潘冬梅

（廣西遠(yuǎn)大房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，廣西 桂林 541004）

一、引言

當(dāng)前，隨著社會(huì)的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，我國(guó)土地交易數(shù)量也有所上升，土地價(jià)格評(píng)估行業(yè)正在快速發(fā)展，但發(fā)展過程中也出現(xiàn)了很多問題。筆者結(jié)合多年的理論經(jīng)驗(yàn)和工作實(shí)踐，分析土地估價(jià)中存在的問題和風(fēng)險(xiǎn)，并結(jié)合當(dāng)下實(shí)際情況提出合理性的措施，規(guī)范土地估價(jià)行業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)土地估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展。

二、土地估價(jià)中的常見的問題和風(fēng)險(xiǎn)

（一）虛假性材料風(fēng)險(xiǎn)

土地估價(jià)對(duì)資料信息的準(zhǔn)確性具有較強(qiáng)的依賴性，在評(píng)估資料中，出現(xiàn)任何一個(gè)細(xì)節(jié)方面的虛假材料，都會(huì)造成估價(jià)結(jié)果的失真。對(duì)于委托方而言，提供虛假的、不確定的信息，是一種違法欺詐行為，需要承擔(dān)對(duì)應(yīng)的法律責(zé)任。評(píng)估結(jié)構(gòu)和評(píng)估師同樣需要對(duì)材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。依法向國(guó)家有關(guān)機(jī)關(guān)或者其他組織查閱從事業(yè)務(wù)所需的文件、證明和資料，是《資產(chǎn)評(píng)估法》賦予評(píng)估人員的權(quán)利。《資產(chǎn)評(píng)估法》明確指出，評(píng)估人員有核查的義務(wù)，要確保評(píng)估活動(dòng)涉及的所有材料真實(shí)、可靠，如果處理不當(dāng)，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)甄別流程不規(guī)范，或工作人員技能水平不足，就無法準(zhǔn)確識(shí)別材料中存在的問題，從而給工作開展帶來負(fù)面影響。

（二）土地估價(jià)技術(shù)手段較為落后

現(xiàn)階段，中國(guó)的土地評(píng)估作業(yè)一般采用手工的方式，無法滿足迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)的需求，其中存在三個(gè)明顯的問題。第一，手工的方式不僅成本很高，而且效率不高，另外由于估價(jià)作業(yè)尚未形成規(guī)范，信息閉塞，無法實(shí)現(xiàn)有效傳播，并且資源無法共享；第二，人為因素不僅會(huì)影響評(píng)估工作的客觀和公正性，也會(huì)影響評(píng)估質(zhì)量，評(píng)估人員的職業(yè)道德素養(yǎng)十分關(guān)鍵；第三，信息收集的方式落后，很多數(shù)據(jù)尚未進(jìn)行集中化處理，同時(shí)因?yàn)閿?shù)據(jù)和信息的分析、管理和處理比較差，無法有效利用信息資源，導(dǎo)致評(píng)估工作缺乏規(guī)范性，嚴(yán)重限制了土地評(píng)估行業(yè)的健康發(fā)展。

（三）準(zhǔn)入門檻低，出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)

如今，我國(guó)土地評(píng)估市場(chǎng)管理尚未統(tǒng)一化，同時(shí)缺乏集中化的管理標(biāo)準(zhǔn)。和其他行業(yè)對(duì)比，土地評(píng)估的準(zhǔn)入門檻不高，對(duì)技術(shù)人員的要求也不高。與此同時(shí)，尚未成立土地估價(jià)結(jié)構(gòu)，在各種不健全的條件下投入運(yùn)行，影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。近幾年，土地評(píng)估行業(yè)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，出現(xiàn)了惡性競(jìng)爭(zhēng)與違法腐敗等行為，擾亂了市場(chǎng)的良好秩序。

（四）估價(jià)方法的選擇不規(guī)范

部分土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有時(shí)沒有充分說明選擇估價(jià)方法的理由，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，在土地評(píng)估過程中，應(yīng)用評(píng)估方法要堅(jiān)持一定的原則。若評(píng)估住宅用地，要采用市場(chǎng)比較法，也可以選擇第二種方法作為輔助。但在實(shí)踐中，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)并未按此規(guī)則操作。部分土地估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)城鎮(zhèn)中心的住宅項(xiàng)目用地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，未選用市場(chǎng)比較法，也未結(jié)合其他案例進(jìn)行分析，未遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》相關(guān)文件的規(guī)定。

三、土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施

（一）提升大數(shù)據(jù)應(yīng)用水平

目前，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，我們已進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，在土地評(píng)估中，面對(duì)復(fù)雜的因素，要通過大數(shù)據(jù)展示出評(píng)估的效果，將數(shù)據(jù)搜集和匯總到統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)中，然后利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)確保分析的效果，提高運(yùn)行的效率。在實(shí)際的項(xiàng)目評(píng)估分析過程中，要通過信息管理平臺(tái)，對(duì)大數(shù)據(jù)產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)查找數(shù)據(jù)中存在的不足和漏洞，讓評(píng)估人員作出正確的決策和判斷，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。另外，要利用數(shù)據(jù)分析能力，防止評(píng)估人員在工作中出現(xiàn)失誤，讓評(píng)估結(jié)果更加精準(zhǔn)。與此同時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)要善于利用高技術(shù)，融合先進(jìn)技術(shù)，采用硬件設(shè)備，給評(píng)估工作提供技術(shù)上的支持，降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)行業(yè)的規(guī)范化。

