段慕華 河南省中成房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

引言

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分，也與人們的基本生活緊密關(guān)聯(lián)。隨著人們生活水平的不斷提升，大家對于住房的要求變得更高，使得房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展期，同時(shí)也帶來了激烈的市場競爭。房地產(chǎn)企業(yè)如何在殘酷的市場競爭中立于不敗之地，獲得進(jìn)一步的發(fā)展，這是一個(gè)必須面對和思考的問題。將全生命周期理論引入房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本管理，可以有效地控制工程建設(shè)的成本，降低風(fēng)險(xiǎn)投入，讓企業(yè)得到更高的經(jīng)濟(jì)收益，進(jìn)而取得長足的進(jìn)步和全面的發(fā)展。

一、全生命周期理論下的成本管理內(nèi)涵

全生命周理論下成本管理的內(nèi)涵指的是運(yùn)用多學(xué)科知識，從房地產(chǎn)項(xiàng)目整個(gè)生命周期角度控制項(xiàng)目造價(jià)，分析成本構(gòu)成，促使全生命周期的實(shí)際成本達(dá)到最低。

具體來說，進(jìn)行全生命周期成本管理的分析，可從三個(gè)層面來探究：其一，全生命周期的項(xiàng)目從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析主要分為前（項(xiàng)目規(guī)劃和投資決策）、中（實(shí)施和竣工審核）、后（經(jīng)營維護(hù)與拆除翻新）三階段，基于這樣的理念，就是要確保所有環(huán)節(jié)的成本投入做到最低；其二，從建筑設(shè)計(jì)層面展開分析，進(jìn)行全生命周期的成本管理就是全生命周期內(nèi)所有成本的統(tǒng)計(jì)總和，然后選取一個(gè)成本投入最低的；其三，讓全生命周期成本管理成為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的工具，運(yùn)用研究、設(shè)計(jì)、對比等方式對投資建設(shè)方案的可行性、項(xiàng)目決策等展開評估，保證投資項(xiàng)目可以得到比較高的效益。

二、全生命周期理念下成本控制的難點(diǎn)

（一）工程造價(jià)階段控制能力不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)在不斷變化的市場環(huán)境中展開激烈的競爭，這就出現(xiàn)了建筑材料、人員工資等大幅上漲的態(tài)勢，工程項(xiàng)目的成本在一定程度上得到增加，也給這些項(xiàng)目施工帶來資金方面的負(fù)擔(dān)。此外，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)期，忽略了后期成本的控制管理，沒有推行限額設(shè)計(jì)方案；同時(shí)又因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員不重視成本控制、概算編制能力不強(qiáng)，最后造成實(shí)際成本與設(shè)計(jì)概算相差很大，使得施工建設(shè)進(jìn)度受到了影響[1]。

（二）管理層對于全生命周期成本控制認(rèn)識不夠

目前房地產(chǎn)行業(yè)存在對投資階段不予重視的現(xiàn)象，全生命周期成本控制沒有得到很好的實(shí)施；房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，需要大量的人力、物力，項(xiàng)目投入資金很大，如果施工開始則不能更改。所以要想實(shí)現(xiàn)較好的成本控制，房地產(chǎn)公司必須全面實(shí)施全生命周期成本控制，認(rèn)真仔細(xì)地做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是投資決策環(huán)節(jié)，必須引起高度重視，這個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系到整個(gè)工程項(xiàng)目的成本，要全力防止一著不慎滿盤皆輸?shù)那闆r出現(xiàn)。

（三）控制成本主體的局限性

當(dāng)前控制成本的主體通常是房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工單位。因?yàn)槌邪鼉r(jià)格已經(jīng)固定，施工單位為能得到更多的經(jīng)濟(jì)收益，會(huì)采用一些降本增效措施來降低施工成本。開發(fā)房地產(chǎn)的公司則只對那些具有前景的項(xiàng)目才會(huì)進(jìn)行投資，也是為了得到更好的經(jīng)濟(jì)收益，故而十分看重成本管理[2]。至于受委托的設(shè)計(jì)單位，他們只考慮設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、客戶意圖等主要問題，對于項(xiàng)目的成本控制基本不重視。盡管全生命周期成本管理中設(shè)計(jì)費(fèi)用只占一小部分成本，卻會(huì)對項(xiàng)目的成本控制起到?jīng)Q定性作用。在全生命周期項(xiàng)目中，投資、實(shí)施、建造、拆除都會(huì)出現(xiàn)成本，所以和建筑相關(guān)的設(shè)計(jì)、政府部門以及監(jiān)理單位等都會(huì)對成本控制產(chǎn)生重要影響。

