袁 浩

青海民族大學(xué)，青海 西寧 810007

1 問(wèn)題提出

社區(qū)治理一直受到人們的關(guān)注，費(fèi)孝通在《社區(qū)治理開(kāi)篇》提到：“以地緣為基礎(chǔ)的鄰里組合將可能在市場(chǎng)之外的社會(huì)保障方面發(fā)揮重要的作用，而鄰里們的生活空間，即社區(qū)自然受到愈來(lái)愈多的關(guān)注，社區(qū)建設(shè)也就成了城市改革的一個(gè)關(guān)鍵?！盵1]而社區(qū)物業(yè)管理作為基層社區(qū)治理的主體之一，在社區(qū)治理中發(fā)揮著重要的作用。黨的十八屆三中全會(huì)提出推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化，社區(qū)物業(yè)管理作為我國(guó)治理體系中的重要基礎(chǔ)，也是實(shí)現(xiàn)治理體系與治理能力現(xiàn)代化的重要突破口。

根據(jù)《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)總共有11.8萬(wàn)家，從業(yè)人員約為904.7萬(wàn)人，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)總面積大約是246.65億m2，全國(guó)的物業(yè)規(guī)模呈現(xiàn)出逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。但與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)在其快速發(fā)展過(guò)程中也暴露出一些問(wèn)題，如物業(yè)行業(yè)的從業(yè)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平不高，管理機(jī)制有待完善等，這些都導(dǎo)致物業(yè)管理效果不能得到有效發(fā)揮[2]。

2 社區(qū)物業(yè)管理能力分析

社區(qū)治理是一個(gè)內(nèi)容豐富、外延十分復(fù)雜的范疇[3]，其中物業(yè)管理是一個(gè)重要方面。物業(yè)最開(kāi)始是來(lái)自西方，在英語(yǔ)里面表述為 “real property”或者“real estate”，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)是指已經(jīng)完成并且交付使用的各類(lèi)房屋與其相匹配的設(shè)施與場(chǎng)地等。其中各類(lèi)房屋包括商品房、寫(xiě)字樓、倉(cāng)庫(kù)等，相關(guān)的設(shè)備包括房屋衛(wèi)生設(shè)備、排水系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠化等[4]。

無(wú)論從狹義還是廣義上來(lái)看，物業(yè)管理的能力與社區(qū)的居民息息相關(guān)，它對(duì)用水、用電、交通、治安、環(huán)境等都有著重要的影響。擁有一個(gè)良好的物業(yè)管理能力，對(duì)個(gè)人和社會(huì)治理都有著重要的作用。

2.1 調(diào)研點(diǎn)基本情況

2.1.1 HD社區(qū)的基本概況

HD社區(qū)位于湖北武漢市江夏區(qū)，社區(qū)占地面積為14 500 m2，其中綠化面積約占三分之一，建筑面積為21 000 m2。小區(qū)一共有21棟住宅樓，2400戶居民，4個(gè)出入口，520個(gè)固定停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)約占1200 m2。由騰達(dá)物業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)小區(qū)提供服務(wù)。該物業(yè)公司設(shè)總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理2名，主任4名，運(yùn)維部20人，行政部2人，市場(chǎng)部4人，財(cái)務(wù)部2人，總共35人。

2.1.2 HD社區(qū)物業(yè)服務(wù)公司運(yùn)作機(jī)制

這個(gè)小區(qū)物業(yè)管理的類(lèi)型是委托服務(wù)型，開(kāi)發(fā)商將物業(yè)出售給業(yè)主，然后由業(yè)主委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，這種模式也被稱(chēng)為物業(yè)管理的包干制模式。騰達(dá)物業(yè)由總經(jīng)理直接管理，下設(shè)運(yùn)維部、行政部、市場(chǎng)部和財(cái)務(wù)部，各部門(mén)彼此獨(dú)立，沒(méi)有隸屬關(guān)系，日常由副總經(jīng)理管理，重大決策由總經(jīng)理決定。除了日常業(yè)務(wù)之外，也制訂年度工作計(jì)劃、維修基金的使用預(yù)案等，交由業(yè)主大會(huì)審批后執(zhí)行，接受全體業(yè)主的監(jiān)督，協(xié)助居委會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展各種活動(dòng)。物業(yè)公司結(jié)構(gòu)見(jiàn)圖1。

圖1 物業(yè)公司結(jié)構(gòu)

