摘要：城市更新的科技賦能包括4個(gè)方面：科技賦能老城區(qū)、科技賦能老廠(chǎng)區(qū)、科技賦能老商區(qū)、科技賦能老住區(qū)。科技正在回歸都市，我們應(yīng)把握全球趨勢(shì)，抓住城市更新的經(jīng)典場(chǎng)景，擁抱城市更新的科創(chuàng)時(shí)代。結(jié)合4大城市更新場(chǎng)景，即老城區(qū)、老廠(chǎng)區(qū)、老商區(qū)、老住區(qū)，分別闡述把什么樣的內(nèi)容裝到這些“殼”里去。

關(guān)鍵詞：科技集群;創(chuàng)新群落;蜂族公寓

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0030-34 收稿日期：2021-08-03

進(jìn)入21世紀(jì)，全球大城市的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。就如世界著名規(guī)劃大師彼得·霍爾在談到哈馬碧湖城這一城市更新區(qū)時(shí)所說(shuō)“它代表了一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折：從外擴(kuò)張?jiān)鲩L(zhǎng)，轉(zhuǎn)向內(nèi)城更新。”

近年來(lái)，中國(guó)大城市的發(fā)展也進(jìn)入了一個(gè)新的階段，“三區(qū)三線(xiàn)”、城市發(fā)展邊界使得城市空間難有增量。城市從增量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向了存量提質(zhì)。越是大城市，往往邊界控制得越嚴(yán)格。不論是北京、上海，還是廣州，都是如此。

過(guò)去，我們是在平地上建城市，現(xiàn)在，我們是在城市上建城市。因此，與新城開(kāi)發(fā)相比，舊城更新成本高、限制多，要求也更高。在這個(gè)邏輯之下，開(kāi)發(fā)商首要考慮的是如何平賬，地方政府看重的是把這塊地給你，能不能產(chǎn)生更大的效益。這個(gè)效益，對(duì)地方政府而言就是兩個(gè)字——稅收。當(dāng)進(jìn)入城市運(yùn)營(yíng)階段，地方政府會(huì)越發(fā)重視對(duì)產(chǎn)業(yè)、稅源的培育，期望通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”，為城市帶來(lái)新產(chǎn)業(yè)、新稅源。

那么，什么產(chǎn)業(yè)能夠產(chǎn)生高效益呢？毫無(wú)疑問(wèn)，是高科技?，F(xiàn)在，有科技含量的產(chǎn)業(yè)未必有高效益，但是沒(méi)有科技含量的產(chǎn)業(yè)，一定沒(méi)有高效益。

大家都知道硅谷，如果把加州視作一個(gè)國(guó)家去參與全球評(píng)比，它的GDP在世界排第6位，絕對(duì)稱(chēng)得上是富可敵國(guó)，這就是高科技帶來(lái)的高利潤(rùn)。所以無(wú)論是倫敦、新加坡、柏林、紐約，他們都以科技賦能城市更新?？梢哉f(shuō)，科技賦能城市更新，已經(jīng)成為全球大都市城市更新的共同趨勢(shì)。

以北京為例，北京城市戰(zhàn)略定位的“四大中心”，科技創(chuàng)新中心這一定位毫無(wú)疑問(wèn)是最“打糧食”的，其他則更多是需要進(jìn)行投入的。如果給北京的科研創(chuàng)新資源和城市定位畫(huà)上一個(gè)等式，相當(dāng)于北京=華盛頓+波士頓+硅谷。

北京的大科學(xué)裝置數(shù)量領(lǐng)跑全國(guó)，人工智能初創(chuàng)企業(yè)占全國(guó)一半，匯聚了十二大軍工巨頭，擁有全國(guó)最大精準(zhǔn)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)集群……所以，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，越大的城市，越適合發(fā)展科創(chuàng)。因此，北京城市更新更應(yīng)以“科技驅(qū)動(dòng)”，實(shí)現(xiàn)城市全域提升。

