文/廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司 羅異鏗

0 引言

2020年12月21日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出要“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“加快構(gòu)建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，正式確立大城市住房保障體系進(jìn)入租購(gòu)并舉發(fā)展的新階段。住房保障體系建設(shè)的重難點(diǎn)集中于大城市，其面臨租購(gòu)不協(xié)調(diào)、供需不平衡、空間不匹配等問(wèn)題，我國(guó)香港地區(qū)在租購(gòu)并舉的住房保障體系構(gòu)建方面雖有其特殊性，但仍值得其他大城市借鑒。

眾所周知，我國(guó)香港地區(qū)住房供給較緊張。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年其家庭戶(hù)均樓面面積中位數(shù)為40m2，人均樓面面積中位數(shù)為15m2，有9.27萬(wàn)分間樓宇單位（俗稱(chēng)“劏房”），居住著20.97萬(wàn)人[1-2]。截至2020年3月底，我國(guó)香港地區(qū)共有286.80萬(wàn)套房屋，264.67萬(wàn)戶(hù)家庭住戶(hù)，套戶(hù)比僅為1.08[3-4]。當(dāng)前，鄒穎等[5-10]就政策沿革、規(guī)劃設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)管理和實(shí)施效果等方面對(duì)我國(guó)香港住房保障制度進(jìn)行深入研究，但對(duì)新動(dòng)態(tài)關(guān)注較少、對(duì)策建議相對(duì)滯后等薄弱環(huán)節(jié)還需繼續(xù)研究探討。

1 我國(guó)香港地區(qū)租購(gòu)并舉住房保障體系發(fā)展特征

香港住房保障工作自20世紀(jì)五六十年代正式啟動(dòng)以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)的變化逐步完善，構(gòu)建了租購(gòu)并舉的住房保障體系，具有較好的延續(xù)性和穩(wěn)定性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年3月底，香港有79.51萬(wàn)套公屋，居住人口約211.59萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?8.18%；有48.17萬(wàn)套居屋等資助出售房屋，居住人口約105.34萬(wàn)人[11]，約占總?cè)丝诘?4.03%。

1.1 以公屋為主的租賃型住房保障體系

1）籌集建設(shè) 公屋室內(nèi)樓面面積以小于40m2為主。截至2020年3月底，香港共有79.51萬(wàn)套公屋，較2010年增加了9.10萬(wàn)套，年均新增約0.91萬(wàn)套。樓齡在20年以上的有43.50萬(wàn)套，占比55%；有66.10萬(wàn)套室內(nèi)樓面面積小于40m2，占比83.20%（見(jiàn)圖1，2）。

圖1 香港公屋樓齡分布

圖2 室內(nèi)樓面面積分布

2）保障對(duì)象 公屋面向符合我國(guó)香港房屋委員會(huì)規(guī)定的收入和資產(chǎn)條件的申請(qǐng)人供應(yīng)。申請(qǐng)人收入和資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)家庭人數(shù)設(shè)定，其中3人家庭2020年每月最高收入限額2.4萬(wàn)元、資產(chǎn)總凈值限額46.9萬(wàn)元[12]，收入限額約為家庭收入中位數(shù)3.2萬(wàn)元的76%。

3）租金水平 公屋一般約為私人住宅的20%。截至2020年3月底，香港島、九龍、新界公屋的平均月租金分別為67，75，60元/m2，年均漲幅為4.5%，4.8%，4.7%，僅為同期70m2以下的私人永久性房屋租金的16%，21%，23%。

4）輪候時(shí)間 公屋平均輪候時(shí)間約為5年。截至2020年6月底，公屋一般申請(qǐng)者輪候15.58萬(wàn)宗，獲安置入住公屋的一般申請(qǐng)者的平均輪候時(shí)間是5.5年，較2013年6月底增加一倍。其中，正在輪候未獲得安置的一般申請(qǐng)者的輪候時(shí)間在3年以上的占比約為48%[13]。

1.2 以居屋為主的購(gòu)買(mǎi)型住房保障體系

1）籌集建設(shè) 居屋實(shí)用面積一般小于60m2。我國(guó)香港房屋委員會(huì)每年集中推出一期居屋，近5年出售了21063套，每套實(shí)用面積為25.6～58.6m2。

2）保障對(duì)象 居屋面向“綠表”和“白表”申請(qǐng)者供應(yīng)。“綠表”申請(qǐng)者的收入及資產(chǎn)不受限制，“白表”申請(qǐng)者的收入及資產(chǎn)則需符合規(guī)定。2020年“白表”申請(qǐng)者中2人或以上家庭收入限額6.6萬(wàn)元、資產(chǎn)限額170萬(wàn)元。

