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在我國的國民經(jīng)濟發(fā)展過程中，房地產(chǎn)始終占據(jù)非常重要的地位，但該行業(yè)在發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了很多問題，甚至對整個社會穩(wěn)定產(chǎn)生了巨大影響。比如，在2016年底，中央經(jīng)濟工作會議正式提出“房住不炒”之后，各地調(diào)控日趨嚴格，樓市政策補丁不斷，房地產(chǎn)市場進入漫長的橫盤時期。在這一特殊時期，房地產(chǎn)企業(yè)一定要充分考慮市場經(jīng)濟體制下的發(fā)展策略，將國家的政策優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，在滿足用戶需求的同時，促進自身的快速發(fā)展，并樹立建設(shè)國家經(jīng)濟的目標，實現(xiàn)多方共贏。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國經(jīng)濟已經(jīng)到了非常重要的轉(zhuǎn)型改革時期，對于環(huán)境保護的力度越來越大，廣大的人民群眾對房地產(chǎn)的質(zhì)量和要求也在逐漸提高。在新的時代背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度越來越快，根據(jù)國家統(tǒng)計學數(shù)據(jù)顯示，在2020年中國101.6萬億元的GDP中，房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻了近69 632億元，占比7.3%。這個數(shù)字超過建筑業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)等多個行業(yè)。2000年，中國房地產(chǎn)增加值僅為4 141億元，在當年GDP中占比4.1%。二十年后，2020年中國房地產(chǎn)增加值躍升至74 553億元，GDP占比7.3%。在20年時間里，房地產(chǎn)增加值大漲70 412億元，增長率達78%。作為高污染和高能耗行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟也到了重大變革階段，在充分挖掘房地產(chǎn)經(jīng)濟優(yōu)勢的同時，還應(yīng)當加大對綠色、環(huán)保、低碳經(jīng)濟的發(fā)展模式的探索。

我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟在發(fā)展的過程中，存在的問題越來越突出，對整個房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大影響。首先是房價的飛速增長，導致人們的生活壓力越來越大，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很多負面影響。而且隨著房地產(chǎn)建設(shè)的增多，導致住房市場的供求平衡出現(xiàn)失衡的情況，從而進一步導致房產(chǎn)價格的增長，形成惡性循環(huán)。近兩年，黨和政府部門也逐漸加大了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的管控，提出了房地產(chǎn)市場發(fā)展須“穩(wěn)”字當頭，地方政府應(yīng)因城施策，一城一策，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。房企“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融調(diào)控政策疊加，企業(yè)降杠桿、降負債，經(jīng)營趨穩(wěn)。同時，當前一些房企資金相對不充裕，限價等調(diào)控措施攤薄利潤，加之對后市持觀望態(tài)度等因素導致拿地積極性受到影響，以致當前土地市場也開始降溫。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的主要問題

(一)市場發(fā)展不平衡

在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的市場不平衡問題越來越突出，在部分地區(qū)，人們的需求較大，導致很多房企加大房地產(chǎn)的投入，大量開發(fā)新的土地，出現(xiàn)較高的房產(chǎn)空置率，也增加了企業(yè)成本。此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資不足問題也比較突出，對于綜合發(fā)展水平的提高非常不利。如果房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系平衡被打破，對整個行業(yè)乃至整個社會都會造成巨大影響。

(二)市場經(jīng)濟整體低迷

對于中國人來說，買房是人生第一等大事，也是我們生活的剛需產(chǎn)品。隨著人們生活質(zhì)量的提高，對于住房要求也越來越高。近些年房地產(chǎn)始終處于高位跳動期，人們對于購房主要持觀望態(tài)度，尤其是近些年國家經(jīng)濟政策的調(diào)整，大量的土地流拍時有發(fā)生。特別是進入2021年后，除了部分剛需人群，大部分群眾都在觀望，這對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也有較大阻礙。