本文將分享科技賦能的四個(gè)方面，結(jié)合四大城市更新場(chǎng)景，即老城區(qū)、老廠(chǎng)區(qū)、老商區(qū)、老住區(qū)，分析把什么樣的內(nèi)容裝到這些“殼”里去?，F(xiàn)在“殼”的打造很簡(jiǎn)單，關(guān)鍵是里面裝什么樣的“瓤”。

1 科技賦能老城區(qū)：倫敦東區(qū)科技城——從“貧民區(qū)”變成“科技城”

無(wú)論是紐約、倫敦、東京，都有一個(gè)非常重要的趨勢(shì)，叫科技回歸都市。以前，我們總是認(rèn)為，科技人員要在科技園區(qū)里埋頭搞研究。其實(shí)不是。現(xiàn)在Z世代（90后，00后）的年輕人要奮斗，但是他們不要艱苦奮斗。他們既要好好工作，又要吃好、喝好、玩好，尤其需要有夜生活。所以酒吧街已經(jīng)成為了科技園區(qū)的標(biāo)配。

倫敦的東區(qū)科技城，就是典型的從衰敗舊城區(qū)到新興科技集聚區(qū)的案例。由于城市發(fā)展長(zhǎng)期落后于西部，倫敦東區(qū)一直是政府進(jìn)行城市復(fù)興的重點(diǎn)，前后兩任首相都極為關(guān)注東區(qū)的發(fā)展。不同的是，首相布萊爾上任后，提出倫敦要打造“創(chuàng)意之城”，東區(qū)的改造開(kāi)始提上議事日程。但是靠創(chuàng)意城市，東區(qū)并沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，真正進(jìn)入快速發(fā)展，依靠的是卡梅倫上任后強(qiáng)調(diào)的科創(chuàng)。卡梅倫首次提出“硅環(huán)島”的概念，希望倫敦在科技創(chuàng)新方面能夠和美國(guó)硅谷相匹敵。

文創(chuàng)相對(duì)容易做，聽(tīng)起來(lái)也很出彩，但是文創(chuàng)的稅收密度太低，支撐不起稅收。文創(chuàng)最大的優(yōu)勢(shì)，在于能夠在不花多少錢(qián)的情況下，讓一個(gè)比較破敗的地方，變得比較有趣，從而更吸引人。所以，在做城市更新時(shí)，其實(shí)可以做到“文創(chuàng)”和“科創(chuàng)”的組合使用。

由于東區(qū)科技城離金融城非常近，他們發(fā)揮老城的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，依托金融城，重點(diǎn)發(fā)展金融科技等都市產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在這個(gè)地區(qū)既有數(shù)字智能，也有數(shù)字金融，還有數(shù)字商務(wù)，整個(gè)硅環(huán)島附近高密度分布著高科技公司。大量科技公司聚集，使得倫敦東區(qū)成為倫敦GDP增速最快的區(qū)域。據(jù)2017年英國(guó)LloydsBank數(shù)據(jù)，2016年倫敦GDP增長(zhǎng)最快的區(qū)域——Hackney地區(qū)增速甚至超過(guò)7.5%，這是一個(gè)非?？斓脑鲩L(zhǎng)速度。

此外，東區(qū)科技城還用精彩的都市生活，吸引創(chuàng)新人群和科技企業(yè)聚集，通過(guò)引入休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)，為創(chuàng)新人群打造豐富的休閑時(shí)光。

如今的倫敦東區(qū)科技城形成了以科技、數(shù)字和創(chuàng)意企業(yè)為主的科技集群、沒(méi)有邊界的科技創(chuàng)新群落。從2011年以來(lái)，已經(jīng)有超過(guò)4000家公司進(jìn)駐，其創(chuàng)業(yè)企業(yè)規(guī)模僅次于舊金山和紐約，位居世界第三位。

2 科技賦能老廠(chǎng)區(qū)：紐約布魯克林區(qū)——從“工業(yè)基地”變成“創(chuàng)新HUB”

