劉壽市

（湖南鑫昊成律師事務(wù)所，湖南 長(zhǎng)沙 410000）

“爛尾樓”對(duì)于已經(jīng)支付了部分或者全部房款的購(gòu)房人，能否對(duì)其所購(gòu)房屋行使取回權(quán)？對(duì)于其所購(gòu)房屋在何種條件下具有優(yōu)先權(quán)？什么樣的購(gòu)房人可以被管理人行使解除權(quán)、撤銷權(quán)等等。針對(duì)復(fù)雜問題，為保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，在承辦過的此類案件中筆者總結(jié)了相應(yīng)解決方案，以便參考實(shí)踐。

一、購(gòu)房人可以行使房產(chǎn)取回權(quán)

（一）商品房買賣合同中預(yù)售的“期房”性規(guī)定

房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)購(gòu)房屋人的買賣合同具有特殊性：合同標(biāo)的物不能進(jìn)行實(shí)時(shí)交付，即房地產(chǎn)企業(yè)將房屋預(yù)售給購(gòu)房人后并不能及時(shí)交付，因該房屋具有“預(yù)期”性質(zhì)，實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，因此只有在預(yù)售后的某個(gè)確定時(shí)間段才能履行交付義務(wù)。從預(yù)售時(shí)起至交付前的這段時(shí)間，若房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)定，不存在資金鏈斷裂等情形，便可依約向購(gòu)房人履行交付義務(wù)，此時(shí)買賣合同履行完畢。反之，若房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致其不具有清償能力，該房屋便無法完成竣工驗(yàn)收也無法交付而成為所謂的“爛尾樓”。此時(shí)，已經(jīng)交付全部或大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人將面臨兩難選擇：主張購(gòu)房款返還請(qǐng)求權(quán)還是房屋取回權(quán)？同時(shí)，購(gòu)房人還可以區(qū)分為消費(fèi)性購(gòu)房人和投資性購(gòu)房人。

（二）破產(chǎn)企業(yè)中財(cái)產(chǎn)取回權(quán)的法律規(guī)定

關(guān)于財(cái)產(chǎn)取回權(quán)，我國(guó)《破產(chǎn)法》第三十八條作了原則性規(guī)定。所謂取回權(quán)是指對(duì)于不屬于破產(chǎn)企業(yè)的那部分財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)權(quán)利人有權(quán)向管理人主張返還或交付。對(duì)財(cái)產(chǎn)取回權(quán)給予肯定，是各國(guó)破產(chǎn)法的通例。破產(chǎn)管理人誤將不屬于破產(chǎn)人的其他人財(cái)產(chǎn)置于自己的控制之下，事實(shí)上已構(gòu)成對(duì)他人財(cái)產(chǎn)的“善意侵權(quán)”。雖然此時(shí)管理人對(duì)該部分財(cái)產(chǎn)仍擁有處分權(quán)，但財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人行使取回權(quán)，并非接受債權(quán)清償，因此無需通過破產(chǎn)程序。

（三）購(gòu)房人付清全部購(gòu)房款享有取回權(quán)

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》第七十一條第五項(xiàng)規(guī)定，在特定物買賣中，只要相對(duì)人已完全支付對(duì)價(jià)即使未轉(zhuǎn)移占有，該財(cái)產(chǎn)也不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。因此購(gòu)房人可以依據(jù)上述規(guī)定，向管理人行使取回權(quán)，此時(shí)管理人應(yīng)當(dāng)配合辦理過戶手續(xù)并履行交付房產(chǎn)義務(wù)。但購(gòu)房人行使取回權(quán)的前提在于竣工驗(yàn)收，符合交付標(biāo)準(zhǔn)的。然而在房屋尚未建成時(shí)，管理人客觀上暫時(shí)無法向購(gòu)房人交付房屋，購(gòu)房人此時(shí)訴請(qǐng)要求管理人交付房屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記的要求事實(shí)上是無法實(shí)現(xiàn)的。對(duì)于該在建工程應(yīng)由管理人基于公平公正的原則進(jìn)行處置。由于破產(chǎn)法中“共益于所有債權(quán)人”的原則，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)續(xù)建工程可能是對(duì)所有債權(quán)人最為有利的方式，實(shí)踐中也確有管理人決定繼續(xù)工程建設(shè)以期向購(gòu)房人交付房屋、辦理產(chǎn)權(quán)登記來解決這部分債權(quán)。但需要強(qiáng)調(diào)的是，不少管理人認(rèn)為對(duì)在建工程進(jìn)行整體處置，重新進(jìn)行布局規(guī)劃更有利于維護(hù)包括購(gòu)房人在內(nèi)的債權(quán)人的利益。因此，對(duì)于尚未竣工、不滿足交付條件的在建工程，應(yīng)作為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的一部分由管理人進(jìn)行處置。

