重慶普華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司

引言

在大型城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目中，快速路、軌道交通項(xiàng)目整體呈線性布局，土地來(lái)源渠道復(fù)雜，地方政府一般是指派其專設(shè)的征地辦，按照未來(lái)城市規(guī)劃連片征收，并按大的控規(guī)片區(qū)或征地批文設(shè)置成本對(duì)象。待項(xiàng)目落地后，再根據(jù)項(xiàng)目占地情況據(jù)實(shí)與項(xiàng)目業(yè)主結(jié)算征地費(fèi)。因土地成本核算對(duì)象與建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生空間“錯(cuò)位”、時(shí)間“錯(cuò)位”，業(yè)主與征地辦就費(fèi)用結(jié)算往往難以達(dá)成一致；審計(jì)機(jī)構(gòu)在投資審計(jì)中也普遍面臨拆分工作量巨大、基礎(chǔ)資料不完整、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、審計(jì)邏輯無(wú)法理順等問(wèn)題。

一、常規(guī)的審計(jì)技術(shù)路徑面臨的障礙

（一）一般的審計(jì)思路

對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目而言，土地成本審計(jì)按照建設(shè)管理立項(xiàng)、可研、初設(shè)、概算、征地拆遷、項(xiàng)目建設(shè)、驗(yàn)收、審計(jì)等常規(guī)流程，征地拆遷的開(kāi)展與項(xiàng)目建設(shè)的啟動(dòng)緊密銜接，征地批復(fù)文件及其征地紅線范圍與項(xiàng)目建設(shè)紅線一般能基本對(duì)應(yīng)，征地機(jī)構(gòu)一般也能按照具體項(xiàng)目地塊設(shè)置成本歸集對(duì)象，審計(jì)中運(yùn)用常規(guī)的審計(jì)方法即能應(yīng)對(duì)。農(nóng)村土地征拆遷以區(qū)征地辦公室就A項(xiàng)目專設(shè)的“征地成本核算對(duì)象”對(duì)基礎(chǔ)，審計(jì)組結(jié)合政策制度、個(gè)案決策文件等資料，審核紅線范圍內(nèi)征地臺(tái)賬、入戶調(diào)查及丈量資料、合同、產(chǎn)權(quán)證、支付憑據(jù)、影像資料、并執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)及走訪調(diào)查等程序，審核成本的真實(shí)性、合法性、完整性。

（二）一般技術(shù)路徑存在的障礙

實(shí)際工作中，農(nóng)村征拆遷實(shí)施單位區(qū)征地辦未能按照A項(xiàng)目專設(shè)征地拆遷成本核算對(duì)象。原因是區(qū)征地辦按照市區(qū)政府及國(guó)土、規(guī)劃等部門(mén)的決策部署，結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，多年前開(kāi)始就以成片“一鍋端”的方式，滾動(dòng)式推進(jìn)農(nóng)村征地工作，財(cái)務(wù)上以控規(guī)圖為范圍，以片區(qū)作為成本核算對(duì)象。

基于如下特殊情況，常規(guī)以項(xiàng)目“占地紅線”為標(biāo)準(zhǔn)、以征地辦公室就項(xiàng)目的“征地成本核算對(duì)象”為審計(jì)范圍的審計(jì)程序明顯行不通。

（1）土地成本核算對(duì)象與建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生空間“錯(cuò)位”、時(shí)間“錯(cuò)位”。A項(xiàng)目位于片區(qū)控規(guī)范圍內(nèi)，沿著其邊緣靠江沿岸呈線型走向。A項(xiàng)目占地紅線與片區(qū)涉及的多個(gè)征地批文根本無(wú)對(duì)應(yīng)關(guān)系。A項(xiàng)目立項(xiàng)遠(yuǎn)晚于征地拆遷工作，A項(xiàng)目審計(jì)項(xiàng)目組進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)并開(kāi)展工作時(shí)，片區(qū)拆遷工作大部分已完成。A項(xiàng)目占地時(shí)間與實(shí)際征地時(shí)間錯(cuò)位時(shí)間很遠(yuǎn)。