（四）成本控制過程的局限性

作為控制成本主體的房地產(chǎn)開發(fā)公司和施工單位，他們只注重施工方面的成本控制，關(guān)注的是施工建設(shè)成本，往往忽略了其他階段的成本控制，如使用土地、拆除房屋等。從社會(huì)效益方面講，要對各個(gè)階段的成本進(jìn)行綜合考慮，這樣才能使利潤最大化。

（五）項(xiàng)目招標(biāo)選擇不合理

在項(xiàng)目招標(biāo)階段，一些房地產(chǎn)公司會(huì)出現(xiàn)選擇不合理的現(xiàn)象，作為一個(gè)高利潤行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的一些單位在投標(biāo)過程中出現(xiàn)違規(guī)的行為，沒有從實(shí)際情況出發(fā)，只重視眼前的經(jīng)濟(jì)利益，選擇那些投標(biāo)單位都是報(bào)價(jià)低的，有時(shí)候甚至低的離譜；還有一些中標(biāo)單位的報(bào)價(jià)和實(shí)際價(jià)格不一致，如果選擇這樣的單位就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)陡然增加，嚴(yán)重的會(huì)影響工程建設(shè)的工期和質(zhì)量。所以在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，房地產(chǎn)公司要態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，恪守公平、公正、公開的理念，使用公告、邀請書等公開方式邀請投標(biāo)單位，對他們的實(shí)力進(jìn)行綜合考慮，要選擇那些有實(shí)力、聲譽(yù)好、合理報(bào)價(jià)、可以信賴的單位，確保項(xiàng)目工程能順利的推進(jìn)，杜絕工程質(zhì)量出現(xiàn)問題、工期被延誤的情況[3]。

三、基于全生命周期理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理分析

在全生命周期理論的作用之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營在成本管理系統(tǒng)里包含的內(nèi)容是十分豐富的，主要體現(xiàn)在投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目經(jīng)營、拆除翻新6個(gè)方面，這就形成了一個(gè)十分系統(tǒng)和完整的成本管控體系[4]。在此基礎(chǔ)上，成本管理的不同階段，所對應(yīng)的系統(tǒng)是不一樣的，同時(shí)在制定成本控制策略時(shí)也會(huì)存在很大的差異性。因此，有必要對房地產(chǎn)項(xiàng)目在全生命周期成本管理中的具體運(yùn)用展開一些研究。

（一）項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目投資決策環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要做的重點(diǎn)工作主要有：就項(xiàng)目進(jìn)行論證和研究，對項(xiàng)目的可行性以及經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行模擬，為最后的項(xiàng)目投資決策提供可靠翔實(shí)的依據(jù)等，對于能否進(jìn)行投資運(yùn)營的確定，這是實(shí)施項(xiàng)目成本管理的起點(diǎn)。該環(huán)節(jié)成本控制的主要方式是在項(xiàng)目所有外界條件一致的情況下，選擇全生命周期成本最低的方案估算其投資總額，然后再評估項(xiàng)目實(shí)施的經(jīng)濟(jì)性、可行性，最后決定是否投資建設(shè)。

