摘要：房企作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的核心整合者，在三個(gè)方面要下大功夫：一是城市更新過程中要用綠色科技，去塑造城市的低碳生態(tài);二是要用大流量的產(chǎn)業(yè)場景塑造城市的活力;三是要非常注重城市可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)能，尤其是在“雙碳”戰(zhàn)略下的低碳社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營。如果把城市的綠色芯、活力芯、產(chǎn)業(yè)芯作為發(fā)展的抓手，作為企業(yè)來講，不僅能活下來，還能活得更好。

關(guān)鍵詞：綠色科技;低碳生態(tài);塑造活力

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）09-0027-29 收稿日期：2021-08-15

城市更新已經(jīng)成了政策所指、民心所向、市場所需的領(lǐng)域。《明日的田園城市》的作者霍華德認(rèn)為，一座城市應(yīng)該在每個(gè)階段都要和諧，最后的發(fā)展結(jié)果也要和諧。但是，這種實(shí)現(xiàn)起來太難了，難以真正地做到。因此，在這個(gè)過程中，我們要始終堅(jiān)持要找到城市進(jìn)階之道。

說城市更新，首先要說城鎮(zhèn)化。近幾年，尤其是改革開放以來的城鎮(zhèn)化發(fā)展迅猛，2020年達(dá)到64%，一年1個(gè)百分點(diǎn)，大約到75%之前，一年是17億平方米的增量，17萬億元的增量，所帶來的問題不可避免。

一是快“增長”和慢“生長”。由于城市無節(jié)制的發(fā)展，使得宜居、交通、舒適體驗(yàn)下降，房價(jià)虛高，在很多城市里生活越來越難，城市內(nèi)生的價(jià)值到現(xiàn)在依然沒有充分地激發(fā)。

二是高“流量”和低“動(dòng)能”。由于城市建設(shè)攤大餅，城市群不斷地?cái)U(kuò)張，使得低效率、高耗能的建筑在城市里比比皆是。實(shí)際上，存在著動(dòng)能和流量的不平衡問題，這也為地產(chǎn)公司和產(chǎn)業(yè)鏈上下游創(chuàng)造了新的商機(jī)。

三是重“治理”和輕“智理”?，F(xiàn)在的城市的智慧化的治理還處于非常初級(jí)的階段，我們首先要研究什么是城市進(jìn)化以及如何促進(jìn)城市進(jìn)化，企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)鏈才能在其中找到規(guī)律，捕捉到發(fā)展機(jī)遇。

一個(gè)城市要從更大的區(qū)域上統(tǒng)籌考慮，居住、工作和休閑等功能，要用交通來連接。比如法國的STATION F，現(xiàn)在入駐了600家科創(chuàng)企業(yè)，把創(chuàng)新思維最頂級(jí)的一群人引入到了這個(gè)創(chuàng)業(yè)空間中;德國柏林的哈克庭院，是個(gè)老舊社區(qū)改造項(xiàng)目，商業(yè)星羅棋布，小街區(qū)、密路網(wǎng)，值得我們認(rèn)真研究學(xué)習(xí);而美國圣路易斯市艾格社區(qū)，這是一個(gè)高能耗、低效率的，重復(fù)建設(shè)的負(fù)面案例，后來全部拆除重建;19世紀(jì)80年代的法蘭克福在衰敗過程中警惕地認(rèn)識(shí)到這點(diǎn)，后來經(jīng)過混業(yè)運(yùn)營，城市改造，又把這個(gè)城市的活力激發(fā)了出來。

作為城市建設(shè)的參與者，能做到什么程度決定了企業(yè)的商機(jī)和市場潛力。

房企作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的核心整合者，在三個(gè)方面要下大功夫：一是城市更新過程中要用綠色科技，去塑造城市的低碳生態(tài);二是要用大流量的產(chǎn)業(yè)場景塑造城市的活力;三是要非常注重城市可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)能，尤其是在“雙碳”戰(zhàn)略下的低碳社區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營。如果把城市的綠色芯、活力芯、產(chǎn)業(yè)芯作為發(fā)展的抓手，作為企業(yè)來講，不僅能活下來，還能活得更好。