(三)房企管理經(jīng)營不當

雖然這些年房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)了飛速發(fā)展，但部分企業(yè)的經(jīng)營管理理念和經(jīng)營模式不合理。尤其是部分大的房地產(chǎn)企業(yè)，盲目無序擴張，例如恒大擴張步伐很快，他們先后進入了金融、礦泉水、糧油、畜牧、汽車等行業(yè)，而且每進入一個新的行業(yè)都得投入大量資金，這讓恒大的現(xiàn)金流進一步吃緊。因為恒大的現(xiàn)金流主要靠賣房回收，如果項目沒法正常進行，導致房子賣不出去，現(xiàn)流就會出現(xiàn)很大的問題。這些連續(xù)發(fā)生的事情對恒大的整體銷售產(chǎn)生很大的影響，從2021年6月份到8月份，恒大的房產(chǎn)銷售額持續(xù)下降。依托于國家和市場主體發(fā)展起來的房地產(chǎn)經(jīng)濟，如果缺乏有效的預(yù)警機制和風險防范意識，當風險來臨的時候，帶來的后果是無法預(yù)料的。

三、在當前新時期下影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的主要因素

(一)政策因素

對房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，影響最大的因素就是國家政策，基于政策為發(fā)展導向的房地產(chǎn)經(jīng)濟，對市場調(diào)控有非常重要的作用，直接關(guān)系到整個市場經(jīng)濟的發(fā)展狀態(tài)。在不同階段，國家制定的政策有很大的變化，最初在上世紀70年代，國家提出了保證住房，到90年代的建設(shè)性住房，住房供應(yīng)模式的變化非常明顯。在十九大會議上，習近平總書記明確提出了“房子是用來住的，不是用的炒的”。這給整個房地產(chǎn)市場帶來了巨大沖擊，同時也對相關(guān)行業(yè)帶來了巨大影響。

(二)市場因素

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，其發(fā)展的規(guī)范性與市場環(huán)境有非常密切的關(guān)系，如果經(jīng)濟市場處于有序、健康發(fā)展狀態(tài)，那么能夠有效推動房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。如果市場經(jīng)濟動蕩，就會對房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展有極大的制約。此外，對房地產(chǎn)經(jīng)濟影響的主要因素還有信用體系、市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)等，而且市場在變化的過程中，會影響到土地價值，對整個社會的波動都是巨大的。

(三)社會因素

對于房地產(chǎn)市場來說，需求起到?jīng)Q定性的作用，在前些年市場房源供不應(yīng)求的時候，而且人們的認知較低，存在一定的盲目性，大大推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展。但目前房地產(chǎn)市場逐漸進入理性階段，而且大部分人的購房需求已經(jīng)得到滿足，更多的是對交通、教育、地段和環(huán)境的考慮，逐漸轉(zhuǎn)變成賣方市場。所以房地產(chǎn)經(jīng)濟的需要轉(zhuǎn)變?yōu)樯疃冉?jīng)營模式，要對整個經(jīng)營模式進行轉(zhuǎn)變重新規(guī)劃。

(四)經(jīng)濟因素

受到經(jīng)濟因素的影響，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟始終屬于高速發(fā)展狀態(tài)，尤其是隨著人們生活質(zhì)量的提高，對房產(chǎn)的高質(zhì)量需求越來越大。但受到市場物價、消費者結(jié)構(gòu)、居民收入以及銀行利率多方面經(jīng)濟因素的影響，購房欲望逐漸下降。從2020年1月，貸款基準利率轉(zhuǎn)變?yōu)橘J款市場報價利率(LPR)，與市場經(jīng)濟的關(guān)系越發(fā)密切。

