陳曉嵐 哈爾濱鐵路房建置業(yè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)很高，隨著我國(guó)“營(yíng)改增”政策的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)也發(fā)生了巨大的變化，而財(cái)務(wù)人員在稅收管理中難以及時(shí)轉(zhuǎn)變思路、合理安排稅收籌劃，不僅會(huì)增加企業(yè)稅負(fù)，還會(huì)提高企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃指在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃和安排，加強(qiáng)稅收籌劃有利于增加企業(yè)可支配收入，讓企業(yè)獲得延期納稅的利益，促進(jìn)企業(yè)作出科學(xué)的投資、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，獲得最大化的稅收利益，進(jìn)而促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃方面卻存在諸多問(wèn)題，因此，管理者應(yīng)從企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)，深入研究稅收籌劃的相關(guān)內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃中存在的問(wèn)題

(一)稅務(wù)籌劃組織管理不完善

房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃需要嚴(yán)密的組織管理，需要依托組織的力量合理分工，從而有效發(fā)揮專(zhuān)業(yè)人才的價(jià)值，提升管理工作效率。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部存在組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題，導(dǎo)致稅收籌劃無(wú)法有序有效開(kāi)展。例如缺少專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)稅收籌劃的部門(mén)，主要工作由財(cái)務(wù)部門(mén)擔(dān)任；部門(mén)設(shè)置的標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)實(shí)際狀況存在出入，一些企業(yè)雖然設(shè)計(jì)了專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃部門(mén)，但是缺乏系統(tǒng)扎實(shí)的理論依據(jù)，盲目跟風(fēng)，導(dǎo)致部門(mén)化的結(jié)果難以承擔(dān)企業(yè)稅收籌劃的實(shí)際需要；崗位設(shè)置不合理，稅收籌劃人員的設(shè)計(jì)缺乏層次，難以支持稅收籌劃的合理開(kāi)展。

(二)稅務(wù)籌劃人才的綜合素養(yǎng)有待提升

稅收籌劃是一項(xiàng)智力活動(dòng)，它對(duì)籌劃人員的綜合素質(zhì)有著很高的要求。但是在房費(fèi)產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃中，工作人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高的問(wèn)題卻比較突出。例如稅收籌劃人員在工作中對(duì)稅收政策的內(nèi)容理解不到位，“營(yíng)改增”后，對(duì)納稅項(xiàng)目的分析不夠透徹，無(wú)法從根本上為企業(yè)制定妥善的避稅方案；缺乏財(cái)會(huì)、法律、金融等方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，導(dǎo)致稅收籌劃不合理等等。這些問(wèn)題的存在導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)出現(xiàn)繳納了不該繳納的稅或者該繳納的稅沒(méi)有及時(shí)繳納的情況，這樣稅收籌劃人員不僅沒(méi)有為企業(yè)控制成本提供支持，反而增加了企業(yè)的管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)稅收籌劃過(guò)程管理缺乏效率

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，涉稅業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大且稅負(fù)重，在融資日趨困難的形勢(shì)下，企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型或并購(gòu)重組。基于此，企業(yè)的稅收管理人員和公司的領(lǐng)導(dǎo)需要準(zhǔn)確了解稅收政策，并結(jié)合實(shí)際業(yè)務(wù)合法降低稅負(fù)、化解稅收風(fēng)險(xiǎn)。但是，在這一過(guò)程中，一些企業(yè)對(duì)于稅收籌劃管理不到位，忽視了不同環(huán)節(jié)稅收籌劃的潛力，將工作要求局限在某一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程稅收風(fēng)險(xiǎn)控制不合理，稅收籌劃方案不夠科學(xué)。針對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)需要從項(xiàng)目全過(guò)程管理的角度出發(fā)，挖掘稅收籌劃空間，提高稅收籌劃管理效率。

