廖宗魁

疫情的不斷反復(fù)、“房住不炒”下地產(chǎn)政策的主動調(diào)整、行業(yè)內(nèi)生增長動力的減弱、部分地產(chǎn)公司經(jīng)營不當(dāng)?shù)榷嘀匾蛩囟际沟卯?dāng)下地產(chǎn)寒風(fēng)凜凜。

2021年地產(chǎn)的冬天顯得格外寒冷。“金九銀十”不在、樓市銷售慘淡，土地拍賣頻繁流拍，新開工和竣工都明顯下滑，地產(chǎn)投資出現(xiàn)負(fù)增長，多家地產(chǎn)公司面臨流動性危機，一些地產(chǎn)相關(guān)公司紛紛裁員，公司股價也大幅跳水，整個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈也都到牽連。

疫情的不斷反復(fù)、“房住不炒”下地產(chǎn)政策的主動調(diào)整、行業(yè)內(nèi)生增長動力的減弱、部分地產(chǎn)公司經(jīng)營不當(dāng)?shù)榷嘀匾蛩囟际沟卯?dāng)下地產(chǎn)寒風(fēng)凜凜。

地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重大，對經(jīng)濟上下游的扯動也大。一旦地產(chǎn)行業(yè)不景氣，經(jīng)濟會很快面臨較大的下行壓力，四季度中國經(jīng)濟可能“破四”。而且地產(chǎn)往往也是貨幣政策向信用端傳導(dǎo)的起搏器，地產(chǎn)低迷會讓信用端快速收縮，讓穩(wěn)增長的效果大打折扣。更令人擔(dān)心的是，一些龍頭房企面臨著違約甚至破產(chǎn)的風(fēng)險，這是否會引發(fā)一系列反身性效應(yīng)，產(chǎn)生系統(tǒng)性的風(fēng)險呢？

11月2日召開的國務(wù)院常務(wù)會議強調(diào)，“面對經(jīng)濟新的下行壓力和市場主體新困難，有效實施預(yù)調(diào)微調(diào)?！闭f明近期的經(jīng)濟快速下行和房地產(chǎn)的困境已經(jīng)引起了高層的重視，政策放松值得期待。

目前房地產(chǎn)業(yè)面臨的首要問題是流動性問題，這是防止風(fēng)險蔓延、避免恐慌的源頭，可以從穩(wěn)定預(yù)期、提振銷售端和緩解融資端三管齊下來化解。而面對整體經(jīng)濟較大的下行壓力，貨幣政策和財政政策可能都需要進一步的放松。

樓市慘淡

克而瑞公布的2021年10月百強房企銷售榜單顯示，10月份，TOP100房企全口徑銷售金額為8978億元，環(huán)比增長5%，同比下降30%。

作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)深圳，10月其二手房僅成交1605套，成交面積僅15萬平方米，同比大幅下降66%，深圳樓市成交量創(chuàng)下近十年來的新低。

從二手房的掛牌數(shù)量看，10月深圳二手房掛牌量達5.5萬套，比年初增加了近40%。這也說明很多炒房客對未來的預(yù)期較為悲觀，選擇拋售。

這不僅僅是一兩家房企或者深圳一些個別地區(qū)的特殊情況，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)的銷售都極為慘淡。“金九銀十”一直都是樓市銷售的旺季，但2021年卻不見了往年的風(fēng)光。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，1-9月份，商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%;比2019年1-9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。1-9月份商品房銷售額134795億元，增長16.6%;比2019年1-9月份增長20.9%，兩年平均增長10.0%。但如果從單月的情況看，9月商品房銷售面積同比-13.2%，商品房銷售金額同比-15.8%，已經(jīng)連續(xù)數(shù)月出現(xiàn)同比負(fù)增長。

克而瑞公布的2021年10月百強房企銷售榜單延續(xù)了7月以來大幅下降的趨勢。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，2021年10月30個大中城市商品房成交面積同比增長-26%，已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)20%以上的負(fù)增長。其中，二三線城市的狀況更加慘淡，10月一線城市商品房成交面積同比增長-12.8%，二線城市同比增長-24.6%，三線城市同比增長-37.7%。

銷售遇冷只是樓市寒冬的一個側(cè)面，開發(fā)商對拍地也異常謹(jǐn)慎，流拍現(xiàn)象頻發(fā)。開源證券認(rèn)為，伴隨銷售增速下挫、房企資金承壓，多數(shù)房企對拿地的態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。而債務(wù)風(fēng)險發(fā)酵下，民營房企外部融資環(huán)境進一步惡化，加劇了部分民營房企拿地的觀望心態(tài)。

9月，百城土地成交面積兩年復(fù)合增速為-20.7%，較6月高點大幅下滑38.7個百分點，連續(xù)3個月負(fù)增長。從流拍率來看，9月百城土地流拍率達到65.5%，創(chuàng)2008年以來新高。2021年上半年，重點上市房企地銷比平均值為22.9%，較2020年大幅下滑4.2個百分點。

近日，寧波第二輪集中供地宣布結(jié)束，46宗出讓地塊中25宗底價成交，底價成交占比 85%，18宗地流拍，流拍率高達39%。寧波第二輪土拍相較于首輪土拍明顯降溫，流拍率激增。

房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了負(fù)增長。2021年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%。其中，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下滑3.5%，增速連續(xù)5個月回落，剔除疫情影響的2020年1-2月，這是2015年以來房地產(chǎn)投資首次出現(xiàn)當(dāng)月同比負(fù)增長。

圖1：全國商品房銷售慘淡

資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰研究

圖2：百城土地流拍率創(chuàng)歷史新高

資料來源：Wind，開源證券研究所

圖3：房地產(chǎn)業(yè)負(fù)增長（GDP口徑）

資料來源：Wind

新開工較為低迷。1-9月新開工面積累計同比降幅擴大至4.5%，兩年平均降幅擴大至 3.9%。其中，9月新開工面積同比下滑13.5%，連續(xù)6個月下滑。而房企資金鏈緊張可能也導(dǎo)致項目不能如期竣工，9月竣工面積同比增速大幅收窄至1%，兩年平均下滑8.8%。