摘要：人口是社會(huì)發(fā)展的核心力量，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期變化的決定因素。本文選取幾座典型城市，從城市人口總量、城鎮(zhèn)化進(jìn)程及人均GDP三個(gè)維度，對(duì)人口如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)這一問(wèn)題做出簡(jiǎn)要分析。

關(guān)鍵詞：城市房?jī)r(jià);剛性購(gòu)房;城鎮(zhèn)化率

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0045-46 收稿日期：2021-08-13

1 人口持續(xù)凈流入城市總體供需平衡

人口凈流入會(huì)帶動(dòng)區(qū)域的消費(fèi)、生產(chǎn)等各個(gè)維度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)就業(yè)、醫(yī)療、教育等優(yōu)質(zhì)資源的增加，并進(jìn)一步吸引人口的流入，形成正向循環(huán)。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示25～44歲年齡段人口占購(gòu)房人口總數(shù)的比例高達(dá)75%，而這個(gè)年齡段的人群正是人口流動(dòng)的主要群體。近年來(lái)，部分城市通過(guò)加大人才引入力度，支撐了本地新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增速和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯加快，房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了北京、上海等一線城市，如合肥、成都、西安等，見(jiàn)圖1。

除北京、上海外，本次選取的典型城市的常住人口在兩次人口普查期間均保持持續(xù)凈流入，長(zhǎng)三角區(qū)域和重慶的房?jī)r(jià)對(duì)人口流入更敏感，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)接近人口增長(zhǎng)的5.9倍;其他內(nèi)地城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與人口增長(zhǎng)的比值則接近2.6倍。市場(chǎng)供需比保持在0.97～1.09的區(qū)間，供求關(guān)系較為平衡，市場(chǎng)良好。

2 剛性購(gòu)房需求增長(zhǎng)與城鎮(zhèn)化率提升呈正相關(guān)

人口城鎮(zhèn)化率30%～70%時(shí)是城鎮(zhèn)化發(fā)展的高速發(fā)展階段，快速新增的城鎮(zhèn)人口對(duì)于住房有著巨大的剛性購(gòu)買(mǎi)需求，人口城鎮(zhèn)化率的提升對(duì)中西部城市的購(gòu)房需求增長(zhǎng)有著顯著的拉動(dòng)效果，見(jiàn)表2。

3 人均GDP側(cè)面反映房?jī)r(jià)的健康水平

城市房?jī)r(jià)與人均GDP有著高度相關(guān)性，人均GDP的增加會(huì)通常會(huì)伴隨著人均收入的增加，提升購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)住房消費(fèi)需求具有正向的促進(jìn)作用，間接推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與人均GDP增長(zhǎng)率的比值R一定程度上可以反映城市房?jī)r(jià)的健康水平（見(jiàn)表3）。當(dāng)R值在0.9～1.1范圍內(nèi)時(shí)，表明房?jī)r(jià)處于健康范圍;當(dāng)R值>1.1時(shí)，需要警惕房?jī)r(jià)被高估的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)R值<0.9時(shí)，則說(shuō)明該地區(qū)的房?jī)r(jià)被低估，可能存在繼續(xù)向上發(fā)展空間。

對(duì)比來(lái)看，過(guò)半數(shù)城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是高于人均GDP增長(zhǎng)率的，合肥的R值為1.78倍，需警惕房?jī)r(jià)可能存在虛位;常州、成都的房?jī)r(jià)增速與人均GDP增速基本持平，市場(chǎng)較為健康;重慶的R值為0.65，房?jī)r(jià)存在被低估的可能。

4 總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展短期看金融政策，中期看土地供應(yīng)，長(zhǎng)期看人口增長(zhǎng)。人口對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展形成支撐的本質(zhì)原因在于人口流動(dòng)帶來(lái)的勞動(dòng)力可以長(zhǎng)期支撐當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力增長(zhǎng)。人口流動(dòng)往往體現(xiàn)出“用腳投票”的特征，擁有更好就業(yè)機(jī)會(huì)和公共服務(wù)資源的城市具有更大的吸引力，如何促進(jìn)適齡人口凈流入并留住人口以及如何控制房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，將是各個(gè)地區(qū)不得不面對(duì)并需要大力解決的問(wèn)題。

文章來(lái)源：本文由鼎信長(zhǎng)城投資集團(tuán)供稿。