胡珊

居住權(quán)是《民法典》新增的一項(xiàng)權(quán)利。由于事關(guān)房子，這項(xiàng)法律制度自出臺(tái)后熱度一直沒有消退，相關(guān)案例屢屢見諸報(bào)端。可以預(yù)見的是，居住權(quán)制度在未來會(huì)對(duì)我們的生活產(chǎn)生更為深遠(yuǎn)的影響，它為目前很多居住問題提供了解法，后續(xù)還將帶來婚姻家庭、繼承等領(lǐng)域法律制度的變革。

最近，寧海法院調(diào)解了一起家事糾紛，一對(duì)離婚夫妻將房子贈(zèng)與兒子后，為了保障爺爺奶奶的老年生活，法官幫兩位老人在這套房子上設(shè)定了居住權(quán)。此案是《民法典》施行后寧波首例涉及居住權(quán)的民事案件。通過這個(gè)案子，我們可以初步了解這項(xiàng)全新的法律制度。

案例

王某和李某結(jié)婚多年，1997年雙方共同出資建造了寧?？h躍龍街道某村的房屋。雖然磨合多年，但雙方的生活理念、價(jià)值觀等依舊存在諸多不合，因感情破裂，兩人于2014年8月由法院判決離婚。當(dāng)時(shí)王某和李某對(duì)這套共同建造的房屋都沒有提出任何處理要求，因此法院判決離婚時(shí)也未對(duì)這套房屋進(jìn)行分割。

雙方離婚后，王某的父母仍居住在這套房子內(nèi)。今年4月，李某起訴要求分割此套房屋。在庭審過程中，王某和李某均同意將該房屋留給兒子小王，但對(duì)小王的爺爺奶奶能否繼續(xù)居住存在爭(zhēng)議。

法官稱，如果小王在獲得房屋產(chǎn)權(quán)后要求爺爺奶奶搬離，老人將居無定所。為了保障兩位老人的權(quán)益，法官對(duì)雙方不斷進(jìn)行勸解和釋法，最后經(jīng)小王同意，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，同意在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更登記的同時(shí)，也為王某父母設(shè)立居住權(quán)，讓老人老有所養(yǎng)、住有所居。

說法

居住權(quán)制度起源于羅馬法，產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭關(guān)系中，與財(cái)產(chǎn)繼承制度緊密相關(guān)，最初是作為生活保障制度而存在。后來經(jīng)過發(fā)展，很多國(guó)家在民法中都規(guī)定了這一制度，比如《法國(guó)民法典》《奧地利民法典》《德國(guó)民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等，英美國(guó)家民法中也存在終生地產(chǎn)權(quán)等與居住權(quán)在功能上相似的法律制度。

我國(guó)的民法一開始并未明確規(guī)定居住權(quán)，直到2002年《物權(quán)法（草案）》征求意見稿公布時(shí)，立法者才首次就居住權(quán)擬定了8個(gè)條文。到2005年《物權(quán)法（草案）》發(fā)布時(shí)，居住權(quán)條款一度增加到12條，但最終因“適用面很窄”“爭(zhēng)議過大”被立法者悉數(shù)刪除。2016年，立法者編纂《民法典》時(shí)，居住權(quán)被“舊事重提”，從2018年《民法典各分編（草案）》征求意見稿僅包含4個(gè)條文開始，經(jīng)數(shù)次調(diào)整，最終形成《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定。整個(gè)入典過程可謂“一波三折”。

《民法典》關(guān)于居住權(quán)制度的規(guī)定一共有6個(gè)條文，包含了居住權(quán)的概念、設(shè)立、消滅、適用等內(nèi)容。居住權(quán)是一項(xiàng)用益物權(quán)，指的是居住權(quán)人按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的權(quán)利，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)一般為無償設(shè)立，通常有兩種設(shè)立方式：一種是以書面形式訂立居住權(quán)合同，另一種形式是通過遺囑的方式設(shè)立。但兩種形式都需向登記機(jī)構(gòu)登記權(quán)利，居住權(quán)才能發(fā)生效力。此外，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。雙方當(dāng)事人如果沒有約定，被設(shè)立居住權(quán)的房屋不得用于出租。從這幾點(diǎn)看，居住權(quán)不同于因?yàn)樽赓U合同而產(chǎn)生的租賃權(quán)。租賃權(quán)是有償?shù)?，是否登記一般并不影響租賃關(guān)系的成立，而且經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意，租賃權(quán)可以轉(zhuǎn)讓。

我國(guó)《民法典》確立居住權(quán)制度有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。目前，由于保障性住房體系覆蓋的人群有限，保障手段不夠完備，尚不能完全解決中低收入群體的住房問題。相較于廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房政策，居住權(quán)制度在實(shí)現(xiàn)“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度優(yōu)勢(shì)。比如，國(guó)家可以通過對(duì)廉租房、公租房設(shè)立居住權(quán)，最大程度保障中低收入群體的利益。一方面，國(guó)家作為房屋所有權(quán)人，始終是房屋權(quán)利的最終享有者，可以在很大程度上避免房地產(chǎn)投機(jī)行為，使住房保障的目的落到實(shí)處。另一方面，與廉租房、公租房等債權(quán)性質(zhì)的住房權(quán)利相比，居住權(quán)在法律上具有更強(qiáng)的穩(wěn)定性，在住房遭受不法侵害時(shí)，居住權(quán)人能夠以物權(quán)人的身份向侵害人主張排除妨礙、消除危險(xiǎn)。

此外，居住權(quán)為中國(guó)式的房產(chǎn)“加名”難題提供了折中方案?；橐黾沂轮?，夫妻一方個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)婚后是否要“加名”，一直是婚戀矛盾中的焦點(diǎn)。居住權(quán)出現(xiàn)，提供了新的解法，在不改變一方對(duì)婚前購(gòu)買房屋的所有權(quán)的同時(shí)，又保證了另一方的居住權(quán)益。雖然也許無法從根本上解決“加名”矛盾，但仍會(huì)起到相當(dāng)?shù)木徍妥饔谩?/p>

居住權(quán)也為老年人養(yǎng)老和財(cái)產(chǎn)分配提供了法律保障。一方面，設(shè)立居住權(quán)，既可以保護(hù)老人居住的權(quán)利，又不會(huì)影響老人對(duì)財(cái)產(chǎn)的分配，讓老人少了后顧之憂；另一方面，在“以房養(yǎng)老”模式中，有了居住權(quán)的護(hù)航，老人不用擔(dān)心房產(chǎn)被不法分子騙走。

但需要注意的是，居住權(quán)給房產(chǎn)交易也帶來一系列的變化和影響。設(shè)立居住權(quán)的房子市場(chǎng)價(jià)值無疑會(huì)大打折扣，給二手房交易帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)。不過，居住權(quán)須登記才發(fā)生效力，因此，在二手房交易過程中，購(gòu)房者只需要到房管局進(jìn)行查詢，就可以了解房屋居住權(quán)的設(shè)立情況，避免“買房卻住不了”的情況發(fā)生?！?/p>