許雪燕

（上海市青浦區(qū)人民法院，上海 201700）

城市化進(jìn)程的加快使得我國(guó)的土地資源日益稀缺，人們的居住方式開始從獨(dú)門獨(dú)戶向建筑物區(qū)分發(fā)展，物業(yè)服務(wù)合同因而成為最為重要的物業(yè)管理方式。［1］隨著業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)需求的提升，物業(yè)服務(wù)人員與業(yè)主之間就物業(yè)服務(wù)合同的履行產(chǎn)生的糾紛也越來越多，為回應(yīng)社會(huì)需求，《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）新增物業(yè)服務(wù)合同為典型合同，并設(shè)立了專章加以規(guī)定?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l規(guī)定了業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)以及業(yè)主欠費(fèi)時(shí)物業(yè)服務(wù)人員的救濟(jì)途徑，該規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)人員設(shè)置了起訴前置條件。

一、業(yè)主欠費(fèi)時(shí)物業(yè)服務(wù)人員救濟(jì)途徑的法律規(guī)范演變

《民法典》施行前，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）均已對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的相關(guān)救濟(jì)途徑進(jìn)行了規(guī)定，《民法典》在參考相關(guān)條文的基礎(chǔ)上，作出了新的規(guī)定。

（一）《條例》第六十四條①國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（2018年3月19日修正版）第六十四條：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。規(guī)定了業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的救濟(jì)途徑。對(duì)于該條文的理解，其爭(zhēng)議點(diǎn)在于是否應(yīng)將業(yè)主委員會(huì)的催告程序作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的前置條件。通說認(rèn)為，將業(yè)主委員會(huì)的催告程序作為前置條件的觀點(diǎn)有違原《合同法》和《民事訴訟法》原理。［2］物業(yè)服務(wù)合同適用原《合同法》的基本規(guī)范，業(yè)主違約時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)當(dāng)然可依原《合同法》及合同的相關(guān)約定，用協(xié)商、訴訟或仲裁的方式向業(yè)主主張權(quán)利。另從訴訟角度而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起訴權(quán)利是《民事訴訟法》規(guī)定的法定權(quán)利，當(dāng)事人是否起訴以及起訴是否合法均由法律規(guī)定。［3］如果將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴訟權(quán)利建立在業(yè)主委員會(huì)的督促行為上，其既不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟權(quán)利的行使，也不符合權(quán)利義務(wù)相一致的原則。

（二）《解釋》第六條②《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（2009年4月20日由最高人民法院審判委員會(huì)第1466次會(huì)議通過）第六條：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面催繳程序。該條規(guī)定相較于《條例》的規(guī)定而言，仍保留了對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的催告程序，只是將催告的主體明確為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且催告的形式應(yīng)為書面形式。該條規(guī)定解決了業(yè)主委員會(huì)的催告程序是否應(yīng)作為起訴前置條件的問題，但在實(shí)踐中又出現(xiàn)了書面催繳是否是物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的前置條件問題。

（三）《民法典》第九百四十四條第二款③《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十四條第二款：業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人員可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。規(guī)定了業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員經(jīng)催告程序后即可提起訴訟。該條規(guī)定相較于之前的規(guī)定，其特點(diǎn)在于，對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的權(quán)利救濟(jì)程序進(jìn)行了有層次的規(guī)范。首先，繼續(xù)保留了業(yè)主欠費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員為催告的主體，但刪除了《解釋》中有關(guān)書面催繳的規(guī)定；其次，刪除了《解釋》中無正當(dāng)理由拒絕繳納的情形，保留了催告的合理期限；最后，在物業(yè)服務(wù)人員做出催告后，合理期限屆滿，業(yè)主仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人員可以提起相應(yīng)的救濟(jì)程序。從語序的層次遞進(jìn)上，明確將催告作為物業(yè)服務(wù)人員起訴的前置條件。

二、對(duì)物業(yè)服務(wù)人員起訴前置條件的理解與適用

（一）對(duì)催告的認(rèn)識(shí)與理解

催告是指一方當(dāng)事人請(qǐng)求另一方履行債務(wù)的意思通知，催告既非基于意思表示而發(fā)生特定法律效果的法律行為，又非基于法律規(guī)定而導(dǎo)致法律關(guān)系發(fā)生變化的法律事件，其屬于一種準(zhǔn)法律行為。