（二）項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

在這個(gè)階段實(shí)施成本控制，房地產(chǎn)規(guī)劃項(xiàng)目必須遵循全生命周期成本管理理論的規(guī)律，對項(xiàng)目場地、施工原料以及維護(hù)運(yùn)營等一系列環(huán)節(jié)要素進(jìn)行分析，根據(jù)建設(shè)規(guī)劃、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等開展初步的施工成本評估、運(yùn)營維護(hù)成本、拆除更新成本等，最后得出全生命周期的總成本[5]。要想全面地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的控制目標(biāo)，在這個(gè)階段里要做好三個(gè)方面的工作：其一，價(jià)值工程理論的要求需要嚴(yán)格遵循。從價(jià)值工程角度講，最重要的是對項(xiàng)目最小壽命周期的成本進(jìn)行分析，并將經(jīng)濟(jì)、質(zhì)量等其他要素充分融合到一起，開展系統(tǒng)的分析，在必須保證工程建設(shè)質(zhì)量的前提下，全力實(shí)現(xiàn)最大化的綜合效益，這是在項(xiàng)目成本管理中的最佳策略選擇。其二，必須遵循可施工性原則。依據(jù)眾多的項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，對于項(xiàng)目的規(guī)劃往往對施工期的設(shè)計(jì)與規(guī)劃出現(xiàn)不重視的現(xiàn)象，這就會(huì)必然出現(xiàn)規(guī)劃與施工出現(xiàn)嚴(yán)重的脫節(jié)，導(dǎo)致施工方案不能順利地進(jìn)行，在施工期間甚至?xí)霈F(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，也就會(huì)讓這個(gè)階段的資金出現(xiàn)不斷增加的情況。要想杜絕這類事情的出現(xiàn)，必須保證在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過程中，嚴(yán)格遵守可施工性的基本原則，讓設(shè)計(jì)方可以全面的了解建設(shè)施工的相關(guān)技術(shù)與知識，使之能更好地掌握施工內(nèi)容、流程與標(biāo)準(zhǔn)，能進(jìn)一步實(shí)施成本控制管理。其三，對全生命周期內(nèi)所有的項(xiàng)目成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并且也要把項(xiàng)目經(jīng)營成本、拆除更新成本等歸入其中，讓項(xiàng)目的長期運(yùn)營與短期運(yùn)營進(jìn)行有效結(jié)合，促進(jìn)項(xiàng)目投資的總成本降至最低。

（三）項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)

項(xiàng)目開始施工，標(biāo)志建設(shè)工程進(jìn)入真正的實(shí)施階段，這個(gè)環(huán)節(jié)包括：招投標(biāo)和開工建設(shè)。對于招投標(biāo)，項(xiàng)目成本管理重在評審?fù)稑?biāo)文書，其中牽涉到工藝技術(shù)、施工工序和計(jì)劃、施工質(zhì)量控制方案等的評價(jià)和審核；其中也能有對項(xiàng)目經(jīng)營維護(hù)措施、更新拆除計(jì)劃的經(jīng)濟(jì)性、可行性等方面的評價(jià)和審核，從中選出全生命周期成本最合理、最小的投標(biāo)文書，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的投資最為經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)[6]。對于施工建設(shè)，必須嚴(yán)格遵守全生命周期的成本管理理念，并且制定出十分規(guī)范、專業(yè)的施工管理計(jì)劃、設(shè)計(jì)施工流程等，有利于對整體的建設(shè)施工環(huán)節(jié)全面監(jiān)督與管理，這樣就可以對全方位、全要素的項(xiàng)目成本實(shí)施有效的管理與控制。

在項(xiàng)目完成設(shè)計(jì)開始施工后，有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)施工圖紙不完善、錯(cuò)誤等情況，這是由設(shè)計(jì)人員造成的，這樣的情況幾乎是不可避免的。為盡量避免出現(xiàn)這種情況導(dǎo)致的施工圖紙變更，需要企業(yè)高度重視對施工圖紙的審查工作，只有做到細(xì)致的檢查，更早地發(fā)現(xiàn)圖紙出現(xiàn)的問題，才能讓工程施工順利地進(jìn)行[7]。要選擇綜合能力強(qiáng)的承包企業(yè)，只有報(bào)價(jià)合理、技術(shù)力量雄厚、良好的社會(huì)信譽(yù)、工藝精良、施工期短的企業(yè)才能高效地完成工程項(xiàng)目，更好地降低施工成本，因此有必要對承包企業(yè)進(jìn)行考察，認(rèn)真地考慮報(bào)價(jià)單位。在與承包企業(yè)簽訂正式合同時(shí)，一定要依照相關(guān)的流程和規(guī)范，與建筑市場環(huán)境、建筑行業(yè)的慣例相結(jié)合，把合同中一些不確定因素在合同中表達(dá)清楚，以法律的形式固定下來并加以約束，如職責(zé)不清、延誤工期、合同款項(xiàng)結(jié)算方式、影響造價(jià)等問題，防止某一方違反合同規(guī)定。要加強(qiáng)對工程變更簽證的監(jiān)督、審核以及管理，盡快找到設(shè)計(jì)過程中有哪些不足，減少變更簽證次數(shù)和工程返修，盡量降低工程的成本。

必須要注意的是，這個(gè)階段是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理最為關(guān)鍵與重點(diǎn)的階段，可以有效地控制成本的措施很多，成本控制的好，整個(gè)工程項(xiàng)目將會(huì)得到更大的收益。例如，可以健全管理規(guī)章制度、制定項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制、獎(jiǎng)罰制度的優(yōu)化等，總之，在這個(gè)環(huán)節(jié)要開展全面的項(xiàng)目成管理與有效控制[8]。

