長春房地集團物業(yè)發(fā)展公司 楊麗影

近幾年，以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的“十九大”和十九屆二中、三中、四中全會精神，全國各地區(qū)都在構(gòu)建黨建引領(lǐng)物業(yè)管理體系和完善社區(qū)治理框架，為不斷切實提升屬地物業(yè)服務(wù)水平和積極推進建設(shè)和諧宜居社區(qū)做出努力。

一、 黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理

堅持黨建引領(lǐng)，加強和創(chuàng)新社區(qū)治理，在社區(qū)黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，建立健全組織體系，社區(qū)居民住到哪里，就把黨的組織建到哪里；老百姓的生活延伸到哪里，思想關(guān)注到哪里，就把黨的工作做到哪里；打造“紅色物業(yè)”，打通服務(wù)群眾“最后100 米”，有效解決居民群眾最關(guān)心、最現(xiàn)實、最迫切的問題，全面增加居民群眾的獲得感、幸福感。這是《民法典》和《吉林省物業(yè)管理條例》中物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系的現(xiàn)代化要求。

從黨的十九屆四中全會提出“建設(shè)人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的社會治理共同體”，到黨的十九屆五中全會又重申了這一要求，并進一步提出“推動社會治理重心向基層下移，向基層放權(quán)賦能”。這表明構(gòu)建城鄉(xiāng)居民生活的社區(qū)共同體符合我國社會治理要求，也是推進國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的重要舉措。

二、“紅色物業(yè)” 使物業(yè)企業(yè)成為社區(qū)治理共同體

“紅色物業(yè)”是基層社區(qū)治理的創(chuàng)新之舉，是基層組織在社區(qū)治理中的拓展，符合堅持黨建引領(lǐng)基層治理的要求。因此，融入“紅色物業(yè)”社區(qū)治理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為社區(qū)治理共同體一員的有效方式。

“紅色物業(yè)”除了提供物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)之外，還把基層黨建工作與社區(qū)物業(yè)有機融合，在居民反映最強烈的拆除違建、清理垃圾、硬化道路等問題上下功夫，優(yōu)化居民的生活環(huán)境。解決由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會管理問題，以社區(qū)為基本單元，優(yōu)化物業(yè)公司參與社區(qū)治理模式，建立健全物業(yè)管理新機制，實現(xiàn)矛盾糾紛源頭化解、群眾訴求及時滿足。加強對小區(qū)內(nèi)私搭亂建、侵占綠地、違規(guī)裝修、噪音污染、占用消防通道等違法違規(guī)行為的巡查力度，及時回應(yīng)和解決群眾訴求，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在開展物業(yè)服務(wù)的同時，傳遞黨的聲音、調(diào)解矛盾糾紛、促進和諧穩(wěn)定，通過將“紅色基因”注入物業(yè)服務(wù)，調(diào)動起居民參與到社區(qū)治理的積極性?！凹t色物業(yè)”工作模式最大的特點和亮點，就是在社區(qū)層面形成了居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)，居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三駕馬車”有序運轉(zhuǎn)的基層社會治理共同體。

三、 社區(qū)治理形成有效合力解決物業(yè)管理難題

在開展“紅色物業(yè)”建設(shè)之前，居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等不同類型的組織不僅“各自為政”，而且“條”與“塊”之間的力量也難以整合，無法在社區(qū)中形成治理合力。通過“紅色物業(yè)”工作的開展，“擦亮”了社區(qū)治理中的政治底色，社區(qū)中主體責(zé)任更明確、黨群關(guān)系更緊密、服務(wù)群眾更精準、業(yè)主居民更滿意、鄰里社區(qū)更溫暖、事務(wù)處置更迅捷、共建共享更深入，各方力量團結(jié)一致，共同打造高品質(zhì)的人居環(huán)境。

四、物業(yè)企業(yè)贏利是實現(xiàn)其價值的體現(xiàn)

在黨建引領(lǐng)社區(qū)治理框架下，物業(yè)企業(yè)有兩個途徑可以實現(xiàn)物管現(xiàn)階段的價值，一是抓好物業(yè)本身的管理，把該管的東西管好。從本質(zhì)來說，物管公司與業(yè)主之間是委托與被委托的契約關(guān)系，其內(nèi)容即道路、景觀、設(shè)施、設(shè)備等小區(qū)共有財產(chǎn)。業(yè)主把這些共有財產(chǎn)委托給物管公司管理，要求物管公司管好，不能讓共有財產(chǎn)受損失，更要讓它保值增值，這是物業(yè)管理最核心的任務(wù)。

