何小凡

（合肥京東方視訊科技有限公司，安徽 合肥 230011）

我國從“制造大國”向“制造強國”轉(zhuǎn)變，制造型企業(yè)園區(qū)數(shù)量日益增多，為確保制造型企業(yè)園區(qū)發(fā)揮最大功效，必須配備優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理。研究制造型企業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理，可以發(fā)現(xiàn)其中存在諸多問題，需著手制定優(yōu)化與完善對策。

一、制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題

（一）安保業(yè)務(wù)

安保業(yè)務(wù)重點負責(zé)廠區(qū)門崗管控，對進出制造型企業(yè)園區(qū)的車輛、個人、貨物進行登記檢查，對不符合出廠要求的車輛、人員、貨物有權(quán)予以暫扣，并向上級管理部門匯報，防止出現(xiàn)廠區(qū)貨物失竊現(xiàn)象。同時，安保業(yè)務(wù)還負責(zé)維護企業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)和工作秩序，未經(jīng)允許禁止外來人員入內(nèi)，24小時對廠區(qū)內(nèi)企業(yè)進行巡邏，對重點區(qū)域進行巡檢，一旦發(fā)生突發(fā)性事件，及時匯報并進行應(yīng)急處理。目前，安保工作人員年齡普遍偏大，反應(yīng)能力、應(yīng)變速度、緊急處理能力不足，導(dǎo)致制造型企業(yè)園區(qū)安保系統(tǒng)的安全性不足。

（二）保潔業(yè)務(wù)

保潔業(yè)務(wù)主要負責(zé)企業(yè)園區(qū)公共空間衛(wèi)生清掃工作，主要包括園區(qū)公共路面、園區(qū)公共區(qū)域、廠區(qū)辦公室等位置的清潔和消毒工作。目前，制造型企業(yè)園區(qū)從事保潔業(yè)務(wù)的人員年齡偏大，衛(wèi)生清潔能力不足，清潔效果一般，難以達到制造型企業(yè)園區(qū)提出的衛(wèi)生標準。同時，部分清潔人員態(tài)度不端正，不依照要求和標準開展保潔業(yè)務(wù)，出現(xiàn)了消殺頻率不足、污漬清潔不徹底等現(xiàn)象。

（三）會服業(yè)務(wù)

會服業(yè)務(wù)主要負責(zé)工廠前臺接待，引導(dǎo)外來人員休息和等待，或引領(lǐng)外來人員到會議室商談。同時，會服業(yè)務(wù)還負責(zé)會議室、會客室等關(guān)鍵區(qū)域的清掃工作，并負責(zé)該區(qū)域的電腦及相關(guān)設(shè)備維護，在開會或待客期間提供茶水服務(wù)。不同于安保業(yè)務(wù)和保潔業(yè)務(wù)，會服業(yè)務(wù)雖然選聘年紀較輕的女性工作者，但對形象和氣質(zhì)有著較高的要求，符合要求的女性工作者數(shù)量不多，并且留存率偏低，其普遍認為會服業(yè)務(wù)不具備工作前景，不愿意長期從事該項工作。

（四）園區(qū)管理業(yè)務(wù)

園區(qū)管理業(yè)務(wù)主要負責(zé)宿舍區(qū)域的管理工作，禁止宿舍以外的人員隨意進入，并對日常住宿進行安全檢查，禁止將違禁物品帶入宿舍區(qū)域，并負責(zé)應(yīng)對宿舍區(qū)域的應(yīng)急事件。同時，園區(qū)管理業(yè)務(wù)還負責(zé)宿舍區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護與維修，比如水電維修、門鎖更換等。目前，園區(qū)管理業(yè)務(wù)從業(yè)者年齡普遍偏大，并且工作態(tài)度容易出現(xiàn)問題，時常與住宿人員發(fā)生沖突，工作人員留存率不高，離職現(xiàn)象較為普遍。