（2）大成本審核分?jǐn)偡绞讲还?。?shí)務(wù)中經(jīng)常碰到A項(xiàng)目所涉農(nóng)村征地僅占片區(qū)全部拆遷范圍面積的比例不足10%，面對(duì)這種情況，一般采取大分?jǐn)偹悸罚鎸徍似瑓^(qū)農(nóng)村征地拆遷成本，并按A項(xiàng)目占比進(jìn)行分?jǐn)?。但這同樣面臨巨大障礙，一是片區(qū)拆遷有多個(gè)批文，涉及十多個(gè)村，幾十個(gè)社，多年形成的拆遷資料量巨大，審計(jì)時(shí)間及審計(jì)成本都無(wú)法滿足；二是片區(qū)屬城鄉(xiāng)接合部，征遷對(duì)象既有城市房產(chǎn)及國(guó)有存量地，也有農(nóng)村集體用地及宅基地，兩者補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異巨大，如A項(xiàng)目位于城市邊沿，明顯更多是占用的農(nóng)村集體用地，采用大分?jǐn)偡绞剑瑢⒋嬖谔Ц唔?xiàng)目成本，虛增項(xiàng)目投資的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（3）財(cái)務(wù)信息與業(yè)務(wù)信息脫節(jié)。因征遷工作歷時(shí)久遠(yuǎn)，人員更替、操作不規(guī)范等原因，區(qū)征地辦業(yè)務(wù)部門(mén)以村、社為臺(tái)賬信息及資料歸集口徑，未啟用數(shù)據(jù)信息化系統(tǒng)辦公軟件，部分年度為手工臺(tái)賬、且存在臺(tái)賬關(guān)鍵信息不全，實(shí)際支付情況未做記錄等問(wèn)題，因此無(wú)法直接以業(yè)務(wù)臺(tái)賬為起點(diǎn)，逆查財(cái)務(wù)支付情況。

（4）安置補(bǔ)償方式多元化。安置補(bǔ)償有純貨幣安置、貨幣安置后定向購(gòu)房、征地拆遷貨幣安置與回購(gòu)、不定向購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、統(tǒng)建優(yōu)惠購(gòu)房等；房屋安置多頭管理，部分由區(qū)征地辦統(tǒng)購(gòu)安置，部分由業(yè)主H公司（H公司作為區(qū)的主要投融資平臺(tái)，本身也會(huì)實(shí)施區(qū)政府布置的部分拆遷安置工作）自建及外購(gòu)房源安置，雙方缺乏系統(tǒng)的資料銜接。

二、審計(jì)方法應(yīng)對(duì)

基于以上情形，為保證審計(jì)結(jié)果的可靠性、降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)兼顧審計(jì)效率，審計(jì)項(xiàng)目組成員需積極與委托方、被審計(jì)方、征地辦溝通匯報(bào)，同時(shí)形成如下審計(jì)思路及方法。

（一）將A項(xiàng)目勘界紅線圖與片區(qū)所有征地紅線圖“疊合”

借助專家工具，結(jié)合實(shí)地勘驗(yàn)，明確A項(xiàng)目具體占地范圍，運(yùn)用專業(yè)測(cè)繪技術(shù)，對(duì)A項(xiàng)目勘界紅線圖與片區(qū)控規(guī)范圍內(nèi)的全部征地紅線圖進(jìn)行“疊合”，將A項(xiàng)目占用的全部城鎮(zhèn)房屋及國(guó)有用地以坐標(biāo)方式標(biāo)注在定界圖紙上（橫跨定界圖的房屋及土地按俯視投影面積分?jǐn)偅?，占用的農(nóng)村土地面積全部勘查出涉及的村社及其各自面積。根據(jù)前述勘測(cè)定界技術(shù)，將原審計(jì)范圍多個(gè)征地批文涉及的幾十個(gè)社，成功精準(zhǔn)化縮小到若干個(gè)社，大大提高了審計(jì)工作覆蓋范圍及效率，審計(jì)結(jié)果的可靠性也大大增強(qiáng)。

