付泉 張庭瑜

摘 ?要：隨著中國經(jīng)濟的進步和社會的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，競爭日益激烈。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)前期策劃方案將在很大程度上影響到房產(chǎn)投資收益。本文以大量房地產(chǎn)開發(fā)和前期策劃經(jīng)驗為分析依據(jù)，分析了影響區(qū)域房地產(chǎn)的因素：經(jīng)濟因素、市場競爭因素、區(qū)域環(huán)境因素、人口因素。而且事實上人們更愿意選擇適合自身生活特點和個性特征的區(qū)域居住生活。外企職員、機關(guān)事業(yè)員工和收入不菲的私營企業(yè)主等多數(shù)選擇在城市中心地段居住。

關(guān)鍵字： 房地產(chǎn)，空間策劃，影響因素

1 引言

自20世紀80年代以來，我國開始對住宅制度以及土地制度進行改革，正是在這一背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在我國大城市中發(fā)展迅速，并逐漸在國民經(jīng)濟中突顯地位，成為推動國家經(jīng)濟發(fā)展的主要力量，對于GDP的拉動產(chǎn)生重要影響。近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展[1]。由于房地產(chǎn)項目的不具備良好的前期策劃方案，大部分項目在實施階段都會由于缺乏指導(dǎo)思想而導(dǎo)致實施過程效率低下的情況。除此之外，良好的指導(dǎo)思想能夠?qū)⑺械脑O(shè)計工作進行整合，形成一個完整的組織，能夠真正、完全的表達出投資者需求，并設(shè)計出詳細任務(wù)書，使得設(shè)計工作能夠有據(jù)可依，最終達到設(shè)計工作能夠滿足業(yè)主需求的目的，相反地，如果沒有良好的指導(dǎo)思想，那么一切將會背道而馳。房地產(chǎn)企業(yè)在為項目做前期策劃的最終目的是為了實現(xiàn)項目增值，并且在整合所有資料的基礎(chǔ)上，提前對項目從組織、管理以及技術(shù)和經(jīng)濟等方面進行考慮，并根據(jù)預(yù)先設(shè)想提出一套完整方案，并對其科學性和系統(tǒng)性進行分析和論證。房地產(chǎn)項目的前期策劃能否成功，直接關(guān)系到整個項目能否成功，所以說前期策劃對一個項目來說至關(guān)重要，有助于奠定項目整體思路、理清建設(shè)項目思想，使項目決策有據(jù)可依，對項目建設(shè)過程具有指導(dǎo)作用[2]。

2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.1國外現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)的實踐活動促使其理論研究得到發(fā)展，歷經(jīng)一段時期的發(fā)展和摸索，房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究一直都是在實踐的基礎(chǔ)上進行著并指引著行業(yè)的發(fā)展。 國內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要遠遠落后于許多發(fā)達國家。不但如此，關(guān)于該行業(yè)的經(jīng)濟制度相對落后，關(guān)于相關(guān)行業(yè)的理論形成也比國外稚嫩，發(fā)達國家在其特有的經(jīng)濟現(xiàn)象和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實施的基礎(chǔ)上，早已建成了一套非常完整流暢的理論觀點和制度[3]。發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的理論形成也是在其土地城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上進行的。通常情況下，西方國家應(yīng)該已較快的度過了城鎮(zhèn)化階段，在這方面已經(jīng)具備了大量的理論基礎(chǔ)。雖然城鎮(zhèn)化建設(shè)離不開各自國家的社會環(huán)境和政治影響，但是我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展環(huán)境與他們差距很大，值得一提的是兩者的一部分共性現(xiàn)象的理論研究。以經(jīng)濟學的觀點來分析，市場上供求關(guān)系的變化可以直接影響和確定城市周邊土地形式的變更現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)后形成的項目市場銷售情況，一定程度上決定著企業(yè)的利潤和承擔土地價值的能力，決定著項目的開發(fā)位置，進而決定著城市周邊地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的制度變更[4]。

2.2 國內(nèi)現(xiàn)狀

研究資料顯示，對于房地產(chǎn)投資項目的策劃的概念在業(yè)內(nèi)還沒有形成一致意見，更沒有明確策劃的研究對象和具體內(nèi)容。現(xiàn)在，對于房地產(chǎn)投資項目策劃的概念，很多專家學者都是借助于比喻的方式給出一個形象的說法，對于房地產(chǎn)投資項目策劃的具體界定卻沒有明確。雖然有的研究是以房地產(chǎn)投資項目為中心開展的，可他們強調(diào)的卻是房地產(chǎn)這個“概念”要如何策劃。例如，有專家指出，“房地產(chǎn)策劃的具體目標就是保證房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的完成，開發(fā)創(chuàng)新性思維，提出對策，制定出詳細的實施方案，具體內(nèi)容有廣告策劃、物業(yè)管理策劃、房地產(chǎn)戰(zhàn)略性策劃和具體的營銷策劃方案等”。還有專家指出，“在房地產(chǎn)行業(yè)范圍內(nèi)，使用科學規(guī)范進行策劃的行為就是房地產(chǎn)策劃，它的具體目標是保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進展，進行市場調(diào)研，找準市場定位，以創(chuàng)新求異為設(shè)計理念，使用多種不同的策劃方法，根據(jù)特定的程序?qū)Υ_發(fā)的房地產(chǎn)項目做出合理的規(guī)劃，并提出具有可行性的操作方案[5-6]。

