魏凡

過去10年，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。房價推升的同時，售房文案也成為一種辨識度極高的流行符號，廣為傳播。

樓宇未成，廣告先行，商品房銷售廣告是開發(fā)商的主要營銷手段。售樓中心修飾得富麗堂皇，宣傳資料設(shè)計得美觀大氣，廣告文案表述得似是而非，或者借銷售人員之口，將尚未完成正負零的樓盤吹噓得天花亂墜，是某些不法開發(fā)商的常用手段。最終簽訂售房合同時，有的誘人賣點要么無法確定，要么附加了嚴苛的條件，許多不明就里的購房者就此上當。

廣告的法律性質(zhì)，根據(jù)其內(nèi)容的明確程度，可能構(gòu)成要約或要約邀請。如果構(gòu)成要約，只要消費者提出購買的承諾就可以成立合同；而如果僅僅是要約邀請，因為其內(nèi)容不夠具體，受拘束的表示也不明確，合同成立與否的決定權(quán)就掌握在商家手中。為了避免不明晰的廣告內(nèi)容引起糾紛，我國《廣告法》特別規(guī)定，廣告對允諾有表示的，應(yīng)當準確、清楚、明白。

商品房銷售廣告也是廣告的一種，它也受《廣告法》的監(jiān)管。在前面的案例中，范明認為開發(fā)商的廣告涉嫌虛假宣傳，因而向市監(jiān)局舉報。市監(jiān)局正是根據(jù)《廣告法》授予的職權(quán)，對開發(fā)商的廣告行為進行了調(diào)查。市監(jiān)局作為行政主管部門，對于廣告違法行為可以作以決定。雖然行政處罰不直接關(guān)涉民事責任，但在司法實踐中，具有關(guān)聯(lián)性的行政處罰有助于人民法院認定案件事實。所以，只要開發(fā)商的廣告宣傳或者合同文本涉嫌違法，購房者都可以通過舉報來行使公民的監(jiān)督權(quán)，同時起到固定證據(jù)的作用。

在民事責任層面，最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約”。根據(jù)該規(guī)定，只要在范圍、內(nèi)容和影響三個方面滿足要求，售房廣告的內(nèi)容也可以構(gòu)成要約，從而作為合同的一部分，購房者可以據(jù)此要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

購買別墅的范明之所以讓地下室不翼而飛，正是其掌握的證據(jù)無法證明售房廣告的內(nèi)容具體確定，即廣告內(nèi)容上沒有直接體現(xiàn)“贈送地下室”的意思表示。這提示廣大消費者，在購房過程中一定要具備證據(jù)意識。當前，我國法律對廣告的監(jiān)管渠道從行政到民事層面都是暢通的，只要消費者對自己的合法權(quán)利多多留心，就一定可以把商品房廣告關(guān)進法律的籠子。