文/張衛(wèi)國(guó)（浙江省通信產(chǎn)業(yè)服務(wù)有限公司嘉興市分公司）

30年前深圳最先學(xué)習(xí)國(guó)外住宅區(qū)物業(yè)管理的模式，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)大陸物業(yè)管理的新紀(jì)元。30年來(lái)，物業(yè)管理在全國(guó)各地迅猛發(fā)展，并且初步建立了專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、企業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理機(jī)制。物業(yè)管理之所以能夠迅速發(fā)展是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度、住宅建設(shè)整體速度驚人；住宅制度逐漸向產(chǎn)權(quán)多元化格局發(fā)展；政治經(jīng)濟(jì)體制實(shí)行政企分離，主輔分離改革，改變過(guò)去國(guó)有企業(yè)承載較多社會(huì)職能的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為主的模式；人民生活水平的不斷提高，對(duì)房屋要求除了維修外，還要求附屬物設(shè)施、設(shè)備、治安、環(huán)衛(wèi)、場(chǎng)地、道路、綠化等方面進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化管理。但是由于一些因素影響，物業(yè)管理并沒(méi)有能滿(mǎn)足人們對(duì)美好生活向往的期盼。

一、我國(guó)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理概述

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理就是從過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的后勤部門(mén)演變而來(lái)的產(chǎn)物。

自黨的十九大以來(lái)，黨和國(guó)家的發(fā)展目標(biāo)始終是以人民為主，以為人民服務(wù)為宗旨進(jìn)行的各種舉措和重大指示。正是由于國(guó)家對(duì)民生問(wèn)題的高度關(guān)注，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了巨大的機(jī)遇。

物業(yè)管理行業(yè)的興起也因?yàn)槿嗣袢罕姷亩嘣枨?。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民群眾在基礎(chǔ)物質(zhì)需求得到滿(mǎn)足的條件下，開(kāi)始追求多層次、多樣化、多方面的其他民生方面的滿(mǎn)足。物業(yè)作為貼近和服務(wù)民生的行業(yè)，同時(shí)也承擔(dān)著更多社會(huì)責(zé)任。物業(yè)行業(yè)致力于為最前沿的民生問(wèn)題提供服務(wù)，既是業(yè)主的總管家，為業(yè)主增加幸福感、安全感、獲得感服務(wù)，也是社區(qū)服務(wù)的總代理，發(fā)揮著其他行業(yè)不具備的特殊社會(huì)職能，比如提高城市社會(huì)形象、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、倡導(dǎo)文明社會(huì)等。

二、國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題

（一）房屋設(shè)施老化嚴(yán)重，維修欠賬較多

國(guó)有企業(yè)職工住房多數(shù)都是二十世紀(jì)七八十年代建造，房屋相對(duì)來(lái)說(shuō)比較陳舊，公共設(shè)施設(shè)備也較老，存在著很多安全隱患。而且小區(qū)職工住房多數(shù)是福利分配，并沒(méi)有住房維修基金，小區(qū)內(nèi)部各種維修費(fèi)用都是由國(guó)有企業(yè)承擔(dān)，具體維修根據(jù)國(guó)有企業(yè)資金計(jì)劃進(jìn)行維修。這樣會(huì)導(dǎo)致部分小區(qū)未按照實(shí)際進(jìn)行維修，部分偏遠(yuǎn)小區(qū)甚至并未進(jìn)行維修，維修費(fèi)也無(wú)法通過(guò)住房維修基金去解決。

現(xiàn)階段物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)很低，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象對(duì)此并沒(méi)有深刻的了解，他們認(rèn)為只要交了物業(yè)費(fèi)，房屋出現(xiàn)的任何問(wèn)題都應(yīng)該由物業(yè)去解決，但是實(shí)際國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)并不能承擔(dān)起如此巨額的費(fèi)用。