（二）執(zhí)行審核程序

以社為單位的征拆遷業(yè)務(wù)臺(tái)賬入手，將個(gè)人安置補(bǔ)償、企業(yè)安置補(bǔ)償、土地補(bǔ)償、青苗附著物、林地綜合定額補(bǔ)償、人員安置費(fèi)、拆房費(fèi)、工作經(jīng)費(fèi)等可對(duì)象化到社的費(fèi)用直接確認(rèn)社成本，將村集體舊房補(bǔ)償、相關(guān)規(guī)費(fèi)等無(wú)法直接對(duì)象化到社的費(fèi)用以分?jǐn)偡绞接?jì)算計(jì)入社成本。在確認(rèn)若干社成本的基礎(chǔ)上，依據(jù)A項(xiàng)目規(guī)劃范圍線占各社的比例進(jìn)行分?jǐn)偟姆绞剑罱K確定A項(xiàng)目農(nóng)村征拆遷成本。

（三）在房屋安置成本審計(jì)環(huán)節(jié)以數(shù)據(jù)庫(kù)思維方式提高審計(jì)效率

在房屋安置成本審計(jì)環(huán)節(jié)，由于安置對(duì)象多、安置方式多樣，包括貨幣安置后定向購(gòu)房、征地拆遷貨幣安置與回購(gòu)、不定向購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房、統(tǒng)建優(yōu)惠購(gòu)房等方式；安置房源復(fù)雜，涉及自建樓盤(pán)及外購(gòu)樓盤(pán)。安置實(shí)施主體不止一個(gè)，而是H公司及區(qū)征地辦都在實(shí)施，各自資料又缺乏系統(tǒng)整理及歸集。為提高效率，避免數(shù)據(jù)錯(cuò)誤，審計(jì)人員需構(gòu)建了以數(shù)據(jù)庫(kù)思維模式為導(dǎo)向的審計(jì)底稿體系：

（1）重新梳理、補(bǔ)錄《業(yè)務(wù)臺(tái)賬》，細(xì)化數(shù)據(jù)信息。農(nóng)村拆遷補(bǔ)償安置主要包括：舊房補(bǔ)償、農(nóng)轉(zhuǎn)非享有住房安置面積（可折算選擇貨幣安置XX元/m2）、搬家費(fèi)及搬遷費(fèi)補(bǔ)助、按時(shí)拆遷獎(jiǎng)勵(lì)（如選擇貨幣安置，則另行一次性獎(jiǎng)勵(lì)XX元/人）、過(guò)渡費(fèi)及其他等。因補(bǔ)償方式的多樣化，我們?cè)谠O(shè)計(jì)業(yè)務(wù)臺(tái)賬表樣列示內(nèi)容時(shí)，盡量統(tǒng)計(jì)呈現(xiàn)出各種方式下補(bǔ)償內(nèi)容及數(shù)據(jù)，便于后期數(shù)據(jù)匯總分析。

（2）匯總《補(bǔ)償發(fā)放表》，比對(duì)《業(yè)務(wù)臺(tái)賬》。在財(cái)務(wù)核算的補(bǔ)償發(fā)放記錄中，收集統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目所涉及的村社發(fā)放記錄，形成《補(bǔ)償發(fā)放表》，以“協(xié)議號(hào)”為唯一查找值，運(yùn)用計(jì)算函數(shù)，將《補(bǔ)償發(fā)放表》與《業(yè)務(wù)臺(tái)賬》進(jìn)行數(shù)據(jù)比對(duì)，確認(rèn)業(yè)務(wù)臺(tái)賬補(bǔ)償成本金額。

