趙雨曈

摘要：當(dāng)前，根據(jù)工業(yè)用地出讓使用政策的規(guī)定，工業(yè)用地上建造的產(chǎn)業(yè)用房僅能以整棟的方式辦理一個產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)房的使用者不能對廠房的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，無法對廠房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和二次開發(fā)。然而近兩年地方政府為了招商引資，促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展，又紛紛出臺了有關(guān)工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的相關(guān)政策，對工業(yè)廠房的產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓能夠使企業(yè)攤薄廠房使用成本，增加企業(yè)資金流，減輕產(chǎn)權(quán)所有者的轉(zhuǎn)讓壓力，然而對廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，可能會影響原工業(yè)用地控制指標(biāo)，出現(xiàn)較多的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛等不利影響。

關(guān)鍵詞：工業(yè)廠房，產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，利弊

一、工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)行規(guī)定

根據(jù)《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只能以整棟為單位，辦理一個產(chǎn)權(quán)證明，使用者不能再次進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和再開發(fā)。在這種規(guī)定的制約下，眾多工業(yè)用地上的廠房只能通過出讓使用權(quán)或租給其他企業(yè)的方式，減輕自己的資金壓力，這就會出現(xiàn)四五個企業(yè)共同在一個產(chǎn)權(quán)證下?lián)碛惺褂脵?quán)的情況。

然而近年來，多地政府為了營造良好的經(jīng)商環(huán)境，幫助企業(yè)攤薄廠房使用、購買成本，降低企業(yè)成本，同時減輕產(chǎn)權(quán)所有者的轉(zhuǎn)讓壓力，紛紛出臺了工業(yè)園區(qū)廠房分割轉(zhuǎn)讓的政策，同時限制了分割的最小面積單元，比如以1000平米為最小分割單元，開發(fā)商建設(shè)一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中一幢廠房總面積5000平米，就可以分割為5本產(chǎn)權(quán)證。

2014年8月19日青島市經(jīng)信委、建委、國土資源房管局、公安消防局聯(lián)合頒布的《關(guān)于優(yōu)化小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)廠房分割轉(zhuǎn)讓辦理流程的通知》第二條第（三）項規(guī)定“小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園單層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分跨轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于500平方米;多層標(biāo)準(zhǔn)廠房可以分幢、分層轉(zhuǎn)讓，最小單元不小于300平方米。多層標(biāo)準(zhǔn)廠房一般不在同一樓層內(nèi)分割，如果要在同一樓層內(nèi)分割，必須符合現(xiàn)行安全、消防等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。”

為進(jìn)一步提升土地使用利用效率，優(yōu)化航空基地營商環(huán)境，推動轄區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《西安市國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)施細(xì)則（試行）》和《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<西安市支持工業(yè)園區(qū)發(fā)展的實(shí)施意見>的通知》（市政辦發(fā)〔2020〕6號）等法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)管委會研究，結(jié)合航空基地工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割的實(shí)際情況，西安航空基地于2020年12月15日頒布了《西安航空基地工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法》（西航空辦發(fā)〔2020〕102號）?！段靼埠娇栈毓I(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓暫行辦法》（西航空辦發(fā)〔2020〕102號）主要明確了擬分割的工業(yè)廠房需產(chǎn)權(quán)明晰，分割方案需經(jīng)管委會相關(guān)部門審查同意，受讓方引入項目符合管委會投資建設(shè)相關(guān)規(guī)定，并與管委會簽訂《工業(yè)項目履約監(jiān)管協(xié)議》，該辦法第五條規(guī)定：工業(yè)廠房原則上不得在層內(nèi)進(jìn)行分割，按層分割轉(zhuǎn)讓和登記最小單元的建筑面積不低于300平方米。多層廠房產(chǎn)權(quán)按層分割及轉(zhuǎn)讓的，不得將一宗土地分割為多宗土地，業(yè)主分?jǐn)偟淖诘孛娣e在辦理不動產(chǎn)登記時標(biāo)注土地使用權(quán)按份共有或共同共有。分割轉(zhuǎn)讓后原權(quán)利人自留工業(yè)廠房的建筑面積占原工業(yè)廠房總建筑面積比例不得低于40%。受讓后的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)自完成不動產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得再次轉(zhuǎn)讓。

二、允許工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓之利分析

由于傳統(tǒng)制度的制約，許多工業(yè)園區(qū)的廠房只能以讓渡使用權(quán)的方式租賃給其他企業(yè)，這就導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)四五個企業(yè)共同在一個產(chǎn)權(quán)證下?lián)碛惺褂脵?quán)的情況。如果法律出臺相應(yīng)規(guī)定，允許將工業(yè)廠房的產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，第一，有利于促進(jìn)家族式企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，實(shí)務(wù)中，有不少工業(yè)用地使用權(quán)是一個家族的幾個兄弟通過共同出支付土地出讓金的方式取得，不允許分割轉(zhuǎn)讓的規(guī)定制約了家族成員各自的發(fā)展，一般來說，不少的家族式企業(yè)的經(jīng)營范圍介于傳統(tǒng)制造業(yè)和商業(yè)之間，企業(yè)的發(fā)展需要更加靈活的產(chǎn)業(yè)空間;第二，由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更迭，一些高新技術(shù)企業(yè)不需要擁有過大面積的廠房了，允許產(chǎn)權(quán)分割，可以為企業(yè)節(jié)約運(yùn)營成本，同時也減輕了產(chǎn)權(quán)所有者的轉(zhuǎn)讓壓力;第三，允許產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，方便受讓企業(yè)進(jìn)行后續(xù)的經(jīng)營計劃，減少因產(chǎn)權(quán)問題產(chǎn)生的糾紛;第四，允許工業(yè)廠房分割產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓有利于推動轄區(qū)工業(yè)廠房資源的盤活利用，促進(jìn)工業(yè)項目落地，提升基地營商環(huán)境建設(shè)。