四、新時期我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的改進對策

(一)加強政府政策調(diào)控

為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定有序發(fā)展，政府部門要加強調(diào)控力度，結(jié)合市場發(fā)展現(xiàn)狀和社會經(jīng)濟發(fā)展水平，制定最為科學的調(diào)整策略，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟向著正確的方向發(fā)展。第一，全方面分析房地產(chǎn)市場，通過健全的市場監(jiān)督機制促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。第二，建立健全房產(chǎn)稅收體系。為了加大對房地產(chǎn)的調(diào)控作用，各地區(qū)要結(jié)合自身的實際情況，進一步加強調(diào)控力度，但要注意不要較大程度擾動房地產(chǎn)經(jīng)濟，避免對整個社會安定造成不良影響。比如，上海市和重慶市2021年的房產(chǎn)稅開征標準中，重慶房產(chǎn)稅征收對象：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。

(二)優(yōu)化稅制

如果有完善的稅費制度，可以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，使整個房地產(chǎn)市場實現(xiàn)規(guī)范發(fā)展。在對房地產(chǎn)信貸制度進行改革完善的時候，要結(jié)合市場經(jīng)濟和本地區(qū)的實際發(fā)展情況，通過完善的稅收制度和信貸制度，盡可能減少爛尾工程的出現(xiàn)，抑制房價的不正常增加，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控。可以對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅適當降低，對房地產(chǎn)財產(chǎn)稅適當加大，在新時期下穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟。

(三)加強市場監(jiān)管

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說，通過市場監(jiān)管能夠有效穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展。尤其是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟市場發(fā)展時間較短，在很多方面還存在一些缺陷，尤其是部分企業(yè)人的資質(zhì)不夠，市場監(jiān)督力度較弱，對房地產(chǎn)經(jīng)濟市場的發(fā)展有較大影響。首先需要做的是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活力激發(fā)出來，加強市場信用監(jiān)督，引入市場信用機制，將社會輿論的影響充分利用起來，營造良好的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。特別是在信息化時代背景下，要充分利用互聯(lián)網(wǎng)、計算機技術(shù)等，通過信息系統(tǒng)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供海量的數(shù)據(jù)支持，及時了解消費者的實際需求。

(四)制定土地政策

穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)就是有穩(wěn)定的土地供應(yīng)，所以制定科學的土地供應(yīng)策略是非常重要的。近些年，國家及政府部門業(yè)在對土地利用結(jié)構(gòu)不斷進行優(yōu)化改進，首先需要做的是對土地供應(yīng)政策貫徹落實下去，對土地儲備制度進行優(yōu)化，從而實現(xiàn)地價的合理控制，這樣才能從根本上確保房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。其次就是國家要對土地征收制度進行改進完善，對土地資源進一步整合優(yōu)化，通過重新規(guī)劃、儲備等多種手段統(tǒng)一管控土地資源。最后是各地方政府部門，要對學區(qū)和學位房合理進行劃分或取消，縮小社會差距。

(五)加強投資引導

為了對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的無序增長進行有效控制，建立有序的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場，對于房地產(chǎn)的投資引導要加強監(jiān)督管理，使土地資源的利用率得到提升。在開展投資引導的時候，要遵循改善人民住房條件和人民住房需求的基本原則，合理分配不同類型的住房投資，使房地產(chǎn)投資比例更加優(yōu)化。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。此外，就是要對國內(nèi)一些不良企業(yè)淘汰出去，對投資企業(yè)的結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)準入機制，對整個房地產(chǎn)行業(yè)進行規(guī)范。

(六)建立健全管理機制

對于房地產(chǎn)市場來說，管理機制的完善性直接關(guān)系到整個市場的發(fā)展環(huán)境，因此，政府部門要將自身的主導作用充分發(fā)揮出來，對房地產(chǎn)市場機能進行有效調(diào)節(jié)。并根據(jù)市場發(fā)展情況對房地產(chǎn)市場進行動態(tài)調(diào)整，對中央及地方政府的各項政策貫徹落實下去。對地方政府和中央的政策要正確解讀，兩者之間的管理范疇要進行明確，避免出現(xiàn)矛盾。還需要結(jié)合市場變化及時調(diào)整調(diào)控政策，將房地產(chǎn)政策效果得以充分發(fā)揮。比如，中國香港在2013年實施的“雙倍印花稅”徹底打破了中國香港房地產(chǎn)泡沫。內(nèi)陸雖然無法采用這種方式，但也要將政策的實用性和針對性體現(xiàn)出來。2020年8月20日，央行和住建部會同相關(guān)部門，在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過近兩年的醞釀，出臺了重點房地產(chǎn)資金監(jiān)管和融資管理規(guī)則，明確了三條紅線：紅線一，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%；紅線二，凈負債率不得大于100%；紅線三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展起到了非常重要的指導作用。