2.2 HD社區(qū)物業(yè)管理能力不足分析

2.2.1 物業(yè)公司結(jié)構(gòu)設(shè)置不足

物業(yè)公司在機(jī)構(gòu)設(shè)置的時(shí)候都是按職權(quán)劃分部門(mén)，以調(diào)研點(diǎn)的小區(qū)進(jìn)行分析，它的結(jié)構(gòu)可以稱(chēng)為直線職能結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)分為兩層，一是管理層，總經(jīng)理處于最高的領(lǐng)導(dǎo)地位統(tǒng)管全局，各管理處負(fù)責(zé)人為作業(yè)層，具體負(fù)責(zé)各項(xiàng)任務(wù)的執(zhí)行。這種管理體制的優(yōu)點(diǎn)是上下級(jí)的命令能夠準(zhǔn)確地傳達(dá)，執(zhí)行的效率高，總經(jīng)理全面監(jiān)管，責(zé)任人明確，能夠提供多元服務(wù)，可以適應(yīng)更加復(fù)雜的情況。缺點(diǎn)是偏重上下級(jí)間的垂直領(lǐng)導(dǎo)，各個(gè)部門(mén)之間的橫向聯(lián)系不緊密，缺乏橫向溝通的渠道，難以進(jìn)行協(xié)同，甚至在工作中出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象，造成物業(yè)管理的效率下降。

2.2.2 物業(yè)公司在社區(qū)治理中的作用沒(méi)有得到重視

社區(qū)治理的主體很多，有基層黨組織、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、社區(qū)組織和居民等，形成一個(gè)比較復(fù)雜的治理體系，其中居民委員會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司是主要的主體。HD社區(qū)三個(gè)主要管理主體的職能情況描述和統(tǒng)計(jì)，見(jiàn)表1。

表1 HD社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司職權(quán)明細(xì)

社區(qū)治理中的職能簡(jiǎn)單劃分為19項(xiàng)，通過(guò)對(duì)其分析，其中7項(xiàng)物業(yè)公司都與其余主體共同管理，物業(yè)公司管理發(fā)揮的作用是毋庸置疑的。他們的法律地位是平等的，宏觀的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是一致的，應(yīng)該聯(lián)合各主體集中力量，創(chuàng)造更大成效。但是，在實(shí)際中，物業(yè)公司的管理地位一直沒(méi)有得到體現(xiàn)，各種治理的主體之間沒(méi)有形成一個(gè)良好的協(xié)同治理體系，沒(méi)有形成規(guī)模，發(fā)揮出集體的力量。

2.2.3 社區(qū)物業(yè)公司人才隊(duì)伍建設(shè)不足

以這次調(diào)研點(diǎn)HD社區(qū)為例，騰達(dá)物業(yè)公司一共有35名員工，通過(guò)分析可以看到，員工隊(duì)伍的整體年齡偏大。45歲到60歲的人員占總?cè)藬?shù)的68%，高中以下學(xué)歷占其中的52%。雖然在物業(yè)服務(wù)行業(yè)年齡較大者都可能經(jīng)驗(yàn)相對(duì)更加豐富，但是面對(duì)更加繁重的任務(wù)時(shí)就會(huì)有些吃力，對(duì)新的事物接受能力也相對(duì)遲緩。同時(shí)也表明，物業(yè)管理行業(yè)缺少新鮮的血液注入。通過(guò)分析也發(fā)現(xiàn)在教育水平方面，大專(zhuān)及以上所占的比例很小，說(shuō)明在物業(yè)管理行業(yè)，專(zhuān)業(yè)的人才明顯不足。在騰達(dá)物業(yè)公司中高中學(xué)歷占比最高，超過(guò)一半，雖然可以勝任常規(guī)問(wèn)題處理，但是面對(duì)一些新的問(wèn)題，特別是維修工程部門(mén)在處理居民的一些新的設(shè)備故障報(bào)修時(shí)無(wú)法處理。物業(yè)公司的不專(zhuān)業(yè)或?qū)е戮用竦牟粷M意，甚至是投訴。這些都會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司在社區(qū)管理和服務(wù)水平的下降。