（二）物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)與企業(yè)主業(yè)管理的分離

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理是指對(duì)辦公區(qū)域、生產(chǎn)場(chǎng)所、企業(yè)職工住宅及家屬區(qū)的設(shè)施進(jìn)行的物業(yè)管理。當(dāng)前很多國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)主輔分離，只是簡(jiǎn)單把過(guò)去的后勤服務(wù)管理牌子換成了物業(yè)管理，但是從實(shí)質(zhì)看，并沒(méi)有改變物業(yè)管理職能、職責(zé)尚不明確，物業(yè)管理方面制定的管理制度和方法也無(wú)法滿(mǎn)足社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的現(xiàn)代管理模式?，F(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置并未跳出計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式，未跳出“襁褓”模式，仍然存在以養(yǎng)人為主現(xiàn)象。這樣的物業(yè)管理依舊具有無(wú)償性、福利型、封閉式等特點(diǎn)，導(dǎo)致物業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量無(wú)法滿(mǎn)足廣大職工及家屬的需求，物業(yè)管理也無(wú)法實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的現(xiàn)代管理，不得不依靠主辦企業(yè)的補(bǔ)貼、救助來(lái)維持生存。這種體制下，物業(yè)管理就是輔業(yè)，從普通員工到管理層人員的調(diào)配都不會(huì)引起企業(yè)的重視。物業(yè)管理長(zhǎng)期處于人才缺乏境地，制約了國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的高效、高質(zhì)量發(fā)展。

（三）沒(méi)有打造出強(qiáng)有力的物業(yè)品牌

現(xiàn)階段國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理還沒(méi)有打造出強(qiáng)有力的品牌，國(guó)企物業(yè)管理水平仍然有很大的提升空間，很多國(guó)有企業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)有探索出行之有效的管理規(guī)范和制度體系，導(dǎo)致物業(yè)管理水平很低。而且國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象也存在概念模糊、不明確現(xiàn)象，無(wú)法找準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)定位，以至于國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理不能有效把握市場(chǎng)服務(wù)導(dǎo)向，在物業(yè)管理過(guò)程中也缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略計(jì)劃，物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期依靠國(guó)有企業(yè)主業(yè)扶持，自身競(jìng)爭(zhēng)生存意識(shí)較差，還無(wú)法成長(zhǎng)為真正的市場(chǎng)主體。

國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理只有自己形成獨(dú)特的品牌，才能在當(dāng)前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，脫穎而出，進(jìn)而滿(mǎn)足國(guó)有企業(yè)發(fā)展及市場(chǎng)管理的需求[1]。

三、強(qiáng)化國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理對(duì)策

（一）整合物業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)行業(yè)重組

整合社會(huì)資源是國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理不斷前進(jìn)發(fā)展的重要方式，國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理要充分借助社會(huì)各種資源解決實(shí)際管理問(wèn)題，才能進(jìn)一步提高國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的核心競(jìng)爭(zhēng)力。首先物業(yè)管理企業(yè)要全面了解業(yè)主需求以及業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿(mǎn)意程度，盡力找出當(dāng)前被多次反映的物業(yè)問(wèn)題，并對(duì)此采取改進(jìn)措施，提高物業(yè)管理水平，這樣才能更好地維護(hù)業(yè)主權(quán)益，從而提升企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。其次，關(guān)注國(guó)有企業(yè)職工個(gè)人問(wèn)題、思想困惑，解決國(guó)有企業(yè)物業(yè)職工工資待遇等問(wèn)題，讓職工能夠無(wú)后顧之憂(yōu)地專(zhuān)注于本職工作，充分發(fā)揮職工創(chuàng)新思維，帶動(dòng)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理水平的提升和高質(zhì)量、有效的服務(wù)。最后，注重解決國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的資金障礙，制定國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理的精細(xì)化發(fā)展規(guī)劃，確定物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，解決國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理過(guò)程中的阻礙，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展效率的提升。

（二）物業(yè)管理與企業(yè)主業(yè)分離，進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)

近年來(lái)，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)先后提出了關(guān)于分離企業(yè)后期服務(wù)和公益等社會(huì)職能、減輕企業(yè)社會(huì)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)和實(shí)施方法。這些意見(jiàn)的提出和實(shí)施更加深刻地揭示了國(guó)有企業(yè)管理體制改革的目的、方法、實(shí)現(xiàn)路徑。物業(yè)管理毫無(wú)疑問(wèn)是國(guó)有企業(yè)的輔業(yè)，從企業(yè)主業(yè)分離出來(lái)進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，以產(chǎn)權(quán)多元化為手段盡可能提高輔業(yè)的生存能力，也可以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)的壯大。物業(yè)管理最終服務(wù)的對(duì)象是業(yè)主，其良好的發(fā)展必然離不開(kāi)業(yè)主的支持和認(rèn)可，所以提高業(yè)主對(duì)現(xiàn)代物業(yè)管理合理合法、優(yōu)越性的認(rèn)識(shí)毋庸置疑[2]。