筆者把現(xiàn)在的城市更新分為兩個(gè)維度。一個(gè)是增量的城市更新，比如舊改、拆改、棚改等形式，沒有土地的城市更新，這種城市更新還會(huì)在一定程度上存在和推進(jìn)大約10～15年。另外一類是既有建筑的改造更新、部分拆除，或者有機(jī)地進(jìn)行改造。

從倍格硅巷為例，做增量的同時(shí)得找存量，廠房、老社區(qū)等拿過來運(yùn)營，做初始投資，但是不能做純輕，做純輕的運(yùn)營活不久，要有適當(dāng)?shù)闹?。輕重結(jié)合，最后才能成為和資本結(jié)合起來，同時(shí)又不要資本過度化。

倍格硅巷有3條產(chǎn)品線：“ONE”是3000～1萬平方米的聯(lián)合辦公單體;“PLUS”是1萬～3萬平方米的辦公商業(yè)綜合體;“MIX”是1.5萬～5萬平方米的科創(chuàng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，不僅有聯(lián)合辦公，衣食住行休閑娛樂，包括年輕人所想的一切都要在這個(gè)綜合體里解決掉。這個(gè)產(chǎn)品坪效很好，一個(gè)工位比周邊多租1000元，同時(shí)帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)都實(shí)現(xiàn)了盈利，商業(yè)模式逐步地成立了，見圖1。

有了抓手以后，作為企業(yè)，要用自己的稟賦去賦能城市更新，為城市找回綠色芯、活力芯、產(chǎn)業(yè)芯。體現(xiàn)在建筑為核心的硬科技，以軟件和客戶為核心的黑科技，以生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈為核心的數(shù)字科技。拿到任何一個(gè)項(xiàng)目首先做節(jié)能改造，綠色建筑、健康建筑、被動(dòng)式建筑，主動(dòng)式建筑甚至是產(chǎn)能建筑等，這是地產(chǎn)開發(fā)的邏輯，但是這個(gè)項(xiàng)目面世以后，屋子里的空氣是新鮮的，沒有霧霾，含氧量很足，最后能耗比周邊競品的運(yùn)營低50%以上，見圖2。

黑科技的另外一部分，是對(duì)于需求的捕捉。高空拋物、危險(xiǎn)源識(shí)別、老年人在社區(qū)里三分鐘不動(dòng)、快遞小哥進(jìn)入到小區(qū)里十分鐘還不出來等，黑科技把覆蓋的場景、所有的軌跡、需求都能夠監(jiān)測出來。適老社區(qū)更不用贅述，如果老人摔倒在地面上，迅速在信息中心就有預(yù)警，科技上都可以實(shí)現(xiàn)。

最后是數(shù)字科技，在端側(cè)建模，網(wǎng)側(cè)鏈接，云側(cè)應(yīng)用，讓科技把坪效提高，把人力成本、管理成本、運(yùn)營成本有效地降低，都能夠完全實(shí)現(xiàn)。

第二，是用全生命周期，用完整社區(qū)理念打造城市更新的項(xiàng)目。不管是增量還是存量。從兩個(gè)維度分析，一個(gè)是建筑的全生命周期，一個(gè)是客戶的全生命周期。

第三，是產(chǎn)業(yè)生態(tài)升華城市的生長芯，這是個(gè)以城養(yǎng)產(chǎn)，以產(chǎn)促城的過程。這是用土地的城市更新做增量，順帶做存量的模式。通過產(chǎn)業(yè)孵化和外部的產(chǎn)業(yè)聚集，形成兩個(gè)平臺(tái)，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，另一個(gè)是美好生活服務(wù)平臺(tái)。如果我們做房地產(chǎn)開發(fā)，那就是美好生活服務(wù)平臺(tái)，如果做增量就是產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，不斷地為各地舊改、城改、拆改事業(yè)做一點(diǎn)貢獻(xiàn)，做一點(diǎn)推動(dòng)，見圖3。

作者簡介：張鵬，當(dāng)代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁。