李艷艷

（天津市濱海新區(qū)不動產(chǎn)登記第二中心，天津 300160）

房地產(chǎn)行業(yè)在我國投資中占有較大比重，房地產(chǎn)風險也會波及其投資的其他產(chǎn)業(yè)，進而對我國宏觀經(jīng)濟產(chǎn)生影響，尤其是在上海、北京等一線城市。房價高漲對我國消費產(chǎn)生諸多影響，在一定程度上助長了“提前消費”的火焰，即住房貸款，不少居民為買房貸款，卻忽略了自身經(jīng)濟實力，繼而進一步加深房地產(chǎn)對我國商業(yè)銀行的影響。眾所周知，商業(yè)銀行盈利途徑之一便是貸款利潤，而房價不斷攀升及房地產(chǎn)市場其他風險的出現(xiàn)，增加了住房貸款在商業(yè)銀行中比例的同時，也導致商業(yè)銀行極易出現(xiàn)不良貸款風險。而商業(yè)銀行同時是影響我國經(jīng)濟發(fā)展的重要因素，經(jīng)由產(chǎn)業(yè)間的相互影響，進一步加大了房地產(chǎn)市場對我國宏觀經(jīng)濟的影響。

一、房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房價自2005年6月至2014年上漲了16.7%，這一上漲幅度是十分驚人的。房價快速增長的背后所要思考的是我國房地產(chǎn)市場的“泡沫經(jīng)濟”“虛假繁榮”問題。這一問題可從我國房地產(chǎn)需求、供給、空置率等方面進行分析。從供需關系上看，一方面我國人口處于不斷增長狀態(tài)，從2010年的6.7億增長到如今的14.1億，不考慮自然增長率，僅人口基數(shù)就翻了不止一倍，再加上大量城鎮(zhèn)人口的轉移，當然，一線城市住宅庫存量也在持續(xù)增加，庫存與市場規(guī)模呈相對增長。相關數(shù)據(jù)顯示，2001年至2010年購房增長率超過住房供給量約14%，2011年到2014年存在供過于求現(xiàn)象，整體來看，供求基本平衡。再從住房空置率上看，我國每年都會有大量新建住宅投入市場，中國城鎮(zhèn)住戶調(diào)查的九?。ㄊ校┪⒂^數(shù)據(jù)顯示，整體住宅空置率在2002年至2009年呈上升趨勢［1］。歷經(jīng)十年的發(fā)展，中國房屋空置率從2011年的18.4%上升至2020年的21.4%，相關研究報告數(shù)據(jù)指出中國城鎮(zhèn)地區(qū)約有6500萬套空置房屋，而截至2020年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積達到92.68億平方千米，住宅施工面積達65.56億平方米。通過以上分析可以看出，目前我國房地產(chǎn)業(yè)在供需關系平衡上存在一定的潛在風險。

二、房地產(chǎn)風險對我國宏觀經(jīng)濟的影響

（一）房地產(chǎn)風險

第一，環(huán)境風險。環(huán)境風險包括受國家政策、自然災害及其他突發(fā)事件的影響。首先，房價及整體住宅庫存率均受國家調(diào)控影響，這種影響會增強房地產(chǎn)的不確定性，限購、調(diào)高（低）首付比率及其他政策或有增加房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈及反彈過度的波動性風險。此外，房產(chǎn)稅政策的提出對房地產(chǎn)行業(yè)也是巨大沖擊。自然災害則多指暴雨、地震等，比如2020年新冠肺炎疫情、2021年河南水災等都對房地產(chǎn)行業(yè)造成了一定影響，不少人因疫情、水災推遲購房計劃；同時，水災及疫情對其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的影響也會延伸至房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)相關調(diào)控，房地產(chǎn)市場才逐漸回溫，房價也有所波動。

第二，投資風險。社會經(jīng)濟及科技不斷發(fā)展，在促進房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的同時，也增加了企業(yè)風險，如施工技術、材料更新等。在一個房地產(chǎn)項目中，需要考慮技術、材料等因素進而對房地產(chǎn)進行綜合評估，從而選擇投資對象，如不與時俱進，則難免會出現(xiàn)投資虧損等問題。同時，如果對房地產(chǎn)市場結構不夠了解，也會出現(xiàn)投資風險。目前，我國經(jīng)濟適用型普通住宅、商業(yè)設施、別墅、高檔公寓的分布結構存在不合理之處，需深入分析，進而在投資時合理調(diào)整資金比例。

第三，資金風險。相關數(shù)據(jù)顯示，2020年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金19.31萬億元，國內(nèi)貸款2.67萬億元，外資192億元，自籌6.34萬億元，定金及預收款6.65萬億元，個人貸款3萬億元［2］。房地產(chǎn)資金風險增加，隨著各種信貸產(chǎn)品的推出，貸款資金在房地產(chǎn)業(yè)資金中所占比例也有所增加。分析房地產(chǎn)資金來源可知，主要包括國內(nèi)貸款、企業(yè)債券、外資、自籌資金等等，其中貸款存在違約風險，如項目因各種因素影響而中止，則可能出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，繼而導致整個項目無法推進。房地產(chǎn)開發(fā)商對個人抵押貸款依賴度較大，這類資金的增長存在許多不確定性因素，進一步增加了資金風險。資金可確保房地產(chǎn)項目順利開展，資金出現(xiàn)問題，則有可能直接導致投資失敗，房產(chǎn)企業(yè)也可能面臨破產(chǎn)風險，而與之相關的企業(yè)也難免被波及。