二、購(gòu)房人可以行使優(yōu)先受償權(quán)

（一）購(gòu)房人優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱“《若干規(guī)定》”）、《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第一條、《最高人民法院執(zhí)行工作辦公室<關(guān)于有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定>應(yīng)如何理解的答復(fù)》之規(guī)定，“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房”系指消費(fèi)者為生活所需購(gòu)買的用于滿足居住功能的房屋，不包括為投資或經(jīng)營(yíng)用途所購(gòu)置的房屋；“大部分款項(xiàng)”，法律并未明確“大部分”的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但可參考《若干規(guī)定》第二十九條所采用的50%標(biāo)準(zhǔn)。因此，開發(fā)商破產(chǎn)案件中，對(duì)于符合本文所述情形之購(gòu)房人享有基于特定不動(dòng)產(chǎn)的非金錢債務(wù)屬性的特殊債權(quán)，該債權(quán)屬于可對(duì)抗建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的法定優(yōu)先權(quán)。

（二）購(gòu)房人優(yōu)先債權(quán)的清償順序

根據(jù)《建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定可知，承包人根據(jù)民法典第三百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。由此可知，購(gòu)房人之優(yōu)先權(quán)優(yōu)于承包人，而承包人之優(yōu)先權(quán)先于擔(dān)保債權(quán)與普通債權(quán)，根據(jù)日常法律邏輯推理，購(gòu)房人之優(yōu)先權(quán)亦先于擔(dān)保債權(quán)與普通債權(quán)，這也是法律對(duì)購(gòu)房人合法權(quán)益特別保護(hù)的體現(xiàn)。

（三）購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)的行使

首先，可參考適用《最高人民法院關(guān)于適用民事訴訟法的解釋》第五百零八條的規(guī)定，購(gòu)房人可直接主張行使優(yōu)先受償權(quán)，參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配。其次，根據(jù)《破產(chǎn)會(huì)議紀(jì)要》第二十五條規(guī)定可知，在破產(chǎn)清算程序中，擔(dān)保權(quán)人對(duì)債務(wù)人特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)時(shí)，可隨時(shí)向管理人主張行使其優(yōu)先受償權(quán)，管理人應(yīng)及時(shí)變價(jià)處理，不得以未經(jīng)債權(quán)人會(huì)議同意為由予以拒絕，但因處置該財(cái)產(chǎn)會(huì)降低其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的除外。因此，除單獨(dú)處置將使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)整體價(jià)值降低外，管理人應(yīng)根據(jù)購(gòu)房人的主張及時(shí)處置房屋并優(yōu)先向購(gòu)房人分配變價(jià)財(cái)產(chǎn)。

三、房企進(jìn)入破產(chǎn)程序后，購(gòu)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）管理人的合同解除權(quán)

在房屋未建成、交付、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記情況下，購(gòu)房人已支付全部或大部分房款時(shí)，理論上屬于房地產(chǎn)企業(yè)單方未履行的合同，此時(shí)管理人是無權(quán)解除商品房買賣合同的。但此類合同的特殊性在于，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)，合同事實(shí)上已無法繼續(xù)履行。因此在房產(chǎn)無法交付的情況下，實(shí)務(wù)中仍由管理人依據(jù)解除權(quán)的規(guī)定通知購(gòu)房人解除合同。根據(jù)《民法典·?合同篇》的相關(guān)規(guī)定，法律上或事實(shí)上不能履行的非金錢債務(wù)，對(duì)方不能要求履行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收的情況下，即使購(gòu)房人已經(jīng)履行完畢合同約定的支付義務(wù)，管理人也可以解除該商品房買賣合同，此時(shí)若要房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)履行交付義務(wù)顯然已客觀不可能，但對(duì)于購(gòu)房人已支付的購(gòu)房款該如何處理，根據(jù)前面所述，消費(fèi)者購(gòu)房人可以對(duì)抗其他債權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)得到清償，而其他購(gòu)房人的購(gòu)房款則作為普通債權(quán)得到清償。

