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        ?

        普法

        2021-11-12 14:38:33
        民主與法制 2021年25期
        關(guān)鍵詞:丁某履行合同過戶

        房價漲了,房東認(rèn)為違約更“劃算”?

        今年1月1日,小陳通過中介向左某、諸某夫婦購買一套商品房,雙方當(dāng)場簽訂《房屋買賣合同》,約定房屋總價款為140萬元,小陳按約支付了10 萬元定金及25.2 萬元的購房款,并約定于3月下旬雙方辦理過戶登記手續(xù),小陳支付尾款。

        沒想到,從3月中旬開始,當(dāng)?shù)氐姆績r大幅上漲,等到了雙方約定過戶的時間,周邊同等面積的二手房已開價200 萬元,可小陳還沒來得及欣喜,就收到了左某悔約的信息,之后,左某便一直拒接小陳的電話。小陳多次找中介出面溝通無果,要求左某、諸某繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù),并賠償70 萬元的違約金。

        左某、諸某極力主張解除合同,并表示愿意承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任,認(rèn)為小陳主張的70 萬元的違約金過高。小陳則認(rèn)為左某、諸某明顯不誠信,房價漲了,竟然覺得違約更“劃算”,簡直不道德,小陳是不能同意的,房子是一定要過戶的。

        請問:小陳要買的房子房價漲了,房東真的違約更“劃算”嗎?

        律師點評:

        小陳有權(quán)請求房東夫婦繼續(xù)履行合同并支付違約金

        左某、諸某應(yīng)配合辦理過戶登記手續(xù)并賠償因違約給小陳造成的損失。根據(jù)民法典第五百八十條規(guī)定:當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的,對方可以請求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或事實上不能履行;(二)債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一,致使不能實現(xiàn)合同目的的,人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

        左某、諸某夫婦拒絕履行非金錢債務(wù)(辦理房屋過戶登記手續(xù)),且該非金錢債務(wù)的履行不存在民法典第五百八十條規(guī)定的例外情形,因此,小陳有權(quán)請求違約方繼續(xù)履行合同并支付違約金。

        在涉及房屋產(chǎn)權(quán)過戶等非金錢債務(wù)時,除因標(biāo)的物不能履行或不適于履行等情形外,繼續(xù)履行合同還是終止合同權(quán)利義務(wù)的選擇權(quán)在守約方。

        選擇繼續(xù)履行合同的,請求違約方履行過戶登記手續(xù)等非金錢債務(wù)的同時,還可以要求違約方承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任;選擇解除合同等終止合同權(quán)利、義務(wù)的,守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款,約定的定金或者違約金不足以彌補因違約造成的損失的,可以請求賠償超過部分的損失。依據(jù)民法典第五百八十四條的規(guī)定,損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益,即包括房屋增值等可以預(yù)見的利益。

        依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有約束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則,按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)違約情況發(fā)生時,繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定,是由于繼續(xù)履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金更有利于實現(xiàn)合同目的。

        在自家門口裝監(jiān)控侵害他人權(quán)益嗎?

        王某和丁某是蘇州吳江某小區(qū)的隔壁鄰居,兩家共用一公共走廊,入戶門分別安裝在兩堵呈直角的墻壁上,離得非常近,僅有0.1 米。

        丁某為保障自身及家人人身財產(chǎn)安全,便在其入戶門上安裝了具備攝像錄音存儲功能、可360 度調(diào)整旋轉(zhuǎn)的監(jiān)控攝像頭。而作為鄰居的王某對丁某裝監(jiān)控的行為非常氣憤,認(rèn)為該攝像頭可以清晰地拍攝并監(jiān)控其家人每日進出狀況,丁某這種未經(jīng)允許私自獲取并保存王某及家庭成員照片視頻的行為,侵犯了其個人信息,使王某及家人的個人信息存在隨時被泄露的風(fēng)險。

        在現(xiàn)場勘查過程中了解到,丁某安裝的攝像頭與某款手機App 連接,通過手機App 即時操作顯示,該攝像頭可清晰拍攝到王某家人員進出狀況,人臉成像非常清晰。且該監(jiān)控攝像頭調(diào)整到一定位置,當(dāng)王某家入戶門呈打開狀態(tài)時,可拍攝到王某家內(nèi)部專有部分。同時,根據(jù)涉案小區(qū)物業(yè)監(jiān)控進行現(xiàn)場勘查,發(fā)現(xiàn)王某與丁某所在的樓棟在大樓出入口有19 個物業(yè)安裝的監(jiān)控攝像頭,攝像頭拍攝的視頻在一個月內(nèi)均可回看。

        監(jiān)控在我們身邊隨處可見,很多人為了保護自身財產(chǎn)和人身安全會在家門口安裝監(jiān)控,那么丁某這種私自安裝監(jiān)控的行為是否侵害其他人的權(quán)利呢?

        律師點評:

        丁某應(yīng)拆除其安裝的監(jiān)控設(shè)備攝像頭

        處理個人信息應(yīng)遵循合法、正當(dāng)、必要原則,不得過度處理,丁某應(yīng)拆除其安裝的監(jiān)控設(shè)備攝像頭,并刪除該攝像頭所存儲的涉及王某及其家人的全部信息。

        民法典在人格權(quán)編中規(guī)定,個人信息是以電子或者其他方式記錄的能夠單獨或者與其他信息結(jié)合識別特定自然人的各種信息,包括自然人的姓名、出生日期、身份證號碼、生物識別信息、住址、行蹤信息等。

        首先,丁某安裝監(jiān)控攝像頭較為清晰地采集到了王某及其家人的個人面部特征、出行狀況、戶內(nèi)人員狀況等個人信息,并進行存儲。丁某該行為既未征得王某等人的同意,也容易造成個人信息泄露,給王某及其家人造成了不必要的困擾。

        其次,丁某雖主張其安裝攝像頭目的是為了保護自身人身和財產(chǎn)安全,但小區(qū)物業(yè)對涉案樓棟有完善的監(jiān)控技防設(shè)施,且目前均在正常運行。所以,丁某安裝攝像頭的行為缺乏合理性和必要性,屬于對個人信息的過度處理。

        最后,王某房屋內(nèi)部屬于其私密空間,在未征得王某明確同意,又無法律規(guī)定的特別情形下,任何組織和個人不得拍攝、窺視王某的住宅。丁某安裝的攝像頭可由手機App遠程操作,在一定條件下會拍攝到王某房屋內(nèi)部,構(gòu)成對王某隱私權(quán)的侵害。

        為了保護財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán),只要不屬于侵犯他人隱私和公共利益,還沒有明文禁止私人在家門口安裝監(jiān)控。安裝監(jiān)控時,需要注意避免攝像設(shè)備拍攝、窺視到其他住戶的私密空間,侵?jǐn)_其私生活安寧,也不可以將拍攝到的內(nèi)容對外傳播,否則就有可能承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

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        聯(lián)系人:

        李毅

        郵箱:

        liyi@huayunlaw.com

        (本期普法內(nèi)容由北京市華允律師事務(wù)所提供,如有問題請與該所律師聯(lián)系。)

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