（二）加強(qiáng)行業(yè)管理，提升土地評(píng)估中介機(jī)構(gòu)管理水平

如今，與土地估價(jià)行業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)，還有很多問題存在，因此要完善和健全該行業(yè)的自律管理制度。土地估價(jià)技術(shù)涉及的體系、章程等都要符合市場(chǎng)具體需求，要對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整和優(yōu)化。與此同時(shí)，行業(yè)管理的重點(diǎn)要從單純的自律管理向會(huì)員服務(wù)和自律管理兩個(gè)方面轉(zhuǎn)變。在土地利用方式的轉(zhuǎn)變中，要節(jié)約土地，凸顯市場(chǎng)配置資源的作用。因此要結(jié)合當(dāng)下的新形勢(shì)，從國(guó)家戰(zhàn)略出發(fā)，滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展的需求，有針對(duì)性地開展服務(wù)，尤其要在城市化建設(shè)中健全土地估價(jià)服務(wù)體系，在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)揮土體評(píng)估工作的作用。

（三）加強(qiáng)機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理，建立健全管理制度

第一，健全現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部需要構(gòu)建管理制度，同時(shí)要規(guī)范化。例如，要通過有效的措施將各項(xiàng)業(yè)務(wù)涉及的合同格式統(tǒng)一化，明確估價(jià)業(yè)務(wù)流程，另外要聘請(qǐng)相關(guān)專家嚴(yán)格把關(guān)質(zhì)量。另外，要按照估價(jià)人員的能力，合理分配相關(guān)工作和項(xiàng)目。若項(xiàng)目難度高且規(guī)模大，要配置經(jīng)驗(yàn)豐富且實(shí)踐能力較強(qiáng)的估價(jià)師，并實(shí)施獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)很大，所以估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員承擔(dān)的責(zé)任也很大，因此，要認(rèn)識(shí)到檔案管理規(guī)范的必要性。第二，建立質(zhì)量控制體系。使執(zhí)業(yè)流程規(guī)范化，制定出統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)機(jī)構(gòu)要確保雙方的估價(jià)權(quán)益。在估價(jià)的過程中，估價(jià)項(xiàng)目審核工作是整個(gè)管理工作的核心，因此要對(duì)所有環(huán)節(jié)加以管控，降低風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)機(jī)構(gòu)要形成一份詳細(xì)的報(bào)告，同時(shí)明確審核的內(nèi)容、審核的標(biāo)準(zhǔn)，提高報(bào)告質(zhì)量。第三，需加大信息建設(shè)力度，提升機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。土地估價(jià)行業(yè)屬于新興行業(yè)，數(shù)據(jù)和信息都比較特殊，要想讓企業(yè)在管理中實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化，就要構(gòu)建自動(dòng)化的平臺(tái)，同時(shí)加大數(shù)據(jù)庫(kù)資金的投入，有條件的話，還應(yīng)建立自主的自動(dòng)化輔助平臺(tái)，不斷提高工作效率，共享企業(yè)的內(nèi)部信息資源和數(shù)據(jù)，為提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力奠定基礎(chǔ)。

（四）提高估價(jià)人員的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)

評(píng)估結(jié)果的正確性與評(píng)估人員的整體素養(yǎng)相關(guān)，評(píng)估人員不僅要具備專業(yè)的理論知識(shí)，同時(shí)還要有良好的道德思想，能抵制行業(yè)內(nèi)的不良行為?，F(xiàn)階段，社會(huì)上有很多高學(xué)歷、高素養(yǎng)的人才，但是部分企業(yè)由于薪資等問題，無法吸引復(fù)合型人才，招聘的人員無法滿足工作需求，導(dǎo)致評(píng)估的準(zhǔn)確性無法得到保障。因此，要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的管理，認(rèn)識(shí)到人才的培養(yǎng)的重要性，確保土地估計(jì)審核工作的正確性。第一，估價(jià)機(jī)構(gòu)在招聘過程中，要綜合考量專業(yè)能力，同時(shí)結(jié)合題目考量思想道德，確保工作人員具備良好的職業(yè)道德，有較強(qiáng)的責(zé)任心；第二，估價(jià)機(jī)構(gòu)要組織估價(jià)人員參與技能培訓(xùn)，引入先進(jìn)的理念，加大培訓(xùn)的力度，讓所有估價(jià)人員掌握先進(jìn)的方法；第三，要構(gòu)建考核機(jī)制，通過考核激勵(lì)估價(jià)人員努力工作。

（五）提升行業(yè)經(jīng)營(yíng)水平

只有提升行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)水平，構(gòu)建良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，才能更好地規(guī)避土地估價(jià)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。土地估價(jià)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)整體發(fā)展，需要做好相應(yīng)的工作。首先，要構(gòu)建行業(yè)估價(jià)誠(chéng)信管理體系。我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，在發(fā)展過程中出現(xiàn)的負(fù)面事件都會(huì)給行業(yè)信譽(yù)帶來負(fù)面影響，因此必須從誠(chéng)信建設(shè)層面入手，通過完善的誠(chéng)信管理體系，全面提升行業(yè)形象。其次，要對(duì)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向有深入的了解，深入剖析土地評(píng)估所依賴的整體環(huán)境，提升土地估價(jià)的準(zhǔn)確性，提升土地估價(jià)行業(yè)的整體水平。最后，要提升行業(yè)內(nèi)部的信息資源共享水平，通過資源庫(kù)的構(gòu)建和有償交流機(jī)制的完善，使更多公共信息資源充分發(fā)揮應(yīng)有的作用，更好地提升我國(guó)土地估價(jià)行業(yè)的整體發(fā)展水平。

四、結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)階段，隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，土地估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展。因此，要不斷健全土地估價(jià)制度，降低土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)提高估價(jià)人員的綜合素養(yǎng)，完善各項(xiàng)制度，推動(dòng)土地估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展。