錢艷麗，張鳳新，張一心

(1.遼寧工業(yè)大學(xué) 研究生學(xué)院，遼寧 錦州 121001；2.遼寧工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，遼寧 錦州 121001)

一、緒論

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)化率由1978 年的17.72%飆升至60.60%，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來(lái)[1]。特別是2003 年全面實(shí)行“招拍掛”制度以后，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了行業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)代，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)點(diǎn)，在改善居民住房條件、增加就業(yè)崗位促進(jìn)就業(yè)、推動(dòng)城市發(fā)展現(xiàn)代化等方面亦發(fā)揮著重要作用。然而，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的背后，市場(chǎng)架構(gòu)不合理、房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快增長(zhǎng)、過(guò)度消耗自然資源等問(wèn)題同樣不可忽視[2]。很多開(kāi)發(fā)商片面追求經(jīng)濟(jì)利益最大化，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，成為影響行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展的不利因素。鑒于此，2016 年以來(lái)，國(guó)家在堅(jiān)持市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主的前提下，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀層面的調(diào)控，提出了“房住不炒”的推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想。遼寧省作為傳統(tǒng)的重工業(yè)基地，國(guó)家振興東北戰(zhàn)略的重點(diǎn)地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用不言而喻。面對(duì)新的形勢(shì)和變化，研究遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)的投入產(chǎn)出效率對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展非常有意義，可以了解遼寧省近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，及時(shí)查缺補(bǔ)漏，推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展。而且房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)很敏感，研究遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)效率問(wèn)題有利于進(jìn)一步分析遼寧省區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

本文研究投入產(chǎn)出效率的方法是DEA（Data envelopment analysis），即數(shù)據(jù)包絡(luò)分析。其主要應(yīng)用于效率及績(jī)效評(píng)價(jià)，與傳統(tǒng)線性回歸模型側(cè)重研究單因素對(duì)單因素的影響不同，DEA 可以研究多投入因素與多產(chǎn)出因素的關(guān)系，多用于測(cè)算復(fù)雜投入、產(chǎn)出的效率關(guān)系，被廣泛應(yīng)用于各管理科學(xué)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)行業(yè)效率評(píng)價(jià)領(lǐng)域也越來(lái)越受重視[3]。例如，李福柱等[4]運(yùn)用DEA 模型對(duì)全國(guó)多個(gè)省市進(jìn)行投入產(chǎn)出效率研究，認(rèn)為技術(shù)效率在中國(guó)房地產(chǎn)整體效率提升中發(fā)揮重要作用；馮利英等[5]主要從BCC-DEA 模型入手，立足于研究區(qū)域局部房地產(chǎn)行業(yè)效率；彭夢(mèng)惠[6]運(yùn)用基本的BCC 模型和CRR模型對(duì)國(guó)內(nèi)主要大中城市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行效率研究，并加入敏感性分析?，F(xiàn)有房地產(chǎn)效率研究多以全國(guó)或部分區(qū)域作為研究重點(diǎn)進(jìn)行整體分析，很少?gòu)膮^(qū)域上市公司角度細(xì)化研究，本文以此為突破點(diǎn)對(duì)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入產(chǎn)出效率進(jìn)行重點(diǎn)對(duì)比分析研究。

二、指標(biāo)選取及DEA 模型的構(gòu)建

（一）樣本及指標(biāo)的選取

本文選取遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)上市公司作為研究樣本，即海航投資（000616）和鐵嶺新城（000809）兩家公司。選取上市公司作為樣本是因?yàn)樯鲜泄疽话銥樾袠I(yè)領(lǐng)頭企業(yè)，其相關(guān)數(shù)據(jù)具有代表性，是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，可以反映行業(yè)整體發(fā)展情況。在具體投入產(chǎn)出指標(biāo)選取方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有資本投入密集性、人才要求多元性、固定資產(chǎn)不可移動(dòng)性、銷售業(yè)務(wù)面向服務(wù)性等行業(yè)特征。因此，本文基于行業(yè)特點(diǎn)，從資金投入、設(shè)備投入、人力資源投入方面選取了4 項(xiàng)投入指標(biāo)，并以經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出為主選擇了3 項(xiàng)產(chǎn)出指標(biāo)，具體如表1 所示。

