文/賈志勇（唐山市曹妃甸區(qū)自然資源和規(guī)劃局）

征地是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不可或缺的環(huán)節(jié)，在城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中，征地壓力以及征地矛盾不斷擴(kuò)大，甚至對社會發(fā)展造成阻礙。為有效調(diào)控用地，科學(xué)開展征地補(bǔ)償，相關(guān)工作人員需要以合理方式計(jì)算城市地價(jià)。當(dāng)前，征地補(bǔ)償區(qū)片價(jià)方法得到了廣泛應(yīng)用，在創(chuàng)新城市地價(jià)探索路徑方面可發(fā)揮重要作用。

一、征地區(qū)片劃分的原則與方法

在一定范圍內(nèi)，擁有同一征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的均質(zhì)區(qū)域被稱為征地區(qū)片，征地區(qū)片綜合地價(jià)則是區(qū)片農(nóng)用地平均征地價(jià)格，包括土地補(bǔ)償費(fèi)以及安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在實(shí)踐中，征地區(qū)片價(jià)綜合地價(jià)應(yīng)用廣泛，可以實(shí)現(xiàn)征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理測算。因此，強(qiáng)化征地區(qū)片劃分十分必要。從區(qū)片價(jià)方法應(yīng)用的角度來看，區(qū)片劃分是前提，區(qū)片測算是根本。

當(dāng)前，征地區(qū)片劃分人員必須結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、自然資源、社會進(jìn)程等地價(jià)影響因素，有效劃分區(qū)片。因此，在實(shí)際作業(yè)環(huán)節(jié)需要踐行相對一致原則、多元視角綜合評價(jià)原則和保證界線完整原則。也就是說劃分區(qū)片時，相關(guān)工作人員必須確保征地區(qū)片的均質(zhì)性，開展全面化、系統(tǒng)化、多元化因素分析和評價(jià)，并以行政村為基礎(chǔ)保持行政界線完整。為有效實(shí)現(xiàn)征地區(qū)片劃分，相關(guān)工作人員還需要采用科學(xué)的劃分方法。比如，采取綜合判定法，通過綜合判定行政村情況進(jìn)行區(qū)片的調(diào)整和劃分；采取農(nóng)用地級別調(diào)整法，利用農(nóng)用地級別成果以及農(nóng)用地級別界線實(shí)現(xiàn)征地區(qū)片的調(diào)整與劃分；采取多因素綜合評價(jià)法，明確所有征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)影響因素并確定各因素權(quán)重，然后通過綜合評價(jià)高權(quán)重因素，合理劃分區(qū)片。

二、征地區(qū)片地價(jià)的制定原則

土地征收和征用必須以滿足公共利益需求為前提，二者皆為強(qiáng)制性手段，在這一過程中需要對被征用單位或個人進(jìn)行補(bǔ)償。這種補(bǔ)償主要表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)方面，而補(bǔ)償款的數(shù)額往往與城市地價(jià)有關(guān)。以上海市為例，從2013年開始，上海市的征用土地補(bǔ)償費(fèi)共分為13個等級、31個區(qū)片，這種分級沿用至今，不過2020年該市對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)極值進(jìn)行了調(diào)整，其中最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從28500元/畝調(diào)整為57500元/畝，最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從46200元/畝調(diào)整為93200元/畝；這種調(diào)整與上海市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀有直接聯(lián)系。

在實(shí)踐工作中，制定征地區(qū)片地價(jià)需要考慮的因素十分多樣。比如，地理位置、自然條件、社會資源、經(jīng)濟(jì)狀況、行政區(qū)劃、土地利用情況、公共利益等都是影響區(qū)片地價(jià)的重要因素。為有效制定區(qū)片地價(jià)，相關(guān)工作人員需要踐行如下原則：

首先，合法權(quán)益保護(hù)原則。征地時，必須充分考慮和保護(hù)農(nóng)民的合法土地權(quán)益，以免讓農(nóng)民在失去土地后出現(xiàn)生活困難的情況。在實(shí)踐工作當(dāng)中，應(yīng)該從保障農(nóng)民合法權(quán)益、解決農(nóng)民后顧之憂、維持農(nóng)民現(xiàn)有生活水平等角度出發(fā)合理定價(jià)。

其次，價(jià)格一致原則。所謂價(jià)格一致是指，同一區(qū)片內(nèi)所有土地的地價(jià)應(yīng)該保持一致。通常來說，均質(zhì)區(qū)域內(nèi)所有土地的基本情況具有極高的相似性，征地類型、土地用途等因素并不會對征地補(bǔ)償價(jià)格產(chǎn)生過多影響，所以保證同地同價(jià)十分重要。

