向曉燕

(云南省大姚縣自然資源局不動產登記中心，云南 大姚 675400)

1 大姚縣林權管理工作現狀分析

1.1 林地資源狀況

大姚縣地處滇西北，屬楚雄州管轄，國土總面積為4146 km2，林地面積多達462.3131萬畝，落界后公益林面積206.02萬畝，商品林面積256.2931萬畝，根據事權等級的不同，大姚縣的公益林主要分為：國家級公益林140.22萬畝，占全縣林地面積的30.3%；省級公益林65.8萬畝，占14.2%。全縣森林覆蓋率高達65%。

1.2 林權登記發(fā)證情況

自林業(yè)改革實施后，大姚縣共確權宗地9.893萬宗，確權面積403.2萬畝，涉及農戶5.26萬戶，發(fā)放林權證4.02萬本，頒發(fā)經濟林木權證3.02萬本。大姚縣通過承包、租賃、轉讓等方式進行森林、林木和林地流轉3120宗，流轉面積達29萬畝，流轉金達13847萬元，逐步做到了“山定主、樹定根、人定心”。

1.3 林權流轉情況

積極推動林權流轉，能夠充分利用林地資源，使森林資源總量顯著增加，改善林業(yè)經營水平，使森林質量因此得到提高。從某種程度上來說，產權流轉機制的建立和完善是林改配套改革的重要內容。截至目前，大姚通過承包、租賃、轉讓等方式進行森林、林木和林地流轉3008宗，流轉面積達25萬畝，流轉金達13847萬元，流轉經營戶主幾乎覆蓋社會各個階層，如農民、科技人員、個私企業(yè)、工商戶等，促進了農村經濟結構的調整和農民收入的增加，使得山區(qū)農民脫貧致富的步伐進一步加快[1]。

2 不動產統(tǒng)一登記制度下林權登記存在的問題

2.1 登記的權利類型與實際不符

就現行的不動產登記操作規(guī)范而言，主要針對土地承包經營權的登記類型加以描述，并未對申請主體、材料以及審核把關等內容作出詳細規(guī)定。林業(yè)部門根據“三權分置”以及林權以轉讓方式流轉時，流轉和簽訂的《集體林權流轉合同》(GF-2014-2603)約定的權利為“林地經營權以及林木所有權和使用權”，并未發(fā)生承包關系的變化，這與不動產登記過程中“土地承包經營權”存在明顯差異，也無法明確是否屬于不動產登記范圍。在不動產登記過程中，相關政策主要是對“土地承包經營權”進行簡要描述，卻未涉及使用、申請主體、材料以及審核要點等內容，也未指明承包范圍以外的權利類型，大大增加了登記的難度[2]。

2.2 基礎資料不規(guī)范，數據整合難度大

登記檔案資料不健全，有些林權證沒有登記檔案；歷史欠賬較多，檔案資料還以紙質介質為主，缺失和錯誤較多，實用性不高，基礎數據薄弱。數據標準、數據內容、數據格式、坐標系統(tǒng)都不相同。土地登記采用的是2000坐標系，原林權證書記載的林地位置圖為北京54坐標系的手工圖紙，數據精度低，數據誤差大，不能滿足不動產登記的權籍入庫，在具體操作中必須進行數據失量化，轉化為2000坐標系的電子圖后方可入權籍庫，在矢量化過程中又存在林地位置圖相互壓界問題，數據很難共享導入，給登記帶來很大困難。主要體現在以下五個方面：一是林權權利人的記載大多是戶主和家庭成員共有，沒有具體的家庭成員名單，在流轉過程中難以審核家庭成員是否同意自愿流轉；二是權屬界址描述不清，不能真實反映權利人的界址權屬狀況，為林權糾紛的發(fā)生埋下了嚴重的隱患；三是部分權利人、界址、面積等登記信息錯誤，難以準確、真實反映權利人的林權狀況；四是原發(fā)林權證大多數為聯(lián)發(fā)戶，沒進行每戶林地確權，現雖然自然資源部辦公廳和國家林業(yè)和草原局辦公室聯(lián)發(fā)文要求按照“愿聯(lián)則聯(lián)、愿單則單”的原則，由發(fā)包方組織相關權利人拆宗，并訂立權屬無爭議、界址清晰、四至明確的林地承包合同方可辦理轉移登記，但發(fā)包方為村小組、村委會人員，技術力量有限，很難進行拆宗，無法滿足不動產登記權籍入庫。

歷史檔案、登記信息和圖形數據具有數量大、多源異構、數據間語義描述相互矛盾、非結構化與結構化并存等問題；土地二調地類圖形數據和林業(yè)林相圖數據存在沖突，登記信息無法落宗，整合關聯(lián)工作很難自動化處理，需要手工作業(yè)進行比對關聯(lián)，存量數據整合工作量巨大。在權籍調查方面，開展調查主體尚不明確，林權登記勘測工作若繼續(xù)由屬地林業(yè)部門負責，數據精度低、誤差大等問題將重復出現；若由不動產登記機構負責，沒有統(tǒng)一標準的調查技術規(guī)程，技術人員配備不夠，知識儲備不足等問題都是制約性因素[3]。

2.3 對林權登記管理認識不全面

林木、林地權屬意識淡薄，對林權登記的重要性不理解，有的私下買賣山林，有的林農被他人給點好處就把林權證交給第三人保管或是拿去流轉做抵押，他們不知道這樣的后果是以后林權的效益就不屬于自己，還要承擔抵押的風險。認為辦不辦林權證不重要，不影響林權的權屬，不到中心辦理合法的變更手續(xù)，遇到經濟糾紛、四至界線糾紛，到了法庭調解糾紛，拿不出依據，才知道自己上了當。

