李惠琳

10月中旬，杭州丁橋天街店開(kāi)門(mén)迎客。龍湖已開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心的數(shù)量，增至60座。

這個(gè)面積達(dá)21萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，吸引了270多家品牌入駐，開(kāi)業(yè)3天總客流突破60萬(wàn)人次，銷售總額超4698萬(wàn)元，填補(bǔ)了杭州上城區(qū)東北區(qū)域的商業(yè)空白。

自2003年第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“重慶北城天街”開(kāi)業(yè)，龍湖開(kāi)啟了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局。近年來(lái)，龍湖幾乎以每年開(kāi)業(yè)10家的節(jié)奏在各大城市插旗布點(diǎn)，布局全國(guó)28個(gè)城市，所到之處，不斷以其品牌號(hào)召力和成熟運(yùn)營(yíng)模式，更新城市商圈格局。

7月，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，上海、北京、廣州、天津、重慶，率先培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。核心抓手包括構(gòu)建全球多元融合的消費(fèi)資源聚集地、建設(shè)具有全球影響力的標(biāo)志性商圈、打造引領(lǐng)全球消費(fèi)潮流的新高地等。

城市更新升級(jí)，離不開(kāi)商業(yè)綜合體品牌的助力。頭部玩家龍湖在商業(yè)領(lǐng)域深耕21年，聚焦重點(diǎn)城市的交通節(jié)點(diǎn)和多元消費(fèi)者需求，摸索出一套與城市共生的路徑。

網(wǎng)格化布局

針對(duì)國(guó)際消費(fèi)中心城市培育建設(shè)，不同城市打法各異。

比如北京聚焦首店經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)打造一批具有國(guó)際影響力的自主品牌;上海重點(diǎn)依托高端資源集聚、市場(chǎng)創(chuàng)新活躍等優(yōu)勢(shì)，打造全球新品首發(fā)地、消費(fèi)目的地;重慶突出中國(guó)特色，融合巴渝元素，推進(jìn)城市商圈提檔升級(jí)。

各地規(guī)劃，正與龍湖聚集城市資源，打造中心化城市生活圈的思路極為契合。

龍湖商業(yè)旗下有“天街”“星悅薈”兩大產(chǎn)品線，天街為主打。項(xiàng)目選址上，龍湖商業(yè)聚焦核心一二線城市，以“一城多街”進(jìn)行網(wǎng)格化精準(zhǔn)布局。

在首批5個(gè)城市中，龍湖已在北京、重慶、上海耕耘多年。截至目前，三地共開(kāi)業(yè)超20座天街，其中重慶全城開(kāi)業(yè)6座，另有8座正在籌備建設(shè)中。今年上半年，已經(jīng)營(yíng)業(yè)18年的重慶北城天街租金收入超2.7億元;重慶時(shí)代天街租金收入更是近4億元，是龍湖收入最高的購(gòu)物中心。

保持旺盛生命力的背后，是與城市共生的商業(yè)邏輯。龍湖選擇了以公共交通為導(dǎo)向的TOD（transit-oriented development）模式，利用軌道、鐵路、公交、客運(yùn)等交通優(yōu)勢(shì)，將商業(yè)、娛樂(lè)、公共服務(wù)、工作、生活等功能聚合，從而使建筑空間與人實(shí)現(xiàn)超級(jí)連接。

緊跟軌道交通的發(fā)展步伐，從2003年開(kāi)始，截至目前，龍湖已持有TOD項(xiàng)目70余個(gè)，以TOD為核心的全業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)面積超1000萬(wàn)平方米。

2020年開(kāi)業(yè)的重慶龍湖金沙天街就是一個(gè)代表，其為全國(guó)唯一集五軌合一（高鐵、地鐵、輕軌、公交、客運(yùn)）的城市綜合體，坐落于成渝專線高鐵站正上方，通過(guò)地上7層、地下7層的設(shè)計(jì)，將商業(yè)空間與1條高鐵線、5條軌道線以及近100條公交線打通，連接起成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈。

龍湖的規(guī)模增長(zhǎng)，不是千篇一律地復(fù)制，而是因地制宜——根據(jù)區(qū)域環(huán)境、客群特征與消費(fèi)水平，進(jìn)行個(gè)性化定位，差異化打造記憶點(diǎn)，助力多個(gè)項(xiàng)目成為“城市地標(biāo)”。

