杜麗虹

目前全球已有近40個(gè)國(guó)家地區(qū)推出了REITs，包含在NAREITs Global指數(shù)里的就有近500只REITs，截至2020年四季度，F(xiàn)TSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的總市值達(dá)到1.5萬(wàn)億美元，其中52.4%是美國(guó)以外國(guó)家地區(qū)的REITs。

不同國(guó)家地區(qū)之間的REITs市場(chǎng)具有一定的相關(guān)性，其中，北美和歐洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)略高，在0.84倍左右，而北美和亞洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)略低，在0.78倍左右，亞洲和歐洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)居中，為0.82倍?？傮w上，全球REITs的變動(dòng)趨勢(shì)大體同步，但收益率和波動(dòng)幅度有所不同。

全球REITs市場(chǎng)的收益率和波動(dòng)幅度

過(guò)去20年（2001-2020年），北美REITs的總回報(bào)率最高，年化的總回報(bào)率達(dá)到9.06%（這里的北美REITs包含了權(quán)益型REITs和抵押貸款類(lèi)REITs），其中，47%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn)，53%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為4.77%;其次是歐洲REITs，過(guò)去20年的年化總回報(bào)率為8.78%，其中53%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn)，47%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為4.11%;而亞洲REITs過(guò)去20年年化的總回報(bào)率為6.39%，42%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn)，58%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為3.72%。

考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后，單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)（夏普比率）最高的仍是北美REITs，為0.55倍;其次是歐洲REITs，單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)達(dá)到0.45倍;而亞洲REITs由于收益率較低，價(jià)格波動(dòng)又比較大，所以單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)最低，為0.38倍。

2020年以來(lái)，受到疫情沖擊，全球REITs股價(jià)一度面臨較大幅度的下跌，隨著疫苗的普及，REITs市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，截至2021年4月底，過(guò)去16個(gè)月北美REITs的累計(jì)總回報(bào)率為7.0%，其中74%都來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn)，累計(jì)的股利收益為5.2%，當(dāng)前股息率為3.37%;而歐洲REITs過(guò)去16個(gè)月的累計(jì)總回報(bào)率為1.1%，累計(jì)的資本利得為-3.7%，全部收益都來(lái)自股利的貢獻(xiàn)，累計(jì)的股利收益為4.8%，當(dāng)前股息率為3.31%;亞洲REITs過(guò)去16個(gè)月的累計(jì)總回報(bào)率為-1.8%，累計(jì)的資本利得為-6.6%，全部收益也都來(lái)自股利的貢獻(xiàn)，累計(jì)的股利收益為4.8%，當(dāng)前股息率為3.72%。

表1：全球不同REITs市場(chǎng)間股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)

數(shù)據(jù)來(lái)源：FTSE，NAREIT，貝塔策略工作室

圖1：全球REITs的股價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)基本同步

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT

圖2：各市場(chǎng)REITs投資指數(shù)與標(biāo)普500的比較

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT，F(xiàn)actSet

截至2021年4月底，過(guò)去5年北美REITs的年化總回報(bào)率為6.89%，其中40%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn)，60%來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為4.15%;歐洲REITs過(guò)去5年的年化總回報(bào)率為5.64%，其中，33%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn)，67%來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為3.80%;而亞洲REITs過(guò)去5年的年化總回報(bào)率為4.85%，其中，22%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn)，年化的股利收益率為3.78%。

總之，全球REITs市場(chǎng)之間具有一定的相關(guān)性，波動(dòng)趨勢(shì)大體一致，但收益率和波動(dòng)幅度不同。過(guò)去20年，北美REITs的總回報(bào)率最高，達(dá)到9.06%，亞洲REITs的總收益率最低，為6.39%，歐洲REITs居中，為8.78%;各區(qū)域REITs的總收益中都約有一半來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn)，一半來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn);考慮波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)后，北美REITs的優(yōu)勢(shì)更加明顯，亞洲REITs最低。過(guò)去5年，受到疫情沖擊，全球REITs的回報(bào)率都有所降低，但截至2021年4月底，北美REITs仍貢獻(xiàn)了6.89%的年化總回報(bào)率，優(yōu)于歐洲和亞洲，股利收益更成為過(guò)去5年全球REITs的主要收益來(lái)源。

亞洲REITs市場(chǎng)的回報(bào)率

具體到亞洲REITs，截至2020年底，過(guò)去10年，年化總回報(bào)率最高的是中國(guó)香港REITs，年化總回報(bào)率達(dá)到10.8%，其次是日本REITs，年化總回報(bào)率為8.9%，新加坡REITs，年化總回報(bào)率為8.8%;但過(guò)去5年，隨著新加坡REITs市場(chǎng)的創(chuàng)新不斷，其優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn)，年化總回報(bào)率達(dá)到10.7%，而中國(guó)香港REITs則減少到7.1%，日本為4.6%;2020年受疫情影響，各主要REITs市場(chǎng)均呈現(xiàn)負(fù)收益，但由于新加坡政府積極的政策推動(dòng)，再加上新加坡REITs市場(chǎng)上物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等REITs占比較高，所以其REITs市場(chǎng)受到的疫情沖擊最小，全年的總回報(bào)率為-2.7%，與之相對(duì)，2020年，中國(guó)香港和日本REITs市場(chǎng)的總回報(bào)率分別為-13.0%和-13.1%。

圖3：全球REITs市場(chǎng)的總回報(bào)率比較（截至2021年4月底）

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT

圖4：過(guò)去5年全球REITs市場(chǎng)的回報(bào)率比較（截至2021年4月底）

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT

圖5：亞洲主要REITs市場(chǎng)的收益率比較（截至2020年底）

數(shù)據(jù)來(lái)源：戴德梁行

表2：不同區(qū)域間REITs市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)收益比較

數(shù)據(jù)來(lái)源：NAREIT，貝塔策略工作室

由于資本市場(chǎng)的波動(dòng)較大，所以，亞洲REITs的主要收益都來(lái)自于股利的貢獻(xiàn)。其中，日本由于常年處于零利率狀態(tài)，REITs的股息率通常是最低的，平均在3-4%水平，2020年底平均的股息率（過(guò)去12個(gè)月的股利收益/2020年12月31日的股價(jià)）為4.8%;而新加坡REITs的股利收益率一直較高，2020年底的股息率為6.4%;中國(guó)香港居中，但由于2020年股價(jià)降幅較大，所以2020年底的股息率也上升至6.3%。

2021年上半年，亞洲REITs的股價(jià)普遍出現(xiàn)回升，其中日本REITs的升幅最大，1-6月平均的股價(jià)升幅達(dá)到23.1%，平均的總回報(bào)率則達(dá)到25.4%，不僅收復(fù)了疫情沖擊的損失，還為投資人貢獻(xiàn)了正回報(bào)，截至2021年6月底，平均的股息率已降至3.6%;其次是中國(guó)香港REITs，1-6月平均的股價(jià)升幅為10.3%，平均的總回報(bào)率為14.0%，截至2021年6月底，平均的股息率為5.65%;而新加坡REITs由于疫情期間受沖擊最小，所以2021年的回升幅度也較小，1-6月平均的股價(jià)升幅為5.9%，平均的總回報(bào)率為8.5%，截至2021年6月底，平均的股息率為5.45%。

總體上，亞洲REITs的收益表現(xiàn)雖然遜色于北美REITs，但在長(zhǎng)期中還是為投資人提供了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào)，并逐步成為亞洲投資人的一項(xiàng)重要投資選擇。

作者為北京貝塔咨詢中心合伙人