五、新時期房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析

(一)綠色環(huán)保價值不斷增強

隨著我國綜合實力的提升，城市化進程的深入，目前在開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的時候，對于綠色環(huán)保的概念越來越深入，對房企也提出了更多更高的要求。實際在建設(shè)房地產(chǎn)項目的時候，要滲透綠色環(huán)保理念，在選擇建筑材料的時候也要盡可能采用綠色環(huán)保的材料，充分利用太陽能、地熱能力、風能等可再生能源，使房屋建設(shè)能源消耗盡可能降低。尤其是近一段時間“限電”的實行，對很多行業(yè)造成了巨大沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，需要加大對綠色環(huán)保材料、技術(shù)和理念的運用，打造生態(tài)化、綠色化的房屋。

(二)房地產(chǎn)市場愈發(fā)成熟

通過對當前房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展情況就可以得出，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)還存在很多問題亟待解決。而且面臨的問題錯綜復雜，涉及到的因素也非常多。對一個國家來說，房地產(chǎn)市場就像是一個蓄水池，必然會存在一定的泡沫，如果泡沫過多過大，到破裂的時候造成的動蕩是無法預(yù)料的。想要消除泡沫，不是短時間內(nèi)就可以完成的事情，要確保房地產(chǎn)的健康適當發(fā)展，并逐漸提高群眾的購買力和可支配收入。對于國民經(jīng)濟發(fā)展來說，房價上漲過快產(chǎn)生的影響弊大于利，國家及政府部門也逐漸加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，也在近兩年取得了比較大的成果。后期還需要進一步加大宏觀政策的引導調(diào)控，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟實現(xiàn)穩(wěn)定有序發(fā)展，打造成熟的、健康的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境。

(三)保障好低收入群體住房

雖然我國城市化進程發(fā)展速度很快，人們的生活水平也在逐漸提升，但大部分城市人口依然是中低收入者。這些人對于保障性住房政策的需求非常迫切，但當前我國的保障性住房還存在很多問題，比如，監(jiān)管體制不完善、住房面積不合理、供不應(yīng)求等，都嚴重阻礙了城市經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是在廉租房上，沒有做好嚴格的把控工作，很多家庭狀況比較好的住在廉租房中，而家庭條件非常困難的群眾很難租住廉租房。因此，要加強對廉租房的指標把控，將這些名額給真正需要的群眾，杜絕出現(xiàn)徇私舞弊的情況。國家也要加大對保障性住房的政策支持，打造多層次、多體系的住房供給，對整個房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行深化調(diào)整，有效抑制房價過快的情況。政府部門還需要結(jié)合自身的發(fā)展狀況，加大開發(fā)公租房、共有產(chǎn)權(quán)房的力度，使中低收入群體的住房問題得到徹底改善。

六、結(jié)語

總而言之，在新的時代發(fā)展背景下，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟支柱作用變得越發(fā)明顯，但一味地追求經(jīng)濟的同時，也要對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及時進行優(yōu)化，對自我經(jīng)營模式積極進行改進。特別隨著全球一體化進程的深入，要根據(jù)市場的實際變化情況，立足于當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律，遵循政策和市場導向，制定科學、合理的發(fā)展策略。并且，要將政府的宏觀調(diào)控作用充分發(fā)揮出來，及時落實好調(diào)整的政策，加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)督的力度，積極引進先進的技術(shù)和理念確保我國房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)健康發(fā)展，也為我國社會主義現(xiàn)代化建設(shè)奠定良好的基礎(chǔ)。■