3）售價(jià)水平 居屋一般低于市場(chǎng)價(jià)值的70%。居屋的售價(jià)根據(jù)供應(yīng)對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力確定，確保至少有75%房源的售價(jià)讓月收入中位數(shù)供應(yīng)對(duì)象可負(fù)擔(dān)，即供應(yīng)對(duì)象的按揭貸款不超過(guò)其月收入的40%。2020年居屋的平均售價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的60%，售價(jià)區(qū)間為117萬(wàn)～531萬(wàn)元。

4）轉(zhuǎn)讓要求 居屋滿(mǎn)5年且補(bǔ)價(jià)后可上市流轉(zhuǎn)。為防止投機(jī)行為，居屋具有限制轉(zhuǎn)讓要求，限制轉(zhuǎn)讓期限一般為5年。轉(zhuǎn)讓方式分為封閉流轉(zhuǎn)和上市流轉(zhuǎn)。封閉流轉(zhuǎn)即轉(zhuǎn)給其他符合條件的居屋申請(qǐng)人；上市流轉(zhuǎn)則不限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象，但需補(bǔ)價(jià)，補(bǔ)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為上市轉(zhuǎn)讓的價(jià)格乘以當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)時(shí)享受的優(yōu)惠折扣。若未補(bǔ)價(jià)就出售、出租或轉(zhuǎn)讓居屋，則會(huì)被處以罰款50萬(wàn)元及監(jiān)禁1年的處罰。

2 我國(guó)香港地區(qū)租購(gòu)并舉住房保障體系發(fā)展態(tài)勢(shì)

我國(guó)香港地區(qū)租購(gòu)并舉住房保障體系建設(shè)雖卓有成效，但仍供不應(yīng)求，需不斷優(yōu)化調(diào)整政策。

2.1 強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)作用：供應(yīng)結(jié)構(gòu)從6∶4調(diào)整為7∶3

2014年，香港運(yùn)輸及房屋局發(fā)布《長(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略》，是自1998年以來(lái)首份在房屋方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略性文件，重點(diǎn)明確未來(lái)10年住房供應(yīng)目標(biāo)和公私營(yíng)房屋占比，并且根據(jù)每年實(shí)施情況，制定周年進(jìn)度報(bào)告，及時(shí)調(diào)整住房供應(yīng)目標(biāo)和公私營(yíng)房屋占比?！堕L(zhǎng)遠(yuǎn)房屋策略2018年周年推進(jìn)報(bào)告》中將公私營(yíng)房屋的占比從過(guò)往的6:4調(diào)整為7:3，加大了公營(yíng)房屋供應(yīng)力度。

2.2 完善住房保障政策：多渠道提高住房保障能力

2017年以來(lái)不斷推出房屋政策新措施。修訂居屋的定價(jià)機(jī)制，確保可負(fù)擔(dān)的住宅單位數(shù)量由最少50%增至最少75%，將居屋的售價(jià)從市場(chǎng)價(jià)格的70%降至50%～60%。建立“白表居屋第二市場(chǎng)”，允許符合收入和資產(chǎn)限額的私營(yíng)房屋住戶(hù)和公屋住戶(hù)的家庭成員等“白表”申請(qǐng)人同“綠表”申請(qǐng)人一樣可選購(gòu)滿(mǎn)2年的二手居屋，2018—2020年共有10000個(gè)家庭獲得“購(gòu)買(mǎi)資格證明書(shū)”。推出“港人首次置業(yè)先導(dǎo)計(jì)劃”政策，要求開(kāi)發(fā)商除興建私人房屋單位外，必須設(shè)計(jì)、興建及出售規(guī)定數(shù)目的首置單位，面向居港滿(mǎn)7年，從未在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，同時(shí)收入介乎居屋收入限額和居屋限額加約30%的香港居民出售，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓和出租，但允許滿(mǎn)5年后可按居屋標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)價(jià)后出售、轉(zhuǎn)讓等。

3 我國(guó)香港地區(qū)租購(gòu)并舉住房保障體系的啟示

目前，北京、上海、廣州、深圳等大城市正積極構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房保障體系，已初步形成框架。