2.4 林權流轉制度缺乏規(guī)范性

(1)由于縣森林資源流轉的地方性法規(guī)規(guī)范性不夠，政策指導又不到位，在具體操作中往往與其它縣的辦理程序，提交的材料都不相同，目前全國、全省、或一個縣都沒有統(tǒng)一規(guī)范的流轉合同格式文本，即使簽訂書面合同，條款也不規(guī)范，隱患較多，造成很多糾紛，為大姚林權交易埋下了許多安全隱患。

(2)受管理體制因素影響，鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站人事劃歸鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理，林業(yè)站人員變動頻繁，熟悉林業(yè)專業(yè)技術的人員被調離或挪用導致林權宗地勘查、調查無人開展，登記表上要求專業(yè)技術人員簽字的地方往往會出現護林人員代簽，造成登記申請表填寫不規(guī)范，缺乏保障性。在辦理流轉過程中審批把關不嚴，沒有按照審批程序執(zhí)行，往往顛倒順序，在流轉林地有糾紛的情況下就辦理了流轉手續(xù)[4]。

(3)缺乏專業(yè)森林資源資產評估機構，評估標準不規(guī)范，對森林資源資產評估技術和方法還不夠深入，嚴重影響森林資源資產評估的正常開展與評估質量的提高，不利于評估效力的提升。

(4)集體林權流轉價格不合理，流轉不規(guī)范，存在交易“三不公”的問題。目前絕大部分沒有經過正常渠道進行資產評估，村組集體森林資源承包、流轉不按村民組織進行，多數都是由村干部拍板低價出賣，在辦理過程中要交集體林評估報告的時候，往往是和評估公司商量流轉價是多少，你給做評估報告的時候，評估價要低于我們的流轉成交的價格，這樣造成集體森林資源資產流失，村民集體權益受損，群眾意見很大。

3 不動產登記下強化林權登記管理的幾點建議

3.1 加強部門間協(xié)調配合

目前，林權類不動產登記工作已經成為自然資源部門重點督查的內容，這就需要加快完善不動產登記部門與林權管理部門的聯(lián)系機制，保證信息渠道暢通，促進溝通協(xié)調，并加強高分辨率遙感影像圖、地理信息系統(tǒng)以及網絡技術的應用，對服務流程進行優(yōu)化，促進服務水平提升。同時，認真學習林權類不動產登記的規(guī)定，大力加強技術指導，邊實踐邊交流以及跟班學習的方式，弄清不動產登記操作、業(yè)務流程等，使登記人員的業(yè)務實踐能力得以增強[5]。

3.2 建立檔案資料查詢互用機制

不動產登記工作的正常開展，必須要以相應的檔案資料為依據，各級自然資源部門，需要與林業(yè)主管部門一道，探索并制定規(guī)范化的林權登記檔案資料移交方案，保證各種林權登記檔案資料能夠妥善保存，完整規(guī)范地轉移至不動產登記機構。建立健全林權紙質檔案查詢互用制度，借助于復制、掃描、紙質函、查檔等方式促進信息共享，保證林權類不動產登記工作得以正常進行[6]。

3.3 保證數據通道暢通

不斷加強林權登記數據整合和系統(tǒng)對接工作，加快部門及方式整合，確保登記工作能夠得以有效開展。對林權類不動產登記業(yè)務系統(tǒng)模塊進行完善，為登記工作的正常進行創(chuàng)造有利條件。將不動產登記信息管理平臺和林業(yè)主管部門林權管理信息平臺進行對接，確保數據通道暢通，利用交換接口、數據抄送以及建構中間數據庫的方式，確保林權審核確認信息與不動產登記信息能夠實現互通互享，避免了“信息孤島”的出現，使得不動產統(tǒng)一登記涉及林權登記的業(yè)務得以安全快捷地辦理。

3.4 有序辦理林權類不動產登記業(yè)務

無論是不動產登記機構，還是林權管理部門，應當密切配合，相互兼顧，始終本著“權利不變、證書不換”的工作原則，在新舊權屬證書的銜接上加強關注，保證所有頒發(fā)的林權證都能發(fā)揮效力。加強對林權流轉當事人的宣傳與引導，讓其通過林權管理服務機構平臺來完成流轉交易，遞交經過鑒證、備案的合同，辦理好不動產登記的相關手續(xù)。對于不動產登記機構與林權管理服務機構來說，需要及時向對方告知登記辦理信息與流轉交易信息，以防出現一林多賣、抵押林地林木違規(guī)交易等行為，保證流轉交易的安全性[7]。

3.5 建立從業(yè)人員資質準入與職級升降考核機制

構建完善的不動產登記職業(yè)資格考試選拔機制，對外招聘專業(yè)的不動產登記從業(yè)人員，并保證其職業(yè)標準素質。對不動產登記事務而言，除了需要熟練掌握相關法律外，還要懂得不動產產權產籍調查、測量及權益歸屬等理論知識、操作規(guī)程及相關技術方法。不動產登記工作內容涵蓋法律專業(yè)、資源管理專業(yè)以及不動產管理專業(yè)等多個學科的知識內容。為了提高登記工作的效率與質量，就要求從業(yè)人員能夠系統(tǒng)全面地掌握這些知識，只有構建了嚴格的資質準入制度，才能選拔出專業(yè)人才。此外，還要加快建立嚴格的職級升降考核任用機制，保證不動產登記的公信力與法律效力[8]。