3 進(jìn)一步提升社區(qū)物業(yè)公司管理能力的對(duì)策

3.1 完善物業(yè)管理公司在社區(qū)中的協(xié)同治理

通過(guò)上文中的職能表格，我們可以很清楚地知道在社區(qū)中物業(yè)管理公司的地位和作用。同時(shí)物業(yè)管理在基層治理中不是一個(gè)孤立的主體，它與許多機(jī)構(gòu)和組織都有著密切的聯(lián)系[5]，因此，構(gòu)建協(xié)同治理體系，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)應(yīng)做到以下幾點(diǎn)。

3.1.1 明確各自目標(biāo)具有一致性

參與社區(qū)治理的各個(gè)主體都是利益的相關(guān)者，雖然各個(gè)主體之間的利益訴求不盡相同，但是其根本的或者說(shuō)是目標(biāo)要求都是一樣的—社區(qū)的良好發(fā)展，因此各主體必須明確其目標(biāo)具有一致性，只有在這種條件下才可以避免不同主體之間因?yàn)槎唐诨蚓植康睦鎸?dǎo)致的博弈情況發(fā)生，從而導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合作共贏。社區(qū)的居委會(huì)和業(yè)委會(huì)都是由社區(qū)的居民組成，代表居民的意見(jiàn)。它們存在的意義就是協(xié)調(diào)社區(qū)內(nèi)的矛盾、處理居民的糾紛、維護(hù)廣大居民的利益，營(yíng)造一種良好的社區(qū)環(huán)境；而物業(yè)公司是由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，物業(yè)公司的資金來(lái)源就是由業(yè)主進(jìn)行支付的酬勞，所以兩者具有相同的基礎(chǔ)。因此這些主體必須明確共同的利益基礎(chǔ)，這是產(chǎn)生合作、促進(jìn)協(xié)調(diào)治理的前提條件。只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)利益的最大化，創(chuàng)造雙贏的局面。

3.1.2 確定各自主體的職責(zé)范圍

當(dāng)前在社區(qū)之中沒(méi)有形成和發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)的一個(gè)重要的原因就是社區(qū)治理中重要主體的權(quán)利模糊，出現(xiàn)缺位、錯(cuò)位和越位的情況。要想充分發(fā)揮物業(yè)公司在社區(qū)治理中的作用首先要明確三大主體的權(quán)利和義務(wù)。

①物業(yè)管理公司的權(quán)利。在國(guó)家法律框架內(nèi)，結(jié)合轄區(qū)的實(shí)際情況來(lái)制定管理辦法；執(zhí)行合同賦予的權(quán)利；依照規(guī)定收取物業(yè)費(fèi)用；糾正和制止轄區(qū)內(nèi)的不良行為；要求轄區(qū)內(nèi)各主體配合正當(dāng)管理工作；根據(jù)實(shí)際情況制定維修計(jì)劃或資金方面的使用計(jì)劃，交由業(yè)委會(huì)審核；要接受工商、行政部門(mén)的監(jiān)督，審核其資質(zhì)和服務(wù)價(jià)格，也要接受全體居民對(duì)其工作情況的監(jiān)督。

②業(yè)委會(huì)的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)委會(huì)是由業(yè)主選出的代表組成業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)，是業(yè)主行使自我管理的執(zhí)行部門(mén)。其權(quán)利可以概括為定期召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)；提出修改社區(qū)內(nèi)的自我治理的規(guī)則條約，如《業(yè)主條約》，修訂意見(jiàn)由全體業(yè)主進(jìn)行表決；代表全體的業(yè)主在市場(chǎng)中對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行招聘，并且與選定的物業(yè)管理公司簽訂相關(guān)合同；監(jiān)督物業(yè)管理公司的工作情況，審核物業(yè)管理公司提交的工作計(jì)劃、年度報(bào)表和各項(xiàng)預(yù)案等；糾正社區(qū)內(nèi)不合理的行為等。業(yè)主委員會(huì)的義務(wù)主要有籌集業(yè)主大會(huì)、匯報(bào)相關(guān)情況；執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定；創(chuàng)造良好的社區(qū)氛圍；協(xié)調(diào)居民間的矛盾；接受相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督；根本宗旨是維護(hù)業(yè)主的利益，代表業(yè)主的訴求等。

③居委會(huì)的職能。居民委員會(huì)是我國(guó)基層群眾的自治組織，它的主要職能是宣傳法律法規(guī)解讀政策；開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)社會(huì)主義精神文明的建設(shè)活動(dòng)；辦理公共事務(wù)；協(xié)調(diào)民間糾紛；協(xié)助地方政府維護(hù)治安；指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)相關(guān)工作等。