（四）項(xiàng)目竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)

當(dāng)項(xiàng)目完成了全面的施工，就進(jìn)入了竣工驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，這個(gè)階段的重點(diǎn)工作是評價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的效益、確定最后的建筑成本、統(tǒng)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本并進(jìn)行分析，為工程項(xiàng)目全面竣工的清算、結(jié)算等提供翔實(shí)的依據(jù)[9]。該環(huán)節(jié)項(xiàng)目成本有效地控制要遵守項(xiàng)目竣工驗(yàn)收規(guī)章制度，先由施工單位自評自檢，接著監(jiān)理單位出示質(zhì)量評估報(bào)告，最后建設(shè)單位進(jìn)行全面的檢驗(yàn)與審查。在這個(gè)階段要認(rèn)真檢驗(yàn)與審核建筑實(shí)體任務(wù)量、收據(jù)單據(jù)等，保證完整性與精準(zhǔn)性的項(xiàng)目竣工清算和結(jié)算。

（五）項(xiàng)目經(jīng)營維護(hù)環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)環(huán)節(jié)，必須制定規(guī)范、科學(xué)、有效的項(xiàng)目運(yùn)營策略，開展全面、多層次的督促與管理，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量達(dá)標(biāo)，降低項(xiàng)目運(yùn)營維護(hù)的成本。要想切實(shí)地做到項(xiàng)目控制成本最低，就要在這個(gè)項(xiàng)目的投資、決策等環(huán)節(jié)制定出科學(xué)、合理、有效的運(yùn)營維護(hù)措施，僅僅在項(xiàng)目施工過程中制定這些方案是不夠的，也只有這樣才能達(dá)成全生命周期項(xiàng)目成本管理的目標(biāo)[10]。

（六）拆除更新環(huán)節(jié)

在這個(gè)環(huán)節(jié)中，增強(qiáng)在工程造價(jià)管理的方面高效使用材料、廢物的綜合循環(huán)利用等，減少浪費(fèi)，降低資源消耗，提升資源利用效率，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除和更新環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本能得到有效地控制。特別是項(xiàng)目的翻新，不僅要保證翻新項(xiàng)目質(zhì)量完成達(dá)標(biāo)，還能滿足使用要求，最主要的是要讓翻新工程具有可行性與經(jīng)濟(jì)性，有效地避免一些不必要的浪費(fèi)和損失，進(jìn)而達(dá)到全生命周期項(xiàng)目成本控制管理的目的。

當(dāng)前建筑項(xiàng)目朝著多樣化功能方向發(fā)展，拆除和維護(hù)成本也在逐漸地提升，累積起來也會(huì)有比較可觀的費(fèi)用。所以對于是繼續(xù)留用還是選擇拆除項(xiàng)目，還是要從全生命周期理論項(xiàng)目成本管理方面進(jìn)行分析，對留用成本和拆除成本綜合分析考慮，確定最佳的方案。這個(gè)階段的費(fèi)用主要有：拆除人工和機(jī)械費(fèi)用、回收拆除物、土地回收收益等。實(shí)際的拆除過程中，門框、磚石、鋼筋、管件等還有很大的使用價(jià)值，可以采取回收加以利用。此外，還可以轉(zhuǎn)讓權(quán)限未滿的土地，也可以獲得一定的收益。所以拆除與更新環(huán)節(jié)實(shí)際出現(xiàn)的成本要去除土地轉(zhuǎn)讓收益和回收物價(jià)值。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有資金投入數(shù)額大、工期長、工程量大等特征，項(xiàng)目的成本控制并不是由單一的某個(gè)環(huán)節(jié)決定，通過對投資決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收、項(xiàng)目經(jīng)營、拆除翻新6個(gè)方面的分析，是由全生命周期的房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)綜合作用的結(jié)果，直接影響項(xiàng)目的效益。將全生命周期理論運(yùn)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理過程中，可以從開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)中降低項(xiàng)目成本，幫助房地產(chǎn)企業(yè)得到很好的投資回報(bào)，同時(shí)應(yīng)用全生命周期成本管理理念能更好提高工程建設(shè)的質(zhì)量和安全，縮短建設(shè)工期，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)朝著更好的方向發(fā)展。