■盧文濤

一、引言

隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷推進，房地產行業(yè)在我國國民經濟發(fā)展中仍具有較強的生命力。再加上房地產行業(yè)的發(fā)展牽涉到多個行業(yè)，并且關系到國計民生。若是房地產行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)問題，勢必牽扯到整個經濟的發(fā)展。而進入房地產行業(yè)的技術門檻和政策門檻較低，具有足夠的資金和相應的人力資源基本達到了進入房地產行業(yè)的要求，因此，房地產行業(yè)每年都有大量的新進入者。但是，房地產行業(yè)存在諸多風險，如政策風險、市場風險、融資風險等。為了確保房地產企業(yè)健康發(fā)展，企業(yè)應進行內部審計。企業(yè)進行內部審計一方面可以提升管理效果，另一方面可以促進企業(yè)長期健康發(fā)展?，F(xiàn)代的內部審計已從傳統(tǒng)的查找錯誤、預防錯誤轉向風險導向的內部審計模式?；陲L險導向的內部審計可以促使企業(yè)提高風險意識，提升企業(yè)價值。

二、房地產企業(yè)內部審計難點

由于房地產企業(yè)具有開發(fā)經營范圍廣、投資周期長的特點。房地產開發(fā)投資金額較大，但資金回籠慢。再加上，房地產企業(yè)大多是集團性質的企業(yè)，管理結構較為狹長。由此可見，房地產開發(fā)企業(yè)開展內部審計存在一定的難點，具體有以下幾個方面。

1.管理體系不完善。

當前房地產企業(yè)存在管理體系不完善的現(xiàn)象，這主要是因為房地產行業(yè)新進入企業(yè)較多，崗位設置不合理，沒有進行職責分離，而且制定的制度缺乏監(jiān)督機制，對違規(guī)行為也沒有制定相應的懲罰措施。房地產企業(yè)內部控制制度不完善，再加上執(zhí)行和監(jiān)督不到位，加大了內審的難度。

2.跨區(qū)域經營管理難度大。

房地產的開發(fā)一般是跨地區(qū)開發(fā)，為了保證對當?shù)厥袌隹焖僮鞒龇磻?，故需要在外地設立下屬公司。這就導致房地產企業(yè)管理結構狹長，加大了房地產企業(yè)監(jiān)管的難度，增強了問題的隱蔽程度，容易導致腐敗的蔓延與滋生。

3.易發(fā)生短期牟利行為。

由于房地產企業(yè)的開發(fā)產品具有地理位置多變、使用功能多樣的特性，再加上受設計水平高低影響，導致工程造價變化多樣，這為房地產企業(yè)舞弊提供了可能。而且房地產企業(yè)開發(fā)產品具有資金投入大、一次性回籠資金、建設周期長等特點，這又使得房地產企業(yè)舞弊具有較強的隱蔽性。此外，房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的每一工程項目存續(xù)時間短，開發(fā)完成后，該項目組成員面臨去留問題，因此容易導致項目成員發(fā)生短期牟利行為，為舞弊帶來了心理動機。

4.資產安全問題較突出。

房地產企業(yè)不僅在招投標、采購階段涉及到大量資金收付，在施工、銷售等階段也涉及到大額資金收付，房地產企業(yè)的現(xiàn)金流動性較強。因此，房地產企業(yè)應加強資金安全的把控。資金安全僅僅依賴內部控制制度不足以起到較好的防范效果，為了確保資金的安全，企業(yè)還應加強內部審計。但是當前的房地產企業(yè)沒有充分利用內部審計，對資金把控不嚴，資金存在安全問題。

5.房地產的建造價格具有隱蔽性。

房地產企業(yè)制定的招標價格、設計報酬等并不對外公開，其屬于商業(yè)機密，因此，房地產的建造價格具有隱蔽性。再加上，項目完工后，房地產企業(yè)沒有整理開發(fā)信息，使得建造成本也無法在內部共享，加大了內部審計的難度。

三、房地產企業(yè)內部審計存在的問題

1.對內審概念理解不到位。

由于房地產企業(yè)的關鍵成功因素是業(yè)務拓展與市場營銷。因此，房地產企業(yè)將資源都集中在拓展業(yè)務以及開展市場營銷等活動，而忽略了內部審計的重要性，致使內部審計部門被閑置。現(xiàn)代內部審計應以風險為導向開展相應的審計活動，提高審計工作效能，降低審計風險，從而降低內部審計外部化的負面作用。但是，目前很多房地產企業(yè)沒有將內部審計的重要性凸顯出來作為重要工作來抓，仍將內部審計看作事后審計，內審時只是復核財務報表的準確性，目的僅僅是糾錯，不能有效發(fā)揮內審的服務與咨詢功能。