1.催告的主體。在物業(yè)服務(wù)合同糾紛中，催告的義務(wù)人應(yīng)為物業(yè)服務(wù)人員，催告的對(duì)象是欠費(fèi)的業(yè)主。物業(yè)服務(wù)人員的催告程序既可以提醒欠費(fèi)業(yè)主交費(fèi)，也可以為業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人員提供溝通和協(xié)商的機(jī)會(huì)，促使雙方直接解決糾紛。

2.催告的形式。《民法典》未對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的催告形式提出明確要求。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)人員在向業(yè)主催繳費(fèi)用時(shí)，通常已實(shí)際采用書面的形式予以催收，且為了配合舉證的需要，催告多會(huì)采用催收函的形式，隨著科技的發(fā)展，催告也會(huì)以電子信息①例如手機(jī)短信、電子郵件、即時(shí)通信、通信群組等運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用服務(wù)的通信信息。等形式呈現(xiàn)出來，可以更便捷有效地表現(xiàn)催告內(nèi)容。

3.催告的內(nèi)容。催告的內(nèi)容應(yīng)包括業(yè)主物業(yè)信息、欠費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、欠費(fèi)金額、需支付欠費(fèi)金額的時(shí)限及未支付的后果。實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)人員在催告業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)時(shí)，往往缺少對(duì)交費(fèi)時(shí)間的期限告知，在法律明確規(guī)定將催告程序作為物業(yè)服務(wù)人員起訴的前置條件下，該時(shí)間期限極為必要，需要予以重視。

（二）對(duì)合理期限的認(rèn)定

合理期限是在合同履行過程中，當(dāng)事人一方以一種平常的心來對(duì)待或處理事情所需要的時(shí)間。關(guān)于催告時(shí)的合理期限，現(xiàn)行法律并無統(tǒng)一適用的標(biāo)準(zhǔn)，而合理期限本身屬于內(nèi)容不確定的概念，對(duì)其的理解與適用，需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬r(jià)值補(bǔ)充，故在物業(yè)服務(wù)人員催告的合理期限認(rèn)定上，可以綜合考量以下幾個(gè)方面。

1.依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人員均可依照物業(yè)服務(wù)合同的約定，享有相應(yīng)的權(quán)利，承擔(dān)必要的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人員依照物業(yè)服務(wù)合同的約定向欠費(fèi)業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，其也應(yīng)依照誠(chéng)實(shí)信用原則，為業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)提供相應(yīng)的便利，充分考量業(yè)主未支付物業(yè)費(fèi)的理由，設(shè)置相應(yīng)的期限。

2.依據(jù)合同的特征。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容特征是物業(yè)服務(wù)人員提供約定的服務(wù)，業(yè)主支付約定的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人員的收入來源于業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)，如業(yè)主未按約支付費(fèi)用，則不利于物業(yè)服務(wù)人員工作的進(jìn)行，從而影響其服務(wù)的質(zhì)量，進(jìn)而影響小區(qū)其他業(yè)主的權(quán)益。

三、對(duì)物業(yè)服務(wù)人員設(shè)置起訴前置條件的意義

《民法典》將物業(yè)服務(wù)合同列為典型合同正是對(duì)社會(huì)需求的回應(yīng)，在審判實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)合同糾紛主要體現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)糾紛。越來越多的住宅小區(qū)、商業(yè)辦公樓的物業(yè)服務(wù)人員開始采取訴訟的形式，以期解決物業(yè)費(fèi)長(zhǎng)期未支付的現(xiàn)狀。《條例》和《解釋》在司法實(shí)踐中已產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，通過訴訟，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中自身與物業(yè)服務(wù)人員的權(quán)利義務(wù)均有了一定的認(rèn)知，有的小區(qū)在經(jīng)歷大批量訴訟后已有了較高的物業(yè)費(fèi)支付率。在滿足業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)基本需求的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員的服務(wù)質(zhì)量也有待繼續(xù)提升，才能不斷實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)美好居住生活的向往。因此，法律引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人員在解決物業(yè)費(fèi)支付問題時(shí)，針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的權(quán)利救濟(jì)程序，設(shè)置催告義務(wù)，該義務(wù)有利于緩解物業(yè)服務(wù)人員與業(yè)主之間的關(guān)系，避免雙方矛盾的激化，促使雙方通過溝通的方式解決存在的問題，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，減少訴訟資源的浪費(fèi)。