查衛(wèi)偉

摘 要：文章首先闡述了房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險特點(diǎn)，然后就如何有效管理提出幾項措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;投資;風(fēng)險管理;思考

1房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險特點(diǎn)

1.1普遍性和客觀性。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險出現(xiàn)在開發(fā)新項目的各個階段，而且任何開發(fā)項目都不可避免存在一定的投資風(fēng)險，所以具有較強(qiáng)的普遍性。同時，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也具有其他的特點(diǎn)，那就是不將人的意志作為轉(zhuǎn)移，僅僅存在于客觀規(guī)律，所以具有很強(qiáng)的客觀性。

1.2不確定性。房地產(chǎn)投資項目最為明顯的特征是不確定性，簡單來說，就是對其不能正確科學(xué)地預(yù)計。有些國家為了對經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)行調(diào)節(jié)，便宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)。但對于很多因素，都不能對其實施控制，比如：自然災(zāi)害，還有經(jīng)濟(jì)危機(jī)等，然而房地產(chǎn)投資卻容易受到這些因素的影響。

1.3多樣性。房地產(chǎn)項目投資屬于系統(tǒng)過程，具有較強(qiáng)的復(fù)雜性，其受到的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)比其他的投資方法大，其與行業(yè)競爭以及政策法規(guī)等都有著密切的關(guān)聯(lián)。

1.4變現(xiàn)性較差。房地產(chǎn)項目必須要經(jīng)歷從投資到建設(shè)，再到售出變現(xiàn)的過程，不僅投資周期長，而且金額較大，與債券、股票等完全不同，若想在較短時間內(nèi)變現(xiàn)，很有可能導(dǎo)致嚴(yán)重的損失，也就是其變現(xiàn)較差的特性。

1.5激勵性強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)相對于其他行業(yè)而言，其收益大，也正是因為這樣，盡管面對大量的風(fēng)險，投資者也愿意對其投入大量資金。這也反映了市場規(guī)律，即高風(fēng)險行業(yè)可以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)利潤。

2房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理措施

2.1擴(kuò)大企業(yè)融資途徑

現(xiàn)階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)還是通過銀行貸款獲取對應(yīng)資金，如不想完全依賴銀行貸款，作為房地產(chǎn)企業(yè)，就需要不斷擴(kuò)大企業(yè)自身的融資途徑，下面詳細(xì)分析了房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑：其一，海外資本途徑。世界貿(mào)易組織有關(guān)協(xié)議中提出，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合資、合作時都有權(quán)力享受和我國企業(yè)一樣的待遇，形成該規(guī)定可以使很多海外同行業(yè)資金進(jìn)入我國，真正實現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的高效融資，以實現(xiàn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展;其二，上市融資。如房地產(chǎn)企業(yè)可以順利上市，就可促進(jìn)其今后的高速發(fā)展，這樣不僅可以聚集更多資金投入，還可以擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的影響力，樹立良好的企業(yè)形象，在增強(qiáng)企業(yè)融資能力中發(fā)揮著至關(guān)重要的作用;其三，利用資本市場發(fā)行債券，這樣可以迅速融資，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。并且房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用債券融資，可以使企業(yè)不需要支付過多的財務(wù)成本，因此，作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以借助杠桿原理來加強(qiáng)融資能力。