2.風險管理意識運用度不高。

房地產企業(yè)經營過程中面臨了諸多風險，不僅包括政策風險、市場風險等，還包括品牌風險、產品定位風險以及質量風險等。此外，房地產開發(fā)的整個過程中也會面臨不同的風險。比如，項目投資階段，房地產企業(yè)面臨著開發(fā)風險、動遷風險等；項目動工之后，可能面臨著施工風險、資金風險以及安全風險等；項目后期，可能面臨著質量風險、營銷風險，甚至是交房風險等。由此可見，房地產企業(yè)需要綜合評估開發(fā)過程中可能面臨的各種風險。但是由于房地產企業(yè)對內部審計的不重視，對內審理解不到位，導致內部審計沒有將風險控制融入其中，進而導致房地產企業(yè)缺乏必要的風險防范措施。

3.內部審計質量難以保證。

（1）內部審計過程中沒有質量控制環(huán)節(jié)。

當前很多房地產企業(yè)沒有針對內部審計質量的情況制定相關的手冊，有的甚至僅限于口頭流傳或者根據以往經驗匯總編制。這就導致內部審計工作的執(zhí)行一定程度上無法評價內部審計是否有效監(jiān)督，是否正確執(zhí)行等。

（2）缺乏對內審成效的評價機制。

內部審計部門在房地產企業(yè)的組織架構中是直接隸屬于治理層，由治理層管理，而不是企業(yè)的管理者管理，這就導致內審的成效缺乏科學有效的機制進行評價，比如內部審計部門主要做了哪些工作，需要從哪些方面改進等問題，當前的房地產企業(yè)無法給予匯總與反饋。

（3）內部審計分級復核機制流于形式。

規(guī)范的內部審計工作嚴格要求分級復核，否則無法準確判斷內部審計的質量如何，成效如何。而由于分級復核較為耗費時間，當前很多房地產企業(yè)的內部審計工作并不進行分級復核，或者雖然復核但是流于形式，這嚴重影響了內部工作審計的質量，會使內部審計效果大打折扣。

四、實施風險導向內部審計的必要性

1.實施風險導向的內部審計是審計行業(yè)發(fā)展的內在要求。由于房地產行業(yè)的業(yè)務流程相較于其他行業(yè)較為復雜，涉及到的風險種類較多，這就要求房地產企業(yè)內部審計時需要多學科的專業(yè)知識相互配合，多角度思考和分析，提高其在高風險環(huán)境中適應能力，進而實現(xiàn)穩(wěn)健的、可持續(xù)的發(fā)展。

2.實施風險導向內部審計可以提高審計工作的效能。風險導向內部審計關注于房地產企業(yè)內部的風險，將內部審計的重點聚焦于重大風險事項，除了進行事后內審外，還重視事前和事中的審計。

3.實施風險導向的內部審計可以降低審計風險。風險導向內部審計貫徹風險導向理念，可以有效地識別審計風險。

4.實施風險導向內部審計可以減弱內部審計外部化的影響，從而減緩或者規(guī)避審計風險帶來的負面影響。

五、風險導向內部審計模式的構建

本文依據內部審計實施流程構建風險導向內部審計，具體如下：

1.審計的準備階段。

房地產企業(yè)進行內部審計是以提升企業(yè)價值為主要目的，因此，企業(yè)在進行內部審計、分配資源時，應將資源優(yōu)先分配給風險最高的經營活動。這就要求房地產企業(yè)應對潛在內部審計項目建立風險評估體系，不僅包括審計內容、流程，還應對審計頻率制定科學合理的規(guī)劃，編制審計準備階段的計劃表。

2.審計的實施階段。

在審計實施階段，房地產企業(yè)內部審計主要是運用控制測試和實質性測試進行現(xiàn)場審計?？刂茰y試是對房地產企業(yè)內部控制是否有效實施進行測試，進而評估房地產企業(yè)內部存在的風險。針對風險的重要性，確定測試的項目、內容及方法。比如，風險高的項目開展實質性測試，而風險較低的項目可以采用分析性復核。

3.審計報告階段。

在審計報告階段，先對審計實施階段識別的內部風險再次進行評估，編寫報告征求意見稿，對于難以判斷其性質或處理方式的問題應咨詢專業(yè)部門意見。然后，下發(fā)報告征求意見稿，根據反饋意見修改審計報告，最后下發(fā)正式審計報告。

4.后續(xù)審計階段。

房地產企業(yè)內部審計人員需要在下達了審計意見書之后，進行后續(xù)審計。后續(xù)審計的目的一方面是跟蹤整改方案執(zhí)行情況，另一方面是監(jiān)督問題方進行內部修正。