賈麗娜 張文濤

摘? 要：當(dāng)前，我國(guó)正面臨著人口老齡化加速階段，其通過(guò)影響人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生了一系列的問(wèn)題。該文利用10年30個(gè)省級(jí)行政區(qū)的面板數(shù)據(jù)，在理論傳導(dǎo)分析的基礎(chǔ)上，運(yùn)用虛擬變量回歸研究全國(guó)層面和東中西地區(qū)人口老齡化對(duì)住房空置率的影響程度。研究發(fā)現(xiàn)，在全國(guó)層面和區(qū)域?qū)用嫔?，人口老齡化對(duì)我國(guó)住房空置率的影響均為正向。

關(guān)鍵詞：人口老齡化? ?住房空置率? ?全國(guó)層面? ?區(qū)域?qū)用?/p>

中圖分類號(hào)：C913? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3791（2021）07（c）-0168-03

Abstract： At present， China is facing the accelerated stage of population aging， which has produced a series of problems on the housing market by affecting the population age structure. Based on the panel data of 30 provincial administrative regions in 10 years and theoretical transmission analysis， this paper uses dummy variable regression to study the impact of population aging on housing vacancy rate at the national level and in the east， central and western regions. It is found that the impact of population aging on housing vacancy rate in China is positive at the national and regional levels.

Key Words： Population ageing; Housing vacancy rates; National level; Regional level

人口老齡化是人類社會(huì)發(fā)展的重要趨勢(shì)，當(dāng)前，我國(guó)正面臨老年人口規(guī)模和速度的雙重挑戰(zhàn)，隨著我國(guó)人口結(jié)構(gòu)越過(guò)劉易斯拐點(diǎn)以及人口紅利和城鎮(zhèn)化紅利窗口的漸漸關(guān)閉，人口老齡化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也凸顯出來(lái)。丁洋等人[1]曾提出老齡化會(huì)對(duì)住房需求產(chǎn)生影響;王玉玲[2]統(tǒng)計(jì)分析老齡化現(xiàn)狀并提出解決方案，但未數(shù)據(jù)驗(yàn)證;晏月平等人[3]詳細(xì)探究了人口轉(zhuǎn)變進(jìn)程問(wèn)題，顯示老齡化的不可逆轉(zhuǎn)性;周建軍等人[4]通過(guò)實(shí)證分析證明老齡化通過(guò)房?jī)r(jià)影響住房空置率;劉佶鵬[5]得出老齡化對(duì)住房?jī)r(jià)格存在區(qū)域性影響;老齡化社會(huì)將是我國(guó)長(zhǎng)期的社會(huì)基本形態(tài)，其通過(guò)改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)直接或間接地影響我國(guó)住房市場(chǎng)。如何降低老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)向消耗，祁興芬等人[6]對(duì)老齡化文化產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)查，效果較好。

1? 我國(guó)人口老齡化和住房空置的現(xiàn)狀分析

1.1 我國(guó)人口老齡化現(xiàn)狀分析

如圖1所示，從2007—2016年，我國(guó)65歲及以上老年人口數(shù)逐年增加，趨勢(shì)平穩(wěn);此外，人口老齡化增速也在加快，從2007年的8.1%上升到2016年的10.8%，增速高達(dá)33.33%。由此可以看出，我國(guó)老年人口不僅數(shù)量龐大，而且老齡化的速度也在加快。

1.2 我國(guó)住房空置現(xiàn)狀分析

如圖2所示，住房待售面積從2007—2015年也在逐年增加，2015年最高，2016年住房待售面積有所下降。從增長(zhǎng)率來(lái)看，2008年住房待售面積增長(zhǎng)率高達(dá)55.48%，原因在于經(jīng)濟(jì)的回暖。

2? 人口老齡化對(duì)住房空置的傳導(dǎo)機(jī)制分析

人口老齡化對(duì)住房空置的影響主要通過(guò)3種渠道發(fā)揮作用。

一是人口老齡化通過(guò)影響住房需求影響住房空置。隨著老齡化的不斷加重，我國(guó)適齡購(gòu)房人群逐漸下降，剛性需求和投資需求亦會(huì)下降，使得有效需求下降，從而影響到住房市場(chǎng)。

二是人口老齡化通過(guò)影響住房供給間接地影響住房空置。曾經(jīng)擁有多套住房的紅利受惠者的房屋不斷空置出來(lái)，供給結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，增加了城市房源的空置規(guī)模。