2.2加大企業(yè)長期經(jīng)營項目投資

近年來，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都有著廣闊的市場發(fā)展空間，但還是有一些房地產(chǎn)企業(yè)在項目中存在集中過度的情況，造成其總體管理狀態(tài)不平衡。比如：有些房地產(chǎn)企業(yè)因為沒有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，所以選擇資金要求低、總體收益高的住宅項目，然而這些項目幾乎都是一次性投資項目，在我國房地產(chǎn)市場日益發(fā)展的背景下，對一次性住宅項目進(jìn)行投資時，房地產(chǎn)企業(yè)將承擔(dān)更大的投資風(fēng)險，如果投資項目無法順利運(yùn)作，就很有可能導(dǎo)致抗風(fēng)險能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)遭受到重大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要將部分一次性投資項目進(jìn)行回避，重點(diǎn)選擇與辦公樓盤及商業(yè)樓盤相似的投資項目，而且也必須要針對投資項目合理制定長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而在最大限度上獲得投資收益。比如：很多香港的房地產(chǎn)企業(yè)中意長期經(jīng)營的項目，此長期經(jīng)營的項目在實際投資中可以形成自有的物業(yè)，而且可以科學(xué)管理以及經(jīng)營這類型項目，以加強(qiáng)企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢，在市場競爭中不至落敗，雖然此長期投資項目無法迅速獲得較高收益，但可為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造穩(wěn)定的資金流，這對增加房地產(chǎn)企業(yè)品牌效應(yīng)有著重要的意義。

2.3提升企業(yè)經(jīng)營管理效率

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)為了擁有更強(qiáng)的抵御風(fēng)險能力，需要具有相當(dāng)高的企業(yè)經(jīng)營管理效率，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)行業(yè)市場的整體發(fā)展趨勢，利用科學(xué)優(yōu)化整合有價值的行業(yè)市場資源，積極挖掘企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?，以確保其經(jīng)營管理效率得到大幅度提升，進(jìn)而更好地擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍。并且有些具有資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)為了可提升自身的經(jīng)營效益，必須要運(yùn)用不同的發(fā)展戰(zhàn)略，積極加強(qiáng)自身的品牌知名度，以壯大企業(yè)的各方面經(jīng)營實力，將企業(yè)在技術(shù)以及人力方面的優(yōu)勢全面展示，科學(xué)培育企業(yè)的創(chuàng)新精神，以促進(jìn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。并且房地產(chǎn)企業(yè)也必須要從不同的途徑匯集分銷商以及供應(yīng)商等的相同利益，利用與其合作促進(jìn)自身抵御風(fēng)險的能力。同時，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要深入調(diào)查合作方的信譽(yù)度及口碑，為建立長遠(yuǎn)的合作伙伴關(guān)系提供有力的保障。

3具體投資措施

3.1回避措施

風(fēng)險回避措施主要是指在房地產(chǎn)投資中選擇風(fēng)險較小的投資項目。盡管此措施可以防止投資風(fēng)險，然而也會減少其效益，對實現(xiàn)投資目標(biāo)不利。因此，在操作過程中投資者必須要真正做到收益和風(fēng)險之間保持平衡。

3.2轉(zhuǎn)移措施

一般來說，風(fēng)險轉(zhuǎn)移主要包含兩個方面：一是保險型轉(zhuǎn)移、二是非保險型轉(zhuǎn)移。保險型，主要是指將小額保費(fèi)作為代價，防止承受投資風(fēng)險。此方法不僅可以在出現(xiàn)意外時減少投資者的損失，還可使投資者獲得更高的信譽(yù)，但實際保險條款僅僅涉及到投資的一些內(nèi)容，所以風(fēng)險轉(zhuǎn)移范圍是非常有限的;而非保險型轉(zhuǎn)移是指房地產(chǎn)投資者利用合同，將風(fēng)險損失向另一方進(jìn)行轉(zhuǎn)移，承擔(dān)相應(yīng)的賠償。

3.3分散措施

通常，房地產(chǎn)分散投資包括不同的方法，比如：投資時間分散以及投資區(qū)域分散等，都是利用分散開發(fā)結(jié)構(gòu)降低風(fēng)險。根據(jù)規(guī)定的比例將資金以及投資時間等對各種類型、各個獲利能力的房地產(chǎn)項目實施分散投資，這樣可以合理應(yīng)對市場變化，進(jìn)而利用各個類型項目功能的彼此補(bǔ)充對風(fēng)險進(jìn)行分散，這樣就可獲取相對穩(wěn)定的平均效益。其重點(diǎn)是利用分析現(xiàn)階段金融政策和市場變化，清楚確定科學(xué)的投資比例。

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