摘要：目前我國關(guān)于保障性住房評估的相關(guān)規(guī)范尚未明確。本文通過介紹英美兩國保障性住房評估特點，具體介紹了保障性住房評估時政策因素、價值類型對估值的影響，進(jìn)而在選擇評估方法時也要和常規(guī)方法有所區(qū)別。通過對比中國不動產(chǎn)準(zhǔn)則，提出要明確我國保障性住房價值類型和政策影響，規(guī)范評估方法以及重視操作指南的建議

關(guān)鍵詞：英國;美國;保障性住房評估;啟示與借鑒

一、問題的提出

2016?年《資產(chǎn)評估法》的實施，使得資產(chǎn)評估行業(yè)開啟了有法可依的新道路。隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系也日漸成熟，中國資產(chǎn)評估協(xié)會也在相繼發(fā)布了多項評估準(zhǔn)則，以此來規(guī)范我國的評估行業(yè)。而與國外評估行業(yè)相比，我國資產(chǎn)評估起步較晚，國外評估準(zhǔn)則依然存在值得我國學(xué)習(xí)的地方。

長期以來，“住有所居”是民生問題的重中之重，住房保障作為社會保障的重要體現(xiàn)，能夠代表一個國家或地區(qū)的社會福利水平。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。它是一個各種因素交織的復(fù)雜問題，其有效的解決需要政府、市場和個人共同合作完成。從全國層面來看，我國的保障性住房主要經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、政策性租賃住房（公租房）、定向安置房（主要為棚戶區(qū)改造）四個階段[1]。目前，我國的住房保障政策主要從兩方面入手，即從供給方或購買方進(jìn)行補(bǔ)貼。一方面，政府通過降低或者見面土地出讓金、限制開發(fā)商利潤率、限制房屋出租或出售價格等方式為中低收入者提供可以負(fù)擔(dān)的房屋;另一方面，政府可以采取向中低收入者提供低于市場售價或租金的房屋，或?qū)ζ渥》亢唾彿窟M(jìn)行首付、貸款的政策優(yōu)惠方式來保證每個人都能實現(xiàn)“住有所居”。

改革開放之后的四十多年里，中國在保障性住房建設(shè)中取得舉世矚目的成就，然而保障性住房對于一般性住房尤其特殊的政策優(yōu)勢，甚至?xí)σ话闵唐纷≌袛D出效應(yīng)以及對普通住宅市場具有沖擊效應(yīng)[2]。所以在進(jìn)行保障性住房評估時需要甄別與一般住房不同之處，遺憾的是，我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則中尚未形成完備的對于保障性住房的理論指導(dǎo)和技術(shù)支持。故而，一份完善的關(guān)于保障性住房的評估意見指南對今后保障性住房工作的推進(jìn)大有裨益。因此，本文通過分析英美國家以及國際上關(guān)于保障性住房的評估準(zhǔn)則，結(jié)合我國國情，為我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則保障性住房方面提出建議。

二、英國保障性住房評估準(zhǔn)則研究

英國保障性住房評估準(zhǔn)則以2016年第二次修訂的《RICS-保障性住房評估》為準(zhǔn)，該評估準(zhǔn)則主要是為英格蘭、威爾士地區(qū)提供專業(yè)指導(dǎo)。

保障性住房是指用社會租賃、經(jīng)濟(jì)適用房和中級產(chǎn)權(quán)住房等方式提供給市場不能滿足需求且符合條件的家庭。所以保障性住房的評估的價值類型、評估假設(shè)與一般的不動產(chǎn)評估有所區(qū)別，需要在評估報告中充分披露。在評估方法上通常選擇與可比開發(fā)土地出讓價格比較法或者剩余法。

1.評估影響

雖然一般的評估需要考慮政策的影響，但保障性住房評估受政策變動的影響更甚。例如保障性住房的監(jiān)管、獲得住房補(bǔ)貼的形式。所以，在以市場價值為主導(dǎo)的不動產(chǎn)評估中，評估時將以允許的成交量、密度、可售性以及為開發(fā)商創(chuàng)造最佳開發(fā)和最高價值的單元組合為基礎(chǔ)。而在評估保障性住房土地價值時時，不僅需要評估上述問題，而且還需要評估對住房類型的限制，例如住房規(guī)模、類型、價格和保有權(quán)，這些限制可能遵守地方和國家關(guān)于保障性住房和地方住房需求的政策。此外，100%的保障性住房計劃不一定會承擔(dān)與市場主導(dǎo)的住宅計劃相同的規(guī)劃義務(wù)，因此，在撰寫評估報告時應(yīng)考慮到地方當(dāng)局的相關(guān)規(guī)劃政策。

