熊穎

近期，保利發(fā)展發(fā)布三季報，今年前三季度，公司實現營業(yè)收入1383.87億元，同比增長17.87%;實現歸母凈利潤135.83億元，同比微增2.88%。和大多數營收凈利持續(xù)下滑的規(guī)模房企相比，保利發(fā)展業(yè)績表現較穩(wěn)定。

不過在保利發(fā)展較穩(wěn)健的業(yè)績表現背后，公司質量問題越來越受到投資者關注。

《紅周刊》發(fā)現，近期，多位投資者在保利發(fā)展的投資者問答處指出，其浙江區(qū)域的多個項目存在逾期以及滲水、開裂等質量問題，問題項目包括2019年、2020年曾以極低中簽率在杭州出名的紅盤項目和光塵樾。

深耕杭州樓市的某機構負責人張曉（化名）向《紅周刊》記者表示，杭州樓市普遍存在質量問題的原因，主要是房企在杭州開發(fā)項目的凈利潤太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤率均為負，房企肯定就沒有動力在工程上投入太多資金。

紅盤杭州和光塵樾逾期交房背后：曾拖欠工人工資

10月18日，在投資者互動平臺，有投資者向保利發(fā)展董秘提問，“貴司浙江分公司所屬杭州保欣置業(yè)開發(fā)的和光塵樾項目逾期，該項目公司與業(yè)主溝通蠻橫，但是業(yè)主無法在貴網找到與總公司溝通的渠道，現已無法通過400官方熱線直接與浙江保利進行溝通情況下，想請問下保利發(fā)展如何建立起對分公司相關項目的監(jiān)督以及業(yè)主的信息溝通工作？同時對于本次逾期貴司是否知曉？業(yè)主如何維護自身合法權益？”

對于上述投資者的三連問，保利發(fā)展并未直接回答，而是表示，“公司非常重視住宅產品的質量和業(yè)主權益的維護。相關問題已反饋客服部門跟進。”

據保利發(fā)展公開資料顯示，和光塵樾隸屬保利“和光”系產品?！昂凸狻毕凳潜＠l(fā)展于2017年重磅推出的高端產品線。根據公司2021年中報，在公司的房地產開發(fā)項目中，以“和光塵樾”命名的項目多達14個，分布在佛山、福州、杭州、合肥等多個城市。

《紅周刊》通過梳理發(fā)現，投資者提及的問題項目和光塵樾，即是保利發(fā)展在年報中所指的“杭州保利和光塵樾”（又名：和光塵樾軒），公司對其持股50%，項目計劃投資52.87億元，總建筑面積32.97萬平方米，可售容積率面積20.68萬平方米。

早在2017年12月18日，保欣置業(yè)以33.51億元斬獲杭州和光塵樾前身地塊，成交樓面價1.6萬元/平方米。2018年10月，該樓盤以2.45萬元/平方米的均價開盤，其中包含3300元/平方米的精裝修。樓面價和銷售均價差額不到1萬元，不難看出，該樓盤的利潤空間并不高。

而更加值得一提的是，杭州和光塵樾一度是杭州的紅盤項目。自2018年開盤以來，杭州和光塵樾多次在2019年、2020年出現“萬人搖”的火熱現象，中簽率更是一路走低降至0.78%。對于杭州和光塵樾的火爆現象，知名地產分析師嚴躍進表示，“從消費端看，類似項目入市，迎合程度很高，這是央企的光環(huán)效應，這有助于其后續(xù)市場的拓展?！?/p>

不過這一紅盤后續(xù)問題頻出。

杭州和光塵樾的預計交房時間為2021年9月1日，而早在今年2月，該樓盤開發(fā)商就發(fā)布公告，“現有施工進度無法追及原定計劃”“受本次新型冠狀病毒肺炎疫情不可抗力影響，本項目商品房、車位、儲藏間等可能產生順延交付的情況?！?h4>附圖 和光塵樾軒項目延期交付的業(yè)主通知

結合歷年財報可以看到，杭州和光塵樾的施工進度，2018年該樓盤開工12.82萬平方米;2019年新開工面積20.15萬平方米，兩年的開工累計32.97萬平方米，正好是該樓盤的總建筑面積。

那么為何早早開工的杭州和光塵樾，仍難逃延期交房？且開發(fā)商早在距離交房截止日期還有半年多時間時，就已經預見自己無法按時完工？

一位地產人士告訴《紅周刊》記者，延期交房一般都和資金直接掛鉤，一個是工程款，一個是融資。80%的延期交房項目都是因為這兩方面出了問題。

《紅周刊》記者發(fā)現，早在2020年9月，就有工人在領導留言板上向（杭州）余杭區(qū)良渚保利和光塵樾討要工資，該事件后續(xù)被轉相關部門進行處理。而今年10月初，據中國房產質量周報輿情研究室檢測數據顯示，杭州和光塵樾因拖欠工人工資造成該項目延期交付。

