陳宇杰

【摘要】隨著我國社會經濟的不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對衣食住行的要求也逐步提高。人們在對住房質量的把控中，房地產的測繪過程擔負著重要作用，是作為評價其工程的質量指標之一，也是其中的重要影響因素。其作用不僅表現(xiàn)在開發(fā)工程的進展與規(guī)劃之上，對質量的影響作用也是非常關鍵的。因此本文將主要對房地產測繪的重要性予以介紹，并簡單介紹當前使用的幾種主要測繪技術，而后對其應用過程中要點進行分析，希望對該行業(yè)提供一定的幫助。

【關鍵詞】房地產；測繪工程；技術要點

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021. 26.070

在房地產行業(yè)中，針對房產進行測繪的工作是特別重要的程序，在房產開發(fā)工作時開發(fā)商也特別重視這一工作的實施。測繪工作的完成，有其科學性和專業(yè)性，其工作的展開對開發(fā)商和住戶都是有著積極意義，既促進了房地產行業(yè)的健康發(fā)展，同時維護了住戶的基本權益。雖然當前我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，體量極為龐大，但是在房地產的測繪中，依舊存在著大量的問題，需要相關研究并給予解決，諸如測量技術有其局限性，測量設備受科技影響以及測量過程及其作用在相關部門難以引起重視等，此類問題在發(fā)揮測繪工作的作用上都會產生不利影響。所以，為減少其影響，以實現(xiàn)房產測繪工程的正常實現(xiàn)，企業(yè)需要重視技術的引進以及設備的更新，同時相關部門要對測繪進行基本的規(guī)范，共同保障測繪行業(yè)的健康發(fā)展。

1、房產測繪的重要性

房產測繪是房產開發(fā)中重要組成部分，其被應用于房屋建筑過程中的方方面面，對行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。這一測繪工作，是房屋的基本保障，對房屋消費者而言，購置房產中，測繪數(shù)據(jù)是重要的參考依據(jù)，也是房產面積證明的法律依據(jù)，作用重大。當然，其作為法律依據(jù)的前提是在完成測繪后，需要相關管理部門的審核與認證。這樣的整體流程完成后，房產的開發(fā)才具備法律效應，使得測繪有其公正性，這對行業(yè)的規(guī)范性有著積極作用。同時，測繪數(shù)據(jù)對房產開發(fā)階段、房屋建造階段以及銷售階段都可以作為依據(jù)，以實現(xiàn)對助力相關階段工作的展開。房產測繪主要是依據(jù)房地產行業(yè)存在的，綜合其對房地產行業(yè)的重要意義，主要集中體現(xiàn)在下面幾個方面。其一，房產測繪是客戶需求所致。其二，開發(fā)商工作需要。其三，行業(yè)規(guī)范需要。房產開發(fā)需要多方面的工作配合，房產測繪只是其中一個方面，但正是各個方面的合格完成，才促使房地產行業(yè)的發(fā)展。房地產行業(yè)作為支柱性產業(yè)，房產測繪的助力，能實現(xiàn)整體行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

2、房產測繪技術

房地產行業(yè)的發(fā)展，促使房產測繪行業(yè)也不斷推陳出新，房產測繪技術也隨著更新?lián)Q代，當前使用的測繪技術有很多種，本文僅就較為常見的集中測繪技術予以介紹。包括基于攝影的測量技術，基于全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)的測量技術，依據(jù)全站儀與數(shù)字化成圖技術。

2.1 基于攝影的測繪技術

攝影技術的發(fā)展，使得攝影技術開始廣泛地應用于各行各業(yè)，而隨著其精密度達到測繪的要求，開始將攝影技術應用于測繪工作。攝影技術在測繪上的直接應用存在一定的排斥，因此測繪行業(yè)的技術人員對攝影技術與測繪技術進行融合改進，促進了二者的搭配使用，并具備方便、質量好、精度高的特點。另一方面，攝影測繪的成本不高，對行業(yè)的準入門檻有所降低，受到市場的歡迎。另外，攝影完成后，可以直接將數(shù)據(jù)傳入電腦，進而構建起三維模型，讓測繪工作人員從空間角度認識所測區(qū)域，以實現(xiàn)全面掌握，這對測繪行業(yè)的發(fā)展有著積極意義，也能提升效率與質量。

2.2 基于北斗定位系統(tǒng)的測繪技術

北斗定位系統(tǒng)在日常生活中常用，頻繁應用于手機中的位置信息，在導航、定位等方面有著重要作用。而應用于房產測繪過程中，主要利用北斗定位系統(tǒng)中的信號接收器、信號轉換器以及數(shù)字化終端軟件。信號接收器主要是將北斗衛(wèi)星上的信息進行接收，而后利用信號轉換器，將相關信息轉化成數(shù)字信息用于進一步的處理，在最后的處理階段就是在軟件中對采集數(shù)據(jù)進行分析、過濾，利用需要的數(shù)據(jù)計算出實際測繪的數(shù)據(jù)。在使用北斗定位系統(tǒng)的時候，要注意因地制宜，注意實操需要注意的事項，將地理位置與技術調整相結合，提高測繪數(shù)據(jù)的精度。諸如一些地形空間度復雜，北斗定位系統(tǒng)進行測繪不能僅僅一次就確定數(shù)據(jù)，需要避免偶然性，多次測量取最為貼合的數(shù)據(jù)。