3 區(qū)域房地產(chǎn)前期策劃理論研究

3.1 基本理論

在房地產(chǎn)投資項目中，其策劃方案的制定實際上是將所收集信息進行分析和研究，并依此為基礎(chǔ)進行方案設(shè)計的過程。在此過程中，信息的收集和匯總作為方案設(shè)計和制定的基礎(chǔ)，其全面性和系統(tǒng)化對方案的設(shè)計、制定和調(diào)整具有不可替代的作用。為給方案的制定提供全面、準確、具體的一手資料，除收集直接與房地產(chǎn)投資項目相關(guān)的數(shù)據(jù)和資料外，還應(yīng)包括環(huán)境因素、消費人群的喜好及政策法規(guī)等信息的收集。這些眾多的信息必須經(jīng)過嚴格分析和篩選，剔除虛假和片面的資料，為方案的設(shè)計和制定提供準確、堅實的基礎(chǔ)保障。同時，對方案的設(shè)計和制定過程還應(yīng)有明確的要求，即對設(shè)計人員進行分組，不同的設(shè)計小組獨立設(shè)計和制訂不同的方案。不同設(shè)計小組設(shè)計制定的方案最后交由決策者進行選擇，決策者通過對不同方案進行比對、分析和研究，選出最具可行性的方案。在方案的實施過程中會面臨很多不可預(yù)知的因素，因此必須建立嚴密的信息反饋控制系統(tǒng)，實時監(jiān)控方案的實施過程，根據(jù)反饋的信息和問題對方案及時進行修正。

3.2 影響因素

（1）經(jīng)濟因素 ?在規(guī)劃房地產(chǎn)項目之前，有必要深入調(diào)查城市發(fā)展程度和未來發(fā)展走向，充分了解市場需求特點。各地區(qū)城市之間發(fā)展水平差異巨大，例如行政級別相同的東部沿海城市與中西部省份城市，經(jīng)濟發(fā)展程度和收入、消費水平存在天壤之別。常用的經(jīng)濟指標包括全市生產(chǎn)總值和經(jīng)濟增長率、人均純收入和居民儲蓄存款額等。分析以上經(jīng)濟指標可以整體上評估該城市居民的價格消費水平和購買力。

（2）市場競爭因素 ?當前各行各業(yè)普遍存在市場競爭，充分深入了解對手才能在競爭中處于不敗之地。面對房地產(chǎn)市場愈演愈烈的競爭形勢，特別是目前國家在經(jīng)濟調(diào)控上實施緊縮性貨幣政策，銀行上調(diào)存貸款利率、降低個人貸款規(guī)模，導(dǎo)致消費不振，住房銷量大幅下跌。受形勢所迫，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛降價促銷，導(dǎo)致房企盈利下降甚至造成部分企業(yè)虧損的局面。

（3）區(qū)域環(huán)境因素 ?消費者對房產(chǎn)的購買欲望除價格外首要影響因素就是房產(chǎn)周邊的配套設(shè)施和交通條件等綜合的區(qū)域環(huán)境。區(qū)位因素（又稱區(qū)位因子）是指影響主體分布的主要原因，區(qū)位不同其周邊的配套設(shè)施的完善程度也不盡相同。通常遠離城市中心的區(qū)位，各種生活配套設(shè)施越不完善，反之距離城市中心區(qū)越近，各種生活配套設(shè)施相對比較健全。

（4）人口因素 ?城市常住人口是購房的主力軍，因此展開人口分析對房地產(chǎn)前期策劃意義重大。人口因素主要涉及人口總量、人口分布、行業(yè)構(gòu)成、教育設(shè)施、家庭結(jié)構(gòu)、收入和消費水平等。人口總量決定著城市對住房需求數(shù)量的上限。龐大的人口基數(shù)為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量購買群體，有效支撐著城市房地產(chǎn)需求。人口信息主要通過統(tǒng)計學方法整理得出，它不僅具備特有的自然屬性和社會屬性、經(jīng)濟文化特征外，還具有一定的空間特征。

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的價格受多種因素的影響，而房地產(chǎn)本身又包含影響其價格的屬性，本文通過研究了不同因素對房地產(chǎn)價格的影響程度以及綜合影響，目的是通過研究影響房地產(chǎn)價格的多種因素，可以采取不同的手段從不同方面對房地產(chǎn)價格進行調(diào)控。相較于其他影響因素而言，房地產(chǎn)價格受宏觀因素及政府出臺的調(diào)控政策影響最大，而消費者對未來的預(yù)期等因素影響程度較小。

參考文獻：

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基金項目：陜西省土地工程建設(shè)集團有限責任公司內(nèi)部科研項目（DJNY2021-10）（DJNY2020-22）（DJNY2020-23）（DJNY2020-24）（DJNY2020-29）;長安大學中央高?；究蒲袠I(yè)務(wù)費用專項資金項目（300102351502）;陜西地建-西安交大土地工程與人居環(huán)境技術(shù)創(chuàng)新中心開放基金資助項目（2021WHZ0089）

作者簡介：付泉（1992-），男，陜西西安人，碩士，助理工程師，研究方向污損土地治理。