(四)稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)控制不合理

企業(yè)在實(shí)施稅收籌劃過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，需投入相應(yīng)費(fèi)用，這其中有直接費(fèi)用也有間接費(fèi)用，而作為一項(xiàng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，企業(yè)必須要分析稅收籌劃自身存在風(fēng)險(xiǎn)。例如在房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃中，一些企業(yè)對(duì)于籌劃的意義缺乏深入分析，盲目組織人員進(jìn)行籌劃管理，同時(shí)缺乏對(duì)籌劃過(guò)程與結(jié)果的控制，導(dǎo)致投入的費(fèi)用高于企業(yè)節(jié)省的稅收費(fèi)用，得不償失；此外，企業(yè)在稅收籌劃中對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理不到位，針對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的分析不準(zhǔn)確，影響了稅收籌劃效果?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)與成本控制，提高稅收籌劃實(shí)際效果。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)對(duì)策

(一)通過(guò)組織管理促進(jìn)稅收籌劃

稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，籌劃人員不僅需要熟練掌握企業(yè)涉稅、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算等多方面應(yīng)用技能，還需要全面了解企業(yè)各個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃現(xiàn)狀，企業(yè)應(yīng)設(shè)置專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，指揮稅收籌劃工作。組織結(jié)構(gòu)完善、責(zé)任范圍清晰是保證稅收籌劃有序進(jìn)行的關(guān)鍵。企業(yè)依托財(cái)務(wù)部門(mén)積極建立專(zhuān)門(mén)的稅收籌劃團(tuán)隊(duì)，利用組織力量做好工作安排。其次，企業(yè)圍繞稅收籌劃要求，還應(yīng)加強(qiáng)信息共享系統(tǒng)，確保稅收籌劃部門(mén)及時(shí)地掌握各個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)信息。例如企業(yè)應(yīng)利用信息化系統(tǒng)，為稅收籌劃部門(mén)和市場(chǎng)部門(mén)、財(cái)務(wù)部門(mén)、行政部門(mén)等建立聯(lián)系，掌握完善的財(cái)會(huì)信息，了解企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)，進(jìn)而推動(dòng)工作的有序開(kāi)展。最后，加強(qiáng)對(duì)部門(mén)工作的監(jiān)督和管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視部門(mén)稅收籌劃職責(zé)履行效果的分析，并結(jié)合企業(yè)的績(jī)效管理進(jìn)行考核，形成部門(mén)評(píng)價(jià)信息，以作為優(yōu)化稅收籌劃工作的依據(jù)。

(二)通過(guò)人才管理促進(jìn)稅務(wù)籌劃

稅收籌劃人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和實(shí)際操作能力是評(píng)價(jià)稅收籌劃執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素?；诖耍诜康禺a(chǎn)業(yè)稅收管理中，企業(yè)應(yīng)重視人才的作用，通過(guò)人力資源管理，打造專(zhuān)業(yè)的稅收籌劃團(tuán)隊(duì)，提高稅收籌劃效果。在人才管理中，企業(yè)首先要注重對(duì)人才的篩選，選擇具有專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的人才到稅收籌劃工作中來(lái)。注冊(cè)稅務(wù)師資格是稅收籌劃人員必須具備的執(zhí)業(yè)資格，企業(yè)應(yīng)以此為依據(jù)完善人才招聘、任用的條件，提高對(duì)稅收籌劃人才的要求。其次，利用企業(yè)培訓(xùn)機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)稅收籌劃人員的培養(yǎng)。例如企業(yè)應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)提升稅收籌劃人員分析國(guó)家稅收政策以及對(duì)政策進(jìn)行深層加工的能力；優(yōu)化用人制度，并根據(jù)企業(yè)稅收籌劃需要加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)管理。在人才任用與培養(yǎng)過(guò)程中，企業(yè)一方面要著重強(qiáng)調(diào)其稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)能力，另一方面還應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，對(duì)其綜合素養(yǎng)提出要求，例如稅收籌劃工作中會(huì)涉及到多部法律，同時(shí)還會(huì)設(shè)計(jì)金融、保險(xiǎn)、工商等內(nèi)容，這就需要工作人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)、積極進(jìn)修，從而更好地掌握企業(yè)涉稅事項(xiàng)，明確企業(yè)的籌劃意圖，并兼顧企業(yè)的不同階段發(fā)展需要制定合理的籌劃方案。最后，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，利用稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的人力資源，通過(guò)合作制定籌劃方案，推動(dòng)企業(yè)稅收籌劃工作的有效開(kāi)展。

