作者簡介：鄒倩儀（1984— ），女，漢族，廣東清遠人。主要研究方向：物業(yè)企業(yè)管理。

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅速崛起。物業(yè)企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，如何在眾多的物業(yè)企業(yè)中占領(lǐng)一席之位，且屹立不倒，是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營者不斷思考的問題。為了實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營目標，且規(guī)范本企業(yè)的內(nèi)部控制，物業(yè)企業(yè)必須建立適合自身的全面預算管理體系，這樣可以通過全面預算管理推進企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標，保證企業(yè)長遠發(fā)展。文章首先就全面預算管理的重要意義展開了闡述;然后描述大部分物業(yè)企業(yè)在全面預算管理實施中的現(xiàn)狀以及存在的一些問題;最后，為改善全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中的運用，總結(jié)一些優(yōu)化改善的建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);全面預算管理;預算執(zhí)行;戰(zhàn)略目標

隨著物業(yè)企業(yè)管理市場需求的不斷增長，政府加強對物業(yè)管理行業(yè)的重視，制定出臺了一系列物業(yè)管理行業(yè)相關(guān)的法規(guī)和政策，物業(yè)服務(wù)行業(yè)，正面臨著發(fā)展的風口。全面預算管理在物業(yè)企業(yè)有效運用，一方面促進物業(yè)企業(yè)規(guī)范化、可持續(xù)性發(fā)展，另一方面保障了物業(yè)企業(yè)的服務(wù)能力及盈利能力。

一、物業(yè)企業(yè)全面預算管理的重要意義

全面預算是指企業(yè)以商業(yè)計劃、戰(zhàn)略目標為導向，在對將來經(jīng)營環(huán)境預測的基礎(chǔ)上，綜合考慮預算期內(nèi)經(jīng)濟情況、市場環(huán)境等影響因素，確定預算期內(nèi)企業(yè)經(jīng)營目標，形成年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃，然后再逐層分解下達，并用價值形式反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)活動的計劃安排。

（一）有助于實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略目標

我國房產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也迅速崛起，物業(yè)企業(yè)想要在這個競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，并且實現(xiàn)健康、可持續(xù)的發(fā)展，必須要做好全面預算管理。首先，物業(yè)企業(yè)想要穩(wěn)定發(fā)展的前提就是實現(xiàn)全面預算管理，這樣企業(yè)才能有計劃地落實企業(yè)的戰(zhàn)略目標，降低物業(yè)企業(yè)受內(nèi)、外部經(jīng)濟、市場環(huán)境的負面影響;其次，物業(yè)企業(yè)各項目及部門能通過全面預算管理的實際應用更加深入的了解企業(yè)的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標，促進企業(yè)上下協(xié)調(diào)配合;最后，物業(yè)企業(yè)實行全面預算管理可及時處理企業(yè)在經(jīng)營活動中存在的問題，使企業(yè)沿著戰(zhàn)略目標前進。

（二）有助于提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益

企業(yè)的全面預算管理需要上下全員深入?yún)⑴c，物業(yè)企業(yè)全面預算管理應覆蓋所有經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。物業(yè)企業(yè)大部分收入都是穩(wěn)定的管理費收入，要提高盈利水平，只能嚴控成本費用，這需要一系列的管理活動。因此，物業(yè)企業(yè)抓緊落實全面預算管理工作，可以有效的規(guī)范相關(guān)工作流程和審批權(quán)限、強化控制成本的能力，最終提高物業(yè)企業(yè)經(jīng)營效益的目的。

（三）有助于提升物業(yè)企業(yè)核心競爭力

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的要求也越來越高，物業(yè)企業(yè)需要加強人員梯隊的建設(shè)，吸引優(yōu)秀的人才，提升員工素質(zhì)。全員參與企業(yè)全面預算管理可增加本企業(yè)凝聚力，而且通過對預算事前控制、事中管理、事后分析，可進一步培養(yǎng)出業(yè)財相結(jié)合的綜合性人才。

