呂宏靈

摘要：2020年由于疫情以及經(jīng)濟形勢等各方面的原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一次嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。不過在我國的積極應(yīng)對和有效防控下，我國的經(jīng)濟走勢也開始逐漸回暖，而對于房地產(chǎn)前景的展望與分析也展現(xiàn)出了相對積極的態(tài)勢。

關(guān)鍵詞：河南省;房地產(chǎn)行業(yè);前景分析

在2020年這個特殊的時代背景下，河南省房地產(chǎn)的表現(xiàn)明顯低于預(yù)期，甚至出現(xiàn)了比較低迷的情況。除了因為疫情帶來的因素外，市場的平衡問題和過高的房價依然是影響房地產(chǎn)市場的重要原因，加上城市結(jié)構(gòu)的制衡、各行業(yè)的發(fā)展，甚至人民的就業(yè)等各方面因素，都對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此對房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的展望和預(yù)測是非常重要的。

一、2020年河南房地產(chǎn)的變化與現(xiàn)狀

由于2020年我國經(jīng)濟市場的整體變化，房地產(chǎn)行業(yè)所承受的壓力和影響也是非常大的，其中有三個主要背景直接對河南的房地產(chǎn)行業(yè)的變化造成了最直接的影響：

（一）政治經(jīng)濟環(huán)境的劇變

由于受到疫情等因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)整體生存環(huán)境都面臨著非常嚴(yán)峻的考驗。雖然疫情過后我國的經(jīng)濟有一定的恢復(fù)態(tài)勢，但恢復(fù)周期相對較長，而且貨幣環(huán)境的管控也逐漸增強，去除杠桿、控制負(fù)債，對房地產(chǎn)投資放緩等政策的影響都給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了極大的挑戰(zhàn)。

從宏觀經(jīng)濟來講，雖然國內(nèi)經(jīng)濟在疫情控制過后經(jīng)歷了三個季度的恢復(fù)，已經(jīng)逐漸地走向了正常的態(tài)勢，但是經(jīng)濟基礎(chǔ)恢復(fù)的并不牢靠，加上我國當(dāng)前的消費水平也收到了人民群眾就業(yè)等問題的限制，因此我國消費活躍度也相對低迷。而且人們的消費壓力也非常大，對房地產(chǎn)這種高額的消費自然很難支撐。而2021年雖然在持續(xù)恢復(fù)，但恢復(fù)周期也在逐漸拉長，這對于房地產(chǎn)發(fā)展的態(tài)勢也是非常不利的。同時當(dāng)前貨幣環(huán)境也影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，經(jīng)歷了這段時間的兩次下調(diào)LPR、三度降準(zhǔn)、四次降息，都是為了支持經(jīng)濟復(fù)蘇，而三道紅線也倒逼房地產(chǎn)企業(yè)降低負(fù)債，這對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的態(tài)勢恢復(fù)是非常不利的。當(dāng)然房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟恢復(fù)的主要動力之一，在疫情過后，房地產(chǎn)投資行業(yè)也迅速的回升熱度，不過隨著逆周期調(diào)節(jié)政策力度的相對衰減，房地產(chǎn)投資的走勢也在逐漸放緩。

（二）調(diào)控政策問題

對于房價的調(diào)控一直都是政府和人民最關(guān)心的話題之一，因此房價調(diào)控的政策是堅決不能動搖的，一定要堅持因城市發(fā)展而實施調(diào)控策略，堅決扼制炒房行為，對低價和房價進(jìn)行長期調(diào)控和穩(wěn)定，一定要嚴(yán)格遵守相關(guān)的調(diào)控政策。為了加強對于房價的調(diào)控，中央和各地方一直在堅持“住房不炒、租購并舉和因城施策”的政策，大部分城市都以限制購買、限制房價、限制貸款、限制出售以及增加交易費為主來對房價進(jìn)行調(diào)控。而就那河南省鄭州市市為例，除了以上限定外還增加了對預(yù)售款資金的限制，商品房買賣網(wǎng)簽系統(tǒng)增加電子簽章（開發(fā)企業(yè)）和電子簽名（購房人）功能;簽訂買賣合同前，材料信息、預(yù)售首付款需進(jìn)入資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行預(yù)審。而這個政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的銷售難度，提升了購房門檻，極大限制了炒房行為的發(fā)展。

（三）十四五規(guī)劃的影響

隨著十四五改革的到來，鄭州市也發(fā)行了新的土改政策，就是政府主導(dǎo)著土地一級市場的開發(fā)，對住宅用地限制低價，讓土地拍賣更加市場化。而且政府對土地的管控力度更加強勢，市場也更加公開透明，同時也規(guī)定了土地的出讓價格和變更幅度，更加考驗了企業(yè)的整體運營能力，也給各大房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的壓力。