（二）管理人的撤銷權(quán)

1.對(duì)以房抵債合同的撤銷權(quán)

以房抵債作為一種特殊的債的清償方式，在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中是常見的情形。［1］對(duì)于以房抵債合同的性質(zhì)，學(xué)界有兩種看法，一種認(rèn)為是實(shí)踐合同說，即在債務(wù)人將房屋交付給債權(quán)人并轉(zhuǎn)移登記后，才發(fā)生以房抵債的法律效果，此時(shí)以轉(zhuǎn)移登記為條件；另一種是諾成合同說，雙方在達(dá)成一致簽訂買賣合同后即發(fā)生債務(wù)清償?shù)姆尚Ч灰赞D(zhuǎn)移登記為條件。以房抵債是債權(quán)人與債務(wù)人對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的調(diào)整，意思自治，非強(qiáng)迫性，為債的自由，理應(yīng)得到尊重。然而，以房抵債畢竟作為一種債務(wù)清償?shù)姆绞?，屬于事后將債?quán)人本來享有的金錢債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的一種法律行為，這與正常的商品房買賣合同存在一定區(qū)別。以房抵債的債權(quán)人在未進(jìn)行預(yù)告登記的情況下于破產(chǎn)清償?shù)捻樜徊]有實(shí)際變化，但如果此時(shí)符合《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定，管理人則有權(quán)按照法律規(guī)定行使撤銷權(quán)。

2.對(duì)惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)行為的撤銷

我國(guó)破產(chǎn)法的有關(guān)法律規(guī)定在利益權(quán)衡方面向消費(fèi)者購(gòu)房人傾斜，實(shí)踐中難免有房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房人惡意串通，利用法律對(duì)消費(fèi)者的特殊保護(hù)來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，以達(dá)到規(guī)避清償債務(wù)的作用。因此，對(duì)于在破產(chǎn)臨界期內(nèi)簽訂的商品房買賣合同應(yīng)該嚴(yán)格審查，仔細(xì)鑒別合同和付款記錄的真?zhèn)?，?jiān)決杜絕此類現(xiàn)象發(fā)生。其一，因網(wǎng)簽具備部分公示功能，作為防止一房二賣的行政管理手段，對(duì)于無特殊理由不網(wǎng)簽的合同均不予認(rèn)可；其二，對(duì)于大宗的購(gòu)房款，無轉(zhuǎn)賬記錄或銀行流水僅有現(xiàn)金收據(jù)的，不予認(rèn)可。前述商品房買賣合同，管理人應(yīng)當(dāng)適用《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條的規(guī)定予以撤銷。

四、結(jié)語(yǔ)

《破產(chǎn)法》和破產(chǎn)法理論為調(diào)整債務(wù)人和各方債權(quán)人的利益提供了一整套制度和基本原理［2］，給我們起到很好的借鑒作用。在制定房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中關(guān)于保護(hù)購(gòu)房人權(quán)利的各種制度時(shí)，應(yīng)最大程度利用現(xiàn)有法律關(guān)于該項(xiàng)內(nèi)容的規(guī)定，包括雙方均未履行完畢合同的處理原則、購(gòu)房人已經(jīng)履行完畢義務(wù)時(shí)的處理原則、用公益?zhèn)鶆?wù)理論實(shí)現(xiàn)購(gòu)房人利益最大化以及在一定情形下禁止管理人行使解除權(quán)的原理。在破產(chǎn)法和其他法律措施的配合實(shí)施下，使購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)得以最大限度緩解，外部債權(quán)人的可預(yù)測(cè)性及交易安全也得到最大限度地保障。［2］