二、制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展困難的主要原因

（一）專業(yè)人員短缺

目前，制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理受資金限制，無法聘請學(xué)歷高、專業(yè)性強的人員，只能尋找社會閑散人員。這些人員雖然愿意從事企業(yè)園區(qū)物業(yè)工作，但工作能力存在欠缺，不僅難以達到物業(yè)管理的標準，并且在工作態(tài)度上也存在不端正的現(xiàn)象，失誤現(xiàn)象頻發(fā)，讓他人對物業(yè)管理的專業(yè)性提出質(zhì)疑。

（二）自我要求偏低

企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理工作人員由于基本素質(zhì)不高，對未來的職業(yè)規(guī)劃沒有準確的認知，諸多工作人員認為企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理薪酬待遇不高，大致完成工作任務(wù)即可。長此以往，企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理工作人員對自身的要求逐步降低，日常工作質(zhì)量逐漸變差，嚴重影響了企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的整體服務(wù)質(zhì)量。

（三）工作目標模糊

目前，企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理者對員工的要求并不明確，各崗位也未制定嚴格的工作流程和工作標準，只是以口頭形式對工作人員提出要求，導(dǎo)致部分工作人員目標模糊，在工作中失去方向，難以達到崗位要求。同時，企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理評價體系并不健全，往往依賴管理者的主觀評價，導(dǎo)致部分工作人員認為與領(lǐng)導(dǎo)打好關(guān)系，即可在績效考評中獲得高分，使績效考核喪失了公平性。

（四）缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)園區(qū)物業(yè)工作任務(wù)繁重，并且尚未設(shè)置專門的監(jiān)督管理機構(gòu)，往往由管理者直接履行監(jiān)督管理責(zé)任。但制造型企業(yè)園區(qū)龐大，管理者依靠自身的力量并不能面面俱到，只能隨機抽查和監(jiān)督部分崗位，未被納入監(jiān)督范疇的工作人員開始放松對自身的要求。

三、制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理發(fā)展優(yōu)化策略

（一）行業(yè)發(fā)展優(yōu)化策略

1.梳理和總結(jié)經(jīng)驗

物業(yè)管理企業(yè)要積極向優(yōu)質(zhì)的物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)經(jīng)驗，管理者要前往優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)進修，了解物業(yè)管理工作的正確做法，既要充分調(diào)動員工的工作積極性，增強員工的凝聚力和向心力，又要讓工作人員能夠滿足崗位要求，盡心盡責(zé)為崗位服務(wù)。同時，物業(yè)管理者要與行業(yè)協(xié)會積極交流，通過行業(yè)協(xié)會定期組織的物業(yè)管理企業(yè)大會，總結(jié)物業(yè)管理中的常見問題及應(yīng)對策略。

2.積極開展專項培訓(xùn)

物業(yè)管理者要對員工開展專項培訓(xùn)，結(jié)合不同崗位的要求，制定具體的培訓(xùn)細則，嚴格在企業(yè)內(nèi)部明確培訓(xùn)計劃，要求全部崗位員工定期參與培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提升自身的崗位勝任能力。此外，制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理者要嚴格開展培訓(xùn)考核，要求從事崗位工作的員工必須具備結(jié)業(yè)證書，確保員工通過培訓(xùn)后取得結(jié)業(yè)證書，連續(xù)三次培訓(xùn)考核未通過、無法取得結(jié)業(yè)證書者將被淘汰。

3.強化專業(yè)人才輸出

物業(yè)行業(yè)要建立人才培養(yǎng)與輸出機制，制定具有針對性的人才培養(yǎng)策略，為物業(yè)服務(wù)人員設(shè)定等級機制，為不同等級的人員設(shè)定最低薪酬標準。這既能夠鼓勵物業(yè)服務(wù)人員不斷提升自我，不斷提供高水準的服務(wù)，又能夠幫助物業(yè)管理企業(yè)找到不同水準的工作人員，確保供需對接平穩(wěn)。

