□熊埕瑜

（財(cái)信智慧生活服務(wù)集團(tuán)有限公司 重慶 400000）

1 物業(yè)核算存在的問(wèn)題

1.1 權(quán)責(zé)梳理

隨著行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)的開展，大部分被收購(gòu)方采用收付實(shí)現(xiàn)制核算，收付轉(zhuǎn)權(quán)責(zé)的梳理成為財(cái)務(wù)接管的“痛點(diǎn)”，包括收入權(quán)責(zé)梳理和成本權(quán)責(zé)梳理。

收入權(quán)責(zé)梳理需清理權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)的應(yīng)收余額、預(yù)收余額，以及權(quán)責(zé)核算所需的面積、單價(jià)等基礎(chǔ)信息。成本權(quán)責(zé)梳理一是需清理保安、保潔、維保等外包合同，以便統(tǒng)計(jì)成本權(quán)責(zé)計(jì)提金額；二是需人事部配合提供當(dāng)月人力成本表，以便權(quán)責(zé)計(jì)提職工薪酬。

權(quán)責(zé)梳理存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題。一是大部分被收購(gòu)公司無(wú)收費(fèi)系統(tǒng)或收費(fèi)系統(tǒng)數(shù)據(jù)不完整，無(wú)法直接獲取權(quán)責(zé)轉(zhuǎn)換所需的相關(guān)數(shù)據(jù)；二是保安、保潔、維保等大額固定成本無(wú)合同臺(tái)賬或臺(tái)賬信息不全。

1.2 公共收益

公共收益是指利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)所得的收益，主要包括小區(qū)公共場(chǎng)地的車位租金收益、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益、電梯廣告位的出租收益、游泳池的經(jīng)營(yíng)收益以及其它利用小區(qū)公共部分經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的收益。

此外，由于部分地方物業(yè)管理?xiàng)l例及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)公共收益的用途及物業(yè)公司的提成比例無(wú)明確規(guī)定，部分物業(yè)公司將其作為自有收入核算，存在合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 酬金制項(xiàng)目

根據(jù)物業(yè)管理收費(fèi)模式，物業(yè)公司接管的項(xiàng)目可分為包干制和酬金制。酬金制是在收取的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制項(xiàng)目合同條款包括：公司對(duì)酬金制項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立核算，單獨(dú)開立銀行賬戶，收取的物業(yè)管理服務(wù)資金為所繳納的業(yè)主所有，由公司代管，公司不能從該賬戶取得除酬金外的其他收入；物業(yè)管理服務(wù)資金只能用于支付物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用、酬金、法定稅費(fèi)等；應(yīng)編制年度和月度成本費(fèi)用預(yù)算和結(jié)算并報(bào)委托方審核同意，服務(wù)提供方的確定須經(jīng)委托方同意；公司因該物業(yè)管理行為與第三方簽訂合同所產(chǎn)生的所有債權(quán)、債務(wù)由委托方享有和承擔(dān)；物業(yè)管理服務(wù)資金年度運(yùn)營(yíng)收支盈余和虧損均由委托方享有和承擔(dān)；委托方聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，公司退出該物業(yè)時(shí)，應(yīng)移交全部物業(yè)檔案資料。

此外，部分公司在核算時(shí)未對(duì)酬金制項(xiàng)目單獨(dú)區(qū)分，采用與包干制相同的方式核算，導(dǎo)致收入成本等相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)虛大，不能真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況。

1.4 多經(jīng)業(yè)務(wù)

除傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)外，物業(yè)公司根據(jù)現(xiàn)有業(yè)主資源，爭(zhēng)相開展多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)，以提升物業(yè)公司盈利水平。常見(jiàn)的多經(jīng)業(yè)務(wù)包括美居、旅游、汽車、家政、康養(yǎng)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)，以及租售中介業(yè)務(wù)和線上商城業(yè)務(wù)。隨著多經(jīng)業(yè)務(wù)的開展，核算體系存在滯后的情況，無(wú)法滿足管理需求。

1.5 代收電費(fèi)

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號(hào)-收入》第三十四條判斷，物業(yè)公司代收代付電費(fèi)屬于代理業(yè)務(wù)，不應(yīng)作為收入成本核算。實(shí)務(wù)中由于省市國(guó)稅局的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司收取的電費(fèi)不滿足代收代付條件，應(yīng)按轉(zhuǎn)售繳納增值稅。由于財(cái)稅差異，核算上為便于申報(bào)往往將代收代付的電費(fèi)作為收入成本處理，與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不一致。

根據(jù)《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于降低一般工商業(yè)電價(jià)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2018〕500 號(hào)）和《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于清理規(guī)范電網(wǎng)和轉(zhuǎn)供電環(huán)節(jié)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（發(fā)改辦價(jià)格〔2018〕787 號(hào)）文件，物業(yè)公司應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定銷售電價(jià)向業(yè)主收取電費(fèi)，相關(guān)共用設(shè)施用電以及損耗通過(guò)租金、物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等方式協(xié)商解決；或按國(guó)家規(guī)定銷售電價(jià)向電網(wǎng)企業(yè)繳納電費(fèi)，由所有用戶按各分表電量公平分?jǐn)?。?shí)務(wù)中部分物業(yè)公司對(duì)共用設(shè)施用電按固定金額收取或?qū)I(yè)主電費(fèi)加價(jià)收費(fèi)，形成電費(fèi)毛利，存在合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。