表1 遼寧房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入產(chǎn)出指標(biāo)簡(jiǎn)表

（二）模型構(gòu)建

本文借助決策單元投入產(chǎn)出的不變性，應(yīng)用一定統(tǒng)計(jì)和線性規(guī)劃原理來(lái)確定投入產(chǎn)出集合邊界線，從而確定有效前沿面。對(duì)決策單元（DMU）進(jìn)行初始投入產(chǎn)出效率測(cè)度，假定有m個(gè)獨(dú)立的決策單元（本文選取的決策單元為兩家遼寧省房地產(chǎn)上市公司），根據(jù)投入至產(chǎn)出的兩大環(huán)節(jié)選取相應(yīng)指標(biāo)要素，按照產(chǎn)出在前投入在后的順序，本文依次選取k種輸出數(shù)據(jù)和n種輸入數(shù)據(jù)，構(gòu)建了具體模型如下所示。

對(duì)于需要評(píng)價(jià)的每個(gè)決策單元DMU，輸入對(duì)應(yīng)的投入數(shù)據(jù)值xij和產(chǎn)出值yij，取適當(dāng)?shù)臋?quán)數(shù)u和v，形成效率評(píng)價(jià)指數(shù)θ，并使得θ小于等于1。對(duì)選取的m個(gè)獨(dú)立的DMU 進(jìn)行投入產(chǎn)出效率評(píng)價(jià)，要想找出最佳的投入產(chǎn)出比例，需要求出在u和v約束的前提下θ的最大值，如公式（1）所示。以該思想為基礎(chǔ)，將約束條件設(shè)為第m個(gè)決策單元DMU，并由此構(gòu)建線性模型，并運(yùn)用一定的運(yùn)籌知識(shí)進(jìn)行轉(zhuǎn)化，便得到線性公式（2），其中s-i是投入指標(biāo)的松弛變量，指投入指標(biāo)應(yīng)減少量，s+h是產(chǎn)出指標(biāo)的冗余變量，指產(chǎn)出指標(biāo)應(yīng)增加量。由此進(jìn)行線性規(guī)劃求解，從而得到有效的θ值，即當(dāng)θ=1 時(shí)，決策單元有效，處于投入產(chǎn)出效率最佳狀態(tài)；當(dāng)θ＜1 時(shí)，投入資源和產(chǎn)出資源相對(duì)不匹配，導(dǎo)致決策單元相對(duì)無(wú)效[7]。

三、遼寧房地產(chǎn)業(yè)上市公司效率實(shí)證分析

根據(jù)上述DEA 模型，輸入樣本公司2010 年至2019 年的投入產(chǎn)出指標(biāo)原始數(shù)據(jù)，便可以通過(guò)效率分析軟件得到遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)上市公司10 年的投入產(chǎn)出效率原始數(shù)據(jù)，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表2。

表2 遼寧房地產(chǎn)業(yè)上市公司2010 年-2019 年投入產(chǎn)出指標(biāo)簡(jiǎn)表

（一）縱向?qū)Ρ确治?/h3>

縱向分析是從時(shí)間的角度分析遼寧省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，本文選取了2010 年至2019 年10 年的數(shù)據(jù)，盡可能在時(shí)間上全面了解遼寧省過(guò)去10年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

