鄔夢(mèng)迪

（寧波市產(chǎn)城生態(tài)建設(shè)集團(tuán)有限公司，浙江 寧波 315100）

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境轉(zhuǎn)緊、紅利逐漸消退，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，為保障企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，保障資金來(lái)源、降低資金風(fēng)險(xiǎn)、提高資金效率，企業(yè)應(yīng)重視并加強(qiáng)資金管理工作。本文從資金預(yù)算、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、融資渠道、投資決策等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的一些問(wèn)題進(jìn)行探討并提出相關(guān)對(duì)策，以期房地產(chǎn)企業(yè)予以加強(qiáng)資金管理的工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及進(jìn)行資金管理的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)

首先，涉及業(yè)務(wù)單位多。有發(fā)改、國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)等政府部門(mén)，施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理等供應(yīng)商，還有最終消費(fèi)者；其次，資金需求多。包括土地出讓金、稅費(fèi)、建造成本等，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債普遍較高；最后，業(yè)務(wù)周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地、開(kāi)工、施工、預(yù)售、竣工、交付、清算跨度好幾年。因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)特點(diǎn)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理較其他行業(yè)更為復(fù)雜。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)資金高密集、項(xiàng)目長(zhǎng)周期等特點(diǎn)，如何確保資金的充足性、及時(shí)性和穩(wěn)定性，如何提高資金的使用合理性與效率性，如何控制資金的風(fēng)險(xiǎn)，資金管理的責(zé)任任重道遠(yuǎn)。

1.通過(guò)資金預(yù)算提高資金使用效率

以資金預(yù)算作為資金管理的基礎(chǔ)，為企業(yè)提高資金使用效率、實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)打下良好的基礎(chǔ)。根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃以及資金需求計(jì)劃，各部門(mén)完成項(xiàng)目投資預(yù)算、部門(mén)費(fèi)用預(yù)算等全面預(yù)算工作；過(guò)程中嚴(yán)格按照審批后的預(yù)算執(zhí)行資金使用，并由預(yù)算部門(mén)實(shí)時(shí)監(jiān)督、分析、反饋；特殊情況進(jìn)行特別申報(bào)，由集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；事后對(duì)各部門(mén)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。資金預(yù)算的有效實(shí)施可以使集團(tuán)財(cái)務(wù)中心科學(xué)地做好資金籌集和調(diào)撥，保障資金與經(jīng)營(yíng)步調(diào)相一致，有效降低貸款和存款不合理的風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約企業(yè)的融資成本，提高資金的周轉(zhuǎn)率，進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

2.通過(guò)資金管理保障資金來(lái)源

當(dāng)前的房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀可謂“寒冬”，新增開(kāi)發(fā)貸款額度受到控制、個(gè)人按揭貸款資金不足；并購(gòu)貸款嚴(yán)格按照開(kāi)發(fā)貸款條件進(jìn)行，禁止用于拿地；非標(biāo)投資急劇收縮，投資房地產(chǎn)的額度減少；投向非“四三二”項(xiàng)目的保證金、拿地價(jià)款、項(xiàng)目資本金等受到嚴(yán)厲監(jiān)管等等。

為此，通過(guò)有效的資金管理，一方面確保在資金籌集時(shí)避免觸碰國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的紅線(xiàn)，另一方面靈活應(yīng)用專(zhuān)業(yè)性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段采取多形式、多途徑的資金籌集，以保證資金的來(lái)源和開(kāi)發(fā)的順利。除了采取貸款、信托、私募，也要充分利用“建筑施工企業(yè)墊資”與“預(yù)售商品房款再投入”等方式實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)滾動(dòng)。

3.通過(guò)資金管理降低資金使用風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)資金管理加強(qiáng)資金支付監(jiān)管，將風(fēng)險(xiǎn)降低至合理可控的范圍。項(xiàng)目前期加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目可行性論證，把風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度，實(shí)現(xiàn)事前控制；過(guò)程中遵守項(xiàng)目款支付的謹(jǐn)慎性原則，工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部及有關(guān)部門(mén)與乙方（施工、監(jiān)理等）等進(jìn)行多方核對(duì)，嚴(yán)格審查合同付款條款、工程進(jìn)度、技術(shù)報(bào)告等項(xiàng)目材料，嚴(yán)格遵照法律法規(guī)、企業(yè)付款審批流程及資金計(jì)劃安排支付項(xiàng)目款項(xiàng)，避免超額支付，保障企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)降低至合理可控的范圍。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)廣、上下游多、規(guī)模大將導(dǎo)致資金管理的難度十分巨大，從內(nèi)部的劣勢(shì)和外部的挑戰(zhàn)分析，可能涉及資金預(yù)算制度不健全、資金管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)性不足、資金環(huán)境收緊等問(wèn)題。

