黎榮

（成都成房置業(yè)有限公司，四川 成都 610000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控影響因素及其評(píng)價(jià)的主體

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控影響因素主要有五個(gè)方面。第一，內(nèi)部環(huán)境。一般情況下，內(nèi)部環(huán)境是指房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)內(nèi)控體系時(shí)與內(nèi)部環(huán)境相互交映、相互結(jié)合而形成的一種相對(duì)較為科學(xué)的組織架構(gòu)。第二，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估在房地產(chǎn)企業(yè)落實(shí)內(nèi)控體系過(guò)程中發(fā)揮著極為重要的作用。因?yàn)樵谄髽I(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)和隱患都是客觀(guān)存在的因素，非人為可以控制，但是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的有序進(jìn)行，可以提前發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)繼而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。第三，控制活動(dòng)?？刂苹顒?dòng)在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中處于關(guān)鍵環(huán)節(jié)，可與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果結(jié)合起來(lái)，利用崗位層級(jí)間的有序部署、謀劃，從而實(shí)現(xiàn)控制的目標(biāo)［1］。第四，績(jī)效考評(píng)。房地產(chǎn)企業(yè)在貫徹實(shí)施預(yù)算控制過(guò)程中，需要及時(shí)了解績(jī)效考評(píng)的相關(guān)信息，而通過(guò)績(jī)效考評(píng)的信息溝通，可以使企業(yè)的預(yù)算控制更加有效。第五，信息溝通。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理時(shí)不僅要把握內(nèi)外部信息，還要善于利用信息技術(shù)處理內(nèi)控環(huán)節(jié)中的共享問(wèn)題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控評(píng)價(jià)的主體

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控評(píng)價(jià)的主體泛指參與此過(guò)程的所有工作人員，他們?cè)趦?nèi)控評(píng)價(jià)過(guò)程中發(fā)揮著極為重要的作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，內(nèi)控的主體也在發(fā)生不同程度的變化：開(kāi)始是審計(jì)需求，后延伸到法律法規(guī)、企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)以及經(jīng)營(yíng)管理等方面，內(nèi)控評(píng)價(jià)的主體由最初的單一形式向多元轉(zhuǎn)變，即內(nèi)控評(píng)價(jià)主體從單一的外部審計(jì)人員變成內(nèi)外部多主體的形式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制建設(shè)過(guò)程中存在的不足

（一）財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全

當(dāng)前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然在內(nèi)部設(shè)置了財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，但是財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不太健全，依然存在很多問(wèn)題，比如風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估意識(shí)不強(qiáng)、執(zhí)行力和實(shí)施力不強(qiáng)等，使財(cái)務(wù)內(nèi)控體系流于形式，財(cái)務(wù)內(nèi)控制度和要求難以有效落到實(shí)處。出現(xiàn)這些問(wèn)題，一方面是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，在內(nèi)控管理方面缺乏一定的經(jīng)驗(yàn)；另一方面是因?yàn)橄嚓P(guān)管理層比較重視自身的利益，輕視管理，導(dǎo)致財(cái)務(wù)內(nèi)控制度不完善，從而給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展留下一些隱患和風(fēng)險(xiǎn)［2］。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，但是在行業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)一味重視資源開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)拓展，忽視財(cái)務(wù)內(nèi)控管理，顯然會(huì)限制企業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，繼而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。另外，財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄，也會(huì)對(duì)企業(yè)制度制定、財(cái)務(wù)執(zhí)行等造成不利影響，繼而限制財(cái)務(wù)內(nèi)控人員能力和潛力的發(fā)揮，長(zhǎng)此以往，勢(shì)必會(huì)影響內(nèi)控人員的熱情和積極性。就目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)現(xiàn)狀來(lái)看，財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)的強(qiáng)弱還與內(nèi)控人員對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的理解程度高低以及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理問(wèn)題的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)多少有關(guān)。

（三）內(nèi)部控制缺乏監(jiān)督

現(xiàn)階段，很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部只有控制制度，缺乏對(duì)應(yīng)的測(cè)評(píng)機(jī)制，難以達(dá)到理想的內(nèi)部控制效果。根據(jù)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控評(píng)價(jià)主體和運(yùn)行特點(diǎn)可知，企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制由于缺乏完善的內(nèi)外部監(jiān)督體系，成效不高。一方面是有些房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督人員或財(cái)務(wù)人員在工作中受到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的限制，導(dǎo)致部分?jǐn)?shù)據(jù)的真實(shí)性和客觀(guān)性缺失；另一方面是因?yàn)閮?nèi)部審計(jì)人員專(zhuān)業(yè)能力不足，無(wú)法滿(mǎn)足財(cái)務(wù)審計(jì)的要求，在一定程度上給企業(yè)資金管理、風(fēng)險(xiǎn)管理等工作增加了麻煩。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性及其評(píng)價(jià)方式的合理性的措施