（3）建立《安置房源信息表》。住房安置中，實(shí)際取得的房屋面積與應(yīng)享有安置面積存在一定差額，因戶型限制超出應(yīng)安置建筑面積5m2以外的部分由安置對(duì)象按經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)，而此處超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)5平方米以內(nèi)的部分仍按照優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)價(jià)格與購(gòu)房市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生差額-“應(yīng)安置面積成本價(jià)差”，該價(jià)差應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目征拆遷成本核算。

（4）匯總分析“應(yīng)安置面積成本價(jià)差”?；凇栋仓梅吭葱畔⒈怼返臄?shù)據(jù)預(yù)處理，建立較為規(guī)則的數(shù)據(jù)，對(duì)數(shù)據(jù)透視表行列進(jìn)行布局，利用數(shù)據(jù)透視表工具對(duì)不同層級(jí)、不同樓盤(pán)的面積數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)單價(jià)與購(gòu)房市場(chǎng)單價(jià)差額，計(jì)算應(yīng)安置面積成本價(jià)差。

（5）表格工具、函數(shù)工具的運(yùn)用。在上述各種統(tǒng)計(jì)表中，需要整理合并多個(gè)表格的數(shù)據(jù)，或者對(duì)多個(gè)表中的數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)分析等操作，運(yùn)用了 INDEX 函數(shù)、MATCH 函數(shù)、VLOOKUP函數(shù)等工具以便找到要匹配數(shù)據(jù)的位置及根據(jù)數(shù)據(jù)的位置返回要匹配的數(shù)據(jù)值。在對(duì)大量數(shù)據(jù)快速匯總、建立交叉列表的交互式動(dòng)態(tài)表格中，借助數(shù)據(jù)透視等分析工具，幫助審計(jì)項(xiàng)目組更好地分析與組織數(shù)據(jù)，快速排序、匯總、篩選，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的計(jì)算和統(tǒng)計(jì)，并按照數(shù)據(jù)表格的不同字段從多個(gè)視角進(jìn)行透視。

三、審計(jì)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

（一）勘測(cè)疊圖技術(shù)

審計(jì)組使用的勘查“疊合”法精準(zhǔn)化縮小審計(jì)范圍的做法，既提高了審計(jì)效率，又保證了項(xiàng)目征拆成本審計(jì)結(jié)果的正確性、可靠性，也為雙方及時(shí)、正確結(jié)算費(fèi)用提供了有力支撐。

（二）數(shù)據(jù)庫(kù)思維設(shè)計(jì)

審計(jì)組以數(shù)據(jù)庫(kù)思維模式設(shè)計(jì)工作底稿，對(duì)與征拆遷補(bǔ)償相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)有效的處理、統(tǒng)計(jì)和分析，使征拆遷成本相關(guān)數(shù)據(jù)以直觀、形象、可視化的效果呈現(xiàn)，利用表格工具、函數(shù)工具實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)一體化。

結(jié)語(yǔ)

近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的提檔升級(jí)，城市快速路、大型橋梁及其引道、輕軌、地鐵項(xiàng)目相繼上馬，這些項(xiàng)目普遍存在投資額巨大、占地長(zhǎng)度遠(yuǎn)大于寬度，項(xiàng)目整體呈線性布局、穿越城市及郊區(qū)不同地帶、土地來(lái)源渠道復(fù)雜，包括存量國(guó)有地、國(guó)有投融資平臺(tái)收儲(chǔ)地、廠礦用地、農(nóng)村土地等。常規(guī)審計(jì)方法難以應(yīng)對(duì)，上述內(nèi)容介紹了在審計(jì)工作中運(yùn)用圖紙疊合法精準(zhǔn)縮小審計(jì)范圍，以及以數(shù)據(jù)庫(kù)思維方式建立數(shù)據(jù)應(yīng)用底稿體系，具有典型性、前沿性、適用性、可操作性等特點(diǎn)。