三、允許工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓之弊分析

允許工業(yè)廠房不以整棟為單位而是達(dá)到規(guī)定的面積就可辦理產(chǎn)權(quán)證，這種政策在一定程度上可能會對產(chǎn)生不利影響。

第一，工業(yè)廠房所在的項目一般情況下是地方政府出于招商引資的考慮，投資者通常是享受了政府的優(yōu)惠政策，以較低的價格取得了土地使用權(quán)，若允許工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓，當(dāng)?shù)卣鉀Q就業(yè)、開辟稅收來源的目的可能無法實(shí)現(xiàn)，同時投資者以較低的成本獲得土地使用權(quán)，又通過市場公開銷售獲得較高土地收益，長此以往會助長企業(yè)投資者投機(jī)倒把的不良風(fēng)氣，擾亂土地市場的交易秩序。

第二，允許工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓可能對原工業(yè)用地控制指標(biāo)產(chǎn)生不利后果。工業(yè)用地在出讓時需要控制指標(biāo)體系，設(shè)定單位面積投資強(qiáng)度及生產(chǎn)、生活配套設(shè)施的指標(biāo)，允許分割轉(zhuǎn)讓恐怕會使容積率不能按照預(yù)先規(guī)定落實(shí)，不符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而會造成土地出讓合同的合同目的落空。

第三，允許工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓可能會發(fā)生買受人改變原土地用途的情況。如果投資者或者買受人將辦公樓、員工生活區(qū)進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓，那么極有可能發(fā)生辦公樓、員工生活區(qū)由原來的工業(yè)用地變成商業(yè)用地或住宅用地，這種未經(jīng)相關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，私自改變土地用途、性質(zhì)的行為，如果層出不窮，不加規(guī)制的話，將會加大有關(guān)行政主管部門監(jiān)督管理的難度。

第四，工業(yè)廠房分割轉(zhuǎn)讓時如果對共有的道路、綠化、公共設(shè)施等方面的權(quán)利歸屬問題約定不明確的話，屆時可能會產(chǎn)生較多關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的糾紛。

四、結(jié)語

地方政府允許工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)分割進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的政策固然能夠有助于政府招商引資，降低企業(yè)成本，能夠促進(jìn)中小微企業(yè)迅速發(fā)展，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長，但是在實(shí)施過程中確實(shí)會存在一些缺陷，允許投資者對工業(yè)廠房分割進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，一方面可能造成政府的土地利益的流失，增加發(fā)生糾紛的風(fēng)險，另一方面，相關(guān)確權(quán)部門的工作量可能會大幅增加。

出于減少分割政策帶來的不利影響的考慮，在分割轉(zhuǎn)讓時應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，應(yīng)當(dāng)依法明確道路、綠化、公用設(shè)施等公共部分的權(quán)屬問題，確定該公共部分為全體業(yè)主所共有，明確具體的細(xì)節(jié)，制圖造冊，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需求，業(yè)主對規(guī)劃的停車位可以通過購買、附贈或者租賃等方式使用，占用共有道路用于停放汽車的車位，為業(yè)主共有。

第二，保證原工業(yè)用地控制指標(biāo)的落實(shí)，實(shí)行買受人資格甲方（街道辦事處）前置審查制度，同時甲方（街道辦事處）應(yīng)與所有買受人簽訂投資合同，提高園區(qū)的項目入注率、注冊率和稅收貢獻(xiàn)率。[1]

第三，為減少訴訟糾紛，銀行應(yīng)盡量要求相關(guān)投資方在抵押貸款時提供保證金，以減少投資方與買受方因抵押產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛的可能性。同時明確投資者的相關(guān)社會責(zé)任，避免投資者在產(chǎn)業(yè)分割轉(zhuǎn)讓后一走了之的情形發(fā)生。

第四，為了促進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，拉動經(jīng)濟(jì)的增長，政府可推廣先出租后轉(zhuǎn)讓的用地模式，使投資者能夠通過先出租的方式回籠資金，減輕資金壓力同時，又能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長。

參考文獻(xiàn)

[1]高文江.論“工業(yè)地產(chǎn)”項目中標(biāo)準(zhǔn)廠房的土地使用權(quán)和所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓[J].商界論壇——經(jīng)法視點(diǎn)，2016（17）：245-246.

[2]《房屋登記辦法》第十條：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進(jìn)行登記;非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。集體土地范圍內(nèi)村民住房，以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記;在共有宅基地上建造的村民住房，以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。”