王玲

（江西中核生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司，江西 吉安 343000）

一、引言

經(jīng)濟(jì)全球化、市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，在給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)諸多機(jī)遇的同時(shí)，也顯著增加了行業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)難度。近幾年，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槿谫Y困難而發(fā)生財(cái)務(wù)問(wèn)題，因此，分析現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資特點(diǎn)、方式以及現(xiàn)狀，探索沖破融資困境的策略，對(duì)于促進(jìn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展以及國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定具有積極的意義。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資概述

房地產(chǎn)業(yè)融資指的是在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，利用不同的信用方式、工具、方法為房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)部門(mén)融通資金的金融行為。從廣義的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)融資等同于房地產(chǎn)業(yè)金融，指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中資金籌集、融通、結(jié)算等所有金融行為。從狹義的角度分析，房地產(chǎn)業(yè)融資具體指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資金融通行為。

房地產(chǎn)業(yè)融資具有以下三個(gè)特點(diǎn)：首先是融資規(guī)模大、周期長(zhǎng)。新時(shí)期背景下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的不斷上漲導(dǎo)致土地購(gòu)置價(jià)格隨之升高。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)主要表現(xiàn)出財(cái)力付出多、周期長(zhǎng)、資金密集的顯著特征，從而出現(xiàn)規(guī)模大、周期長(zhǎng)的融資特點(diǎn)。其次是與銀行信貸息息相關(guān)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中60%的資金都來(lái)源于銀行信貸?？梢钥闯?，銀行信貸是目前以及未來(lái)幾年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最基本、最主要的融資渠道。從銀行的角度出發(fā)，為最大程度防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款的安全性，必然會(huì)要求貸款企業(yè)以資產(chǎn)作為擔(dān)保，并對(duì)資金的去向、還款期限及方式進(jìn)行嚴(yán)格限制。最后是易受?chē)?guó)家政策影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，相較于其他行業(yè)，國(guó)家發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展影響更為明顯，再加上大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金都來(lái)源于銀行信貸，一旦國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資、運(yùn)營(yíng)以及發(fā)展造成直接影響。

三、房地產(chǎn)業(yè)的主要融資方式

房地產(chǎn)業(yè)融資包含銀行信貸、資本市場(chǎng)融資等多種融資形式，從資金來(lái)源的層面分析，可將其分為內(nèi)部融資和外部融資。

從內(nèi)部融資的角度分析，主要指的是企業(yè)自有資金。這部分資金主要由企業(yè)初期股東投入的起始資金和企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中積累的經(jīng)濟(jì)收益組成，是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期持有且能夠自主支配的資金。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)科學(xué)的運(yùn)營(yíng)和管理，積累充足的自有資金，確保企業(yè)持續(xù)發(fā)展。

從外部融資的角度分析，通常采用以下兩種融資方式：一是股權(quán)性融資，即融資單位以向出資方轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)或分配等額利潤(rùn)的方式獲取資金支持的融資行為。這種融資方式的特點(diǎn)是：融資方能夠獲得無(wú)需償還的永久性資本，出資方與融資方同享利潤(rùn)、同擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低、資金運(yùn)作方式不受限等。但缺點(diǎn)也比較明顯，主要表現(xiàn)為：融資程序復(fù)雜、成本較高、影響企業(yè)管控權(quán)及后期運(yùn)營(yíng)效率等。目前，股權(quán)性融資又細(xì)分為發(fā)行股票融資、直接吸收融資、合作開(kāi)發(fā)融資等多種形式；二是債務(wù)性融資，即房地產(chǎn)企業(yè)以信貸或發(fā)行債券的形式向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲取資金支持的融資行為。相較于股權(quán)性融資，這種融資方式具有行為隱蔽、速度較快、成本較低的顯著特點(diǎn)。其缺點(diǎn)在于：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率提升，并需要向出資方支付一定的利息，一旦企業(yè)出現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不足或財(cái)務(wù)危機(jī)，還款壓力會(huì)顯著增加，引發(fā)一系列的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。目前，債務(wù)性融資又細(xì)分為租賃融資、債券融資、貸款融資、預(yù)收賬款融資等形式。預(yù)收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)最主要的負(fù)債融資方式，這部分資金指的是購(gòu)房者與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同后，預(yù)先支付的各類(lèi)購(gòu)房款項(xiàng)及按揭貸款等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，預(yù)收賬款不僅是重要的前期資金來(lái)源，更是如約償還各項(xiàng)融資貸款的重要保障。

四、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

（一）融資渠道不夠開(kāi)闊

改革開(kāi)放以來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但融資難的問(wèn)題始終沒(méi)有得到妥善的解決，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道仍比較單一、狹窄。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金中，將近25%的資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)貸款，將近40%的資金來(lái)源于預(yù)收款項(xiàng)，而大部分預(yù)收房款又是購(gòu)房者從銀行獲取的個(gè)人貸款，結(jié)合上述數(shù)據(jù)保守估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)用于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的資金中，有60%左右來(lái)源于銀行信貸，可見(jiàn)，金融機(jī)構(gòu)是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都以銀行信貸為主要融資方式。上述單一、狹窄的融資形式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展造成一定影響。結(jié)合現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展情勢(shì)能夠看出，房地產(chǎn)業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)改變上述融資現(xiàn)狀，以銀行信貸為主的融資模式還將會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。