（二）物業(yè)企業(yè)優(yōu)化策略

1.自我提升

除了物業(yè)管理行業(yè)提供幫助之外，物業(yè)管理企業(yè)自身也要注重加強人力資源管理，構(gòu)建多層級人力組織機構(gòu)，重點開展骨干隊伍建設(shè)，讓骨干人員成為基層崗位人員培訓(xùn)的帶頭人，賦予骨干人員更多的管理責(zé)任，讓骨干人員與基層工作者溝通交流，以便基層工作人員實現(xiàn)自我提升。

2.夯實基礎(chǔ)

制度是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，物業(yè)管理企業(yè)要逐步完善各項管理制度，建立不同崗位的執(zhí)業(yè)標準，要求工作人員嚴格對照崗位要求開展工作，并設(shè)立客觀公正的績效考核評價體系，在考核過程中要推行量化考核要素，減少管理者主觀想法對考核的影響。同時，物業(yè)管理企業(yè)要制定崗位SOP（標準作業(yè)程序），梳理日常工作和重點工作，注重自我檢查和改善，不斷優(yōu)化物業(yè)服務(wù)流程，提升客戶滿意度。

3.融合發(fā)展

物業(yè)管理企業(yè)要注重打造人才交流平臺，拓展人才招聘渠道，通過更多招聘渠道選擇優(yōu)質(zhì)員工，充分利用不同平臺的優(yōu)勢和特點，為企業(yè)人力資源建設(shè)夯實基礎(chǔ)。除了從外部吸引優(yōu)秀人才之外，物業(yè)管理企業(yè)也要重視人才培養(yǎng)，鼓勵崗位人員加強溝通和交流，共同提升服務(wù)水平。

（三）搭建智能物業(yè)管理體系

現(xiàn)代信息技術(shù)不斷發(fā)展，制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理也需要融入更多信息化管理技術(shù)，以此提高管理質(zhì)量和管理效率。制造型企業(yè)園區(qū)需要搭建現(xiàn)代化智能物業(yè)管理系統(tǒng)，利用智能系統(tǒng)更加合理地開展安保出入管理控制工作，用智能系統(tǒng)對園區(qū)內(nèi)部人員進行識別，自動進行安保出入，對外部人員進行面部信息掃描和留存后放行，從而更好地保障園區(qū)安全。同時，智能物業(yè)管理系統(tǒng)還將用于園區(qū)安全保障工作，可在園區(qū)內(nèi)搭建智能攝像，實現(xiàn)360°無死角拍攝，用于替代傳統(tǒng)的安保巡邏，發(fā)生異常情況后自動觸發(fā)警報，分析安全風(fēng)險來源，通知安保人員迅速前往現(xiàn)場。此外，智能物業(yè)管理系統(tǒng)還將用于員工考核管理工作，在智能物業(yè)管理系統(tǒng)中錄入員工信息，對安保工作人員、保潔工作人員、會員服務(wù)工作人員、園區(qū)管理人員實施績效考核。智能物業(yè)管理系統(tǒng)能夠保證考核公平、公正、公開，并允許工作人員隨時查詢考核成績，便于找出自身的薄弱之處，更好地開展相應(yīng)工作。

四、結(jié)語

制造型企業(yè)園區(qū)的數(shù)量越來越多，物業(yè)管理成為該領(lǐng)域的藍海，越來越多的物業(yè)管理企業(yè)選擇入駐制造型企業(yè)園區(qū)。但是，不同于社區(qū)物業(yè)服務(wù)，制造型企業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理具有自身特點。諸多物業(yè)管理企業(yè)尚未適應(yīng)，導(dǎo)致安保業(yè)務(wù)、保潔業(yè)務(wù)、會服業(yè)務(wù)、園區(qū)管理業(yè)務(wù)等存在短板，究其根源主要是專業(yè)人員短缺、自我要求偏低、工作目標模糊、缺乏有效監(jiān)督。因此，物業(yè)管理行業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)要多措并舉，采用具有針對性的措施，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，提高人們對制造型企業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的滿意度。