所以，完善物業(yè)管理公司的治理能力必須在整個(gè)社區(qū)體系中來(lái)抓，將各自的權(quán)責(zé)范圍具體到點(diǎn)，避免出現(xiàn)真空地帶，從而影響整體的治理效應(yīng)。

3.1.3 完善各主體間信息交流途徑

多主體協(xié)同治理最重要的一點(diǎn)就是信息交流互通有無(wú)，本文主要以居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)管理公司為主要的研究對(duì)象，但是社區(qū)協(xié)同治理中還有基層黨組織、民間組織等其他主體，所以信息的有效溝通更加重要。在社區(qū)中應(yīng)該構(gòu)建一個(gè)由基層黨組織領(lǐng)導(dǎo)，居委會(huì)協(xié)同、業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)、物業(yè)管理公司輔助、社區(qū)內(nèi)各群體廣泛參與的信息交流體系。同時(shí)要考慮到不同信息接收群體的特點(diǎn)，保障他們能夠及時(shí)接收到相關(guān)的信息，如社區(qū)內(nèi)的老年人群體，可以通過(guò)社區(qū)的會(huì)議、宣傳手冊(cè)、公示欄和廣播等形式；對(duì)于上班族主要以社區(qū)內(nèi)微信公眾號(hào)、業(yè)主QQ群、新浪微博等平臺(tái)及時(shí)推送相關(guān)信息。通過(guò)多樣化的手段，保障不同的主體對(duì)信息的需求，為協(xié)調(diào)治理提供支持。

當(dāng)前青海鹽湖上調(diào)國(guó)產(chǎn)鉀報(bào)價(jià)，港口鉀及邊貿(mào)鉀貨源少量補(bǔ)充，國(guó)內(nèi)氯化鉀價(jià)格守穩(wěn)運(yùn)行。后市青海鹽湖上調(diào)價(jià)格，將對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到支撐作用；磷復(fù)肥會(huì)議即將召開(kāi)，下游復(fù)合肥企業(yè)觀望心態(tài)較濃，市場(chǎng)需求短期內(nèi)將無(wú)明顯起色；亞洲地區(qū)新一輪采購(gòu)啟動(dòng)，詢貨現(xiàn)象增加，國(guó)際鉀肥補(bǔ)采需求仍存。綜上預(yù)計(jì)，短期內(nèi)國(guó)內(nèi)氯化鉀價(jià)格將盤(pán)整維穩(wěn)，重點(diǎn)關(guān)注港口鉀到貨量及11月磷復(fù)肥會(huì)議討論結(jié)果。

3.2 提高物業(yè)管理企業(yè)的自身素質(zhì)

3.2.1 合理設(shè)置物業(yè)管理公司結(jié)構(gòu)

當(dāng)前物業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)置一般是直線結(jié)構(gòu)、職能結(jié)構(gòu)和直線—職能結(jié)構(gòu)三種，每一種結(jié)構(gòu)都有其優(yōu)點(diǎn)和不足（表2）[6]。在設(shè)置物業(yè)結(jié)構(gòu)的時(shí)候要考慮到管理層次和管理幅度，避免出現(xiàn)“扁形結(jié)構(gòu)”和“尖塔形結(jié)構(gòu)”。一個(gè)好的結(jié)構(gòu)必須要具備以下要求：第一，目標(biāo)原則，這是組織凝聚力的來(lái)源；第二，集權(quán)和分權(quán)統(tǒng)一原則，既要保證物業(yè)管理公司中總經(jīng)理對(duì)全局進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督，也要保證各個(gè)部門(mén)的活力，有一定的自主性，避免走向僵化；第三，分工和協(xié)作統(tǒng)一原則，在物業(yè)管理公司中按照職能分為幾個(gè)部門(mén)，貫徹分工協(xié)作相統(tǒng)一原則既可以保障工作效率也可以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)；第四，權(quán)責(zé)一致原則，物業(yè)公司的每一個(gè)部門(mén)每一個(gè)人都要做到權(quán)責(zé)一致，一旦出現(xiàn)權(quán)責(zé)不符，特別是權(quán)利大過(guò)責(zé)任甚至是有權(quán)無(wú)責(zé)的局面，對(duì)物業(yè)公司帶來(lái)的危害是無(wú)法想象的；第五，合理控制管理層次和管理幅度，管理層次是指內(nèi)部縱向地劃分層級(jí)；管理幅度是用來(lái)衡量管理工作的復(fù)雜程度的指標(biāo)，表示一個(gè)上級(jí)有效管理下級(jí)的數(shù)量，管理層次和管理幅度呈現(xiàn)反比例關(guān)系。