（二）融資門(mén)檻過(guò)高

房地產(chǎn)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，其發(fā)展?fàn)顩r與國(guó)民生活質(zhì)量具有極為密切的關(guān)系，因此，房地產(chǎn)一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的主體，尤其是資金配置層面，相關(guān)管理部門(mén)始終堅(jiān)持實(shí)時(shí)性地監(jiān)管，這就進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)融資難的發(fā)展局面。針對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大、資金投入大、周期長(zhǎng)的行業(yè)特點(diǎn)，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放貸款時(shí)必然會(huì)遵循嚴(yán)格、謹(jǐn)慎的處理原則，同時(shí)銀監(jiān)會(huì)也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出更高的房地產(chǎn)貸款審核標(biāo)準(zhǔn)，如：細(xì)化貸款時(shí)期范圍、明確貸款利率、加強(qiáng)資金監(jiān)管、完善資產(chǎn)抵押制度等。隨著金融機(jī)構(gòu)融資門(mén)檻的提高，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)主動(dòng)或被動(dòng)地放棄金融機(jī)構(gòu)融資渠道，從而進(jìn)一步提升房地產(chǎn)業(yè)的融資難度。

（三）相關(guān)法規(guī)制度不健全

隨著經(jīng)濟(jì)全球化、市場(chǎng)化的深入發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也不斷暴露出諸多新問(wèn)題。雖然國(guó)家相關(guān)部門(mén)積極頒布調(diào)控政策，希望借助政策、制度及相關(guān)法律法規(guī)來(lái)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但從現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度看，國(guó)家現(xiàn)行的法律法規(guī)不僅缺乏先進(jìn)性和可行性，還存在一定漏洞。導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)缺乏約束力，從而影響融資行為。同時(shí)，相關(guān)管理部門(mén)對(duì)信用評(píng)價(jià)體系的重視程度明顯不足，導(dǎo)致信用評(píng)價(jià)體系不完善、不合理，顯著提升了銀行信貸部門(mén)的工作難度，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的有效融資[6]。

五、房地產(chǎn)業(yè)沖破融資困境的建議

（一）強(qiáng)化企業(yè)管理，降低融資依賴(lài)度

現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有較高的資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)銀行信貸的依賴(lài)度過(guò)高，使得企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)顯著提升。企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，就極容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想要持續(xù)性健康發(fā)展，一方面要緊跟市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，進(jìn)行產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化與創(chuàng)新，在確保經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，提升產(chǎn)品的去化速度，使資金快速回流；另一方面要及時(shí)更新運(yùn)營(yíng)、管理理念，優(yōu)化和創(chuàng)新企業(yè)管理模式，在嚴(yán)控企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，強(qiáng)化風(fēng)控管理，切實(shí)做到“開(kāi)源節(jié)流”，從而降低對(duì)金融機(jī)構(gòu)融資的依賴(lài)度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，將社會(huì)角色由房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘羞\(yùn)營(yíng)商，強(qiáng)化房產(chǎn)配套設(shè)施的建設(shè)、管理以及運(yùn)營(yíng)，通過(guò)多元化、長(zhǎng)遠(yuǎn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這樣，才能真正滿足百姓的消費(fèi)需求，促進(jìn)資金的快速回流，降低融資依賴(lài)度，確保企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

（二）拓展融資渠道，保障資金需求

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得各個(gè)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)理念已經(jīng)難以適應(yīng)當(dāng)今市場(chǎng)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)想要生存和發(fā)展，必須要樹(shù)立“合作共贏”的發(fā)展理念，加強(qiáng)企業(yè)間合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，從而達(dá)到拓寬融資渠道、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、保障資金需求的目的，確保企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)步發(fā)展。例如，通過(guò)直接吸收融資的方式，幾家房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行聯(lián)名拿地，一方面充分發(fā)揮出不同房地產(chǎn)企業(yè)的特長(zhǎng)，聯(lián)手打造出符合百姓需求的高品質(zhì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有效降低獨(dú)立企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面有利于取得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到開(kāi)發(fā)貸款。上述多種融資方式的綜合運(yùn)用，能夠有效拓展房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，確保開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)中的資金需求。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行多元化發(fā)展，一方面通過(guò)分散投資，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另一方面在不同領(lǐng)域拓展融資渠道，為企業(yè)提供充足資金保障。

（三）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，強(qiáng)化風(fēng)控管理

房地產(chǎn)企業(yè)因其行業(yè)特殊性，容易受到國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境、宏觀調(diào)控等因素的制約和影響，因此，想要穩(wěn)定發(fā)展，避免出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，就必須具備抵抗各種風(fēng)險(xiǎn)的能力。融資雖然能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，但是如果管控不當(dāng)也很容易為企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此，尋找“經(jīng)濟(jì)利益”與“風(fēng)險(xiǎn)防控”的平衡點(diǎn)，是打破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的重要思路。房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要結(jié)合企業(yè)發(fā)展計(jì)劃、實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)判等信息，對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的資金使用量進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。在融資之前，企業(yè)應(yīng)做好資金的統(tǒng)籌安排計(jì)劃，提升資金的利用率，同時(shí)做好相應(yīng)的還款計(jì)劃。在完成融資后，企業(yè)應(yīng)強(qiáng)化資金管理，做好資金調(diào)配工作，并按照之前制定的還款計(jì)劃及時(shí)跟蹤銷(xiāo)售回款，確保能夠按計(jì)劃如期償還貸款，從而最大化降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，基于房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模大、周期長(zhǎng)、易受政策影響的特點(diǎn)，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要存在融資渠道不夠開(kāi)闊、融資門(mén)檻過(guò)高、相關(guān)法規(guī)制度不健全等問(wèn)題，這就需要國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)強(qiáng)化企業(yè)管理、拓展融資渠道、強(qiáng)化風(fēng)控管理等策略，減低融資依賴(lài)度、提高資金保障，從而走出融資難的困境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)化的健康發(fā)展。