隨著經(jīng)濟背景的變化和國家壓力的增加，加上相關(guān)政策越來越緊張，河南的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了如下現(xiàn)狀：

1、市場逐漸理性。由于城市投資邏輯即將面對著重大改革，市場也進(jìn)入了調(diào)整期，土地供求也有所放緩，不良預(yù)期下價值將回歸主城。而且當(dāng)前土地供求規(guī)模連續(xù)三年持續(xù)縮減，但樓面價格卻一直在微調(diào)，2020年的樓面價格增加到2839元一平方米，市場也回歸了理性，溢價率持續(xù)維持在地位，流拍率也在上漲。雖然2020年大多數(shù)主城區(qū)的土拍成交量增加大于與其，但住宅工地的完成率卻有所下滑，對供地的節(jié)奏也有所放緩，這也是導(dǎo)致市場理性的原因之一。

2、價格進(jìn)入了修復(fù)期。由于受到疫情影響，住宅市場的供求比相對拉大，就拿鄭州來說，環(huán)鄭供求比相比主城區(qū)來說大大增加，主城區(qū)價格反倒上漲，而環(huán)鄭的價格反而下跌，價格差距開始拉大。不過近三年的價格復(fù)合增長率卻有著明顯變慢，市場存量和去化周期也即將逼近健康標(biāo)準(zhǔn)底線。而區(qū)域市場成交率持續(xù)減少，供求比相對較大，也導(dǎo)致了價格不穩(wěn)定的情況。不過對于庫存來說，鄭州主城庫存大概有970多萬平房，去化周期差不多是11個月;而環(huán)鄭庫存足足有1500萬余平房，去化周期差不多要22個月，去化周期的差距也讓環(huán)鄭去化壓力逐漸增加，因此鄭州的整體房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了價格修復(fù)期。

3、由于價格修復(fù)帶動了整體市場結(jié)構(gòu)的變化，地段、產(chǎn)品和市場的對沖分化顯著。而且開盤推售量下跌也很明顯，主城區(qū)域項目也造成了整體均價的上漲，同時城市外圍相關(guān)項目的抗風(fēng)險能力也不如主城區(qū)，并且開盤市場熱度持續(xù)降低，年度推售量基本都在下滑，不過由于主城區(qū)相關(guān)項目的影響，價格卻在上漲。

4、市場壓力過大導(dǎo)致營銷模式改變。由于市場方面帶來的壓力，當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)營銷方式也在逐步向線上轉(zhuǎn)變，而且分銷加上首富分期也成為了營銷標(biāo)配，加上降價作為輔助，雖然相關(guān)營銷手法非常多，但去化仍然沒有達(dá)到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)。

由此可見，由于受到疫情和政策多方面的影響，2020年河南省的房地產(chǎn)行業(yè)的確處于相對緊張的狀態(tài)，不過這些影響對于房地產(chǎn)的發(fā)展來說也未必是壞事。

二、對河南房地產(chǎn)行業(yè)前景的展望與分析

雖然當(dāng)前大部分營銷手段的確很難改變房地產(chǎn)規(guī)模收窄、量價雙降的房地產(chǎn)低迷現(xiàn)狀，但在當(dāng)前的市場情況下，河南房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)依然需要把握住以下幾個機遇：

1、政府的改造政策。畢竟當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的短期下滑并沒有形成過量的制約，城市基本面相對穩(wěn)定，而且政府部分產(chǎn)業(yè)的建設(shè)也在逐步落實。首先便是米字型高鐵，作為國家快速鐵路網(wǎng)的核心，高鐵承載著接通南北、貫連東西的責(zé)任，而米字型高鐵線路的形成也大大提升了河南的交通能力。而對于地鐵的建設(shè)也大大加強了各市區(qū)的交通效率。加上十三五和十四五的過渡階段，大型基建的建設(shè)也在加速落實，對于經(jīng)濟的幫助也是非常大的。同時三大科創(chuàng)也進(jìn)入了實質(zhì)性建設(shè)階段，在刺激經(jīng)濟發(fā)展的同時也能帶動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型。

2、人口基數(shù)大。人口是保證房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮的基礎(chǔ)之一，雖然現(xiàn)在政策針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有一定的調(diào)整，但并不代表人們的需求出現(xiàn)了不足，人口是必然要持續(xù)增長的，加上人才政策的不斷改進(jìn)，對于人才吸引以及各高校的發(fā)力都有助于河南的人口增長，人口紅利以及城市潛力都是非?？捎^的。雖然當(dāng)前河南省的高校相對薄弱，本科院校數(shù)量也較少，但2020年河南政府的優(yōu)質(zhì)高校建設(shè)計劃也能為后期的發(fā)展持續(xù)輸送各類人才。在人口基數(shù)的支持以及價格修復(fù)的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的未來還是非?？捎^的。