如圖1 所示，2010 年至2014 年是遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)期，在這段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率指標(biāo)皆接近于1的有效水平，且數(shù)值保持穩(wěn)定，特別是在2010 年、2012 年和2013 年，3 年數(shù)據(jù)更是達(dá)到1，處在DEA 最優(yōu)狀態(tài)。2015 年以來(lái)，行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了較大的波動(dòng)，整體技術(shù)效率呈現(xiàn)M 型的走向，有波動(dòng)下降的態(tài)勢(shì)，其中純技術(shù)效率波動(dòng)較小，基本維持在1的有效水平，說(shuō)明該階段技術(shù)因素較為穩(wěn)定成熟，對(duì)整體效率影響有限；而規(guī)模效率波動(dòng)較大，2015 至2019 年規(guī)模效率指標(biāo)分別為0.641、0.840、0.701、0.933、0.670，且5 年中有2015 年、2017 年、2019年3 年數(shù)據(jù)低于0.8，處于較低的效率水平，說(shuō)明這階段遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平較低且較不穩(wěn)定，這主要是由于不合理的規(guī)模效率造成的，需要適當(dāng)調(diào)整房地產(chǎn)規(guī)模以達(dá)到DEA 最優(yōu)狀態(tài)。除此以外，需要特別注意2015 年和2019 年的數(shù)據(jù)情況，這兩年技術(shù)效率出現(xiàn)0.641 和0.660的低值，可以看出，這兩年的純技術(shù)效率數(shù)值接近1，對(duì)綜合效率影響小，所以低值主要是因?yàn)橐?guī)模效率低下導(dǎo)致。國(guó)家近年來(lái)反復(fù)強(qiáng)調(diào)房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，房地產(chǎn)行業(yè)若還是單方面追求規(guī)模效率而忽視整體效益是行不通的。

圖1 遼寧房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入產(chǎn)出效率縱向?qū)Ρ葓D

（二）橫向?qū)Ρ确治?/h3>

橫向分析是從具體樣本角度進(jìn)行具體分析，對(duì)比樣本差異及時(shí)發(fā)現(xiàn)其在發(fā)展中的問(wèn)題，本文主要就純技術(shù)效率和規(guī)模效率兩方面對(duì)兩樣本進(jìn)行對(duì)比分析。

首先，從純技術(shù)效率角度對(duì)樣本進(jìn)行對(duì)比分析。如圖2 所示，海航投資和鐵嶺新城的純技術(shù)效率總體數(shù)值較高且總體波動(dòng)較小，在0.85 到1 之間，說(shuō)明遼寧省房地產(chǎn)上市公司在技術(shù)管理方面發(fā)展較為成熟。其中海航投資主要在2014 年出現(xiàn)較大波動(dòng)，出現(xiàn)增長(zhǎng)率-14.40%的一個(gè)較大幅度的下滑，其余年份數(shù)據(jù)達(dá)到1的有效狀態(tài)，說(shuō)明海航投資2014 年在技術(shù)管理等因素的投入方面出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致效率下降。但是其反應(yīng)迅速，快速進(jìn)行調(diào)整，在2015 年純技術(shù)效率又恢復(fù)為1的有效狀態(tài)，并且一直保持下來(lái)。鐵嶺新城純技術(shù)效率自2010 年以來(lái)一直保持在1的有效狀態(tài)，但在近兩年來(lái)有連續(xù)下降的趨勢(shì)，特別是在2018 年出現(xiàn)了較大幅度的下滑，需要引起重視，注意加大技術(shù)資源和人力資源的投入以扭轉(zhuǎn)下降趨勢(shì)。

圖2 遼寧房地產(chǎn)業(yè)上市公司純技術(shù)效率橫向?qū)Ρ葓D

從規(guī)模效率角度對(duì)樣本進(jìn)行對(duì)比分析，如圖3所示，規(guī)模效率數(shù)值總體波動(dòng)大，最高值為1，最低值僅為0.282，說(shuō)明海航投資和鐵嶺新城在產(chǎn)業(yè)規(guī)模方面出現(xiàn)問(wèn)題，影響了生產(chǎn)效率。海航投資的規(guī)模效率主要在2016 年和2017 年出現(xiàn)2 年的較大幅度下降，2016 年中央提出“房住不炒”的推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想，面對(duì)新的政策背景，海航投資沒(méi)有及時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，繼續(xù)延續(xù)以往規(guī)模擴(kuò)張的戰(zhàn)略，使公司生產(chǎn)規(guī)模超出了現(xiàn)有的管理能力，導(dǎo)致無(wú)法充分利用投入的資源，從而造成資源的浪費(fèi)，2018 年以來(lái)，海航投資適時(shí)調(diào)整資源投入組合的規(guī)模，規(guī)模效率數(shù)值恢復(fù)有效水平。鐵嶺新城的規(guī)模效率自2015 起一直呈現(xiàn)出不規(guī)律的大幅度波動(dòng)，自2017 年以來(lái)更是出現(xiàn)了連續(xù)3 年的下滑趨勢(shì)，特別是2019 年下滑到60.73%，說(shuō)明其在產(chǎn)業(yè)規(guī)模方面存在較大問(wèn)題且一直沒(méi)有進(jìn)行有效的調(diào)整控制，需要及時(shí)結(jié)合自身發(fā)展情況調(diào)整規(guī)模效應(yīng)，以達(dá)到效益最大化。