（一）企業(yè)資金預(yù)算制度不健全，管理層對(duì)預(yù)算管理的意識(shí)不足

預(yù)算的出發(fā)點(diǎn)不能偏離戰(zhàn)略規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而很多企業(yè)雖然披上了預(yù)算的外衣，并未植入預(yù)算的內(nèi)核，從企業(yè)管理層到企業(yè)員工對(duì)預(yù)算的重視和認(rèn)識(shí)，到對(duì)預(yù)算的設(shè)計(jì)、應(yīng)用，僅僅流于形式。各個(gè)部門(mén)在編制資金預(yù)算時(shí)偏離企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展及實(shí)際情況，對(duì)資金需求缺乏科學(xué)性、合理性，對(duì)未來(lái)的資金使用情況無(wú)法準(zhǔn)確反映，由此導(dǎo)致企業(yè)資金與實(shí)際經(jīng)營(yíng)形成錯(cuò)位，在資金充足的情況下無(wú)法有效規(guī)劃使用，在資金匱乏的無(wú)法及時(shí)獲得補(bǔ)給；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中對(duì)資金預(yù)算計(jì)劃的盲目性、執(zhí)行的隨意性，甚至出現(xiàn)收益無(wú)法覆蓋成本的結(jié)果，資金運(yùn)籌低效導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。

（二）企業(yè)資金管理缺乏專(zhuān)業(yè)的財(cái)會(huì)人才

房地產(chǎn)涉及廣泛的業(yè)務(wù)流、資金流、信息流和人力資源流，模式有二級(jí)開(kāi)發(fā)到一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，再到代建，產(chǎn)業(yè)鏈也紛繁復(fù)雜多，多模式、多業(yè)務(wù)的情況下所需的管理方法也不盡相同。要科學(xué)、合規(guī)、高效地完成所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，擁有全面資金管理的財(cái)會(huì)人才非常必要。而一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)的財(cái)會(huì)人才，管理思想落后、管理模式老舊、管理實(shí)施粗放，從而使資金缺乏科學(xué)統(tǒng)籌，讓資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值。

（三）企業(yè)籌資方式受限

2020年8月，中國(guó)央行、住建部聯(lián)合出臺(tái)房企融資“三條紅線(xiàn)”新規(guī)，表明監(jiān)管機(jī)構(gòu)下定決心控制房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債水平；2021年該政策的試點(diǎn)將擴(kuò)大范圍，這表示房地產(chǎn)行業(yè)的金融環(huán)境將不斷地趨緊。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房企融資渠道有限，以銀行貸款為主的間接融資體系導(dǎo)致銀行風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中，而發(fā)行公司債券、信托貸款、上市直接融資等渠道受限多、困難大，加上國(guó)家對(duì)融資政策和銷(xiāo)售政策的不斷加壓，預(yù)期房地產(chǎn)企業(yè)的資金困境增加，如何破冰將成為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的一種考驗(yàn)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)投資決策缺乏科學(xué)性

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有潛在的危險(xiǎn)性及周期性，盲目投資將導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)超過(guò)可承受范圍，造成投資失敗甚至破產(chǎn)的情形。2018年下半年各大房企前赴后繼地大舉拿地，地王頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆異常；隨著“三條紅線(xiàn)”政策出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)轉(zhuǎn)船頭，需要盡快收回現(xiàn)金流，房地產(chǎn)企業(yè)周而復(fù)始的面臨如何科學(xué)地投資決策，使得企業(yè)取得更好的投資效率。

四、房地產(chǎn)企業(yè)完善資金管理的對(duì)策

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算制度，樹(shù)立全體員工的預(yù)算理念

資金預(yù)算是一項(xiàng)全員參加、全業(yè)務(wù)覆蓋、全流程跟蹤的企業(yè)管理工具，它集合了計(jì)劃、溝通協(xié)調(diào)、控制監(jiān)督、考核評(píng)價(jià)等功能，讓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程、經(jīng)營(yíng)結(jié)果、經(jīng)營(yíng)復(fù)盤(pán)系統(tǒng)化。為了讓資金預(yù)算充分融入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首先應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的預(yù)算管理部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；其次，各部門(mén)要立足自身資源與能力，以企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃為基礎(chǔ)進(jìn)行資金預(yù)算編制，并對(duì)審批后的資金預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行；預(yù)算管理部門(mén)對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)的監(jiān)控、分析、評(píng)價(jià)，確保各部門(mén)嚴(yán)格按照公司的發(fā)展規(guī)劃執(zhí)行；通過(guò)資金預(yù)算的實(shí)際進(jìn)展進(jìn)行定性與定量的評(píng)價(jià)，為管理者提供更好的決策依據(jù)，為提高資金效率提供科學(xué)支撐。