2.開發(fā)土地出讓價格比較法

保障性住房是以規(guī)劃政策可行性和與以市場為導(dǎo)向的開發(fā)商競爭博弈的產(chǎn)物，英國國家計劃政策框架（NPPF）在解決可持續(xù)發(fā)展的可行性和可交付性這一問題上表示：“為了確?？尚行?，任何可能應(yīng)用于開發(fā)的要求的成本，如保障性住房的要求、標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施貢獻(xiàn)或其他要求，考慮到正常的開發(fā)成本和降低成本的目的，應(yīng)向有意愿的土地所有者和開發(fā)商提供競爭性回報，使開發(fā)項目得以完成”。因此，在有證據(jù)表明可獲得競爭性回報的土地所有者用土地來建造保障性住房的情況下，開發(fā)土地出讓價格比較法較為適用。

這一點在農(nóng)村例外地的估價中尤其重要，因為其假設(shè)是一般不會獲得住房規(guī)劃同意，只允許因為包含高水平的保障性住房或初建住房。但是，各個地區(qū)存在異質(zhì)性，包括所允許開發(fā)的形式和規(guī)模（以及價值），即使在同一地方當(dāng)局內(nèi)，也可能因地點而異。因此，應(yīng)注意避免過分依賴可比的土地價值。它更多是應(yīng)用于評估過程中的真實性檢驗。

在市區(qū)，土地價值的關(guān)鍵考慮因素是其現(xiàn)有或替代用途的價值，以及土地所有者將其推進(jìn)發(fā)展所需的回報水平。在這些情況下，如果沒有某種形式的市場住房通過交叉補(bǔ)貼的方式納入開發(fā)成本，保障性住房的交付往往不太可能。

3.剩余法

在保障性住房用地的剩余法評估中，評估總開發(fā)價值（?GDV?）和開發(fā)成本可能比以市場價值主導(dǎo)的方案要復(fù)雜得多，需要進(jìn)一步評估方案的潛在總開發(fā)價值（GDV）或收益，并扣除與構(gòu)建方案相關(guān)的成本。其原因是英國保障性住房的類型多樣，故而構(gòu)成保障性住房的總開發(fā)成本的成本也比較復(fù)雜。構(gòu)成保障性住房的總開發(fā)價值主要有三部分組成：

（1）保障性住房的租金和資本收入;其收入來源主要時來自各類型的保障性住房資本化的凈年租金以及初始股權(quán)出售產(chǎn)生的資本收益和共享所有權(quán)

（2）取得權(quán)（?RTA?）或外部補(bǔ)貼中再投資的收益

（3）內(nèi)部注冊提供者補(bǔ)貼.

為了反映復(fù)雜計劃中的許多變量，評估師通常會采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法。

4.凈租金與資本收入評估

英格蘭的租金指南在法規(guī)中對于租金和資本收入有明確的規(guī)定。

總租金是之前的每周租金總和扣除產(chǎn)生的費用。凈租金是總租金扣除管理費用、維修和保養(yǎng)費用、計提空缺和壞賬準(zhǔn)備、年度沉沒基金（包括維修專項津貼）、不可追回的服務(wù)費等各項費用來計算的所有租賃產(chǎn)品（通常不是共享所有權(quán)）的估價中都應(yīng)包含假定的空置率，以涵蓋租約之間的空置情況。沒有現(xiàn)成的使用期限的典型證據(jù)，但是可以根據(jù)可比較區(qū)域的可比較使用期限（例如，中間租金）的空置率來做出假設(shè)。

為了得出GDV，將現(xiàn)金流量期間的年度凈租金總額以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率資本化，該折現(xiàn)率反映：現(xiàn)有租金收入的可持續(xù)性、未來租金增長的可能速度、房屋的價值評估、保持水平所需的支出水平、最大收入流、根據(jù)房屋的輪廓和位置評估房屋的可能性能、借貸的實際成本以及英國國債的長期利率。在進(jìn)行基于貼現(xiàn)現(xiàn)金流的估值時，應(yīng)注意考慮市場對購買保障性住房的價格的證據(jù)以確保評估值反映市場價值。