最后，區(qū)域平衡可比原則。不同區(qū)片的土地基本情況可能存在較大差異，所以地價(jià)相同的幾率并不大。但是，在制定征地區(qū)片地價(jià)時，相關(guān)工作人員必須確保不同區(qū)片之間的地價(jià)具有相互銜接的特點(diǎn)，基于多元影響因素實(shí)現(xiàn)區(qū)片地價(jià)的平穩(wěn)過渡。

三、基于區(qū)片法的城市地價(jià)優(yōu)化探索路徑

從現(xiàn)實(shí)角度來看，創(chuàng)新區(qū)片地價(jià)不僅是社會經(jīng)濟(jì)與政治發(fā)展的必然要求，更是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必然手段，區(qū)片的地價(jià)的合理運(yùn)用也可以為避免土地投機(jī)、降低土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提供輔助。而且，城市土地資源不斷縮減，征地需求將會越來越高，在此環(huán)節(jié)十分容易出現(xiàn)拆遷矛盾，基于區(qū)片價(jià)方法的有效運(yùn)用將為地價(jià)估算提供明確標(biāo)準(zhǔn)，為拆遷補(bǔ)償提供關(guān)鍵性依據(jù)，從而有效緩解拆遷帶來的諸多矛盾。最為重要的是，借助于區(qū)片價(jià)方法可以推動城市土地整體利用水平的提升，將會為增強(qiáng)土地開發(fā)質(zhì)量、提升城市品位奠定基礎(chǔ)[1]。

（一）豐富技術(shù)路徑

在基于區(qū)片價(jià)方法創(chuàng)新城市地價(jià)探索路徑的過程中，相關(guān)工作人員需要不斷培養(yǎng)發(fā)展和創(chuàng)新思維，讓高新技術(shù)融入日常工作，為區(qū)片價(jià)方法應(yīng)用提供豐富的技術(shù)路徑。對于區(qū)片價(jià)制定者來說，保障區(qū)片劃分科學(xué)性和測算合理性至關(guān)重要，這兩項(xiàng)工作無法完全依靠人工開展，融入科學(xué)技術(shù)勢在必行?；诖?，相關(guān)工作人員可以從以下幾個方面著手豐富區(qū)片價(jià)方法應(yīng)用的技術(shù)路徑：

1.大數(shù)據(jù)技術(shù)

應(yīng)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，可以實(shí)現(xiàn)多源信息的有效采集，將會為深入剖析區(qū)片地綜合地價(jià)影響因素提供輔助。在實(shí)踐工作當(dāng)中，GPS技術(shù)應(yīng)該與大數(shù)據(jù)技術(shù)聯(lián)用，從而為實(shí)現(xiàn)行政圖、城市規(guī)劃圖、區(qū)片綜合地價(jià)分布圖等多種圖像信息匹配應(yīng)用做好準(zhǔn)備。這樣一來，區(qū)片劃分的科學(xué)性以及測算合理性都將得到提升。

2.聚類分析技術(shù)

聚類分析屬于多變量統(tǒng)計(jì)技術(shù)，可以給出直觀的分類結(jié)果，能夠?qū)崿F(xiàn)相似元素有效聚類。從區(qū)片地價(jià)創(chuàng)新的角度來看，聚類分析法的合理應(yīng)用有助于實(shí)現(xiàn)多種類用地的地價(jià)區(qū)片歸類，可以在科學(xué)劃分區(qū)片和測算地價(jià)的基礎(chǔ)上推動土地級別體系創(chuàng)新。在這一環(huán)節(jié)，相關(guān)工作人員可以采取直接聚類法、最短距離聚類法和最遠(yuǎn)距離聚類法等手段，實(shí)現(xiàn)深入分析。

3.計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)

互聯(lián)網(wǎng)時代，征地區(qū)片劃分以及征地區(qū)片綜合地價(jià)測算都離不開計(jì)算機(jī)技術(shù)的支持。在實(shí)踐中，可影響地價(jià)的因素十分多樣，一旦地價(jià)出現(xiàn)浮動就會對拆遷補(bǔ)償產(chǎn)生影響。因此，相關(guān)工作人員需要利用計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)，構(gòu)建城市區(qū)片地價(jià)動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，基于持續(xù)化、動態(tài)化地價(jià)監(jiān)測為推動城市土地征用的精細(xì)化運(yùn)作提供保障[2]。