此外，深耕杭州樓市的某機構負責人張曉（化名）也向《紅周刊》記者推測，現在融資比較難，且銷售市場也表現不佳，所以（可能）房企的開工積極性沒那么高。預計后期延期交付情況還是會有的。

江浙地區(qū)質量問題多發(fā)業(yè)內人士：凈利潤太低或是主因

11月4日，浙江保利地產官方微信“浙江保利會”發(fā)布公告，和光塵樾軒將于11月4日～11月13日之間集中交付。雖然延期交付的問題告一段落，但是杭州和光塵樾又陷入了質量問題。

樓盤交付前夕，有業(yè)主拍攝的視頻顯示，該樓盤水泥混凝土一捏就碎，樓梯未入住就有很多坑。此外，還有業(yè)主在領導留言板上反映，該樓盤存在“漏水發(fā)霉，墻體裂縫”等多項質量問題，并曬出對應問題照片。據業(yè)主反映，杭州和光塵樾為了趕工期加快驗收，在水泥地上鋪設塑料當草坪，在小區(qū)道路刷油漆當塑膠跑道。

10月29日，余杭區(qū)住建局雖回復表示，“多次趕赴現場，要求開發(fā)商積極落實整改，并與業(yè)主做好對接溝通，同時要求項目各負責主體單位加強質量意識，對存在的問題認真排查核實，確保工程保質保量完成?！钡珒H過去幾天時間，和光塵樾軒就宣布集中交付。而水泥混凝土一捏就碎等問題是否能在如此短的時間內整改到位，似乎值得商榷。

除了問題項目杭州和光塵樾外，保利發(fā)展在江浙地區(qū)的其他問題項目也遭到了投資者的關注。近期，一位自稱“是保利的投資者，也是準業(yè)主”的投資者在投資者互動平臺處表示，“經觀察保利浙南分公司金華片區(qū)存在嚴重質量問題：大國璟項目從交付初期就出現多戶大面積滲水、開裂，目前已滲漏至地下車位，存在安全隱患;相鄰地塊保利天匯精裝修項目裝修層層轉包再轉包，工程質量低劣，讓人咋舌，涉嫌利益輸送;目前天匯業(yè)主群正籌劃組織股東大會進行集體維權，對保利品牌產生負面影響，請有關方面核實以上問題，并引起足夠重視?！?/p>

嚴躍進提醒，類似問題的出現，使得消費者預期落空。對房企來說，要注意風險防范，否則會引起后續(xù)大家對于其在當地市場的地位和評價。

為何保利發(fā)展在江浙區(qū)域質量問題頻現？

張曉向《紅周刊》記者以其深耕的杭州樓市舉例，杭州的質量問題和全國其他地區(qū)所出現的質量問題成因不太一樣。全國其他地區(qū)所出現的質量問題主要因為之前房企普遍追求高周轉;而杭州樓市普遍存在質量問題，則是因為房企在杭州開發(fā)項目的凈利潤太低，以杭州首批集中供地來說，整體利潤率均為負，房企肯定就沒有動力在工程上投入太多資金。在張曉看來，保利發(fā)展在杭樓盤之所以出現質量問題的原因可能也在此。

杭州質量問題的成因似乎也是江浙質量問題的成因“縮影”?？硕鹧芯繄蟾嬷赋?，浙江市場溢價率走高、地價攀升，在限價的壓力下利潤偏低，已然不是最佳選擇。

值得一提的是，這一點在保利發(fā)展歷年財報中也有所體現。從轄區(qū)劃分上來看，江浙地區(qū)歸屬于華東片區(qū)。近兩年保利發(fā)展華東片區(qū)毛利率水平持續(xù)走低，2018年、2019年、2020年，公司華東片區(qū)毛利率依次為33.73%、31.01%、20.28%。不難看出，尤其在2020年，公司華東片區(qū)毛利率出現“大跳水”，銳減了近11個百分點。對比同期華南、華北、中部、西部等各大片區(qū)約35%左右的高毛利率來看，華東片區(qū)無疑大大拉低了公司的整體毛利率水平。

雖然2021年至今，保利發(fā)展暫未披露公司各片區(qū)的毛利率現狀，但根據剛披露的三季報，可以窺見保利發(fā)展的毛利率下滑仍未止步，公司前三季度毛利率為29.78%，較2020年毛利率水平下滑2.78個百分點，而這也是保利發(fā)展自2017年以來，毛利率首次跌破30%。