表2 一般組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)概況

3.2.2 完善對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督機(jī)制

（1）發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)督作用

物業(yè)管理公司是由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主簽訂管理合同，從法律角度上講，業(yè)主委員會(huì)就是甲方，對(duì)物業(yè)公司的管理要依規(guī)依法進(jìn)行。但是現(xiàn)在社區(qū)業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督的力度不夠，沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。因此首先要培養(yǎng)業(yè)主委員會(huì)行使權(quán)利的意識(shí)，能夠積極地對(duì)物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的各個(gè)方面監(jiān)督，避免物業(yè)管理公司為追求個(gè)人的利益而犧牲廣大業(yè)主的利益。另外，可在社區(qū)里面設(shè)立專(zhuān)門(mén)的資金作為對(duì)物業(yè)公司監(jiān)督工作的經(jīng)費(fèi)和對(duì)表現(xiàn)突出的業(yè)主的獎(jiǎng)勵(lì)。

（2）提高全體居民對(duì)物業(yè)管理工作的關(guān)注

動(dòng)員全體居民對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，通過(guò)這種形式，讓物業(yè)管理的工作在陽(yáng)光下進(jìn)行，克服其雙重屬性的矛盾弊端。當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司存在不合理的地方，可以向物業(yè)公司提出質(zhì)疑，要求給予答復(fù)。當(dāng)居民個(gè)人顯得勢(shì)單力薄時(shí)候可以借助社會(huì)輿論的作用，如聯(lián)系媒體進(jìn)行調(diào)查報(bào)道，或者在社交媒體中曝光其不合理行為，引起大家的關(guān)注和重視，促進(jìn)問(wèn)題盡快解決，降低損失；或者向業(yè)委會(huì)和居委會(huì)進(jìn)行反映，由他們和物業(yè)管理公司進(jìn)行交涉。

物業(yè)管理協(xié)會(huì)的作用主要是通過(guò)對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，對(duì)其業(yè)務(wù)能力的排序等措施來(lái)影響物業(yè)公司在市場(chǎng)的發(fā)展，因此行業(yè)協(xié)會(huì)的監(jiān)督是必不可少的。政府部門(mén)應(yīng)該支持物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展，發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理公司的影響能力，賦予其獨(dú)立自主性，使其能夠更加公正客觀地評(píng)價(jià)物業(yè)公司的情況，增加結(jié)果的權(quán)威性。

（4）發(fā)揮政府部門(mén)的行政監(jiān)督職能

首先，對(duì)于物業(yè)管理公司而言，政府的審批部門(mén)要明確注冊(cè)物業(yè)管理公司的具體條件，對(duì)一、二、三級(jí)資質(zhì)條件具體化。在面對(duì)物業(yè)公司申請(qǐng)的資質(zhì)等級(jí)審批時(shí)要進(jìn)行細(xì)致審核，對(duì)其注冊(cè)的資金數(shù)目，是否取得相關(guān)的資格證書(shū)，是否之前存在損害業(yè)主利益行為，是否在合同到期后不及時(shí)交接工作和相關(guān)財(cái)務(wù)，是否受到業(yè)主較多的投訴等情況進(jìn)行核實(shí)，具備其中情況之一的就不準(zhǔn)通過(guò)申請(qǐng)。其次，對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行考核，嚴(yán)格把握行業(yè)禁入標(biāo)準(zhǔn)，建立完善的從業(yè)資格認(rèn)證體系。最后，對(duì)違規(guī)操作損害社區(qū)利益的物業(yè)管理公司，要依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

3.2.3 完善物業(yè)管理行業(yè)的人才隊(duì)伍建設(shè)

