代林煒

【摘要】在新時(shí)代的背景下，我國金融創(chuàng)新發(fā)展態(tài)勢迅猛，同時(shí)暴雷也頻頻發(fā)生。本文將以長租公寓“租金貸”為例，講述20年頻繁暴雷的長租公寓的運(yùn)營模式，并對“租金貸”存在的問題進(jìn)行分析，最后提出解決其問題的政策建議，以期讓類似的金融創(chuàng)新產(chǎn)品能夠更好地發(fā)揮正向作用。

【關(guān)鍵詞】金融創(chuàng)新;租金貸;期限錯(cuò)配;信息披露

引言：起初“租金貸”不為大眾所知悉，亦非人們慣常使用的金融工具。今年以來多地長租公寓暴雷、長租公寓卷款跑路等消息多見報(bào)端。據(jù)有關(guān)報(bào)道，截至2020年10月，暴雷的長租公寓已經(jīng)超過50家，是2018與2019年兩年之和。1這給大量的租客、房東乃至全社會和都帶來了極大的損失。最后在黨和國家的正確領(lǐng)導(dǎo)下，才將對各方的損失降到了最小。本文將以長租公寓的租金貸為例，分析其存在的問題并盡可能提出解決問題的政策建議，從而盡可能規(guī)避此類金融創(chuàng)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，以期讓金融創(chuàng)新為社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活需要作出更大的貢獻(xiàn)。

一、淺析長租公寓的運(yùn)營模式

長租公寓“租金貸”暴雷是長租公寓運(yùn)營商不可持續(xù)發(fā)展模式的必然結(jié)果。當(dāng)下分散式長租公寓運(yùn)營商運(yùn)營模式步驟如下，第一步，運(yùn)營商在市場中搜尋意向房源，在尋找到意向房源后，與房東簽訂相應(yīng)財(cái)產(chǎn)委托管理合同，約定對房源進(jìn)行管理，并向房東支付定期（按月或按季）且持續(xù)增長的收益，雙方達(dá)成協(xié)議后便對收到的住房進(jìn)行居住空間改造。第二步，運(yùn)營商將所改造完畢的公寓進(jìn)行掛牌以尋找意向租客，在與意向租客就房租費(fèi)及管理費(fèi)達(dá)成合意后便簽訂相應(yīng)房屋租賃合同。若對于健康的長租公寓發(fā)展模式而言，至此，多方的法律關(guān)系應(yīng)已固定，平臺作為轉(zhuǎn)租人以租金差額實(shí)現(xiàn)營利。而由于長租公寓市場的快速發(fā)展，導(dǎo)致在第一步時(shí)，各運(yùn)營商之間為擴(kuò)張市場，提升自身運(yùn)營商的市場份額，意圖取得一定的市場力量后能夠提升對租客的租房租金與降低房東的房源租金，因此在前期房源有限的市場條件下，各運(yùn)營商便以高價(jià)策略來搶占房源市場。據(jù)報(bào)道，在2018年長租公寓高速發(fā)展時(shí)期，各運(yùn)營商通常以高于市場正常價(jià)格的20%～40%來實(shí)現(xiàn)房源搶奪2，與此同時(shí)，為了提升市場占有率，還會采取較低的出租價(jià)格，以此吸引租客，即“高收低租”。為緩解“高收低租”的價(jià)格策略與從事房屋改造、物業(yè)管理、業(yè)務(wù)發(fā)展等運(yùn)營成本的資金壓力，便采取了在租客端鼓勵(lì)其一次性支付長期（通常為一年）租房費(fèi)用（租金定價(jià)采取支付租金期限越長平均月成本越低的定價(jià)策略），而對房源端則按月或按季支付房東房源費(fèi)用，即“長收短付”。為了讓租客能夠支付長期租金，運(yùn)營商甚至引入了金融機(jī)構(gòu)開展租金貸業(yè)務(wù)，由租客在金融機(jī)構(gòu)辦理信貸，由金融機(jī)構(gòu)一次性將貸款資金支付給運(yùn)營商。金融機(jī)構(gòu)的引入也使得房屋租賃業(yè)務(wù)出現(xiàn)了金融衍生品的特征，過高的杠桿比例埋下了暴雷的高風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國長租公寓“租金貸”存在的問題

（一）管理能力薄弱，資金違規(guī)挪用，信用風(fēng)險(xiǎn)突出

原本是為了讓租客能夠一次性支付長期租金而引入的租金貸業(yè)務(wù)，由于大部分運(yùn)營商資金管理能力薄弱，金融機(jī)構(gòu)為租客一次性按年租金發(fā)放高額貸款之后，這類運(yùn)營商只按月支付房東租金，剩余貸款全部用作其自身擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，無視資金枯竭，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)承受能力不斷下降。由于資金管理能力監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致貸款用途與承諾不符而被挪作他用，直接地侵害了租客的合法權(quán)利，同時(shí)，間接地侵害了房東的合法利益。在已經(jīng)暴雷的運(yùn)營商中，資金違規(guī)挪用導(dǎo)致的信用償付能力降低均成為導(dǎo)致其倒閉或者跑路的最后一根“稻草”。