（三）打造值得信賴(lài)的、強(qiáng)有力的物業(yè)管理品牌

物業(yè)企業(yè)文化品牌是企業(yè)綿延發(fā)展的DNA，如果說(shuō)企業(yè)管理制度是“塑型工程”，那么企業(yè)文化就是“塑心工程”。應(yīng)該選擇文化與服務(wù)的完美契合點(diǎn)，塑造具有獨(dú)特特征的企業(yè)文化，為企業(yè)打造獨(dú)一無(wú)二的管理品牌。企業(yè)品牌的打造也要不斷進(jìn)行延展，從點(diǎn)到線、從線到面，實(shí)現(xiàn)品牌的“乘數(shù)效應(yīng)”。同時(shí)注重與同領(lǐng)域、同行業(yè)的溝通交流，提高自身物業(yè)企業(yè)品牌知名度。

打造物業(yè)管理品牌首先要建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，找準(zhǔn)國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理定位。其次，要走市場(chǎng)化的運(yùn)行路徑，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置，進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，獲得國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理更多的市場(chǎng)份額，順應(yīng)國(guó)有企業(yè)物業(yè)改革發(fā)展。最后，要在健全國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理制度體系的基礎(chǔ)上，營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)文化，提高物業(yè)管理企業(yè)核心文化水平，使物業(yè)管理企業(yè)職工切實(shí)感受到企業(yè)良好的文化氛圍，為提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力作貢獻(xiàn)[3]。

（四）提升物業(yè)管理智能化信息水平

依靠互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，打造智慧型、創(chuàng)新型物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息化多功能物業(yè)管理，以此來(lái)提高物業(yè)管理水平。

比如信息系統(tǒng)增加線上報(bào)修、反饋、評(píng)價(jià)、生活繳費(fèi)等服務(wù)，提升線上業(yè)務(wù)辦理率，增加業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿(mǎn)意度和居住的舒適度。同時(shí)可利用互聯(lián)網(wǎng)智慧監(jiān)控、安全信息管理等方式，實(shí)現(xiàn)線上、線下相結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理和安全隱患排查，加強(qiáng)小區(qū)平安文明社區(qū)建設(shè)。也可在小區(qū)內(nèi)推進(jìn)家政、餐飲等服務(wù)，打造適應(yīng)市場(chǎng)需求的商業(yè)服務(wù)模式。

（五）強(qiáng)化物業(yè)管理人才隊(duì)伍建設(shè)，奠定人才基礎(chǔ)

物業(yè)管理看似簡(jiǎn)單，其實(shí)不然，物業(yè)管理是一門(mén)涉及建筑、園林工程、施工工程、城市規(guī)劃等的綜合管理學(xué)科，同樣也需要懂管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、公共關(guān)系學(xué)、法學(xué)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員。

企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是對(duì)人才的競(jìng)爭(zhēng)，企業(yè)要建設(shè)專(zhuān)業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，就要從招聘環(huán)節(jié)開(kāi)始選擇全能型人才，并加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部日常培訓(xùn)計(jì)劃的實(shí)施。人才的招聘是其一，其二還要用好人才，采取以崗定薪、提高福利待遇的方式留住人才，把職工收益與個(gè)人實(shí)際工作能力、企業(yè)整體收益相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)公平公正的考核管理制度[4]。

四、總結(jié)

總而言之，民生無(wú)小事，枝葉總關(guān)情。國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理要始終不忘初心、牢記使命，懷抱為民服務(wù)的情懷，真正提高人民群眾的幸福感、安全感、獲得感，在此基礎(chǔ)上不斷構(gòu)建更高質(zhì)量、更高效、更可持續(xù)的現(xiàn)代物業(yè)管理路徑，走具有中國(guó)特色社會(huì)主義的物業(yè)發(fā)展之路。對(duì)于文中提到的物業(yè)管理方面存在的問(wèn)題，后文也提出了整合物業(yè)資源、實(shí)現(xiàn)行業(yè)重組、物業(yè)管理應(yīng)該與主業(yè)分離進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、打造值得信賴(lài)的、強(qiáng)有力的物業(yè)管理品牌、提升物業(yè)管理智能化信息水平、強(qiáng)化物業(yè)管理人才隊(duì)伍建設(shè)，奠定人才基礎(chǔ)的相關(guān)對(duì)策，以期打造專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化的國(guó)有企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，解決物業(yè)管理過(guò)程中的各種問(wèn)題，提升物業(yè)管理企業(yè)職工的獲得感，為構(gòu)建和諧社會(huì)、實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)騰籠換鳥(niǎo)快速發(fā)展作出貢獻(xiàn)。

相關(guān)鏈接

物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理者進(jìn)行管理。

物業(yè)管理有狹義和廣義之分；狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、園林綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕活動(dòng)；廣義的物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主共同管理的過(guò)程，和委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。