（1）發(fā)揮院校人才培養(yǎng)作用，為物業(yè)管理輸入新鮮血液

依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理工作實(shí)行從業(yè)資格制，從業(yè)人員必須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格證書(shū)，否則會(huì)遭到主管部門(mén)的處罰，物業(yè)管理更需要專(zhuān)業(yè)人才。院校是培養(yǎng)我國(guó)專(zhuān)業(yè)人才的主要陣地，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)業(yè)人才不足的局面必須要發(fā)揮院校在專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)方面的主導(dǎo)作用。政府應(yīng)該在社會(huì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)工作等專(zhuān)業(yè)的設(shè)置方面優(yōu)化層次結(jié)構(gòu)和區(qū)域布局。既要做到覆蓋面全又要做到精細(xì)化培養(yǎng)，質(zhì)量和數(shù)量?jī)墒肿ァ＜訌?qiáng)院校和社區(qū)的合作，建立院校的實(shí)習(xí)點(diǎn)，通過(guò)理論與實(shí)踐相結(jié)合提高培養(yǎng)水平。完善相關(guān)政策，鼓勵(lì)符合條件的畢業(yè)生投身基層物業(yè)管理工作，為他們的發(fā)展提供廣闊平臺(tái)。建立、維護(hù)好院校和社區(qū)對(duì)口的合作關(guān)系，為物業(yè)管理行業(yè)輸送優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)人才。

（2）建立健全培訓(xùn)體系

第一，要進(jìn)行分類(lèi)培訓(xùn)，按照主體層次可以分為三類(lèi)：以總經(jīng)理為代表的高層管理者，以主任或組長(zhǎng)為代表的中層管理者，以保安、保潔為代表的基層人員。按照培訓(xùn)的時(shí)間段劃分為入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和脫產(chǎn)培訓(xùn)。第二，要對(duì)不同階段不同對(duì)象進(jìn)行按需培訓(xùn)、在物業(yè)人員培訓(xùn)中一般會(huì)涉及法律法規(guī)的培訓(xùn)、思想道德和職業(yè)道德的培訓(xùn)、企業(yè)文化培訓(xùn)、物業(yè)行業(yè)的基層知識(shí)的培訓(xùn)、崗位的專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)等，依據(jù)對(duì)象來(lái)選擇培訓(xùn)內(nèi)容。第三，要明確培訓(xùn)的目的，為提高培訓(xùn)效率，培訓(xùn)必須有針對(duì)性地進(jìn)行，以達(dá)到在最短時(shí)間內(nèi)取得最好的效果。第四，要完善培訓(xùn)效果評(píng)估體系，把每次的培訓(xùn)預(yù)期效果細(xì)致化，用預(yù)期目標(biāo)來(lái)對(duì)比實(shí)際培訓(xùn)效果，及時(shí)發(fā)現(xiàn)培訓(xùn)中的不足，避免培訓(xùn)走過(guò)場(chǎng)。

（3）完善考核體系

將考核常態(tài)化，實(shí)行平常考核、月度考核、季度考核、年度考核相結(jié)合的方式。完善考核體系要明確考核目標(biāo)，依據(jù)不同的部門(mén)和職位的設(shè)置情況，在確立考核目標(biāo)時(shí)要進(jìn)行溝通協(xié)商，確?？己四繕?biāo)的合理性。要確定考核的標(biāo)準(zhǔn)，好的考核體系的標(biāo)準(zhǔn)要具備準(zhǔn)確性、可理解性、時(shí)效性、唯一性、目標(biāo)一致性、可控性及操作的成本等。在明確這些之后就要對(duì)考核內(nèi)容進(jìn)行具體的操作。依據(jù)不同的部門(mén)和崗位的特點(diǎn)，進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的考核。以物業(yè)管理的工程維修部為例，考核內(nèi)容可以分為綜合考核與職業(yè)考核。綜合考核的內(nèi)容可以分為愛(ài)崗敬業(yè)精神、著裝、設(shè)備管理制度是否健全并公示、工作設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng)、是否熟悉工作流程、能否及時(shí)完成領(lǐng)導(dǎo)安排的任務(wù)等方面。職業(yè)考核就是要細(xì)化到具體工作當(dāng)中，按照部門(mén)的職責(zé)對(duì)考核內(nèi)容進(jìn)行劃分。

4 結(jié) 論

社區(qū)的物業(yè)管理在社區(qū)治理中處于一個(gè)重要的地位，物業(yè)管理發(fā)揮的作用直接影響到最后的社區(qū)管理情況。因此，一方面要從物業(yè)服務(wù)公司自身著手，提高物業(yè)管理水平，塑造一個(gè)高水平、專(zhuān)業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。另一方面，對(duì)于整個(gè)社區(qū)而言，必須要給物業(yè)管理提供合適的管理平臺(tái)，明確各主體之間的關(guān)系，整合社區(qū)內(nèi)的有效資源，形成合力，發(fā)揮整體效應(yīng)。