杜麗虹
目前全球已有近40個(gè)國(guó)家地區(qū)推出了REITs,包含在NAREITs Global指數(shù)里的就有近500只REITs,截至2020年四季度,F(xiàn)TSE EPRA/Nareit Developed Real Estate Index的總市值達(dá)到1.5萬(wàn)億美元,其中52.4%是美國(guó)以外國(guó)家地區(qū)的REITs。
不同國(guó)家地區(qū)之間的REITs市場(chǎng)具有一定的相關(guān)性,其中,北美和歐洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)略高,在0.84倍左右,而北美和亞洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)略低,在0.78倍左右,亞洲和歐洲REITs股價(jià)變動(dòng)的相關(guān)系數(shù)居中,為0.82倍??傮w上,全球REITs的變動(dòng)趨勢(shì)大體同步,但收益率和波動(dòng)幅度有所不同。
過(guò)去20年(2001-2020年),北美REITs的總回報(bào)率最高,年化的總回報(bào)率達(dá)到9.06%(這里的北美REITs包含了權(quán)益型REITs和抵押貸款類(lèi)REITs),其中,47%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn),53%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為4.77%;其次是歐洲REITs,過(guò)去20年的年化總回報(bào)率為8.78%,其中53%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn),47%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為4.11%;而亞洲REITs過(guò)去20年年化的總回報(bào)率為6.39%,42%來(lái)自于資本利得的貢獻(xiàn),58%來(lái)自于股利收益的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為3.72%。
考慮風(fēng)險(xiǎn)因素后,單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)(夏普比率)最高的仍是北美REITs,為0.55倍;其次是歐洲REITs,單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)達(dá)到0.45倍;而亞洲REITs由于收益率較低,價(jià)格波動(dòng)又比較大,所以單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)最低,為0.38倍。
2020年以來(lái),受到疫情沖擊,全球REITs股價(jià)一度面臨較大幅度的下跌,隨著疫苗的普及,REITs市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇,截至2021年4月底,過(guò)去16個(gè)月北美REITs的累計(jì)總回報(bào)率為7.0%,其中74%都來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn),累計(jì)的股利收益為5.2%,當(dāng)前股息率為3.37%;而歐洲REITs過(guò)去16個(gè)月的累計(jì)總回報(bào)率為1.1%,累計(jì)的資本利得為-3.7%,全部收益都來(lái)自股利的貢獻(xiàn),累計(jì)的股利收益為4.8%,當(dāng)前股息率為3.31%;亞洲REITs過(guò)去16個(gè)月的累計(jì)總回報(bào)率為-1.8%,累計(jì)的資本利得為-6.6%,全部收益也都來(lái)自股利的貢獻(xiàn),累計(jì)的股利收益為4.8%,當(dāng)前股息率為3.72%。
數(shù)據(jù)來(lái)源:FTSE,NAREIT,貝塔策略工作室
數(shù)據(jù)來(lái)源:NAREIT
數(shù)據(jù)來(lái)源:NAREIT,F(xiàn)actSet
截至2021年4月底,過(guò)去5年北美REITs的年化總回報(bào)率為6.89%,其中40%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn),60%來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為4.15%;歐洲REITs過(guò)去5年的年化總回報(bào)率為5.64%,其中,33%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn),67%來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為3.80%;而亞洲REITs過(guò)去5年的年化總回報(bào)率為4.85%,其中,22%來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn),年化的股利收益率為3.78%。
總之,全球REITs市場(chǎng)之間具有一定的相關(guān)性,波動(dòng)趨勢(shì)大體一致,但收益率和波動(dòng)幅度不同。過(guò)去20年,北美REITs的總回報(bào)率最高,達(dá)到9.06%,亞洲REITs的總收益率最低,為6.39%,歐洲REITs居中,為8.78%;各區(qū)域REITs的總收益中都約有一半來(lái)自股利收益的貢獻(xiàn),一半來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn);考慮波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)后,北美REITs的優(yōu)勢(shì)更加明顯,亞洲REITs最低。過(guò)去5年,受到疫情沖擊,全球REITs的回報(bào)率都有所降低,但截至2021年4月底,北美REITs仍貢獻(xiàn)了6.89%的年化總回報(bào)率,優(yōu)于歐洲和亞洲,股利收益更成為過(guò)去5年全球REITs的主要收益來(lái)源。
具體到亞洲REITs,截至2020年底,過(guò)去10年,年化總回報(bào)率最高的是中國(guó)香港REITs,年化總回報(bào)率達(dá)到10.8%,其次是日本REITs,年化總回報(bào)率為8.9%,新加坡REITs,年化總回報(bào)率為8.8%;但過(guò)去5年,隨著新加坡REITs市場(chǎng)的創(chuàng)新不斷,其優(yōu)勢(shì)開(kāi)始顯現(xiàn),年化總回報(bào)率達(dá)到10.7%,而中國(guó)香港REITs則減少到7.1%,日本為4.6%;2020年受疫情影響,各主要REITs市場(chǎng)均呈現(xiàn)負(fù)收益,但由于新加坡政府積極的政策推動(dòng),再加上新加坡REITs市場(chǎng)上物流地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施等REITs占比較高,所以其REITs市場(chǎng)受到的疫情沖擊最小,全年的總回報(bào)率為-2.7%,與之相對(duì),2020年,中國(guó)香港和日本REITs市場(chǎng)的總回報(bào)率分別為-13.0%和-13.1%。
數(shù)據(jù)來(lái)源:NAREIT
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數(shù)據(jù)來(lái)源:戴德梁行
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由于資本市場(chǎng)的波動(dòng)較大,所以,亞洲REITs的主要收益都來(lái)自于股利的貢獻(xiàn)。其中,日本由于常年處于零利率狀態(tài),REITs的股息率通常是最低的,平均在3-4%水平,2020年底平均的股息率(過(guò)去12個(gè)月的股利收益/2020年12月31日的股價(jià))為4.8%;而新加坡REITs的股利收益率一直較高,2020年底的股息率為6.4%;中國(guó)香港居中,但由于2020年股價(jià)降幅較大,所以2020年底的股息率也上升至6.3%。
2021年上半年,亞洲REITs的股價(jià)普遍出現(xiàn)回升,其中日本REITs的升幅最大,1-6月平均的股價(jià)升幅達(dá)到23.1%,平均的總回報(bào)率則達(dá)到25.4%,不僅收復(fù)了疫情沖擊的損失,還為投資人貢獻(xiàn)了正回報(bào),截至2021年6月底,平均的股息率已降至3.6%;其次是中國(guó)香港REITs,1-6月平均的股價(jià)升幅為10.3%,平均的總回報(bào)率為14.0%,截至2021年6月底,平均的股息率為5.65%;而新加坡REITs由于疫情期間受沖擊最小,所以2021年的回升幅度也較小,1-6月平均的股價(jià)升幅為5.9%,平均的總回報(bào)率為8.5%,截至2021年6月底,平均的股息率為5.45%。
總體上,亞洲REITs的收益表現(xiàn)雖然遜色于北美REITs,但在長(zhǎng)期中還是為投資人提供了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的回報(bào),并逐步成為亞洲投資人的一項(xiàng)重要投資選擇。
作者為北京貝塔咨詢中心合伙人