趙杰悅

沈陽匯置高棋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 遼寧沈陽 110121

隨著國家開放商品房市場后，房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)及相關(guān)從業(yè)人員數(shù)量如雨后春筍一般快速成長。經(jīng)過多年總結(jié)、實踐，項目管理流程，組織管理流程、經(jīng)濟(jì)管理等等管理措施日漸完善，但管理過程中往往忽略了人員思想的管理和盲區(qū)管理，簡要分析如下：

（1）提高工作計劃性：項目開工前編制合理的進(jìn)度計劃，提前考慮招采項目，編制招采計劃，督促設(shè)計和成本及時出圖、確定施工單位。工序滿足進(jìn)場要求即立即安排進(jìn)場施工。

（2）設(shè)計及二次設(shè)計階段參與審圖：施工圖紙發(fā)送我部后，認(rèn)真審圖，針對存在工序不合理節(jié)點、存在隱患的材料、便于施工的技術(shù)方法、提高使用功能的材料進(jìn)行合理優(yōu)化。

（3）重點工序、注意問題交底：圖紙優(yōu)化完成后與施工、監(jiān)理單位進(jìn)行交底，將重點工序、重點控制節(jié)點及質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)一一告知施工及監(jiān)理單位，便于施工工程中的質(zhì)量、進(jìn)度管理控制。

（4）相關(guān)問題及時與監(jiān)理單位溝通：把監(jiān)理單位當(dāng)做幫手，給予管理方向和管理底線，明確制度和懲罰原則，過程中多溝通，充分考慮人的因素進(jìn)行工作劃分和日常管理。保證不突破底線、爭取提高上限。日常工作中平等溝通，充分了解現(xiàn)場實際情況，便于質(zhì)量、進(jìn)度、安全管理。

（5）編制合理工期：分部工程開工前根據(jù)總控計劃編制合理的分項工程進(jìn)度計劃，充分考慮施工流水及施工順序。保證充足施工人員、材料的情況下，給予施工企業(yè)合理工期。

（6）重視過程管理：無論質(zhì)量還是進(jìn)度，過程管理無比重要，施工前的標(biāo)準(zhǔn)和流程充分交代明確。更重要的是執(zhí)行過程，由于人員素質(zhì)、天氣、隊伍管理能力、質(zhì)量目標(biāo)等偏差都會在施工過程中體現(xiàn)出來。結(jié)合人員管理、制度管理、技術(shù)管理措施不斷檢查、糾偏。這也就是工程人員經(jīng)常接觸的項目PDCA循環(huán)。

（7）重視人的作用：全國的農(nóng)民工技術(shù)水平基本相同，為何能有高品質(zhì)和低品質(zhì)之分，發(fā)人深省。我想與管理人員強有力的掌控密不可分。工程施工所有的工作全部都是落實到人的身上，只有把人管理好、篩選出優(yōu)質(zhì)的個體和組織才能呈現(xiàn)完美的實體工程。

（8）對施工企業(yè)誠意服務(wù)。施工企業(yè)確定后，對現(xiàn)場情況，進(jìn)場時間，圖紙重要節(jié)點，工期節(jié)點和工作重點及時交底，讓監(jiān)理和施工單位明確我公司要什么，重點關(guān)注什么，充分做到讓施工企業(yè)和監(jiān)理明白我司的意圖，猶如老板對我們宣貫的企業(yè)文化一樣，滲透到潛意識里，不知不覺的從內(nèi)心產(chǎn)生改變。施工過程的管理，按照開工前確定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，工期、質(zhì)量偏差及時糾正，處理手段隨偏差嚴(yán)重程度逐步升級，問題處理有理有據(jù)，做到讓公司放心，讓施工企業(yè)信服。變更管理，參與設(shè)計部同事調(diào)整設(shè)計變更，結(jié)合工程實際情況，提出合理化建議，保證設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不降低，并滿足變更項目及時呈現(xiàn)。工程完工后，組織監(jiān)理、施工企業(yè)共同驗收已完工程，逐一排查，整理不合格項目清單，督促整改，保證項目順利完工。成本管理，嚴(yán)格按照現(xiàn)場實際完成進(jìn)度審核、簽發(fā)工程進(jìn)度款申請，不拖延、不設(shè)限，保證施工企業(yè)資金流順暢。廉潔自律。工作中秉持公平、公正、公開原則，不幫助施工企業(yè)降低標(biāo)準(zhǔn)而謀求個人利益。不去揪住某件小事不放而主張好處。只有這樣，監(jiān)理單位、施工企業(yè)才會信服。

