廖尚堯

（廣東偉倫律師事務(wù)所，廣東 惠州 516001）

軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易的風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)對(duì)買賣雙方的利益造成一定的損害，還會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)造成一定的負(fù)面影響。因?yàn)檐婈?duì)經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)屬的特殊性，與一般的商品房交易存在很大的區(qū)別，且我國(guó)當(dāng)前使用的法律中，對(duì)于軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易相關(guān)細(xì)則還沒有做出詳細(xì)且明確的規(guī)定，沒有專門針對(duì)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易的法律，我國(guó)目前軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易過程中基本采用《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》以及合同法的相關(guān)內(nèi)容。因?yàn)槿狈ν晟频姆芍С?，軍?duì)經(jīng)濟(jì)適用房在交易過程中就會(huì)產(chǎn)生一些風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了多起關(guān)于軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的交易糾紛，需要對(duì)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易作出進(jìn)一步的規(guī)范。

一、軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的定義

軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房屬于特殊房產(chǎn)，在《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定》中對(duì)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房做出明確規(guī)定，“軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房主要指由軍隊(duì)單位組織建設(shè)，享受國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)劃撥土地、地方人民政府減免有關(guān)費(fèi)用等優(yōu)惠政策，建成后主要出售給軍隊(duì)人員的住房”［1］。

二、軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)歸屬及轉(zhuǎn)讓方式

軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房屬于一種特殊的房產(chǎn)，此種房產(chǎn)具有經(jīng)濟(jì)性與適用性，經(jīng)濟(jì)性是指房產(chǎn)所有權(quán)權(quán)利人享有買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃等權(quán)利，但同時(shí)由于其屬于經(jīng)濟(jì)適用房，建設(shè)目的為保障離退休軍人等基本住房需求，因此此種房產(chǎn)在交易上有所限制，以確保權(quán)利目的可以真正實(shí)現(xiàn)。由《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理規(guī)定》《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》等相關(guān)法律約束，在相關(guān)管理辦法中關(guān)于軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易做出明確規(guī)定，其中對(duì)出售對(duì)象、出售條件等做出詳細(xì)規(guī)定。在銷售對(duì)象上需要滿足以下要求：①符合規(guī)定要求的離休、退休軍隊(duì)干部；②在職的、公寓保障不了的/接近服役最高年限的文職干部、在職軍官、高級(jí)士官；③在公寓居住，非在職的、無其他住房的人員（經(jīng)相關(guān)部門核實(shí)）；④本人為軍隊(duì)正式職工，且配偶為軍人或者在當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)戶口。

軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房在出售上不僅對(duì)銷售對(duì)象進(jìn)行了限制，還對(duì)銷售條件做出了規(guī)定，具體規(guī)定內(nèi)容可以總結(jié)為以下幾點(diǎn)：①出售條件要求，要求軍用地建設(shè)的軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房不得向個(gè)人、單位出售，非軍用地建設(shè)屬于城市建設(shè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的可以向個(gè)人與單位出售，向地方單位或者個(gè)人出售的適用房項(xiàng)目出售數(shù)量需要控制在建筑面積30%以內(nèi)；②經(jīng)濟(jì)適用房在出售時(shí)需要按照建筑面積計(jì)價(jià)，并按照相關(guān)規(guī)定向軍隊(duì)人員出售，如向個(gè)人或者地方單位出售的面積需要嚴(yán)格按照相關(guān)政府規(guī)定確定，且需要參照當(dāng)期、當(dāng)年相類似房屋價(jià)格進(jìn)行出售，經(jīng)過軍區(qū)單位批準(zhǔn)的可以按照綜合成本價(jià)計(jì)價(jià)，但僅限于居住在公寓區(qū)人員；③購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，在房款付清之后獲得房產(chǎn)全部產(chǎn)權(quán)。待獲得產(chǎn)權(quán)后需要上市交易的，可以參照準(zhǔn)入制度，待按照相關(guān)部門規(guī)定，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等之后，剩余的歸個(gè)人所有。

三、軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)確定風(fēng)險(xiǎn)

軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)是軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣中的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。根據(jù)《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》第三十四條規(guī)定：“購(gòu)買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的，付清購(gòu)房款后擁有全部產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理，按照建設(shè)部、原總后勤部的有關(guān)規(guī)定，由售房單位集中到地方房地產(chǎn)管理部門辦理?！痹谲婈?duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的過程中，軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)的確定需要購(gòu)買者給予重點(diǎn)關(guān)注，必須要明確該房產(chǎn)是否已經(jīng)付清購(gòu)房款，售賣人或者單位是否有完整的產(chǎn)權(quán)辦理登記，是否符合相關(guān)規(guī)定，如果未完成上述事宜，那么則會(huì)對(duì)后續(xù)該房產(chǎn)的處理造成重大隱患及損失。此外，如果該房產(chǎn)是開發(fā)商與部隊(duì)聯(lián)建中超出規(guī)劃指標(biāo)的房屋，那么該房產(chǎn)是否屬于軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房則需要進(jìn)一步地確定，若不是謹(jǐn)防購(gòu)買中出現(xiàn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）無審批致使合同無效風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前有的軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易過程并沒有得到所屬上級(jí)部門的審批，部分出售者故意隱瞞事實(shí)，或經(jīng)由審批流程不夠規(guī)范、缺少審批文件等，都會(huì)造成出現(xiàn)無審批的風(fēng)險(xiǎn)，如果該軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房沒有經(jīng)過相關(guān)部門的審批，出售者就不具有進(jìn)行買賣的資格，從而導(dǎo)致所簽訂的買賣合同無效。