1.6 物資管理

物業(yè)公司的物資包括辦公物資及項(xiàng)目物資，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)物資周轉(zhuǎn)快，庫(kù)存水平低。實(shí)務(wù)中由于沒(méi)有物資系統(tǒng)或物資管理與財(cái)務(wù)脫節(jié)，核算上難以進(jìn)行收發(fā)存核算，一般報(bào)銷直接相關(guān)成本費(fèi)用。

2 處理建議

2.1 權(quán)責(zé)梳理

物業(yè)行業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目較多且主要為業(yè)主，收入權(quán)責(zé)梳理主要在于收費(fèi)系統(tǒng)的清理及上線，成本權(quán)責(zé)梳理主要在于合同臺(tái)賬的梳理。

2.1.1 收費(fèi)系統(tǒng)梳理

（1）收費(fèi)系統(tǒng)的上線。收費(fèi)系統(tǒng)的上線及清理是財(cái)務(wù)接管的一項(xiàng)重要工作，相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)清理工作量大，必要時(shí)可委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行，具體工作為根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、建筑測(cè)繪報(bào)告、接房資料、收費(fèi)臺(tái)賬等梳理項(xiàng)目基本信息，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)明細(xì)整理（業(yè)主姓名、收費(fèi)面積、收費(fèi)單價(jià)、應(yīng)收余額、預(yù)收余額等），押金及保證金明細(xì)整理（基準(zhǔn)日待退余額及明細(xì)）、代收水電費(fèi)收費(fèi)明細(xì)整理（業(yè)主姓名、抄表指數(shù)、收費(fèi)單價(jià)、應(yīng)收余額、預(yù)收余額等）。

（2）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)復(fù)核。項(xiàng)目人員在收費(fèi)系統(tǒng)中錄入各項(xiàng)目面積、單價(jià)、開始計(jì)費(fèi)時(shí)間等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后，財(cái)務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行必要復(fù)核，包括收費(fèi)面積是否與實(shí)測(cè)報(bào)告一致、收費(fèi)單價(jià)是否與合同單價(jià)一致、收費(fèi)項(xiàng)目是否完整、是否包括單一項(xiàng)目計(jì)費(fèi)和空置房計(jì)費(fèi)等，以保證系統(tǒng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性及完整性。

（3）收入權(quán)責(zé)核算。收費(fèi)系統(tǒng)正常運(yùn)行后，系統(tǒng)可自動(dòng)生成包括期初應(yīng)收預(yù)收余額、本期應(yīng)收、本期實(shí)收、本期劃賬，期末應(yīng)收預(yù)收余額等的月報(bào)表，為權(quán)責(zé)核算提供數(shù)據(jù)支持。同時(shí)，通過(guò)打通收費(fèi)系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)接口并進(jìn)行相關(guān)憑證配置，實(shí)現(xiàn)權(quán)責(zé)應(yīng)收、收費(fèi)下賬等自動(dòng)核算。

2.1.2 合同臺(tái)賬的梳理

對(duì)保安、保潔外包、維保、房屋租賃等固定合同，梳理出完整的成本合同臺(tái)賬，包括項(xiàng)目名稱、合同金額、合同期限、主要合同條款等。根據(jù)臺(tái)賬信息統(tǒng)計(jì)周期性成本權(quán)責(zé)計(jì)提金額按月計(jì)提。

2.2 公共收益

公共收益財(cái)務(wù)核算應(yīng)以物業(yè)服務(wù)合同為重要依據(jù)，業(yè)委會(huì)成立前的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)公共收益的約定應(yīng)參考地方物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)約定。

目前，僅重慶、江蘇、福建等地方物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)物業(yè)公司公共收益提成比例進(jìn)行了明確規(guī)定。業(yè)委會(huì)成立后的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)與業(yè)委會(huì)就公共收益的定義、物業(yè)公司提成部分、公共收益的用途等進(jìn)行明確約定。合同有明確約定分成比例的，物業(yè)公司按分成比例確認(rèn)收入，同時(shí)對(duì)業(yè)主分成部分記入其他應(yīng)付款；合同無(wú)明確約定，考慮能否通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，若不能，則應(yīng)參加當(dāng)?shù)貞T例或法律意見(jiàn)書進(jìn)行相關(guān)處理。

此外，還應(yīng)根據(jù)合同判斷公共收益分成的基數(shù)是按收入分成還是收益分成，若為收益分成，應(yīng)按收入扣除相關(guān)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用后再進(jìn)行分成。合同有明確約定公共收益使用范圍的，如公共收益用于物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備中修、大修和更新、改造費(fèi)用，社區(qū)文化活動(dòng)等，財(cái)務(wù)在列支時(shí)要清晰，保證相關(guān)操作流程合規(guī)，附件齊全，包括公共收益列支的公示文件、業(yè)委會(huì)書面同意的文件、社區(qū)備案資料等。