大城市需要制造業(yè)嗎？需要。

2019年，世界智能制造中心城市潛力榜的第一名是紐約，第二名是上海的浦東新區(qū)，第五名是深圳的龍崗。紐約的成功經(jīng)驗(yàn)表明，高端制造業(yè)是城市發(fā)展科技產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，高端制造業(yè)是不能搬離大城市的，因?yàn)樗蕾?lài)的是大城市的科技人才。深圳在用地高度緊張的情況下，力保30%的“工業(yè)紅線(xiàn)”，上海也明確提出先進(jìn)制造業(yè)要占到城市GDP的1/4。

過(guò)去經(jīng)常提一個(gè)詞：“退二進(jìn)三”。有人給許多城市貼上二產(chǎn)占比過(guò)高，三產(chǎn)占比過(guò)低的標(biāo)簽，需要退出“二產(chǎn)”進(jìn)入“三產(chǎn)”，但其實(shí)在很多城市這都是個(gè)外行的說(shuō)法。我們都知道，第三產(chǎn)業(yè)叫生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)或生活性服務(wù)業(yè)，如果沒(méi)有生產(chǎn)，那么該去服務(wù)誰(shuí)？這叫皮之不存，毛將焉附。

而現(xiàn)在，很多城市提出了新的邏輯——“退二優(yōu)二”。就是指在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，逐步將“三低一多”，即科技含量低、土地利用率低、產(chǎn)值低、占用資源多的“落后”企業(yè)清退，讓更多的要素資源傾向高科技、高產(chǎn)值、高質(zhì)量企業(yè)。

紐約是金融中心，其實(shí)紐約也是一個(gè)都市微制造產(chǎn)業(yè)，尤其是3D打印產(chǎn)業(yè)非常領(lǐng)先的城市。在全球Top5的3D打印之都中，紐約排名第一。

這里所說(shuō)的都市微制造，不是傳統(tǒng)制造業(yè)“回潮”，而是制造業(yè)的一種新的突破，是高知識(shí)密度的高科技制造。在這之中，很重要的一件事，就是將都市微制造與醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)療研究緊密配合，發(fā)揮重要的創(chuàng)新支持作用。例如利用3D打印技術(shù)為醫(yī)療人員提供定制化的醫(yī)療產(chǎn)品，人在運(yùn)動(dòng)中很容易造成半月板損傷，可以利用3D打印技術(shù)打印半月板支架，幫助半月板損傷的人恢復(fù)健康。

紐約布魯克林海軍造船廠(chǎng)，就是一個(gè)非常典型的高價(jià)值都市制造業(yè)的樣板。這個(gè)地方以前也是造船廠(chǎng)，后來(lái)通過(guò)改造，把過(guò)去破舊的廠(chǎng)房變成了一個(gè)“New Lab”，改造出了很多現(xiàn)代化的制造業(yè)空間，比如綠色制造中心、聯(lián)合辦公中心。這里聚集了太空裝備、太空技術(shù)、納米技術(shù)和機(jī)器人技術(shù)等一些當(dāng)今最尖端的科技產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)最高級(jí)、最賺錢(qián)、最小批量的產(chǎn)品;這里不僅有專(zhuān)注于尖端宇航服、太空探測(cè)機(jī)器人的高科技制造企業(yè)，也有研制軍事作戰(zhàn)裝備的軍民融合企業(yè)。

布魯克林造船廠(chǎng)從舊工廠(chǎng)到都市科創(chuàng)先鋒的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，主要做了三件事：第一件事是，共享最先進(jìn)的3D打印設(shè)備和數(shù)控切割機(jī)等設(shè)備，工廠(chǎng)體積不大，也不產(chǎn)生噪音，但是擁有最精密的技術(shù)設(shè)備。第二件事是，打造開(kāi)放性、可交流的社交型工作空間，讓辦公與制造一體化。在這個(gè)辦公空間中，形成了高級(jí)技工和科技人員間最密切的互動(dòng)——很多高級(jí)藍(lán)領(lǐng)和科技人員在這里協(xié)同工作，會(huì)發(fā)生多思想的碰撞，帶來(lái)了創(chuàng)新。第三件事是，舉辦各種跨界交流活動(dòng)，激發(fā)融合科技創(chuàng)新。

