向開元

（廣東昱橋律師事務所，廣東 東莞 523129）

住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權是一種復合型權利，包括共有部分所有權、專有部分所有權和成員權。為了維護住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權，我國《民法典》第六章以專門的章節(jié)對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權進行了規(guī)范。然而，該部分內容僅僅對于權屬問題做了綱領性的規(guī)范，具體的實施細節(jié)沒有體現(xiàn)，加上住宅小區(qū)各方主體的趨利行為，造成大量的權屬沖突。

一、住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權行使過程中的權屬沖突

雖然我國出臺了《民法典》，用來規(guī)范住宅小區(qū)建筑物區(qū)分所有權的正確行使，然而在權力行使過程中卻仍然存在一些權屬沖突。

（一）開發(fā)商造成的權屬沖突

在我國住宅小區(qū)管理體系中，開發(fā)商在小區(qū)創(chuàng)立初期有著非常重要的管理權力，即前期物業(yè)是由開發(fā)商指定的。在大多數(shù)住宅小區(qū)的管理實踐中，住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務單位通常是開發(fā)商下屬的物業(yè)服務公司。開發(fā)商為了擴大自身的利益，通常在前期物業(yè)管理中侵害小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權，造成權屬沖突［1］。其主要表現(xiàn)在以下三個方面：第一，開發(fā)商利用對于物業(yè)管理的控制權，在前期物業(yè)中收取較高的管理費或者公共場所的修繕費用，而這些費用部分是被開發(fā)商所得。第二，在小區(qū)業(yè)主入住前，開發(fā)商利用前期物業(yè)管理權力，改變原先規(guī)劃為服務業(yè)主的公共場所的實際用途，損害業(yè)主的權利。第三，在小區(qū)住宅已經(jīng)銷售殆盡的情況下，開發(fā)商仍然不想放棄物業(yè)管理權，設置層層障礙阻礙業(yè)主委員會聘請新物業(yè)公司，甚至由此引發(fā)劇烈的沖突。

（二）物業(yè)服務企業(yè)造成的權屬沖突

在前期物業(yè)離場后，物業(yè)服務企業(yè)會對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理服務。依照物業(yè)服務職能，物業(yè)管理公司在小區(qū)管理中應該是“管家”的角色，按照業(yè)主的意愿依法對住宅小區(qū)進行管理，極力維護業(yè)主的共同利益。然而，由于物業(yè)服務企業(yè)觀念的錯位，把自己當成小區(qū)管理的主體，從自身的利益出發(fā)進行小區(qū)物業(yè)管理，必然會對小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權造成損害。主要表現(xiàn)在兩個方面：一方面，對住宅小區(qū)共用場所的用途進行變更或者利用公共場所進行收費，將其變?yōu)槲飿I(yè)服務企業(yè)盈利的場所。例如將小區(qū)共用停車位設崗收費，或者在小區(qū)內設立自助快遞設備，其盈利都歸物業(yè)所有等。另一方面，物業(yè)服務企業(yè)大幅度地申請公共維修基金，而實踐中對于公共場所的維護、修繕又不盡如人意，造成業(yè)主對于物業(yè)服務企業(yè)的不滿。

（三）業(yè)主自身造成的權屬沖突

小區(qū)業(yè)主是建筑物區(qū)分所有權行使的主體，然而這并不意味著業(yè)主能不加限制地行使建筑物區(qū)分所有權，而是不能侵害其他業(yè)主的合法權利。業(yè)主自身造成的建筑物區(qū)分所有權權屬沖突十分常見，主要分為兩種，一是對自身專有部分所有權的過度使用造成的權屬沖突，例如改變建筑物結構，將住宅內的承重墻拆除，危害其他業(yè)主人身安全，或者是改變住宅的用地性質，將住宅變?yōu)樯逃脠鏊取６乔趾ζ渌麡I(yè)主的共有部分所有權造成的權屬沖突，例如在小區(qū)共用停車位上安裝地鎖變?yōu)閭€人車位，或者違法占用消防通道等［2］。