2.3 基于全站儀的測繪技術

全站儀測繪技術并非一蹴而就，也是慢慢發(fā)展起來的，早期的全站儀是通過光學方式進行實現(xiàn)的，精度較低。而隨著技術的發(fā)展，電子測距技術展現(xiàn)出其強大的優(yōu)勢，使得全站儀測繪技術也邁入了高速發(fā)展階段，表現(xiàn)出測量距離更遠的同時時間成本更低，并能獲得更高的測量精度。將其與其他測繪技術相比較，表現(xiàn)出其極方便的特點，自動化程度更高，降低了人力成本。另外現(xiàn)在的全站儀將多種設備集成，使得測繪步驟進一步縮減，使得測繪工作量減少，同時精度與質量表現(xiàn)不俗。

2.4 基于數(shù)字化成圖的測繪技術

數(shù)字化成圖技術的使用主要用于后期，在采集到大量數(shù)據(jù)信息后，需要將數(shù)據(jù)進行整合，而后形成測繪數(shù)據(jù)，最終成圖。數(shù)字化成圖技術可以減少大量的工作，利用計算機與已有數(shù)據(jù)并輔以建設圖紙，就可以直接生成測繪成品圖。這一技術在出圖效率高的同時使得成本進一步降低，對促進行業(yè)的發(fā)展有著重要作用。隨著計算機數(shù)字化技術的不斷發(fā)展，未來其精度與效率將實現(xiàn)進一步的優(yōu)化，功能也會進一步完善，使得該技術最終能廣泛地應用起來。

3、房產測繪工程實施的具體過程

3.1 前期設計測繪過程

進行房地產行業(yè)的開發(fā)首先要對地產項目進行測繪，其測繪結果是重要的依據(jù)。在房產項目的開發(fā)中，位置確定要經過相關部門的同意，而前期設計測繪數(shù)據(jù)就是必要提供的依據(jù)，同時該測繪數(shù)據(jù)對房產項目開發(fā)的規(guī)劃有著重要作用，對其精度的要求高，其結果會影響后期整個開發(fā)過程。因此為保證房產工程的順利開發(fā)，前期設計測繪過程必不可少。

3.2 建設工程用地的測繪

房地產項目的土地規(guī)劃有其必要性，在規(guī)劃的過程中需要勘察定界，以確定建設工程用地的具體范圍。同時需要對工程用地的實際位置準確測量，并建立其圖文表，這類數(shù)據(jù)將會作為基本資料，用于相關部門的審核。在這一過程中，需要規(guī)避政策所禁止的地方，一方面是特殊土地的使用，另一方面是避免農用地轉換成建設用地，在測繪中需要嚴格把控建設工程用地的具體范圍。既要保障我國農用地面積，又要確保建設用地的平衡開發(fā)。

3.3 對施工過程進行測繪

在項目的前期工作完成以后，包括選擇位置、建筑用地的規(guī)劃使用以及向相關部門報批這類工作，開發(fā)商才能申請其需要的建筑項目的許可證書，從而正式進入房產項目的施工過程。而施工過程中也需要對場地進行測繪，在這一過程中，需要將場地的平整度進行測量，并對施工進行基本的規(guī)劃，并在測繪過程中，重視對管線、道路以及建筑的放樣工作。并保證相關工作均在政府規(guī)定的標準之下展開，將這一過程進行細化，一旦不達標，需要及時上報處理，進而對相關圖紙及時修改，保證整體施工的準確性。

3.4 建筑面積界定的測繪

在房產開發(fā)基本實現(xiàn)后，開發(fā)商展開預售階段，需要辦理商品房的預售許可證，這一許可證的辦理，要求開發(fā)商提供面積界定的測繪，需要專業(yè)的測繪單位進行測繪工作，以確定實際面積。這一過程國家有專門的標準規(guī)定，需要嚴格按照《房產測繪要求》、施工圖、放線圖等，對商品房的面積進行核算，并將實際使用面積與公攤面積進行仔細地核算，從而畫出其平面圖，確定使用面積。建筑面積界定是需要嚴格對待的，需要按照國家標準進行準確測繪，保證房產面積的準確性。

3.5 竣工測繪

竣工測繪是對新房產必須進行的基本測繪工作，其主要是針對審核通過的各類圖紙以及當前實行的標準進行專業(yè)的測繪。在這一過程中，需要將項目中的所用東西都測繪展示出來，并標注出其實際面積數(shù)據(jù)，以及其用途。主要是為了給項目的驗收提供充足的數(shù)據(jù)，以便審核通過，另一方面則是對城市地圖的補充，更新城市的數(shù)據(jù)庫。在這一過程中，需要著重關注幾個參數(shù)。其一，在房產項目開發(fā)中，其實際綠化面積是否達到核定標準；其二，土地的性質在項目完成后是否出現(xiàn)變動；其三，項目中主要建筑的高度是否與城市標準相符合。在竣工測繪驗收期間，需要對各種圖紙進行仔細研究，這些基本圖紙要求全部到位，這樣才能在相關管理部門展開驗收程序，同時將該房產正式納入管轄范圍內。至此整個房產項目開發(fā)中的測繪部分才全部完成。