最后一件事很重要，不僅提供共享硬件與空間，更構(gòu)架資本聚集平臺(tái)。布魯克林海軍造船廠(chǎng)通過(guò)投資科技企業(yè)和搭建投資平臺(tái)兩種方式，成功地將政府，大型企業(yè)和創(chuàng)業(yè)者聯(lián)系在一起，使創(chuàng)意垂直向順利流動(dòng)，將創(chuàng)新能量和資源以及市場(chǎng)聯(lián)系在一起。

國(guó)內(nèi)的新型產(chǎn)業(yè)用地M0為工業(yè)區(qū)更新提供了政策支持，值得城市更新領(lǐng)域重點(diǎn)關(guān)注。

3 科技賦能老商區(qū)：東京澀谷——從“潮流澀谷”變成“比特谷”

隨著傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的衰落，城市老商區(qū)已經(jīng)成為城市更新的重要區(qū)域。北京已經(jīng)出現(xiàn)將“老商區(qū)”更新為“科技辦公區(qū)”的趨勢(shì)。以中關(guān)村1號(hào)海龍大廈為例，海龍大廈曾占據(jù)中關(guān)村25%的市場(chǎng)份額，是“全國(guó)最有影響力的電腦城品牌”。隨著IT產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)以及互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊，海龍電子城陷入了困境，2013年空置率達(dá)到30%。2016年7月，海龍大廈從原來(lái)的IT賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)型成為“智能硬件創(chuàng)新中心”，引入曠視、地平線(xiàn)等科技龍頭，2019年出租率達(dá)到90%，實(shí)現(xiàn)了從商業(yè)到科技辦公區(qū)的轉(zhuǎn)型。

本文介紹一個(gè)國(guó)外案例——日本東京的澀谷。

在日本東京灣區(qū)發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略之下，現(xiàn)在的東京市中心已經(jīng)不再以商業(yè)為主。很有代表性的是出現(xiàn)了“三谷”為代表的都市科創(chuàng)企業(yè)聚集地。這“三谷”分別是打造日本版都市硅谷的“比特谷”、產(chǎn)業(yè)應(yīng)用科技企業(yè)聚集地“本鄉(xiāng)谷”、生活應(yīng)用型科技企業(yè)為主的“五反田谷”。

其中最典型的是“比特谷”，它就是原來(lái)的澀谷，是最時(shí)尚的地方，是年輕人最愿意去的地方。借助城市更新，澀谷發(fā)展“比特谷運(yùn)動(dòng)”，一躍成為日本備受矚目的科技創(chuàng)新中心。打造“比特谷（Bit Valley）”目標(biāo)提出后，澀谷為吸引IT企業(yè)進(jìn)駐，借助區(qū)域城市更新浪潮，率先進(jìn)行了硬件條件的升級(jí)。尤其對(duì)澀谷車(chē)站周邊進(jìn)行了大規(guī)模商務(wù)寫(xiě)字樓改造開(kāi)發(fā)，不僅改變了澀谷的城市面貌，更以此為契機(jī)實(shí)現(xiàn)了新興科技產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，尤其有很多科技獨(dú)角獸企業(yè)進(jìn)入了“比特谷”。

本文重點(diǎn)要解釋的是為什么這些獨(dú)角獸企業(yè)愿意進(jìn)入城市更新區(qū)域？道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿拢旱谝?，因?yàn)檫@些科技創(chuàng)新巨頭多數(shù)不是B2B，而是B2C，只有借助繁華的都市才能推廣產(chǎn)品。第二，這里引領(lǐng)著創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)潮流，是東京共享辦公的集聚地。第三，多元?jiǎng)?chuàng)意時(shí)尚的氛圍，讓這里成為公認(rèn)的“年輕人的街區(qū)”。

如今，澀谷已經(jīng)成為東京23區(qū)中的IT產(chǎn)業(yè)中心，甚至一提到“IT”，人們就想到“澀谷”。

4 科技賦能老住區(qū)：全球創(chuàng)新都市的共同選擇——小戶(hù)型公寓留住年輕人才

一定要注意“得年輕人者得天下”。現(xiàn)在搞高科技依靠的不是過(guò)去我們常說(shuō)的“科學(xué)家爺爺”，年輕人才是科技工作者的主力人群。根據(jù)《第四次全國(guó)科技工作者狀況調(diào)查報(bào)告》顯示：2017年，我國(guó)科技工作者平均年齡35.9歲，其中35歲以下占48.8%。