(三)通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目促進(jìn)稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)需要將稅收籌劃融入到項(xiàng)目管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。具體來(lái)看，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，工作人員應(yīng)全面把握項(xiàng)目信息，并針對(duì)契稅繳納設(shè)計(jì)不同的方案，以供企業(yè)決策者選擇。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，工作人員應(yīng)根據(jù)不同建設(shè)部門(mén)差異化計(jì)算，例如對(duì)融資方式的稅收籌劃中，工作人員可以分析土地增值稅匯算中利息的扣除情況，并通過(guò)合理計(jì)算明確項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額，形成納稅方案；針對(duì)自建自銷(xiāo)、代建等不同方式，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)稅目征稅、土地增值稅、代建服務(wù)稅收標(biāo)準(zhǔn)制定方案；在綠化建設(shè)中需要根據(jù)企業(yè)之間增值稅專(zhuān)用發(fā)票的流轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)方案。在項(xiàng)目銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，工作人員需要根據(jù)銷(xiāo)售定價(jià)、房屋裝修費(fèi)用等制定不同的稅收籌劃方案，對(duì)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行籌劃。在后續(xù)管理環(huán)節(jié)，工作人員應(yīng)根據(jù)合同合并與分離進(jìn)行籌劃。這樣結(jié)合項(xiàng)目的全過(guò)程管理設(shè)計(jì)階段性的稅收籌劃方案，可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供合理的稅收籌劃建議，有利于企業(yè)減少納稅成本，提高企業(yè)利潤(rùn)率，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的可行性，提高資金利用率。

(四)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制促進(jìn)稅收籌劃

房地產(chǎn)業(yè)在稅收籌劃中應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，并通過(guò)成本分析，提高稅收籌劃的實(shí)效性。具體來(lái)講：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本效益分析，關(guān)注稅收籌劃為企業(yè)帶來(lái)凈收益，重視對(duì)直接成本和間接成本的計(jì)算，確保稅收籌劃的有效性。第二，堅(jiān)持依法籌劃。稅收籌劃工作人員應(yīng)深入分析我國(guó)的稅收法規(guī)、政策，并在此基礎(chǔ)上確?；I劃政策與國(guó)家的稅收政策導(dǎo)向相符合，享受稅收優(yōu)惠，控制政策風(fēng)險(xiǎn)。第三，優(yōu)化稅收籌劃目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)基于效益最大化的目標(biāo)綜合分析稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)需要加強(qiáng)對(duì)個(gè)別稅種的籌劃，同時(shí)應(yīng)打破單純以減少稅收費(fèi)用的籌劃目標(biāo)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮，將稅收籌劃與企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略相結(jié)合，提高稅收籌劃對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)的影響，同時(shí)，注重企業(yè)的社會(huì)效益，提高企業(yè)的品牌效益。第四，注重稅收籌劃的靈活性。由于國(guó)家的稅收法規(guī)政策存在變動(dòng)的可能性，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是瞬息萬(wàn)變的，企業(yè)在稅收籌劃中應(yīng)避免過(guò)于剛性，讓方案的選擇性更多，從而合理控制風(fēng)險(xiǎn)，落實(shí)稅收籌劃目標(biāo)。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部管理中，應(yīng)重視稅收籌劃的價(jià)值，并完善組織管理，讓稅收籌劃能夠有序開(kāi)展；加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)，提高稅收籌劃的專(zhuān)業(yè)性；理順稅收籌劃項(xiàng)目，拓展企業(yè)稅收籌劃的空間；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，提高企業(yè)整體效益。這樣才能提高稅收籌劃水平，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。