（二）房地產(chǎn)風險對我國宏觀經(jīng)濟的影響

居民的房地產(chǎn)消費比例在總消費中不斷增加，這是房地產(chǎn)價格波動對我國居民消費產(chǎn)生的影響，其可總結為財富效應與擠出效應。因此，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了我國相關部門的重視。2019年上半年，全國房地產(chǎn)政策調(diào)控高達251次，創(chuàng)歷史新高，在居民剛性需求與投資者投機行為的疊加影響下，房價持續(xù)抬升，一線城市房價在2016年達到4萬元每平方米。由于房價快速增長，居民收入大部分都用于買房或償還房貸，不利于拉動消費，促進經(jīng)濟發(fā)展。而財富效應與擠出效應可視為房地產(chǎn)的雙重屬性。財富效應是將房地產(chǎn)作為一種投資品來看，初期價格低，則初期投資收益高，投資者資產(chǎn)增加，消費意愿增強。而擠出效應則是隨著房價的升高，投資回報呈遞減趨勢，如果繼續(xù)提高則會抑制多數(shù)人的消費，從整個社會層面來看，便表現(xiàn)出擠出效應。房價增長與收入增速不匹配，且遠遠超過收入增長速度，則會抑制多數(shù)人的消費意愿，對長期經(jīng)濟增長不利，從而影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。除此之外，房地產(chǎn)市場會因受投資、環(huán)境及資金等方面的影響出現(xiàn)波動，進而影響我國經(jīng)濟形勢及經(jīng)濟總量，房市波動帶來的連鎖反應可能會給金融業(yè)、鋼鐵業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)帶來不利影響。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟帶動我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展策略

（一）穩(wěn)定房價

穩(wěn)定房價是減少房地產(chǎn)風險對我國宏觀經(jīng)濟負面影響的有效措施，相關數(shù)據(jù)指出，國內(nèi)房價自2008年后與消費呈負相關，也就是說擠壓消費現(xiàn)象日漸加重。因此，需穩(wěn)定房價，發(fā)揮消費拉動經(jīng)濟的作用。對此，需從三個方面進行。其一，需以“房住不炒”為引導，增大保障性住房投資比例，以房地產(chǎn)稅制約投資者投機性需求，重新對房屋功能進行定義，使其由投資品回歸到住房的原始功能，即為居民提供居住場所，將住宅的投資屬性與消費屬性分離；其二，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的積極作用，推動城市化進程，平衡好房價與城市競爭力之間的關系，平衡財富分配；其三，增加居民可支配收入，在教育及醫(yī)療上減輕居民的經(jīng)濟壓力，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與消費之間的相互促進［3］。

（二）平衡房地產(chǎn)市場與其他產(chǎn)業(yè)之間的關聯(lián)關系

房地產(chǎn)行業(yè)之所以被視為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，不僅因為其盈利高，還因為其關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的范圍過于廣泛，使得房地產(chǎn)風險會對整體經(jīng)濟形勢造成巨大影響，其中以房地產(chǎn)與商業(yè)銀行之間的關聯(lián)最為突出。此外，對虛擬經(jīng)濟也會產(chǎn)生影響。這一現(xiàn)象的存在導致房地產(chǎn)行業(yè)本身得以穩(wěn)固，整體經(jīng)濟發(fā)展的風險反而有所增加。因此，平衡房地產(chǎn)市場與其他產(chǎn)業(yè)之間的關系是十分必要的。

（三）分散投資壓力

投資環(huán)境狹窄進一步提升了房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟的影響。住房作為居民剛需，在社會中有不可取代的地位，這也成就了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟體系中的穩(wěn)固地位，因而其也成為熱門投資行業(yè)。而如果要平衡各產(chǎn)業(yè)之間的關系，則需開發(fā)新的投資渠道，進行房地產(chǎn)的分流與退熱工作。

四、結語

房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟的影響是客觀存在的，其中包括積極與消極兩方面。消極影響表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場風險會導致我國宏觀經(jīng)濟的波動。因此，需充分分析房地產(chǎn)市場中存在的風險，發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)濟的積極作用。在此基礎上，需客觀分析房地產(chǎn)市場風險對宏觀經(jīng)濟的影響，減輕房地產(chǎn)過度膨脹對我國經(jīng)濟發(fā)展的消極影響。對此，需從房價和投資兩方面進行針對性管理。房價的快速增長在一定程度上加大了我國貧富差距，不利于經(jīng)濟平衡發(fā)展，而經(jīng)濟不平衡則難以維持可持續(xù)發(fā)展。由此，首先要做的就是穩(wěn)定房價。其次，應積極開發(fā)新的投資渠道，減輕房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟形勢的影響，從而減輕房地產(chǎn)風險對宏觀經(jīng)濟的影響。