3、典型企業(yè)快速融入價格修復(fù)期。雖然當(dāng)前市場處于下坡路，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然在進(jìn)行不斷的擴張。2020年大部分河南房地產(chǎn)企業(yè)的擴張模式越來越多樣化，像是收購并等模式也是越來越多，因此調(diào)整擴張模式也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的一個機遇之一，尤其是對于資金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。由于受到門檻和資源的限制，當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了深耕和開拓共存、下行周期回歸主城區(qū)的擴張方法。而進(jìn)駐模式也出現(xiàn)了外來品牌與本地房地產(chǎn)企業(yè)合作以及公開市場競拍的兩種模式，還有收并購以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入拓寬拿地的新模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)的擴張也是非常有幫助的。而且當(dāng)前大多數(shù)樓盤的機會都在主城區(qū)之內(nèi)，不過收到企業(yè)自身開發(fā)節(jié)奏以及土地和政策等因素的影響，目前資金緊張成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)擴張的主要問題，因此大部分房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拓寬開發(fā)模式去挖掘一些潛在的入駐機會，從而利用擴張來讓房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌。

4、投資熱點的轉(zhuǎn)變。由于趨同投資邏輯的分化演繹，老成價格洼地以及城郊區(qū)也許會成為新的投資焦點。就拿鄭州距離，對目前鄭州四十一個板塊價值進(jìn)行分析，選用板塊容量，出清周期以及三十二個核心板塊落位情況，給各個指標(biāo)進(jìn)行評定，目前鄭州基本63%以上的板塊都有很高的利用價值，進(jìn)駐機會非常大，而且大部分都分布在主城區(qū)。

5、價格修復(fù)驅(qū)動。價格修復(fù)驅(qū)動需要結(jié)構(gòu)挑戰(zhàn)者，改善產(chǎn)品紅利將為了托底市場進(jìn)一步放大。改善客戶需求擴張、剛需產(chǎn)品下降，改善產(chǎn)品明顯增加;二房以下成交量銳減，三房及以上成交持續(xù)性擴大，這都是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機遇。

6、改善紅利兌現(xiàn)難度的提升。產(chǎn)品加上配套的綜合體系將決定房地產(chǎn)企業(yè)的綜合發(fā)展。畢竟突出的產(chǎn)品和項目必然是會得到市場認(rèn)可的，當(dāng)前大多數(shù)消費者對于產(chǎn)品的關(guān)注度和區(qū)位的關(guān)注度遠(yuǎn)高于對價格的關(guān)注，對于房子的功能和舒適度是考慮的關(guān)鍵，而物業(yè)服務(wù)因素也是當(dāng)前消費者考慮的關(guān)鍵因素之一。而當(dāng)前對地產(chǎn)質(zhì)量的改善是大部分企業(yè)都人口的方面，畢竟產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)注度基本打到了50%，像是物業(yè)、戶型、社區(qū)的環(huán)境、交通的便利以及周邊配套設(shè)施和學(xué)校等等，都吃完了當(dāng)前消費者最關(guān)注的重點。

因此當(dāng)前房地產(chǎn)的前景與我國的政策和經(jīng)濟形勢是息息相關(guān)的，只有牢牢把握政府的改革走向，對照相關(guān)的交通和基建設(shè)施進(jìn)行投資，把握住當(dāng)前和未來的人口紅利，適當(dāng)進(jìn)行拓展，同時也要把控好價格，盡量滿足消費者的需求，同時也要嚴(yán)格把控產(chǎn)品質(zhì)量，提升服務(wù)水平，加強社區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)以及環(huán)境的改善，加強物業(yè)的管理效率和質(zhì)量，全心全意為消費者的利益而進(jìn)行投資和服務(wù)，這樣才能讓當(dāng)今相對下滑的房地產(chǎn)市場得到一定的回暖，讓房地產(chǎn)市場的前景變得更加廣闊。

三、結(jié)束語

隨著河南大基建項目的不斷落實，交通也在不斷進(jìn)步，河南房地產(chǎn)的發(fā)展空間也相對較大。而且河南作為中國第三大人口大省，加上人才培養(yǎng)和教育改革計劃的實施，人口紅利也將影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前途。而疫情結(jié)束后大部分消費者對產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)注有著很大的提升，因此對住宅質(zhì)量的需求也會更高，因此房地產(chǎn)企業(yè)也要加強服務(wù)和建設(shè)質(zhì)量，同時也要積極進(jìn)行拓展投資和對價格的控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展更加順利。

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