（二）通過(guò)外部招聘和內(nèi)部培訓(xùn)，加強(qiáng)資金管理團(tuán)隊(duì)的建設(shè)

資金管理團(tuán)隊(duì)是資金管理的核心處理器，引進(jìn)新的管理模式、管理思想有助于提升企業(yè)資金管理效率。資金管理團(tuán)隊(duì)不應(yīng)局限于“成本費(fèi)用核算”財(cái)務(wù)思維，更應(yīng)發(fā)展“將財(cái)務(wù)管理前移到業(yè)務(wù)前端，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和分析，反饋給業(yè)務(wù)部門(mén)及決策層，使企業(yè)的管理決策更加科學(xué)；同時(shí)，通過(guò)把握業(yè)務(wù)流程的關(guān)鍵控制點(diǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，并實(shí)施有針對(duì)性的改進(jìn)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”的“財(cái)務(wù)+業(yè)務(wù)”思維。企業(yè)可以通過(guò)外部招聘專(zhuān)業(yè)人員快速帶來(lái)新的資金管理模式，也可以通過(guò)培訓(xùn)方式對(duì)內(nèi)部團(tuán)隊(duì)進(jìn)行培養(yǎng)，而內(nèi)部人員可能對(duì)企業(yè)的實(shí)際情況更為了解，更能夠通過(guò)思想上、能力上的提升，設(shè)計(jì)出提升企業(yè)資金管理效率的方案。

（三）正面地看待融資寒冬的到來(lái)，進(jìn)行多元化融資

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極面對(duì)國(guó)家頻繁出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，正確解讀有關(guān)文件精神，指導(dǎo)企業(yè)及時(shí)、有效地調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略和財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，使企業(yè)跟上行業(yè)波動(dòng)的步伐。例如，“三條紅線(xiàn)”新規(guī)出臺(tái)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整資本結(jié)構(gòu)，避免因負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致的融資限制。在加強(qiáng)建立銀企戰(zhàn)略合作關(guān)系的同時(shí)，應(yīng)該拓寬多元化的融資方式。例如，通過(guò)IPO 等建立直接融資資本渠道，利用私募模式，以及通過(guò)施工方墊資、預(yù)收款的再投入、提高自有資金的周轉(zhuǎn)率等等，還有借鑒綠城“代建”的輕資產(chǎn)模式，由委托方籌措項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所有資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)團(tuán)隊(duì)組建及開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的全過(guò)程管理。拓展多元化的融資渠道將有效拓寬資金來(lái)源，保障企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（四）做好可行性研究分析，科學(xué)地評(píng)價(jià)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受政策調(diào)控和市場(chǎng)預(yù)期的影響很大，如何在低迷中活下去，在市場(chǎng)向上時(shí)及時(shí)振作，要求房地產(chǎn)企業(yè)正確分析市場(chǎng)情況，提前調(diào)研市場(chǎng)供需。對(duì)于高價(jià)值標(biāo)的，房地產(chǎn)企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，一些房地產(chǎn)企業(yè)成立聯(lián)合體進(jìn)行投標(biāo)，有效加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；為了減少競(jìng)爭(zhēng)，一些企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)區(qū)域進(jìn)行科學(xué)分析，找準(zhǔn)成長(zhǎng)型標(biāo)的，進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，有效降低土地費(fèi)用，促進(jìn)規(guī)?；砷L(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)科學(xué)地進(jìn)行可行性研究分析，能夠有效地提高資金投資的合理性、高效性。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地獲取成本、建造價(jià)格、人工成本和稅收等資金需求大，受到融資環(huán)境趨緊影響下，企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力巨大，加強(qiáng)資金管理尤為重要。本文從房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的事前、事中、事后角度出發(fā)，就資金管理中的資金預(yù)算、管理團(tuán)隊(duì)、資金來(lái)源、資金使用等方面提出了問(wèn)題和作出了對(duì)策，以便于讓房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的意識(shí)，更好地降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道和提高資金效率，促進(jìn)提高整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。