（三）補(bǔ)繳出讓金及有關(guān)稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)上述分析，軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房是享受劃撥土地、地方人民政府減免有關(guān)費(fèi)用等優(yōu)惠政策建造的，在上市交易時(shí)必須要補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金/土地收益及有關(guān)稅費(fèi)方可出售，雖然目前未有相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房上市交易流程進(jìn)行規(guī)范，但從《軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》關(guān)于上市交易的條文中，明確上市交易需要補(bǔ)交土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。因此在雙方交易時(shí)還需要對(duì)補(bǔ)繳出讓和有關(guān)稅費(fèi)及補(bǔ)交的流程、規(guī)范進(jìn)行明確約定。

（四）一房多賣風(fēng)險(xiǎn)

在軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易的過程中，購(gòu)買者只能以與軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓單位或個(gè)人之間簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同作為唯一憑證，而轉(zhuǎn)讓單位是否經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)必須要明確，且在交易中要警惕一房多賣的情況。我國(guó)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中出現(xiàn)過多次“一房多賣”情況，其中較為著名的案例是某市某房地產(chǎn)公司通過“一房多賣”“一房多抵”“又抵又賣”的方式賣房及抵債，以重復(fù)銷售和重復(fù)抵押等方式，將其房地產(chǎn)公司所有的163套房產(chǎn)重復(fù)出售597次，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者的合法權(quán)益［2］。

四、軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

將軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，需要采用一些合理的方式來規(guī)避或降低軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)降低軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易風(fēng)險(xiǎn)的一些意見：

（一）購(gòu)買者在購(gòu)買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，要盡量要求賣方協(xié)調(diào)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理部門在軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買之前出具相關(guān)的賣方為軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房合法權(quán)利人的證明文件或證明材料，盡量在確保軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房管理部門明確該項(xiàng)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易項(xiàng)目的情況下進(jìn)行購(gòu)買，同時(shí)要求賣方必須出示相關(guān)部門同意出售的審批文件［3］。

（二）在購(gòu)買者與賣方簽訂的購(gòu)房合同中，要明確、完整地約定各種風(fēng)險(xiǎn)以及處理措施，將軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)在購(gòu)房合同中明確列出，以便于如果出現(xiàn)了軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣風(fēng)險(xiǎn)，可以按照合同進(jìn)行處理和安排，將軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的主動(dòng)權(quán)掌握在自己手中；其次，購(gòu)買者可以考慮在軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買合同中加入違約金，提高雙方違約的成本，從而提高軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易項(xiàng)目的穩(wěn)定性，日后如果出現(xiàn)了軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過違約金來降低雙方的損失。

（三）合理尋求法律渠道及搜集保全證據(jù)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的增長(zhǎng)，買賣雙方因軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的特殊交易性，并且軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易市場(chǎng)受限，更多地從誠(chéng)信道義進(jìn)行約束。在我國(guó)近些年來法院受理的軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同糾紛中，其中某地句某某與朱某某等房屋買賣合同糾紛，句某某與朱某某于2010年10月形成口頭買賣合同，句某某將涉案房屋以500萬元的價(jià)格出售給朱某某，雙方達(dá)成買賣協(xié)議時(shí)，句某某明確表示可以辦理產(chǎn)權(quán)證書并上市交易。朱某某遂于2011年5月分兩筆支付了240萬元，雙方約定剩余款項(xiàng)260萬元于過戶時(shí)支付，后因句某某要求提高價(jià)款并以無法辦理過戶手續(xù)為由拒絕繼續(xù)履行合同，句某某以房屋交易違反有關(guān)規(guī)定為由要求合同無效，朱某某提起反訴要求返還已付款項(xiàng)及房屋增值差價(jià)損失等，法院認(rèn)為二人在未經(jīng)允許的情況下，買賣涉案房屋侵犯了國(guó)家利益，判決所簽訂合同無效及結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任句某某向朱某某支付增值損失等。所以當(dāng)軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和糾紛時(shí)，任何一方應(yīng)當(dāng)提前做好證據(jù)的搜集保全，可以攜帶有關(guān)的材料向法院尋求幫助，是防范軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣風(fēng)險(xiǎn)的有效方式。

綜上所述，軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房具有一定的特殊性，因此在軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房交易過程中，不能按照普通商品房的交易方式來處理，要采用軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣的特殊交易方式，確保買賣雙方能夠符合法律及相關(guān)管理?xiàng)l例，從而能夠有效降低軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房買賣風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。