同一個(gè)城市不同區(qū)域的天街，也有所差異。比如在上海，相比靠近商務(wù)區(qū)的虹橋天街，位于居住區(qū)的寶山天街布局了兒童業(yè)態(tài)，對(duì)家庭客群的吸引力增強(qiáng)。

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

城市更新迭代，對(duì)于商業(yè)品牌方來(lái)說(shuō)，既帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，也對(duì)運(yùn)營(yíng)能力提出更高要求。

商業(yè)廣場(chǎng)是一門(mén)慢生意，資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，考驗(yàn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。在功能日漸趨同質(zhì)化的當(dāng)下，企業(yè)更需精耕細(xì)作，進(jìn)行場(chǎng)景創(chuàng)新和年輕化迭代。

在各地培育國(guó)際消費(fèi)中心城市中的方案中，動(dòng)能支撐不乏首店經(jīng)濟(jì)、夜間經(jīng)濟(jì)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、特色商圈等。其中北京提出，2025年，要開(kāi)設(shè)超過(guò)3000家的首店、創(chuàng)新店以及旗艦店。

擅長(zhǎng)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的龍湖，深諳其道。為了吸引新生代客流，龍湖商業(yè)持續(xù)引入首店、內(nèi)容店、旗艦店和網(wǎng)紅店，與知名IP合作創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。比如，6月開(kāi)業(yè)的武漢江宸天街，引入的290多家品牌中，30%為城市首進(jìn)品牌，40%為品牌定制旗艦店。

龍湖北京長(zhǎng)楹天街開(kāi)業(yè)7年，仍在更新業(yè)態(tài)和品牌組合。2020年，它調(diào)換了200多家品牌，其中網(wǎng)紅店占比達(dá)40%，包括引進(jìn)潮牌ADLV、潮玩集合店P(guān)OPCORN等10余家首店。2021年，它又增加了Meland café北京首店、泡泡瑪特形象店、蔚來(lái)汽車體驗(yàn)店等。

作為商業(yè)領(lǐng)域的深度玩家，龍湖商業(yè)還擅長(zhǎng)與IP跨界合作打造沉浸式場(chǎng)景。從故宮、中國(guó)航天等國(guó)產(chǎn)文化IP，到奧特曼、皮卡丘等二次元IP，它在一次次破圈中實(shí)現(xiàn)商業(yè)品質(zhì)提升和消費(fèi)體驗(yàn)煥新。

今年暑期檔，北京龍湖5個(gè)天街聯(lián)動(dòng)，攜手北冰洋、哆啦A夢(mèng)、B.DUCK、新世紀(jì)福音戰(zhàn)士等IP開(kāi)展活動(dòng)。一個(gè)月內(nèi)，北京的五大天街總客流達(dá)700多萬(wàn)，同比提升27%，總銷售額突破6億元，同比提升44%，新增會(huì)員超20萬(wàn)人。

在數(shù)字化改造方面，龍湖商業(yè)也做了諸多探索。商家端，龍湖商業(yè)建立了智能化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)便捷的服務(wù)響應(yīng)流程，已覆蓋多數(shù)開(kāi)業(yè)商場(chǎng);消費(fèi)者端，通過(guò)小程序搭建線上綜合服務(wù)平臺(tái)，精細(xì)化管理會(huì)員，積累私域流量。

數(shù)據(jù)顯示，2015年至2020年，中國(guó)出租率低于70%的商業(yè)廣場(chǎng)數(shù)量，由6662家增加至9606家，估計(jì)到2025年，這一數(shù)字將達(dá)到12090家。

龍湖商業(yè)卻憑借上述精細(xì)化操作，逆流而上。截至2021年上半年，龍湖商業(yè)已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)建筑面積524萬(wàn)平方米，整體出租率97.8%，實(shí)現(xiàn)租金收入37.1億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到39%。

2021年下半年，龍湖乘勝追擊，繼續(xù)布局北京、重慶、武漢、蘇州等城市，明年將有超10家商場(chǎng)在高能級(jí)城市亮相。星羅棋布的天街，將成為城市商圈提檔和消費(fèi)升級(jí)的重要支撐。