關(guān)部門將定期組織產(chǎn)品推介會(huì)，促進(jìn)市場主體與企事業(yè)單位、村集體和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等有發(fā)展保障性租賃住房需求的合作主體對接。此類地方性的政策，對于各地更好更快地推進(jìn)保障性租賃住房的發(fā)展，具有積極作用，將助力這一市場的做大做強(qiáng)。

市場認(rèn)可程度逐漸提高

在保障性租賃住房概念提出和產(chǎn)品入市的初期，市場上存在各類誤解和質(zhì)疑。大家可能會(huì)認(rèn)為，此類房子難以消化，最終面臨無人問津的尷尬。但實(shí)際上從今年下半年各地的試點(diǎn)和推進(jìn)情況看，市場認(rèn)可度很高，且不斷在提高。

這里以上海松江某保障性租賃住房的項(xiàng)目為例。2018年10月，某央企競得了松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)租賃住房地塊的使用權(quán)。該地塊屬于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，項(xiàng)目定位是只租不售。到今年3月，該項(xiàng)目正式投入運(yùn)營，并被命名為“某某國際公寓社區(qū)”。雖然該項(xiàng)目在此前并沒有貼上“保障性租賃住房”的標(biāo)簽，但恰是項(xiàng)目入市的過程中，上海逐漸明確了發(fā)展保障性租賃住房的思路。因此，此類產(chǎn)品本身就納入到政府層面的供應(yīng)體系中，屬于上海具有典型意義的保障性租賃住房產(chǎn)品。

可能有人會(huì)問，類似住房和其他租賃住房有什么區(qū)別呢？或者說保障體現(xiàn)在哪里呢？總結(jié)來看，主要體現(xiàn)在申請無門檻、租金低于市場化水平、戶型以小戶型為主三個(gè)特點(diǎn)。從申請門檻看，其實(shí)沒有硬約束，無論有無戶籍均可申請。換句話說，雖是保障性住房，但可以從市場化的方式去租賃。且申請方式靈活多樣，無論是去門店申請還是APP上都可以。從租金水平看，此類產(chǎn)品定價(jià)為2000-4000元/月不等。若對比周邊新房項(xiàng)目和租賃價(jià)格，類似租金屬于較為便宜的類型，真正體現(xiàn)了保障的屬性。而從戶型角度看，以35平方米左右的一室戶、一室一廳為主，較好地吻合了年輕人的居住需求和特性。從入住者的構(gòu)成看，一部分是周邊產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)工人，一部分則是大學(xué)畢業(yè)生。此類產(chǎn)品和中央“解決好大城市住房突出問題”的思路高度吻合。此類群體對于此類租房的模式非常認(rèn)可，滿意度很高。

實(shí)際上除了上海，全國各地都在加快此類產(chǎn)品的供應(yīng)，且形成了“多渠道供給”的模式。部分城市科研企業(yè)通過利用自有土地建設(shè)此類住房，解決了新入職科研人員的住房困難問題。部分城市的廠區(qū)獲得了配建保障性租賃住房項(xiàng)目的資格，將低效廠房拆除，騰出土地建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，解決了廠區(qū)職工住房問題。部分城市則規(guī)定了軌道交通站點(diǎn)要配建此類住房的比例，如不能低于30%。此類地方版本豐富了保障性租賃住房的供給渠道，具有非常好的效應(yīng)。

社會(huì)應(yīng)多支持此類新產(chǎn)品

回顧過去20多年中國房地產(chǎn)的發(fā)展，可以看出，住房的產(chǎn)品變化是最直觀的一種變化。1998年中國住房制度改革的大潮中，新建商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房、動(dòng)遷安置房、公租房等大量涌現(xiàn)，其也顯著影響了我們的住房或居住模式。而當(dāng)前中央明確了保障性租賃住房的地位，即其為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容。據(jù)此，社會(huì)各界需要關(guān)注此類政策表述，積極學(xué)習(xí)和了解此類產(chǎn)品，同時(shí)積極做謀劃和策略的調(diào)整。

中國住房市場的發(fā)展，和商業(yè)銀行的關(guān)系非常密切。對于保障性租賃住房市場來說，需要關(guān)注商業(yè)銀行的信貸等行為。而對于商業(yè)銀行來說，也需要據(jù)此轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路，圍繞房地產(chǎn)的大趨勢和變化做業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。當(dāng)前商業(yè)銀行對這類產(chǎn)品的理解還停留在初級階段，更多的還是圍繞傳統(tǒng)的開發(fā)貸和按揭貸款做業(yè)務(wù)。但是，既然房地產(chǎn)的產(chǎn)品線已經(jīng)出現(xiàn)了變化，那么商業(yè)銀行的金融服務(wù)也需要變。比如全國重點(diǎn)城市每年大約新增2萬-5萬套保障性租賃住房，那么其衍生出的金融市場需求有多大？銀行又需要配置多少力量去開拓此類新業(yè)務(wù)呢？這都是保障性租賃住房市場發(fā)展中形成的新問題。

而明確了此類問題，就需要在實(shí)際操作過程中細(xì)分金融業(yè)務(wù)。比如說，現(xiàn)在都在提農(nóng)地入市的概念，一些農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地也要進(jìn)入此類市場。如何對此類土地進(jìn)行抵押處理，同時(shí)如何給予相關(guān)參與者貸款支持，這都是值得探索的問題。在房屋建設(shè)過程中，其貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)的開發(fā)貸是否有差異，顯然也需要給予思考。到了房屋運(yùn)營階段，如何給租客提供金融保障，從過去的購房按揭貸款轉(zhuǎn)為租賃消費(fèi)貸款？此類問題解決了，就將真正創(chuàng)新金融服務(wù)，也促進(jìn)租賃消費(fèi)需求的更好釋放。

當(dāng)然，對于大城市里打拼的年輕人來說，也應(yīng)該多關(guān)注下此類產(chǎn)品。當(dāng)前租賃消費(fèi)群體對此類產(chǎn)品的關(guān)注度是不高的，可能也有很多疑問和顧慮。但是多關(guān)注所在城市此類產(chǎn)品的供應(yīng)和租賃信息，對于更好解決租賃住房需求是有幫助的。而且，經(jīng)過今年下半年的試點(diǎn)，預(yù)計(jì)到明年此類產(chǎn)品會(huì)更為豐富，也更宜居。租賃需求將被更好激活，保障性租賃住房市場也將更為活躍。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)。