而且，現(xiàn)在科技創(chuàng)新人才的年輕化趨勢(shì)越來(lái)越明顯，這些年輕人已經(jīng)成為了最核心的創(chuàng)新力量，是挑大梁的人。這種年輕且高知的人才就是典型的“蜂族”，是我們?cè)诔鞘懈轮凶钪档藐P(guān)注和吸引的人群。

什么是蜂族呢？用英文的表述叫Little Busy Bees（勤勞的小蜜蜂）。這群人都有一技之長(zhǎng)，且對(duì)生活品質(zhì)有著更高的追求。因此，要想留住這些人，就得解決他們的主要訴求——生活有保障，事業(yè)有夢(mèng)想。不要總以為只有寫(xiě)字樓才是生產(chǎn)力，留住年輕精英的“蜂族公寓”更是生產(chǎn)力。

國(guó)外眾多科創(chuàng)城市都通過(guò)打造小戶(hù)型蜂族公寓吸引蜂族青年。英國(guó)倫敦建的“納米樓”只有15平方米，但很受年輕人歡迎。巴塞羅那普布諾區(qū)也利用補(bǔ)貼性人才公寓吸引青年英才。

深圳也推出了類(lèi)似的舉措，通過(guò)對(duì)福田CBD附近的舊房改造，打造了“水圍檸盟人才公寓”。水圍檸盟人才公寓，是深圳首個(gè)試點(diǎn)城中村改造公寓，規(guī)劃面積約8000平方米，共35棟統(tǒng)建農(nóng)民樓，其中29棟改造成為了504間人才公寓。水圍檸盟人才公寓非常成功，它通過(guò)打造舒適的居住空間、體面的配套設(shè)施、炫酷的屋頂休憩花園等，為住在這里的年輕人構(gòu)建了一個(gè)體面的生活空間，將城中村改造為集“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的青年社區(qū)，成功吸引大量年輕精英向這里聚集。

打造這種蜂族公寓產(chǎn)品要注意兩方面，第一，設(shè)計(jì)更酷炫，配套更高效。首先，公寓的立面要公建化處理。例如溫哥華的耶魯鎮(zhèn)（溫哥華的核心區(qū)），這里的住宅全都建成了寫(xiě)字樓的樣子，這就是住宅的公建化處理——把住宅處理得像公共建筑一樣。因?yàn)?，這些人覺(jué)得住在像酒店的房子里是更顯檔次的，而且他們不需要陽(yáng)臺(tái)，因此可以進(jìn)行這種處理。其次，內(nèi)部空間面積可以小，但是設(shè)計(jì)要酷。夠洋氣不跌份，而且是多功能的。第二，不需要大配套，只要小配套?！胺渥鍌儭辈灰獙W(xué)校，因?yàn)樽罱鼛啄晁麄儾淮蛩憬Y(jié)婚生子。另外，他們也不要醫(yī)院，因?yàn)樗麄冞@個(gè)年紀(jì)處在一個(gè)幾乎不怎么生病的階段，但是他們需要四種非常重要的小配套：（1）非常好的送餐環(huán)境，因?yàn)樗麄冏约翰蛔鲲?（2）便利店;（3）洗衣房，因?yàn)闆](méi)有人洗衣服;（4）最重要的一件事就是網(wǎng)速要快，而且絕對(duì)不能斷網(wǎng)。

通過(guò)蜂族公寓把年輕的科創(chuàng)人群吸引聚集之后，就能結(jié)合新基建布局“服務(wù)端口”，以高科技構(gòu)建未來(lái)感社區(qū)生活。

科技正在回歸都市，我們應(yīng)把握全球趨勢(shì)，抓住城市更新的經(jīng)典場(chǎng)景，擁抱城市更新的科創(chuàng)時(shí)代。

作者簡(jiǎn)介：李忠，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司董事長(zhǎng)。