（二）信息披露缺失，維權(quán)追債困難，法律風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

“租金貸”本身是為了解決租客支付租金問題而進(jìn)行的金融創(chuàng)新，但是在現(xiàn)實(shí)的操作中卻出現(xiàn)了問題。一方面，由于信息披露機(jī)制的缺失，在“租金貸”中誤導(dǎo)租客的情況普遍存在。部分運(yùn)營商通過設(shè)計(jì)房屋租賃合同條款，在租客不知情或者未對其進(jìn)行充分風(fēng)險(xiǎn)提示的情況下，誘導(dǎo)租客辦理了租金貸業(yè)務(wù)。如部分運(yùn)營商以押金減免、房租月付、利息優(yōu)惠等方式進(jìn)行宣傳，誘導(dǎo)租客采用租房分期貸款，甚者更是采用“信用租房產(chǎn)品”等概念故意隱藏“貸款”字樣。往往當(dāng)運(yùn)營商倒閉或者跑路后，租客才發(fā)現(xiàn)自己已經(jīng)“被貸款”了。且由于房東收不到運(yùn)營商的租金，房東便強(qiáng)制收房，租客因?yàn)樵V諸運(yùn)營商無效，且尋求法律援助也短期無果，擔(dān)心影響征信，便只能繼續(xù)還貸款卻有家不能歸。

三、解決我國“租金貸”問題的政策建議

（一）加強(qiáng)對“租金貸”資金的監(jiān)管

資金池的監(jiān)管是“租金貸”能夠在正常有序情況下開展業(yè)務(wù)的關(guān)鍵，必須要

加強(qiáng)監(jiān)督和管控，可以從一下兩方面著手：

1.政府統(tǒng)一建立資金存管制度

正是由于資金沒有被有效監(jiān)管，大部分運(yùn)營商為了追求利益最大化，便把資金挪用于高價(jià)搶占房源，最終入不敷出。因此政府統(tǒng)一建立準(zhǔn)備金或備用金存管制度是非常有必要的。運(yùn)營商憑借“租金貸”的方式得到大量的房租資金，是收集的廣大租客以貸款方式獲得的房租，這部分房租必須要制定一個(gè)合適的比例來提取備用金或準(zhǔn)備金，將這部分資金存管起來，以防運(yùn)營商出現(xiàn)業(yè)務(wù)發(fā)展問題或其他資金問題而造成難以維系的情況。也可以參考借鑒P2P監(jiān)管中廣泛采用的“托管”制度，強(qiáng)制性要求長租公寓運(yùn)營商將金融機(jī)構(gòu)提前預(yù)支的資金存到商業(yè)銀行進(jìn)行資金委托和管理。

2.金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對貸款流向的監(jiān)管

金融機(jī)構(gòu)對貸款的流向用途往往沒有給予足夠的重視，導(dǎo)致運(yùn)營商囤積貸款形成資金池，并挪用于擴(kuò)大經(jīng)營。一旦資金鏈斷裂將會引起連鎖反應(yīng)，給租房市場甚至整個(gè)社會帶來巨大的損失。因此必須加強(qiáng)對貸款流向的監(jiān)管。對于房屋租賃貸款，由于其房租的收取都是按月或季度等周期性，所以貸款的發(fā)放也應(yīng)該實(shí)現(xiàn)周期性放款，我認(rèn)為改為按月或按季支付是比較合理的選擇。這樣可以有效控制長租公寓方能獲得的資金量以及資金池的規(guī)模。且金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該在分期發(fā)放每一期貸款時(shí)都對貸款的用途進(jìn)行檢查。如果發(fā)現(xiàn)運(yùn)營商沒有按合同約定使用貸款，就不予發(fā)放下一次的貸款，并將其放入黑名單中，以示懲戒。

（二）完善信息披露制度，簡化租房合同流程

“租金貸”本身是一種有益的金融創(chuàng)新。對很多租客來說，確實(shí)可以通過貸款的方式來幫助他們度過難關(guān)，從大方向來講是有益于社會的，但事實(shí)上，很多運(yùn)營商為了達(dá)到期限錯(cuò)配的目的，甚至故意設(shè)計(jì)租賃合同來欺騙租客，使租客成為其獲得擴(kuò)張市場資金的貸款工具。對此，必須完善信息披露制度。首先，對于有租房貸款需求的租客，必須讓其充分認(rèn)識到自身可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，從而作出相對理性的判斷。其次，必須將“租金貸”所涉及的各方各類信息都及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)和現(xiàn)場的公示，以便廣大租客第一時(shí)間掌握各方信息。最后，完善信息披露最重要的環(huán)節(jié)就是合同。要保證運(yùn)營商堅(jiān)持誠信原則，透明公開地交流信息，盡到提示注意義務(wù)，不能利用欺詐的手段對貸款條款以及其他的信息進(jìn)行隱瞞。針對利用合同欺詐、合同霸王條款來損害租客利益的運(yùn)營商，政府可以規(guī)定必要條款，簡化合同內(nèi)容，保障租客利益不受損。

結(jié)語

“租金貸”作為金融創(chuàng)新下的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)，體現(xiàn)著普惠金融的大眾理念，服務(wù)于社會。本應(yīng)該在提高互聯(lián)網(wǎng)金融與長租公寓市場運(yùn)行的效率方面發(fā)揮著重要的作用，為整個(gè)經(jīng)濟(jì)市場注入了新的活力。但實(shí)際中由于運(yùn)營商盲目追求自身利益而給社會造成了極大的損失。前車之鑒，對于金融創(chuàng)新產(chǎn)品，我們一定要采取相應(yīng)措施使其從理念到實(shí)踐都更好地服務(wù)于社會主義市場經(jīng)濟(jì)，更好地滿足廣大人民群眾的需要。

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注釋：

何翠云：《“高收低租”背離住房租賃盈利規(guī)律》，載中華工商時(shí)報(bào)/2020年/11月/24日/第003版

2陳兵，郭光坤：《長租公寓爆雷是不可持續(xù)發(fā)展模式的必然結(jié)果》，載第一財(cái)經(jīng)日報(bào)/2020年/12月/9日/第A11版

西北政法大學(xué)