（一）完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特性和企業(yè)的實(shí)際情況，構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，不僅可以幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)隱患、解決問(wèn)題，還能依照規(guī)范的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理措施，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度進(jìn)行整合，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的有效性和房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力［3］。要想優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，通常需要做到以下兩點(diǎn)。第一，制定有效的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度。隨著內(nèi)外環(huán)境不斷變化，原先的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度已經(jīng)不再適應(yīng)當(dāng)前的形勢(shì)，尤其是當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一個(gè)相當(dāng)大的規(guī)模之后，內(nèi)部控制是否有效，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和經(jīng)營(yíng)者而言更加重要。第二，制定一套更加規(guī)范的內(nèi)部控制評(píng)價(jià)體系，通過(guò)內(nèi)部控制評(píng)價(jià)活動(dòng)的有序開(kāi)展，檢測(cè)審計(jì)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的制定與執(zhí)行是否合理，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的有效性不斷提高。這樣企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控制度才能發(fā)揮它應(yīng)有的價(jià)值和作用，比如控制建設(shè)項(xiàng)目的成本、合理分配員工的職責(zé)和大力發(fā)展企業(yè)的文化等［4］。

（二）加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)

財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的構(gòu)建對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是至關(guān)重要的，要想落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度，發(fā)揮財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的有效性，需要做到以下幾點(diǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要轉(zhuǎn)變以往觀(guān)念，要深刻認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)內(nèi)控體系對(duì)各項(xiàng)工作開(kāi)展的必要性，通過(guò)確定業(yè)務(wù)活動(dòng)、開(kāi)展財(cái)務(wù)相關(guān)工作等，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展進(jìn)行全面把握。在強(qiáng)調(diào)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理真實(shí)性的同時(shí)也能幫助企業(yè)及時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和隱患，避免經(jīng)營(yíng)不善造成大量資金流失，甚至導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)現(xiàn)象。其次，鑒于財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是一種主觀(guān)上的思維和行為，如果沒(méi)有規(guī)范的制度或其他約束舉措進(jìn)行約束和控制，會(huì)嚴(yán)重降低財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的成效。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要將財(cái)務(wù)內(nèi)控作為工作的重點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)運(yùn)行特點(diǎn)和實(shí)際情況確定財(cái)務(wù)內(nèi)控理念、完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系、創(chuàng)新內(nèi)控評(píng)價(jià)方法等，以此保障財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的有效性和規(guī)范性。

（三）建立內(nèi)控監(jiān)督機(jī)構(gòu)

為了增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度的有效性，確保內(nèi)控過(guò)程中受到適當(dāng)且必要的檢測(cè)和審計(jì)，有必要建立相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)督審計(jì)機(jī)構(gòu)。基于適當(dāng)?shù)臋?quán)威性和獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)人員的責(zé)任不再僅限于對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的審查與監(jiān)督，還要有獨(dú)立的評(píng)價(jià)活動(dòng)，并對(duì)評(píng)價(jià)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的漏洞提出合理有效的修改對(duì)策，以此提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理的效率和質(zhì)量。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)在成立審計(jì)部門(mén)時(shí)，要根據(jù)新時(shí)代的要求和企業(yè)實(shí)際情況，由原來(lái)的財(cái)務(wù)領(lǐng)域向經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域拓展，這就要求內(nèi)部審計(jì)人員不僅要熟練掌握本專(zhuān)業(yè)的理論知識(shí)，還要熟悉市場(chǎng)環(huán)境分析、工藝流程以及經(jīng)營(yíng)管理等方面的知識(shí)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)要抓緊內(nèi)部審計(jì)團(tuán)隊(duì)的再教育和再培訓(xùn)工作，通過(guò)及時(shí)更新內(nèi)審人員的知識(shí)體系，提高他們對(duì)內(nèi)外環(huán)境變化的敏感度和應(yīng)變能力以及對(duì)審計(jì)、會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)的熟練度，以打造一支知識(shí)結(jié)構(gòu)專(zhuān)業(yè)化、多元化的內(nèi)審團(tuán)隊(duì)。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)控評(píng)價(jià)體系

要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控評(píng)價(jià)機(jī)制，優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控評(píng)價(jià)制度，構(gòu)建規(guī)范有效的內(nèi)控評(píng)價(jià)體系，房地產(chǎn)企業(yè)有必要不斷完善內(nèi)部控制體系。首先，對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制質(zhì)效的影響因素進(jìn)行深入分析，基于影響因素構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)內(nèi)控評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并且在構(gòu)建指標(biāo)體系時(shí)要全面考慮，如果只是單方面制定的指標(biāo)體系則缺乏足夠的可靠性和準(zhǔn)確性。其次，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要搭建動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，要選擇合適的數(shù)字模型和評(píng)價(jià)方式。只有科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)價(jià)，才能更好更準(zhǔn)確地反映出財(cái)務(wù)內(nèi)控體系是否有效，繼而為企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)有力的支撐，最終保證企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

四、結(jié)語(yǔ)

有效的內(nèi)部控制制度及科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，不僅可以保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠順利開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還能夠更快更有秩序地應(yīng)對(duì)內(nèi)外環(huán)境的變化?？偠灾?，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身管理成效和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，做好對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度和內(nèi)控評(píng)價(jià)體系的優(yōu)化與完善是當(dāng)前的首要任務(wù)。但是就目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，雖然大多企業(yè)都設(shè)置了財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，但是在落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系過(guò)程中依舊存在很多問(wèn)題，比如財(cái)務(wù)內(nèi)控體系不健全、財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)淡薄等。企業(yè)要想解決這些問(wèn)題，就必須完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控制度、加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控意識(shí)、設(shè)立內(nèi)控監(jiān)督機(jī)構(gòu)以及構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)控評(píng)價(jià)體系。