3.1 編規(guī)劃，持續(xù)推進(jìn)規(guī)劃編制實(shí)施

住房保障體系的構(gòu)建是長(zhǎng)期性和系統(tǒng)性的工程。編制住房保障規(guī)劃是穩(wěn)步推進(jìn)住房保障體系構(gòu)建、有序安排保障性住房建設(shè)的基礎(chǔ)。近年來(lái)，除上海和深圳連續(xù)單獨(dú)編制住房保障規(guī)劃或住房發(fā)展規(guī)劃外，其他城市未單獨(dú)或連續(xù)編制。故建議大城市應(yīng)率先完善住房保障規(guī)劃?rùn)C(jī)制，主要包括3個(gè)方面：①提高認(rèn)識(shí) 堅(jiān)持編制五年或十年住房保障規(guī)劃，充分發(fā)揮規(guī)劃在租購(gòu)并舉住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)作用；②提高規(guī)劃編制質(zhì)量 通過(guò)抽樣調(diào)查等方法，摸清住房保障需求底數(shù)，基于需求情況和供給能力，明確未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)住房保障的發(fā)展目標(biāo)；③重視規(guī)劃的實(shí)施 編制年度計(jì)劃，根據(jù)每年的實(shí)施情況，合理調(diào)整規(guī)劃目標(biāo)。

3.2 穩(wěn)租賃，擴(kuò)大保障性租賃住房供給

我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出要“以人口流入多、房?jī)r(jià)高的城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。保障性租賃住房是租購(gòu)并舉住房保障體系的基礎(chǔ)，主要面向無(wú)房新市民、青年人供應(yīng)。需重點(diǎn)聚焦以下2個(gè)方面：①建設(shè)方面 不僅要大力推進(jìn)量的增長(zhǎng)，還需重視質(zhì)的提升，尤其是空間的匹配度，在中心城區(qū)用地日益緊缺的情況下，需結(jié)合實(shí)施城市更新行動(dòng)，單列租賃住房用地計(jì)劃，加大籌集建設(shè)力度，滿(mǎn)足中心城區(qū)的住房保障需求；②引導(dǎo)方面 完善長(zhǎng)租房政策，加大政策的支持力度，健全以市場(chǎng)為主體的供應(yīng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)多主體供給。

3.3 拓購(gòu)買(mǎi)，積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房

2014年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部選擇北京、上海、深圳等6個(gè)試點(diǎn)城市發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，2017年進(jìn)一步明確北京、上海作為新一輪共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，2個(gè)城市已供應(yīng)房源分別約7.8萬(wàn)套和12.8萬(wàn)套[14-15]。相較香港居屋的發(fā)展歷史和供應(yīng)規(guī)模，共有產(chǎn)權(quán)住房的發(fā)展尚處于起步探索階段。故建議大城市在共有產(chǎn)權(quán)住房的制度設(shè)計(jì)完善過(guò)程中：①重視可負(fù)擔(dān)性 根據(jù)城鎮(zhèn)居民可支配收入等因素，綜合確定個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額的占比，確保共有產(chǎn)權(quán)住房支出在住房保障對(duì)象可承受范圍內(nèi)；②重視房住不炒 以滿(mǎn)足基本居住為主，對(duì)于增值收益分配嚴(yán)格按照個(gè)人所占產(chǎn)權(quán)份額比例分配，壓縮套利空間；③重視供需匹配 合理安排房源空間布局，促進(jìn)職住平衡。

3.4 優(yōu)政策，不斷提高住房保障覆蓋面

我國(guó)香港地區(qū)居住在公屋、居屋的人口約占總?cè)丝诘?2.21%。故大城市需提高住房保障覆蓋面，在供給側(cè)和需求側(cè)同時(shí)“發(fā)力”。在供給側(cè)需積極引入社會(huì)力量，參與保障性住房的建設(shè)和管理，提高籌集建設(shè)效率；鼓勵(lì)通過(guò)城市更新和“非住改租”等方式，增加保障性住房的供應(yīng)，破解當(dāng)前用地資源日益緊張的難題；充分挖掘保障性住房的資產(chǎn)價(jià)值，探索在保障性住房建設(shè)中引入REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），解決財(cái)政資金有限瓶頸。在需求側(cè)，引導(dǎo)新市民、青年人通過(guò)保障性租賃住房等租賃住房解決周轉(zhuǎn)性住房需求，通過(guò)提高住房公積金貸款額度和實(shí)施個(gè)人住房商業(yè)貸款利率優(yōu)惠等方式，支持有一定支付能力的住房保障對(duì)象通過(guò)住房市場(chǎng)解決問(wèn)題。

4 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)香港地區(qū)構(gòu)建的以公屋、居屋為核心的租購(gòu)并舉的住房保障體系值得其他大城市借鑒，但完善租購(gòu)并舉的住房保障體系，除大城市自身的努力外，仍需加快制定出臺(tái)《城鎮(zhèn)住房保障條例》等上位法律法規(guī)的支撐。