四、結(jié)論及建議

本文選取了2010 年至2019 年的投入產(chǎn)出效率數(shù)據(jù)進(jìn)行縱向?qū)Ρ确治?，發(fā)現(xiàn)自2015 年以來(lái)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入產(chǎn)出效率總體呈現(xiàn)波動(dòng)下滑趨勢(shì)，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)頭上市企業(yè)的研究分析，可以窺見(jiàn)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷快速發(fā)展的黃金時(shí)期后，后續(xù)發(fā)展推動(dòng)力不足，進(jìn)入發(fā)展的轉(zhuǎn)型升級(jí)瓶頸期。經(jīng)過(guò)進(jìn)一步深入研究，發(fā)現(xiàn)規(guī)模效率不合理是造成近年整體投入產(chǎn)出效率下滑的主要原因，在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策背景下，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)不能盲目追求擴(kuò)大規(guī)模，走粗放型發(fā)展的老路線，也要考慮資源投入及產(chǎn)出各因素的協(xié)同效益。本文還對(duì)樣本企業(yè)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治?，發(fā)現(xiàn)鐵嶺新城近年來(lái)發(fā)展出現(xiàn)較嚴(yán)重問(wèn)題，作為遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)并沒(méi)有充分發(fā)揮其帶頭作用。

為了推動(dòng)遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久健康可持續(xù)發(fā)展，本文就存在的問(wèn)題提出如下建議：

第一，控制企業(yè)規(guī)模，推動(dòng)形成最優(yōu)投入產(chǎn)出效率。遼寧省房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)普遍的問(wèn)題是規(guī)模過(guò)大，片面追求規(guī)模效應(yīng)，而近年來(lái)國(guó)家購(gòu)房政策收緊，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，使房地產(chǎn)需求端水平趨于穩(wěn)定，超規(guī)模的供給端和趨于穩(wěn)定的需求端勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致投入產(chǎn)出冗余，企業(yè)應(yīng)及時(shí)減少投入、及時(shí)管理成本并控制房地產(chǎn)數(shù)量，使產(chǎn)出端的質(zhì)量品質(zhì)提升上去，形成高投入產(chǎn)出效益。

第二，注重整體協(xié)同發(fā)展效應(yīng)，科學(xué)合理利用資源。房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)調(diào)整體的協(xié)同效應(yīng)，其發(fā)展非常依賴土地、水源等自然環(huán)境資源，周邊的基礎(chǔ)配套設(shè)施如交通、商場(chǎng)、學(xué)校也對(duì)其產(chǎn)生影響。而現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商顧此失彼，很難形成開(kāi)發(fā)區(qū)域的整體協(xié)同發(fā)展，這樣就導(dǎo)致整體投入產(chǎn)出效率較低，因此，遼寧省房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)發(fā)展中要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)對(duì)土地等自然資源的利用效率，推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

第三，充分發(fā)揮政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，加強(qiáng)政策引導(dǎo)。2016年以來(lái)，國(guó)家不斷強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向，也出臺(tái)房屋限購(gòu)令等一系列政策。遼寧省要切實(shí)將中央的指示精神落到實(shí)處，在后續(xù)的政策執(zhí)行期要貫徹落實(shí)相關(guān)產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，并積極吸取企業(yè)反饋信息，不斷改進(jìn)、健全已有政策，最大程度發(fā)揮積極引導(dǎo)作用，創(chuàng)建更加良好的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境。