三是人口老齡化通過(guò)作用宏觀環(huán)境來(lái)影響住房空置。人口老齡化的加深會(huì)降低全社會(huì)的勞動(dòng)力，通過(guò)影響經(jīng)濟(jì)主體的消費(fèi)等影響宏觀環(huán)境，貨幣政策不可避免地受到影響，促使中央銀行增加貨幣供給量，導(dǎo)致通貨膨脹，影響到住房市場(chǎng)。

3? 實(shí)證分析

3.1 模型設(shè)定

該文綜合考慮了數(shù)據(jù)的可得性和現(xiàn)實(shí)研究現(xiàn)狀，建立如下半對(duì)數(shù)多元線性模型：

HVit=α0+α1ODit+α2lnLAit +α3lnHSit +α4lnRLit +α5lnHPit +α6lnHP-OD+μit

其中，被解釋變量HVit表示i省在第t期的住房空置率，計(jì)算公式=（住房待售面積/近三年住房累計(jì)竣工面積）×100%;主要解釋變量ODit表示i省在第t期的人口老齡化程度，計(jì)算公式=（65歲及以上老年人/總?cè)丝跀?shù)）×100%;其余控制變量lnLAit、lnHSit、lnRLit、lnHPit 分別表示i省在第t期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置費(fèi)、住房銷售面積、房地產(chǎn)貸款金額、房地產(chǎn)價(jià)格。α0為常數(shù)項(xiàng)，α1、α2、α3、α4、α5分別為各變量系數(shù)，μit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。為使結(jié)果穩(wěn)健，在模型中加入人口老齡化和房?jī)r(jià)的交互項(xiàng)（lnHP_OD），進(jìn)一步研究人口老齡化和房?jī)r(jià)的交互作用對(duì)住房空置率的影響。

3.2 全國(guó)層面分析

通過(guò)混合效應(yīng)回歸分析發(fā)現(xiàn)大部分解釋變量不顯著，故采用固定效應(yīng)和隨機(jī)效應(yīng)模型進(jìn)行分析，經(jīng)Hausman檢驗(yàn)，P值為0.00，故總體回歸結(jié)果采用固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表1所示。

從回歸結(jié)果來(lái)看，人口老齡化對(duì)我國(guó)住房空置率的影響是正向的，人口老齡化每上升1個(gè)百分點(diǎn)，住房空置率增加17.210個(gè)百分點(diǎn)，這與預(yù)期相符，說(shuō)明老年人口的不斷增加將加重我國(guó)的住房空置率。

3.3 區(qū)域?qū)用娣治?/p>

經(jīng)過(guò)Hausman檢驗(yàn)可知東部、中部、西部均適用于固定效應(yīng)模型回歸，地區(qū)回歸結(jié)果如表2所示。

三大區(qū)域中主要解釋變量在5%的置信水平下均顯著，并且中部地區(qū)人口老齡化對(duì)住房空置率的促進(jìn)作用最大，大約是東部地區(qū)的2倍，中部地區(qū)人口老齡化每上升1%，住房空置率增加3.392%。

4? 結(jié)論與政策建議

該文通過(guò)對(duì)人口老齡化對(duì)住房空置率的理論分析以及實(shí)證研究，得出如下結(jié)論。

（1）我國(guó)的人口老齡化正在以每年3%的速度增長(zhǎng)，人口老齡化不斷加重將通過(guò)改變?nèi)丝谀挲g結(jié)構(gòu)直接和間接地對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)產(chǎn)生影響。

（2）該文從增量空置房角度考慮，得出了我國(guó)住房空置率偏高的事實(shí)。

（3）從實(shí)證研究的結(jié)果可以看到，在全國(guó)層面以及區(qū)域?qū)用嫔?，人口老齡化對(duì)住房空置率的影響效果均顯著為正。

基于以上理論分析和實(shí)證結(jié)論，提出以下幾點(diǎn)政策建議。

（1）進(jìn)一步完善政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控體系。首先，政府應(yīng)該針對(duì)不同的購(gòu)房者需求制定相應(yīng)的政策;其次，政府應(yīng)調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，適量減低比別墅等高檔房的住房供給，提高普通大眾需求旺盛的經(jīng)濟(jì)適用房供給。

（2）大力發(fā)展老齡化產(chǎn)業(yè)。面對(duì)人口老齡化不可逆轉(zhuǎn)的事實(shí)，政府應(yīng)該從政策鼓勵(lì)并且引導(dǎo)民間資本流向老齡化產(chǎn)業(yè)。

（3）通過(guò)對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的妥善更改，迎合老年人對(duì)住房需求的獨(dú)特性。

參考文獻(xiàn)

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