（二）完善區(qū)片劃分

基于征地區(qū)片創(chuàng)新城市地價(jià)管理，相關(guān)工作人員也需要積極推動地價(jià)的區(qū)片劃分機(jī)制完善。目前，不同用途的土地價(jià)值存在極大差異，在劃分地價(jià)區(qū)片時相關(guān)工作人員需要重點(diǎn)關(guān)注土地用途差異。此時，應(yīng)該以土地級別和國家規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，推動城市地價(jià)區(qū)片劃分的優(yōu)化與完善。目前，城市用地主要有住宅用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地之分，在征地環(huán)節(jié)這三種用地的賠償標(biāo)準(zhǔn)并不相同。

劃分商業(yè)用地地價(jià)區(qū)片時，相關(guān)工作人員必須對地價(jià)影響因素進(jìn)行充分考量。比如，考慮商服企業(yè)分布情況、城市整體規(guī)劃、建筑租金與售價(jià)、區(qū)域交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件和人流量等因素。在實(shí)踐中，地價(jià)區(qū)片劃分人員必須進(jìn)行實(shí)地考察，論證區(qū)段邊界，基于商業(yè)用地土地級別合理劃分商業(yè)用地地價(jià)區(qū)片，并結(jié)合城市規(guī)劃、土地級別和街道分布圖編制地價(jià)區(qū)片分布圖。劃分住宅用地地價(jià)區(qū)片時，相關(guān)工作人員同樣需要關(guān)注地價(jià)影響因素，此時的關(guān)注重點(diǎn)在于住宅小區(qū)分布以及城市不同區(qū)域的房價(jià)水平。編制住宅用地地價(jià)區(qū)片分布圖時，不僅需要通過實(shí)地考察與邊界論證確定區(qū)片數(shù)量和分布情況，更應(yīng)該集中呈現(xiàn)自然、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、區(qū)域環(huán)境等信息。劃分工業(yè)用地地價(jià)區(qū)片時，相關(guān)工作人員必須以城市的工業(yè)用地土地級別為基礎(chǔ)，結(jié)合實(shí)地考察、邊界論證與信息采集編制區(qū)片分布圖。

（三）優(yōu)選測算方法

現(xiàn)階段，可用于測算征地區(qū)片綜合地價(jià)的方法相對較多，案例比較法、年產(chǎn)值倍數(shù)法、農(nóng)地價(jià)格因素修正法都比較常見，測算時既可選用單一方法，也可實(shí)現(xiàn)多種方法聯(lián)用。本文將以案例比較法為例，論述區(qū)片地價(jià)的測算流程。在此環(huán)節(jié)，城市區(qū)片將成為評估對象，相關(guān)工作人員需要對區(qū)片案例的實(shí)際補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修正，并以此為基礎(chǔ)測算區(qū)片地價(jià)。這一環(huán)節(jié)，將應(yīng)用如下公式：

其中，P、Ph分別表示區(qū)片地價(jià)和案例征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；AZ、AS、Ar都是修正系數(shù)，分別表示區(qū)域因素（交通、環(huán)境、區(qū)片位置等）修正系數(shù)、個別（區(qū)片個別特性）因素修正系數(shù)和時間（案例費(fèi)用發(fā)生日期）修正系數(shù)。使用征地案例比較法時，需合理選取征地案例。比如，選用本區(qū)片案例，或具備相似性、可比性的其他區(qū)片案例，案例發(fā)生時間應(yīng)控制在3年內(nèi)。這種征地區(qū)片地價(jià)測算方法具有極強(qiáng)的操作性，從多角度進(jìn)行了全面修正與分析，所以測算結(jié)果較為貼近現(xiàn)有補(bǔ)償水平。因此，基于案例比較法測算區(qū)片地價(jià)時鮮少發(fā)生征地糾紛。

（四）全面采集資料

征地區(qū)片法對資料的依賴性較高，相關(guān)工作人員必須實(shí)時開展地價(jià)動態(tài)監(jiān)測，并且不斷更新城市一般資料。為全面采集資料，必須保證地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)布設(shè)科學(xué)性并且保證資料收集完整性，還需要從政府信息、統(tǒng)計(jì)年鑒中獲取城市發(fā)展相關(guān)信息。為此，需強(qiáng)化地價(jià)資料數(shù)據(jù)庫建設(shè)和完善。

四、結(jié)論

綜上所述，基于區(qū)片價(jià)方法開展城市地價(jià)估算以及征地補(bǔ)償管理

十分可行，可以為緩解征地壓力和征地矛盾提供輔助。應(yīng)用區(qū)片價(jià)方法時，相關(guān)工作人員必須保證征地區(qū)片劃分的合理性，明確地價(jià)影響因素，并基于現(xiàn)代科技和豐富資料增強(qiáng)分析有效性，在選擇地價(jià)測算方法時，需結(jié)合實(shí)際要求完成優(yōu)選。