三、美國保障性住房評估準(zhǔn)則研究

美國評估準(zhǔn)則以《USPAP?2020-2021》為準(zhǔn)，其準(zhǔn)則AO-14專門就保障性住房的評估做出相關(guān)解答。按照USPAP的要求進(jìn)行保障性住房的評估需要比一般住宅評估更多的專業(yè)知識和經(jīng)驗。這體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.勝任能力要求：

評估師要有正確識別要解決問題的能力以及熟悉評估項目涉及到的相關(guān)法律和法規(guī)。首先，保障性住房評估要求評估人員了解相應(yīng)評估程序、識別評估對象以及其所在地或開發(fā)地的有關(guān)稅賦事項，能夠分析保障性住房規(guī)劃對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的影響。同時，評估師需要考慮到政策變動對保障性住房的補(bǔ)貼政策和相關(guān)限制性條款產(chǎn)生影響，并充分了解補(bǔ)貼程序的操作和實施過程。如果評估師缺乏對保障性住房外部影響因素的考慮，可能會得出誤導(dǎo)性的評估結(jié)論。再者，保障性住房與非保障性住房在在收益、成本支出和回報率方面都可能存在差別。最后，評估師需要考慮市場參與者的行為，作出恰當(dāng)?shù)脑u估假設(shè)。

2.不動產(chǎn)中無形資產(chǎn)權(quán)利

政府對低收入家庭購買保障性住房進(jìn)行補(bǔ)貼與優(yōu)惠實際上是增加了其住宅不動產(chǎn)權(quán)利中的無形資產(chǎn)權(quán)益，但也對相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行限制。評估師應(yīng)具備辨別物權(quán)與無形資產(chǎn)權(quán)利之間差異的能力，并對所涉及的各種權(quán)利進(jìn)行價值評估。USPAP不動產(chǎn)評估中需要分析包括不屬于不動產(chǎn)權(quán)利的無形資產(chǎn)等這些權(quán)利對評估價值的影響。例如：在保障性住房的評估中低收入家庭住房稅賦優(yōu)惠（LIHTCs）雖然不是不動產(chǎn)的評估對象，但在評估時需要考慮這一項無形資產(chǎn)權(quán)利，將其納入評估范圍之中。保障性住房租金補(bǔ)貼政策會對不動產(chǎn)權(quán)利的做出限制但在其所有權(quán)的評估中可能不會帶來額外價值。所以，在所有保障性住房評估中，需要分析在出售和止贖期間，保障性住房的各種補(bǔ)貼、優(yōu)惠和限制是否繼續(xù)生效。

3.價值類型的確定

保障性住房的價值類型選擇可以是市場價值也可以是非市場價值。若選擇價值類型為市場價值，那么需要確定評估價值是下列哪一種最可能的形式。

（1）現(xiàn)金形式

（2）相當(dāng)于現(xiàn)金的財務(wù)支出形式

（3）其他明確的形式

（4）當(dāng)評定的價值是基于非市場融資下或非常規(guī)條件或優(yōu)惠融資條件下的價值，則其具體的融資方式必須予以明確說明。其融資形式對評估價值所產(chǎn)生的增值或減值的影響，必須由評估師根據(jù)相關(guān)市場場數(shù)據(jù)的分析作出說明。

如果保障性住房的評估是市場價值，則評估師必須決定上述哪一種必要條件適用于委托方所選擇或所要求的市場價值定義。評估師然后才能確定評估程序，分析影響評估對象的無形資產(chǎn)權(quán)利是否符合所選擇或所要求的市場價值定義。如果采用非市場價值進(jìn)行評估，委托方所選擇或所要求的價值定義與所采用的報告方式，評估師都應(yīng)在接受評估委托之前與委托方商洽。

4.市場分析方面

在保障性評估時必須采取一定的專門分析程序。評估師應(yīng)依靠住房供給研究組織和政府有關(guān)部門，完成相關(guān)的調(diào)查研究工作，獲得融資、出租與居住限制、轉(zhuǎn)售限制以及保障性住房或限制性不動產(chǎn)銷售方面的可比數(shù)據(jù)。一般市場和保障性住房市場的相關(guān)理論應(yīng)該是所有評估分析的依據(jù)。市場分析中還要注意所評估的住宅對大量能接受補(bǔ)貼租戶的吸引力。保障性住房未來所有權(quán)價值應(yīng)在交易雙方當(dāng)初的約定以及評估項目在其補(bǔ)貼、優(yōu)惠和限制期滿后的相關(guān)政策等信息的基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)測。