二、物業(yè)企業(yè)在全面預算管理中存在的問題

（一）全面預算管理體系不健全

首先，物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導層對全面預算管理的認識、理解、意識和重視程度會直接影響企業(yè)開展全面預算管理的程度。部分物業(yè)企業(yè)領(lǐng)導層認為預算只是收入、成本費用、利潤情況等經(jīng)營預測數(shù)據(jù)，覺得由財務(wù)部進行統(tǒng)籌、數(shù)據(jù)收集，就能完成預算的相關(guān)工作。但是，企業(yè)若沒有設(shè)立預算管理機構(gòu)及相應權(quán)責，會使全面預算管理沒有得到系統(tǒng)性的開展與落實，使企業(yè)自身的商業(yè)計劃和戰(zhàn)略目標無法實現(xiàn)。其次，若由財務(wù)部門統(tǒng)籌跟進全面預算管理，使其他部門、各項目負責人會覺得預算管理是配合財務(wù)部的工作，缺乏自主能動性。最后，還有物業(yè)企業(yè)的一般員工，他們是日常實際接觸經(jīng)濟業(yè)務(wù)最多的人，但是部分企業(yè)未貫徹全員參與全面預算管理的理念，導致一般員工會認為企業(yè)的經(jīng)營效益和戰(zhàn)略目標離自己太遙遠，所以對全面預算管理不夠重視。

（二）全面預算編制考慮不全面

部分物業(yè)企業(yè)全面預算編制未結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，如對新增項目管理體量及對應的成本費用預測上沒有充分考慮，制定了增值業(yè)務(wù)收入?yún)s在增值業(yè)務(wù)開展方面也沒有相應的計劃，出現(xiàn)數(shù)據(jù)脫離業(yè)務(wù)實際等情況。部分物業(yè)企業(yè)認為全面預算的表現(xiàn)形式就是經(jīng)營預算，沒有考慮與企業(yè)發(fā)展息息相關(guān)的投資預算、融資預算及財務(wù)預算等。

反映預算期內(nèi)，企業(yè)可能因生產(chǎn)經(jīng)營活動形成的財務(wù)影響是經(jīng)營預算，包括收入預算、人工成本預算、其他成本費用預算等。部分物業(yè)企業(yè)在編制經(jīng)營預算中，也存在以下問題：首先，物業(yè)企業(yè)的收入包括管理費收入、增值業(yè)務(wù)收入兩大類，管理費收入是物業(yè)企業(yè)占比最大的收入來源，該收入相對穩(wěn)定，部分物業(yè)企業(yè)使用增量預算法，以上年預計完成情況和預算期間變動因素編制收入預算。這樣的預算編制方法對于小物業(yè)企業(yè)是比較實用的，但是很容易造成業(yè)務(wù)部門保守估算預算期間的變動情況，導致收入預算考慮不全面。其次，傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)人工成本占據(jù)營業(yè)總成本60%以上，所以編制人工成本預算的工作至關(guān)重要，部分物業(yè)企業(yè)人工成本預算由人事部門統(tǒng)一編制，而人事部門編制人工成本預算的依據(jù)是各項目、部門的人員編制，但是忽略分析實際在編人員情況，及各項目現(xiàn)狀運行情況，導致人工成本預算偏離實際情況。最后，企業(yè)其他成本費用預算編制過于隨意，特別是日常耗費的材料費用，是隨便估計的，還有突發(fā)的維修費用及不可預計費用更沒有相關(guān)依據(jù)作為支撐，導致成本費用預算金額偏大，雖然這樣就能順利完成預算考核，但是不利于企業(yè)長遠發(fā)展。

（三）全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足

部分企業(yè)在完成全面預算編制工作后，對預算的執(zhí)行、分析及控制力度不足，令全面預算管理形同虛設(shè)。企業(yè)在預算執(zhí)行過程中存在很多變量，部分公司沒有對預算管理流程和制度作出明確的指導，使預算目標偏差、預算執(zhí)行力低等問題沒有被及時發(fā)現(xiàn)，最終不能達成年度目標。造成全面預算管理執(zhí)行與控制力度不足的情況有以下因素：首先：部分物業(yè)企業(yè)全面預算管理意識不強，導致各項目、各部門沒有意識到全面預算是企業(yè)的經(jīng)營目標，卻認為它是財務(wù)數(shù)據(jù)的體現(xiàn)，導致不按照全面預算管理的相關(guān)要求執(zhí)行工作。其次，由于全面預算編制考慮不全面，預算執(zhí)行中會出現(xiàn)大量偏差，導致預算執(zhí)行管理沒有起到實際的作用，沒有發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營過程中存在的問題。再次，物業(yè)企業(yè)預算執(zhí)行的分析，存在財務(wù)部門脫離業(yè)務(wù)實際，只看數(shù)據(jù)作為分析的依據(jù)，存在預算分析判斷結(jié)果不合理的情況。最后，全面預算管理需要全員參與的活動，部分物業(yè)企業(yè)在預算執(zhí)行過程中，不能及時從實際業(yè)務(wù)和預算中發(fā)現(xiàn)差異，物業(yè)企業(yè)未能及時掌握信息并作出調(diào)整，這樣削弱了全面預算管理在物業(yè)企業(yè)中發(fā)揮的作用。