二、完善住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權制度的對策

（一）平衡開發(fā)商與業(yè)主關系

要解決開發(fā)商造成的權屬沖突，關鍵在于要用制度來明確開發(fā)商的權利和義務，平衡其與業(yè)主的關系。首先，對住宅小區(qū)共有部分進行專門的統(tǒng)計和登記。在住宅銷售之前，要成立專業(yè)部門，對小區(qū)的共有部分進行詳細的統(tǒng)計，對每一塊共有位置進行單獨的編號，并以制作成紙質文本的形式與開發(fā)商進行確認，之后將蓋有專有部門印章和開發(fā)商公章的紙質文本進行公開，發(fā)放給業(yè)主，便于業(yè)主維護自身權益。其次，要明確前期物業(yè)離場的時間期限。在小區(qū)發(fā)展初期，由于業(yè)主數(shù)量較少、入住率不高等原因，由開發(fā)商指定前期物業(yè)是有必要的，否則小區(qū)管理可能陷入混亂。然而，當業(yè)主人數(shù)達到一定規(guī)模時，開發(fā)商要及時讓出物業(yè)管理權?，F(xiàn)階段我國住宅小區(qū)前期物業(yè)退場的主要方式是小區(qū)成立業(yè)主委員會后，由業(yè)主委員會招聘物業(yè)服務企業(yè)來替換前期物業(yè)。然而，成立業(yè)委會的前提是入住率達到50%以上，這對于很多新小區(qū)來說在短期內是難以達到的，這就很容易造成前期物業(yè)在很長一段時間內掌握小區(qū)的管理權，形成權屬沖突。因此，我國小區(qū)管理中可以借鑒美國的小區(qū)管理模式，明確規(guī)定前期物業(yè)離場時間期限。結合我國小區(qū)實情，可以規(guī)定小區(qū)成立業(yè)委會后由業(yè)委會聘用新的物業(yè)服務企業(yè)，如果由于入住率低達不到要求，在小區(qū)交房之日起滿3年后，由小區(qū)業(yè)主協(xié)商聘用新物業(yè)，前期物業(yè)必須離場。

（二）平衡物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系

在小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權權屬沖突中，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的權屬沖突是最普遍的，所引起的訴訟也是最多的，因此要充分約束物業(yè)服務企業(yè)的權利，平衡物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系。第一，要建立科學的物業(yè)收費體系。物業(yè)各項費用的繳納要以小區(qū)業(yè)主為主體，要改變目前費用直接繳納給物業(yè)的方式，可以由業(yè)委會代管物業(yè)費用，物業(yè)服務企業(yè)按照需求進行申報領取，同時，物業(yè)對于各項經(jīng)費的使用進行公開、公示。第二，要完善對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督體系。不透明和缺乏監(jiān)督是損害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的深層次原因，因此要推動監(jiān)督體系的完善，把權力關進籠子里。政府相關部門要強化行政監(jiān)督的職能，對住宅小區(qū)物業(yè)費用的定價進行規(guī)范，對公共場所的修繕費用等進行審核。而業(yè)主可以利用業(yè)委會對物業(yè)服務企業(yè)實施監(jiān)督，特別是對物業(yè)費用的收取、使用狀況，公共場所的收益所得等進行充分的核算，實現(xiàn)物業(yè)收費、收入和各項支出的公開、透明，切實保證業(yè)主建筑物區(qū)分所有權。第三，要完善住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權救濟體系。在小區(qū)管理實踐中，相對于物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主往往處于弱勢地位?！睹穹ǖ洹穼τ跇I(yè)主建筑物區(qū)分所有權救濟有了一定的規(guī)范，但是僅限于業(yè)主之間的權屬沖突，未規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)侵權造成的權屬沖突［3］。因此可以采用權利救濟的方式，維護業(yè)主建筑物區(qū)分所有權。首先，要對于單個業(yè)主的訴訟制度進行完善。一般而言，單個業(yè)主對于物業(yè)服務企業(yè)違約行為進行訴訟時，應先向業(yè)委會反映，由業(yè)委會收集證據(jù)后提起訴訟，然而業(yè)委會不履行這一職能或者業(yè)委會未成立時，業(yè)主的訴訟權就無法得到保障［4］。因此要支持單個業(yè)主的訴訟行為，并且法院在接到訴訟請求后，要把訴訟請求在小區(qū)內公示，讓更多業(yè)主知曉并進行參與。其次，業(yè)主在此類訴訟中取證較難，對于業(yè)主的訴訟舉證責任，要摒棄傳統(tǒng)民事責任“誰主張誰舉證”的方式，改由雙方各自舉證，甚至要求物業(yè)服務企業(yè)多舉證。

（三）平衡業(yè)主之間的關系

為避免個別業(yè)主對業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的損害，一方面是要制定小區(qū)內部的管理制度，對建筑物區(qū)分所有權進行保護。在專有部分所有權上，要規(guī)范業(yè)主的權屬范圍，對于隨意擴大自身專有部分所有權而侵犯了其他業(yè)主權益的行為予以禁止。對于小區(qū)共有部分，要進行登記編號，確定每個公共位置的使用權。另一方面是要完善業(yè)主建筑物區(qū)分所有權民事責任體系，對侵害業(yè)主建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主追究民事責任，減少侵權行為。需要指出的是，住宅小區(qū)畢竟以自治為主，因此在進行民事責任認定時要遵循審慎原則，以大多數(shù)業(yè)主決議通過或者人民法院訴訟為準。

三、結語

本文主要從開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)和小區(qū)業(yè)主三個角度分析了住宅小區(qū)業(yè)主建筑物區(qū)分所有權行使過程中的權屬沖突。而要解決這些問題，首先要從法律制度的層面進行規(guī)范；其次是要建立完善的監(jiān)督體系，讓權利回歸籠子，各方都在法律、制度規(guī)定的范圍內行使自身合法權利，當超越這個范圍時，必然會受到監(jiān)督和懲罰。