2021年6月，住建部、科技部、工信部等多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見》，該文件規(guī)定縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建筑面積占比應(yīng)不低于70%，縣城新建住宅最高不超過18層。

對(duì)這個(gè)規(guī)定很多人都拍手稱好。從常理上看，相對(duì)人多地少的大城市，縣城完全沒有必要蓋那么多高樓。但現(xiàn)實(shí)是，很多縣城住宅動(dòng)輒十幾層甚至20多層，似乎高樓大廈越多越像城市。縣城況且如此，一二線城市就更是高樓林立，5層以內(nèi)的已經(jīng)是稀缺產(chǎn)品，被開發(fā)商以“花園洋房”名義推廣。城市的天際線越來越高。其實(shí)從全球來看未必是這樣。很多發(fā)達(dá)國家，包括一些著名的國際大都市，很少有像我國這種普遍的高密度的居住方式。美國的一些城市，除了市中心有幾棟高樓外，完全就像“大農(nóng)村”。紐約曼哈頓和倫敦金融城實(shí)屬特例。即使是與我國土地資源稟賦類似的日本，根據(jù)中國人民大學(xué)張清勇教授的研究，2018年日本有53.6%的家庭居住在獨(dú)棟房屋里面，另有43.5%的家庭居住在公寓里。即使是這些公寓，64.5%的公寓樓最高也只有5層，這就意味著日本全國總計(jì)有82%的家庭居住在獨(dú)棟小樓和花園洋房。像東京這樣的國際大都市，也有26.8%的家庭住在獨(dú)棟小樓即所謂的“一戶建”里。

居住樓層越高，消防壓力和維修保養(yǎng)壓力就越大，對(duì)各種應(yīng)急公共服務(wù)的要求也越高。滿足這些服務(wù)要求即使在技術(shù)上能做到，很多城市尤其是縣城也未必有足夠財(cái)力來支撐。一旦未來建筑壽命到期需要更新拆遷，又該怎么協(xié)調(diào)目前這種多產(chǎn)權(quán)主體帶來的沖突和困擾？現(xiàn)階段可以通過提高容積率和建筑密度，城市更新還有利可圖，未來就難說了。特別是高密度的居住方式容易導(dǎo)致鄰里之間相互影響，一些負(fù)的外部性會(huì)釀成各種鄰里矛盾，這很難克服。一些小區(qū)和公寓居民會(huì)因養(yǎng)寵物問題鬧得不可開交。

另外，這種“不接地氣”的居住方式對(duì)居民的心理健康和消費(fèi)也有不利影響。環(huán)境心理學(xué)研究表明，高密度的居住方式會(huì)影響人們的心理。對(duì)消費(fèi)而言，中國社科院黨國英教授多年來就認(rèn)為，我們這種高密度居住方式使得很多消費(fèi)被抑制。按照他的看法，“如果我們大部分都住在獨(dú)棟房子里，那獨(dú)棟房屋引起的設(shè)施開支、房屋維護(hù)、庭院打理等，是一筆很大的開支”。其實(shí)除了這些不利后果，我認(rèn)為，對(duì)生育和創(chuàng)業(yè)的不利影響被大多數(shù)人忽視了。這種高密度的集合高層住宅必然帶來過低的生育率，孩子們沒有足夠的玩?？臻g;對(duì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新來說，我們動(dòng)輒聽說國外某大企業(yè)最初是在車庫創(chuàng)業(yè)，獨(dú)棟才有足夠的車庫和低成本的空間讓年輕人鼓搗各種玩意和作為創(chuàng)業(yè)基地，但是，集合高層住宅的車庫在哪里？我們不可能在地下車庫創(chuàng)業(yè)，我們沒有車庫只有車位。

當(dāng)然，這種高層集合住宅的居住方式也不是一無是處。居住的更密集使得一些服務(wù)業(yè)的服務(wù)半徑即使很短也有足夠的市場(chǎng)，并且服務(wù)成本足夠低，這對(duì)買賣雙方都是一件好事。我國快遞業(yè)和外賣以及電子商務(wù)蓬勃發(fā)展，效率無可匹敵，我們的居住方式對(duì)此貢獻(xiàn)頗大。

追根溯源，為什么會(huì)選擇這樣一種高密度的居住方式呢？簡(jiǎn)單點(diǎn)說，除了歷史原因，我覺得更重要的是土地資源的錯(cuò)配，即居住用地占建設(shè)用地比例太低使得地價(jià)和居住成本太高，整個(gè)城市只能向高處要空間以分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｒ灿醒芯空J(rèn)為，城市政府有意壓縮居住用地并擴(kuò)大工商業(yè)用地。按照2012年開始實(shí)施的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市居住用地應(yīng)該占到建設(shè)用地比例的25%～40%，很多人口大幅流入的大城市本應(yīng)該更高，但實(shí)際情況是，很多城市都處于這個(gè)比例的下限甚至不足。比如上海、北京、蘇州、南京、深圳的居住用地面積占比都低于30%，最低的深圳僅為22.6%。相比之下，多數(shù)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)住宅用地供應(yīng)比例均保持較高水平，首爾、倫敦、紐約居住用地占建設(shè)用地比重分別為63%、47%和42%。按照黨國英教授的測(cè)算，不考慮存量調(diào)整的困難，如果我們能將這個(gè)比例提高到45%，我國城市2/3的家庭可以有獨(dú)棟房屋用地并且不會(huì)影響到糧食安全，當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)型的獨(dú)棟房屋。這真的是一個(gè)極度誘人的設(shè)想。

人類是群居動(dòng)物，我們需要居住的相對(duì)密集并相互緊密聯(lián)系，這樣城市的各種生產(chǎn)和服務(wù)也會(huì)更有效率。由于聚集、分享和匹配產(chǎn)生的高效率是我們無法離開城市并向往城市的原因，但我們也需要保持社交距離，距離產(chǎn)生美。效率型城市和宜居型城市都是我們追求的目標(biāo)。隨著我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的減速、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和人口到達(dá)峰值，城市和住房建設(shè)的權(quán)重有必要向宜居性城市傾斜，建設(shè)用地中的居住用地比例本來就會(huì)有相應(yīng)提升，從這個(gè)意義上說，住宅限高不應(yīng)該僅局限在縣城。

注：國家社科基金項(xiàng)目“我國住房空置率現(xiàn)狀、原因與解決途徑研究”（20BJY073）。

作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。