4、房產測繪工作中的合理化建議

4.1 完善與優(yōu)化房產測繪質量的相關機制

房產測繪工作的重要性是顯而易見，但其工作的有效進行需要相關配套機制的保駕護航，在房產項目的測繪過程中，有關部門的管理需要跟上，并發(fā)揮出其統(tǒng)籌作用。在整個項目實施過程中，規(guī)范行業(yè)的發(fā)展，保證其公平公正的實施，進一步提升測繪的精度，從機制上提升測繪質量。為發(fā)揮機制作用，房產測繪與相關管理部門可以共同發(fā)力，進而形成行業(yè)標準與操作章程，甚至可以與計算機技術結合，搭建統(tǒng)一的信息化平臺，使得行業(yè)的發(fā)展更加有理有據(jù)。信息化平臺的搭建，實現(xiàn)了測繪行業(yè)的統(tǒng)一管理，使得房產測繪技術及時更新，促進行業(yè)整體向前發(fā)展。另外可以通過與相關院校達成合作計劃，以實際需求助力院校實踐，同時院校發(fā)揮科研作用，促進技術升級。以上的種種措施，都需要適合機制搭配，因此完善與優(yōu)化房產測繪質量的相關機制，對房產測繪行業(yè)的發(fā)展有積極意義。

4.2 提高測繪人員的整體能力

在整個測繪過程中，測繪工作人員的角色很重要，整個過程的實施都是基于工作人員的操作，因此工作人員的能力將直接影響測繪工作的質量，而提升工作人員的專業(yè)素養(yǎng)與整體能力，并組織專業(yè)的考核，并憑證上崗才能使行業(yè)規(guī)范，測繪質量得到保障。為實現(xiàn)應用時不出現(xiàn)問題，有必要定期舉行例會，憑借例會對測繪工作的進展與相關問題的暴露全面掌握，以實現(xiàn)整個測繪項目的順利進行。在例會過程中，對操作者進行專業(yè)技能的審核，在實際解決問題的過程中發(fā)現(xiàn)其能力，并對其進行評判，保證在崗技術人員的能力達標。測繪人員的整體能力提升，才是項目正常且高質量完成的前提。

4.3 提升測繪面積計算的準確度

測繪工作要滿足其精確度的要求，就需要整個過程中測繪不間斷的進行，在整個測繪過程中，不論是數(shù)據(jù)的測量后記錄亦或者整個面積的計算過程，均由指定的人完成，以確定測繪工作不會出現(xiàn)系統(tǒng)誤差，而影響最終的測量結果。同時，整體測繪使得數(shù)據(jù)更加的可信，并使得方向項目的數(shù)據(jù)更加的透明化。在精度提升上，保障房產整體的數(shù)據(jù)一致，對提升其精度有著重要的效果，雖然不同樓層不同戶型會產生影響，但是當測量標準一致時，測量人員采用的方法也是一樣的，那么其計算誤差將被有效避免。通過專業(yè)化、科學化的計算，對數(shù)據(jù)的合理性更有保障，同時對房產測繪的面積核對也更加精確，提升了房產測繪的核心工作質量，實現(xiàn)測繪精確度的提升。

4.4 房產細節(jié)測量工作優(yōu)化

房產細節(jié)測量的工作優(yōu)化，主要集中在圖根的控制測量與房地產項目的碎步測量之上。圖根的控制測量實現(xiàn)的核心就是找準圖根點，并將其設定為測量時的基準點，向周圍進行測量，將房產有關的所有待測要素進行標注，并準確測量其數(shù)據(jù)，保證整體數(shù)據(jù)的準確性。房地產項目的碎步測量聚焦于測繪房產要素與圖之間的尺寸關系與位置關系，并依據(jù)《房產測量規(guī)范》的相關規(guī)定展開測繪工作，制作相關的圖紙，以圖紙的形式進行展示，使得整個房產要素更為清晰地呈現(xiàn)。在整個測量工作中，核心是保證嚴格按照標準執(zhí)行，并在測繪過程中對不足之處進行優(yōu)化，保證測量數(shù)據(jù)的可靠性。

結語：

綜上所述，房產開發(fā)是國家經濟發(fā)展的重點，房產測繪自然也表現(xiàn)出重要作用，未來實現(xiàn)房產測繪的發(fā)展，需要對技術進行革新，對標準進行優(yōu)化，對工作人員進行培養(yǎng)，并實現(xiàn)測量方法的優(yōu)化，如此種種之后，我國測繪工作將會進一步獲得科學發(fā)展，進而走上可持續(xù)發(fā)展道路。

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