2.3 酬金制項(xiàng)目

酬金制模式下，物業(yè)公司相當(dāng)于業(yè)主的管家，會(huì)計(jì)主體為物業(yè)管理處，相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、成本、費(fèi)用均歸業(yè)主所有。物業(yè)公司作為代理人，對(duì)項(xiàng)目不具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)。酬金制項(xiàng)目應(yīng)單獨(dú)建賬核算，其財(cái)務(wù)報(bào)表不納入物業(yè)公司并表范圍。物業(yè)公司僅對(duì)收取的酬金確認(rèn)為營(yíng)業(yè)收入。

實(shí)務(wù)中，個(gè)別項(xiàng)目簽訂的物業(yè)管理項(xiàng)目合同為酬金制，實(shí)際管理過(guò)程中均采用包干制的方法進(jìn)行管理，此時(shí)需根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則上“實(shí)質(zhì)重于形式”進(jìn)行判斷。但為規(guī)避相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)，合同約定的模式與實(shí)際運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)保持一致。

2.4 多經(jīng)業(yè)務(wù)

多經(jīng)業(yè)務(wù)應(yīng)按各業(yè)線條進(jìn)行明細(xì)核算，明確各線條對(duì)應(yīng)的核算科目及核算內(nèi)容，同時(shí)同步更新收費(fèi)系統(tǒng)的收費(fèi)科目，確保核算科目與收費(fèi)科目一致。

多經(jīng)業(yè)務(wù)需結(jié)合業(yè)務(wù)模式判斷其屬于代理業(yè)務(wù)還是自營(yíng)業(yè)務(wù)，代理業(yè)務(wù)按凈額確認(rèn)收入，自營(yíng)業(yè)務(wù)按全額確認(rèn)收入。

判斷公司從事交易時(shí)的身份是主要責(zé)任人還是代理人的依據(jù)是向客戶轉(zhuǎn)讓商品前是否擁有對(duì)該商品的控制權(quán)，具體可以通過(guò)以下幾方面來(lái)判斷。①是否承擔(dān)了商品或服務(wù)的重大風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬；②是否為首要責(zé)任人，是否承擔(dān)了存貨風(fēng)險(xiǎn)；③是否具有自主定價(jià)權(quán)，是否承擔(dān)了應(yīng)收賬款信用風(fēng)險(xiǎn)；④是否以傭金形式收取對(duì)價(jià)。根據(jù)代理人的判斷標(biāo)準(zhǔn)，大部分多經(jīng)業(yè)務(wù)如租售中介、線上商城等屬于代理業(yè)務(wù)。

此外，建立與多經(jīng)收入相匹配的成本核算體系，清晰反映各線條的盈利情況，為管理層提供決策支持。多經(jīng)業(yè)務(wù)成本大部分為業(yè)務(wù)人員的提成費(fèi)用，實(shí)務(wù)中存在成本費(fèi)用劃分不清的問(wèn)題。從多經(jīng)業(yè)務(wù)模式看，這些支出與取得多經(jīng)收入直接相關(guān)，存在直接的、可預(yù)期的對(duì)應(yīng)關(guān)系，應(yīng)納入營(yíng)業(yè)成本核算。

2.5 代收電費(fèi)

代收電費(fèi)的核算應(yīng)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持一致，按代理人記入代收代付科目處理。相關(guān)的財(cái)稅差異是客觀存在的，在稅務(wù)申報(bào)時(shí)對(duì)該部分單獨(dú)取數(shù)即可。

此外，業(yè)主用電單價(jià)嚴(yán)格按照電力局收費(fèi)文件進(jìn)行收費(fèi)，電公攤做到業(yè)主用電分表到戶，要根據(jù)總表與分表的抄表情況準(zhǔn)確計(jì)算電公攤情況，并做好相關(guān)公示。

2.6 物資管理

物業(yè)公司的物資一般較零散，項(xiàng)目物資分散在各項(xiàng)目上進(jìn)行管理。物資管理應(yīng)依托物資系統(tǒng)，通過(guò)物資系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)收發(fā)存管理，包括物資的采購(gòu)、驗(yàn)收入庫(kù)、領(lǐng)用、出庫(kù)等環(huán)節(jié)，為物資集采及收發(fā)存核算提供支撐。通過(guò)打通物資系統(tǒng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)的接口并進(jìn)行相關(guān)憑證配置，實(shí)現(xiàn)收發(fā)存自動(dòng)核算。

3 結(jié)束語(yǔ)

隨著資本市場(chǎng)的認(rèn)可及行業(yè)收并購(gòu)節(jié)奏的加快，物業(yè)財(cái)務(wù)核算的規(guī)范引起管理層的高度重視。結(jié)合上市合規(guī)性要求及收并購(gòu)財(cái)務(wù)整合，對(duì)物業(yè)行業(yè)財(cái)務(wù)核算存在的問(wèn)題提出了相關(guān)建議，以期提高核算質(zhì)量。