（9）對匯置企業(yè)誠意服務(wù)。保證日常工作質(zhì)量的同時，對于領(lǐng)導(dǎo)交辦的工作及時跟進(jìn)、處理，出現(xiàn)特殊問題和突發(fā)事件及時與領(lǐng)導(dǎo)溝通，以便于公司對現(xiàn)場實際情況真實掌控。認(rèn)真審核圖紙，減少簽證、設(shè)計變更、優(yōu)化圖紙節(jié)點以提高使用功能。減少交房后的漏水、裂縫、漏風(fēng)、影響施工工程的維修問題。及時提出招采計劃，給成本部門同事預(yù)留充足時間，特殊節(jié)點及時告知，方便組價和確定施工企業(yè)。與同事真誠相待，有問題一起想辦法處理，不推委，主動承擔(dān)更大的責(zé)任。老板講笑是最廉價的服務(wù)，多把笑臉展現(xiàn)給大家，傳遞正能量，傳播好心情，便于工作順利開展和人際關(guān)系融洽相處。

（10）對業(yè)主的誠意服務(wù)。優(yōu)化圖紙節(jié)點，減少交房后的漏水、裂縫、漏風(fēng)、影響施工工程的維修問題，認(rèn)真管理工程施工質(zhì)量，提高業(yè)主的體驗感受。若存在維修問題，及時要求施工單位24小時內(nèi)即到達(dá)問題現(xiàn)場，及時告知業(yè)主維修時間及維修方法，并表達(dá)歉意。認(rèn)真考慮維修方案，保證一次不留隱患的維修完成，避免糊弄維修、多次維修、修完外部不管室內(nèi)的維修。

1 房地產(chǎn)項目全過程成本管理的具體方法與實施策略

1.1 投資決策階段

決策階段各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)決策，是決定項目成敗、虧賺的重要影響因素。正確決策是合理確定與控制工程造價的前提。決策失誤會造成人力、物力及財力的浪費，甚至造成不可彌補的損失。特別是投資方向的確定、建設(shè)體量的大小、建設(shè)地點的選擇、工藝的評選、設(shè)備選用等，直接關(guān)系到工程造價的高低及項目成功與否[1]。

1.2 投資估算

投資決策階段的投資估算是進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)之一，同時也是決定項目是否可行及政府部門對項目進(jìn)行審批的重要參考依據(jù)。全面準(zhǔn)確地估算建設(shè)項目的工程造價，是可行性研究以及整個決策階段造價管理的重要任務(wù)。不僅是擬建項目投資決策的依據(jù)，同時也是決定建設(shè)項目將成為擬建項目的實施階段投資控制的目標(biāo)值。投資估算是指在項目投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和特定的方法，對建設(shè)項目的投資數(shù)額進(jìn)行的估計。投資估算的準(zhǔn)確與否不僅影響到可行性研究工作的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果，而且也直接關(guān)系到下一階段設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的編制，對建設(shè)項目資金籌措方案也有直接的影響[2]。

2 結(jié)語

基于全過程控制理論實行項目成本管理，是提升房地產(chǎn)項目開發(fā)、運營、融資能力的重要手段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)牢固樹立項目成本管理意識，明確成本核算科目，加強工程招標(biāo)采購管理，提高合同執(zhí)行管理力度，建立完善的動態(tài)成本管理與考核機制，借此有效提高項目成本管理水平，進(jìn)一步提升工程投資效益。