同時，一個物業(yè)管理公司的核心價值體現(xiàn)在對共有設(shè)施設(shè)備的管理水平和管理能力上，只有具備專業(yè)的人才、規(guī)范的制度、先進的工具，才能體現(xiàn)其價值，這也是物業(yè)管理公司、物管從業(yè)人員贏得同行和社會尊重的最重要之處。只有足夠的專業(yè)，才具有社會分工的不可替代性；具有不可替代性，才有社會價值；因為有價值，所以這個行業(yè)或公司才重要。

五、 市場化促使物業(yè)企業(yè)提高多種經(jīng)營能力

隨著資本市場對物業(yè)行業(yè)的青睞，物業(yè)公司不斷上市，可以看出物業(yè)已經(jīng)進入資本市場。這加速了物業(yè)行業(yè)企業(yè)競爭。目前，物業(yè)行業(yè)企業(yè)大都處于微利、無利甚至虧損狀態(tài)。究其原因，除了市場發(fā)育的因素外，最主要的原因還在于企業(yè)本身，企業(yè)缺少良好的贏利模式，經(jīng)營管理的理念和方式滯后于市場發(fā)展需要。因此，對物業(yè)管理行業(yè)市場的競爭者來說，如何認識市場的需要和未來的發(fā)展趨勢，學(xué)習(xí)先進的物業(yè)管理理論和經(jīng)驗，確立正確的經(jīng)營管理方向是十分重要的。

物業(yè)公司想要發(fā)展起來，還要靠市場拓展及多種經(jīng)營。因為在管理面積、管理業(yè)態(tài)、收費標準不變的情況下，每年收費的總額不變、但是每年人力資源成本（最低工資標準及社保標準逐年上漲）在增加；在業(yè)委會沒有成立、不能使用維修基金時，設(shè)施設(shè)備維保的費用在增加；管理成本增加，收費總額不變，所以利潤是會逐年下降的。物業(yè)企業(yè)要生存發(fā)展，主要應(yīng)做好兩點，第一客戶滿意度，通過客戶滿意度保障物業(yè)費的收取；第二橫向市場拓展及縱向多種經(jīng)營，對于大中型的物業(yè)企業(yè)可以做市場拓展，但對于所有的物業(yè)企業(yè)來說，必須要做到多種經(jīng)營。

物管公司必須加強自身的經(jīng)營能力，通過拓展經(jīng)營思路，采取多種方式做好物業(yè)經(jīng)營。通過物業(yè)經(jīng)營，避免物管公司虧損，逐步盈利，實現(xiàn)物業(yè)保值增值的目的，不增加業(yè)主持有物業(yè)的負擔(dān)。由此可以確定物管公司經(jīng)營的基本路線，以物業(yè)的管理為基礎(chǔ)、物業(yè)的經(jīng)營為開拓手段，通過物業(yè)服務(wù)“錦上添花”，以此實現(xiàn)物業(yè)管理的良性持續(xù)發(fā)展。

六、物業(yè)管理經(jīng)營水平的重要性

物業(yè)企業(yè)管理經(jīng)營可以從兩個方面著手。一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮物業(yè)的增效潛力；二是將物業(yè)管理從一般維護、運行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主（客戶）提供更全面、更徹底的服務(wù)。

物業(yè)管理經(jīng)營的核心思想，是將營銷的概念深刻地融合到物業(yè)管理的工作中，通過管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理作用，實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。

物業(yè)管理經(jīng)營運作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括租賃代理、物業(yè)估價、交易咨詢和項目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營在提高企業(yè)經(jīng)濟效益的同時，還促進了物業(yè)的市場流通，挖掘了物業(yè)中的效益，并增強了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價值的理解。

物業(yè)管理經(jīng)營是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機合成，有著廣闊的市場發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外，還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理，它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報更大的商業(yè)利潤，但是這種高回報的實現(xiàn)過程非常復(fù)雜，存在諸多變數(shù)。有專家曾言“物業(yè)管理經(jīng)營水平代表一個城市最先進的物業(yè)管理水平”。另外，物業(yè)經(jīng)營的高檔豪華趨勢、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。

七、 增加物業(yè)經(jīng)營人才儲備以提高競爭力

物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一即專業(yè)化分工越來越細，物業(yè)公司為了降低成本，提高效率和競爭力，將一些專業(yè)工作對外委托。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢，成立專業(yè)化的隊伍，承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程。

培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊伍。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營銷已進入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化整合型時期，沒有富有經(jīng)驗的經(jīng)營人才，物業(yè)管理經(jīng)營便是空談。因此，公司要注重在實踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當(dāng)引進優(yōu)秀人才，建立一支配合默契的經(jīng)營管理團隊。