四、英美國保障性住房評估經(jīng)驗對我國的啟示

我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則中對不動產(chǎn)的定義是指是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實體及其相關(guān)權(quán)益。在評估方法的選擇中，資產(chǎn)評估師及其專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法等衍生方法的適用性，從而選擇恰當(dāng)?shù)姆椒?。而英美兩國評估準(zhǔn)則中對于帶有特殊性質(zhì)的不動產(chǎn)均有詳細(xì)的規(guī)定說明。梳理比較我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與英國評估準(zhǔn)則、美國評估準(zhǔn)則中關(guān)于保障性住房評估的相關(guān)規(guī)定，其中值得我學(xué)習(xí)借鑒的主要有以下幾個方面。

1.完善公共信息公開制度，加強(qiáng)三方溝通

保障性住房市場的三方參與主體，房地產(chǎn)開發(fā)商處于中間的信息節(jié)點位置，向上與政府部門互通，向下與中低收入群體互動，上下信息流動理應(yīng)無障礙。當(dāng)然，政府部門也可以通過直接的公告渠道向其它兩方市場參與者傳遞信息。在這個過程中，三方市場參與主體的溝通渠道需要保持通暢，促使每個決策者都能在信息完全對稱的條件上作出理性決策，此時的住房價值也處于三方合力的均衡點。

2.明確保障性住房評估的價值類型

保障性住房是政策與市場為導(dǎo)向的博弈產(chǎn)物，在評估價值類型的時候明確其價值類型?。如果保障性住房的評估是市場價值，則評估師必須說明其適用于委托方所選擇或所要求的市場價值定義的理由。評估師然后才能確定評估程序，分析影響評估對象的無形資產(chǎn)權(quán)利是否符合所選擇或所要求的市場價值定義。如果采用非市場價值進(jìn)行評估，委托方所選擇或所要求的價值定義與所采用的報告方式，評估師都應(yīng)在接受評估委托之前與委托方商洽。

3.明確政策對保障性住房的影響

對于不動產(chǎn)權(quán)屬資料的搜集中要對不確定估值事項的影響因素在報告中深度披露，英美評估準(zhǔn)則中都特別重視保障性住房的政策導(dǎo)向問題。評估師需要詳細(xì)了解當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》康挠嘘P(guān)政策和相關(guān)法律。將政策影響和不同評估目的下保障性住房的無形資產(chǎn)權(quán)利是否能化為“財權(quán)”等因素予以披露。在實際評估中，評估人員要盡可能詳細(xì)說明影響不動產(chǎn)價值的因素和程度。英國評估準(zhǔn)則中評估保障性住房時介紹開發(fā)土地出讓價格比較法特別強(qiáng)調(diào)，保障性住房土地獲得的特殊性。

4.規(guī)范保障性住房評估的評估方法選擇

英國準(zhǔn)則中重視對評估方法的解釋與應(yīng)用，它不僅討論了適用于保障性住房評估的評估方法，而且討論了不同類型保障性住房中參數(shù)的具體含義。我國不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則雖然內(nèi)容全面，各條款緊密聯(lián)系，但更多的是側(cè)重規(guī)則性要求，對于帶有特殊性質(zhì)的不動產(chǎn)，用“在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征?！边@句話概括。在評估方法的選擇上更是沒有提及，故而我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則可以在某些特殊資產(chǎn)的評估上對于常見的評估方法應(yīng)用做出一些釋義，以此更好地規(guī)范和指導(dǎo)實踐工作中對這一類特殊資產(chǎn)的評估。

5.重視保障性住房評估的操作指南

鑒于我國關(guān)于保障性住房這一問題，在準(zhǔn)則上尚有缺失，故而對實務(wù)操作中的指導(dǎo)意義不大，更多依靠資產(chǎn)評估專業(yè)人員在這一問題上的職業(yè)判斷，這對估值的科學(xué)性以及信服度存在極大隱患。因此，我國可以根據(jù)自身國情，借鑒美國評估規(guī)范的基礎(chǔ)上，先以行業(yè)協(xié)會為主體，設(shè)立行業(yè)內(nèi)共同遵守的評估指導(dǎo)意見，并在實踐中不斷修改與完善，最終上升到國家層面，制定的完善的不動產(chǎn)評估準(zhǔn)則。

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作者簡介：歐陽?。?997年5月-），男，漢族，浙江財經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估專碩碩士研究生在讀，研究方向：資產(chǎn)評估理論與實務(wù)，浙江財經(jīng)大學(xué)，浙江省杭州市。電子信箱：ryan8197@163.com