房價漲了，房東認(rèn)為違約更“劃算”？

今年1月1日，小陳通過中介向左某、諸某夫婦購買一套商品房，雙方當(dāng)場簽訂《房屋買賣合同》，約定房屋總價款為140萬元，小陳按約支付了10 萬元定金及25.2 萬元的購房款，并約定于3月下旬雙方辦理過戶登記手續(xù)，小陳支付尾款。

沒想到，從3月中旬開始，當(dāng)?shù)氐姆績r大幅上漲，等到了雙方約定過戶的時間，周邊同等面積的二手房已開價200 萬元，可小陳還沒來得及欣喜，就收到了左某悔約的信息，之后，左某便一直拒接小陳的電話。小陳多次找中介出面溝通無果，要求左某、諸某繼續(xù)履行合同、協(xié)助辦理房屋過戶登記手續(xù)，并賠償70 萬元的違約金。

左某、諸某極力主張解除合同，并表示愿意承擔(dān)雙倍返還定金的違約責(zé)任，認(rèn)為小陳主張的70 萬元的違約金過高。小陳則認(rèn)為左某、諸某明顯不誠信，房價漲了，竟然覺得違約更“劃算”，簡直不道德，小陳是不能同意的，房子是一定要過戶的。

請問：小陳要買的房子房價漲了，房東真的違約更“劃算”嗎？

律師點評：

小陳有權(quán)請求房東夫婦繼續(xù)履行合同并支付違約金

左某、諸某應(yīng)配合辦理過戶登記手續(xù)并賠償因違約給小陳造成的損失。根據(jù)民法典第五百八十條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

左某、諸某夫婦拒絕履行非金錢債務(wù)(辦理房屋過戶登記手續(xù))，且該非金錢債務(wù)的履行不存在民法典第五百八十條規(guī)定的例外情形，因此，小陳有權(quán)請求違約方繼續(xù)履行合同并支付違約金。

在涉及房屋產(chǎn)權(quán)過戶等非金錢債務(wù)時，除因標(biāo)的物不能履行或不適于履行等情形外，繼續(xù)履行合同還是終止合同權(quán)利義務(wù)的選擇權(quán)在守約方。

選擇繼續(xù)履行合同的，請求違約方履行過戶登記手續(xù)等非金錢債務(wù)的同時，還可以要求違約方承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任；選擇解除合同等終止合同權(quán)利、義務(wù)的，守約方可以按合同約定選擇適用違約金或者定金條款，約定的定金或者違約金不足以彌補因違約造成的損失的，可以請求賠償超過部分的損失。依據(jù)民法典第五百八十四條的規(guī)定，損失賠償額包括合同履行后可以獲得的利益，即包括房屋增值等可以預(yù)見的利益。

依法成立的合同對雙方當(dāng)事人具有約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)違約情況發(fā)生時，繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式。法律之所以這樣規(guī)定，是由于繼續(xù)履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金更有利于實現(xiàn)合同目的。

在自家門口裝監(jiān)控侵害他人權(quán)益嗎？

王某和丁某是蘇州吳江某小區(qū)的隔壁鄰居，兩家共用一公共走廊，入戶門分別安裝在兩堵呈直角的墻壁上，離得非常近，僅有0.1 米。

丁某為保障自身及家人人身財產(chǎn)安全，便在其入戶門上安裝了具備攝像錄音存儲功能、可360 度調(diào)整旋轉(zhuǎn)的監(jiān)控攝像頭。而作為鄰居的王某對丁某裝監(jiān)控的行為非常氣憤，認(rèn)為該攝像頭可以清晰地拍攝并監(jiān)控其家人每日進出狀況，丁某這種未經(jīng)允許私自獲取并保存王某及家庭成員照片視頻的行為，侵犯了其個人信息，使王某及家人的個人信息存在隨時被泄露的風(fēng)險。

在現(xiàn)場勘查過程中了解到，丁某安裝的攝像頭與某款手機App 連接，通過手機App 即時操作顯示，該攝像頭可清晰拍攝到王某家人員進出狀況，人臉成像非常清晰。且該監(jiān)控攝像頭調(diào)整到一定位置，當(dāng)王某家入戶門呈打開狀態(tài)時，可拍攝到王某家內(nèi)部專有部分。同時，根據(jù)涉案小區(qū)物業(yè)監(jiān)控進行現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)王某與丁某所在的樓棟在大樓出入口有19 個物業(yè)安裝的監(jiān)控攝像頭，攝像頭拍攝的視頻在一個月內(nèi)均可回看。

監(jiān)控在我們身邊隨處可見，很多人為了保護自身財產(chǎn)和人身安全會在家門口安裝監(jiān)控，那么丁某這種私自安裝監(jiān)控的行為是否侵害其他人的權(quán)利呢？

律師點評：

丁某應(yīng)拆除其安裝的監(jiān)控設(shè)備攝像頭

處理個人信息應(yīng)遵循合法、正當(dāng)、必要原則，不得過度處理，丁某應(yīng)拆除其安裝的監(jiān)控設(shè)備攝像頭，并刪除該攝像頭所存儲的涉及王某及其家人的全部信息。

民法典在人格權(quán)編中規(guī)定，個人信息是以電子或者其他方式記錄的能夠單獨或者與其他信息結(jié)合識別特定自然人的各種信息，包括自然人的姓名、出生日期、身份證號碼、生物識別信息、住址、行蹤信息等。

首先，丁某安裝監(jiān)控攝像頭較為清晰地采集到了王某及其家人的個人面部特征、出行狀況、戶內(nèi)人員狀況等個人信息，并進行存儲。丁某該行為既未征得王某等人的同意，也容易造成個人信息泄露，給王某及其家人造成了不必要的困擾。

其次，丁某雖主張其安裝攝像頭目的是為了保護自身人身和財產(chǎn)安全，但小區(qū)物業(yè)對涉案樓棟有完善的監(jiān)控技防設(shè)施，且目前均在正常運行。所以，丁某安裝攝像頭的行為缺乏合理性和必要性，屬于對個人信息的過度處理。

最后，王某房屋內(nèi)部屬于其私密空間，在未征得王某明確同意，又無法律規(guī)定的特別情形下，任何組織和個人不得拍攝、窺視王某的住宅。丁某安裝的攝像頭可由手機App遠程操作，在一定條件下會拍攝到王某房屋內(nèi)部，構(gòu)成對王某隱私權(quán)的侵害。

為了保護財產(chǎn)權(quán)和人身權(quán)，只要不屬于侵犯他人隱私和公共利益，還沒有明文禁止私人在家門口安裝監(jiān)控。安裝監(jiān)控時，需要注意避免攝像設(shè)備拍攝、窺視到其他住戶的私密空間，侵?jǐn)_其私生活安寧，也不可以將拍攝到的內(nèi)容對外傳播，否則就有可能承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

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