顧紅霞

摘要：房地產企業(yè)近年來得到了飛速發(fā)展，房地產企業(yè)有著高回報的同時也伴隨著投資規(guī)模大、投資風險高的特點，整個投入中成本占比較高，而房地產成本又有著自身特有的一些特點，使得很多財務人員在成本核算的時候常常有些迷惑。本文通過對房地產企業(yè)成本核算的簡述，闡述了加強成本核算對房地產企業(yè)的現(xiàn)實意義，對目前房地產企業(yè)成本核算中存在的共性問題進行了分析，并據(jù)此提出完善房地產企業(yè)成本核算的具體應對措施與建議，以期為房地產企業(yè)提供借鑒。

關鍵詞：房地產企業(yè);成本核算;財務管理

當前形勢下應當加強房地產企業(yè)的成本核算，科學合理地核算出企業(yè)的建造成本，高速有效地給企業(yè)相關部門提供數(shù)據(jù)保障，為經營決策做好數(shù)據(jù)支撐。

一、房地產企業(yè)成本核算概述

（一）房地產企業(yè)成本核算的內涵

房地產企業(yè)成本核算是指企業(yè)將項目建設過程發(fā)生的全部成本與費用，按一定的方法進行歸集與分配，計算出項目建設的總成本，以及項目建設的單位建筑面積成本的過程。通過對成本的核算與歸集，可以對成本各項組成部分進行精準分析，給企業(yè)管理者的管理決策提供數(shù)據(jù)支撐。

（二）房地產企業(yè)成本核算對象與主要方法

房地產企業(yè)成本核算對象是指核算房地產企業(yè)的開發(fā)成本，而確定成本核算對象。它核算的具體項目包括：土地成本即地價及土地征用及拆遷補償費等、項目的前期費用、建設費用及后期費用。項目的前期工程費如勘探、設計、基樁、臨時用電用水、售樓處、項目的報建費用（環(huán)評、交評、雷評、施工圖審查和政府規(guī)費）;項目建設成本是項目在建設過程中產生的各項費用，具體指土建、安裝、電梯、鋼材、商品混凝土及散裝水泥、砂石、門窗、人力等費用;項目后期費用指項目主體基本竣工，為完善項目各項生活設施而投入的資金，具體為雨水管道、污水管道及窨井、供電供水供燃氣、有線電視、通訊、路燈照明、安保監(jiān)控、綠化景觀、鋪裝道路等費用。

房地產企業(yè)成本核算的主要方法包括占地面積分配法、建筑面積分配法、直接成本分配法、根據(jù)成本動因按占地面積或建筑面積分配法等方法?？傮w原則是能分清成本核算對象的，可直接計入成本核算項目中，分不清成本核算對象的，需要在多個成本核算對象負擔時，應先進行成本歸集，然后根據(jù)具體情況按相應的分配方法分配計入對應的成本核算對象。根據(jù)實際情況核算出項目的總開發(fā)成本，正確劃分完工與在建產品之間的開發(fā)成本，結轉完工產品開發(fā)成本，按建筑面積法計算完工產品的單位成本。

（三）房地產企業(yè)加強成本核算的現(xiàn)實意義

1.有助于經濟效益的提高

近年來隨著材料價格的上漲、建筑施工人員的短缺以及人力資源成本的不斷提高，給房地產企業(yè)帶來了不小的成本壓力，因此房地產企業(yè)只有通過提升企業(yè)的管理水平，降本增效才能使企業(yè)立于不敗之地。通過加強成本的核算，有效控制施工過程中的每一項目成本支出，不斷優(yōu)化成本結構，剔除冗余成本的同時，有效控制相關費用從而提高企業(yè)的經濟效益。

2.有助于降低經營風險

房子屬于一種特殊商品，關系著老百姓的民生大計，國家近年來對房地產的政策把控越來越嚴，通過加強對成本的核算，對各環(huán)節(jié)成本的精細化管理，有助于降低企業(yè)的經營風險，譬如通過強化內部管控，避免違反國家強制性規(guī)范，有效規(guī)避法律風險;財務核算水平的提高，有效降低企業(yè)的財務風險。

3.有助于提升企業(yè)競爭能力

隨著生活水平的提高，人們對住房的要求也在不斷提升，這種背景下，房地產行業(yè)得以快速發(fā)展，市場發(fā)展的同時競爭也愈演愈烈，在眾多購房考慮因素中，價格依然是重要因素之一。而企業(yè)要在價格上具備明顯的競爭優(yōu)勢，就需要強化內部管理，加強成本管控，科學合理地進行成本核算。

4.有助于增強企業(yè)內部管理水平

企業(yè)在強化成本核算的同時，可以實現(xiàn)對成本的動態(tài)管控，使得公司資源得到最優(yōu)調配，能在第一時間發(fā)現(xiàn)問題并及時解決問題，減少不必要的成本浪費，能使項目有序推進，從而保證了項目的施工質量，提升企業(yè)的內部管理水平。

二、房地產企業(yè)成本核算中存在的主要問題

（一）成本核算與管理意識不強

一般房地產企業(yè)比較關注工程建設與房屋銷售這兩個部門的工作。工程建設的質量、速度直接影響到房屋的銷售，而銷售是企業(yè)的造血細胞，銷售的強弱影響著資金的流轉速度，兩個環(huán)節(jié)相輔相成，一般企業(yè)都比較重視，因而大部分房企將管理的側重點放在對房子的建設與銷售上，而偏偏忽視了成本核算的重要性。更多的傳統(tǒng)觀念認為成本核算本就屬事后核算工作，是按現(xiàn)有發(fā)生事項基礎上進行會計信息的整理歸集，其本身并不能給企業(yè)帶來增值空間，因此財務部門在整個企業(yè)中的位置也微不足道，僅僅發(fā)揮著最基礎的會計核算功能。尤其是一些中小型企業(yè)，在業(yè)務工作開展的過程中，屬于扁平化管理，管理權比較集中，最高領導說了算，下面員工只能遵照執(zhí)行。未發(fā)動全體員工的作用，沒有群策群力，各部門間缺乏必要的信息與溝通，不能進行有效配合，造成工作信息不對稱，嚴重影響企業(yè)的日常財務管理工作的核算。

（二）成本核算對象劃分不準確

房地產企業(yè)的成本核算對象，由于受到開發(fā)地點、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)業(yè)態(tài)以及開發(fā)工期的長短，以及施工隊伍等多種因素的影響，使得成本核算具有很高的難度，不容易對成本核算對象進行準確劃分。成本核算對象劃分過粗或者過細，都會對成本核算產生不利影響，成本核算對象劃分過粗，不容易發(fā)現(xiàn)成本發(fā)生過程中的異常項，給成本監(jiān)督工作帶來不利影響，也不能真實反映出開發(fā)項目的實際成本;成本核算對象劃分過細，許多間接費用分配量的增加，大大增加了核算的工作量，加大了核算成本，降低成本核算效率的同時，還可能影響項目成本核算的準確性。因此，成本核算對象的劃分應在項目開工前，根據(jù)項目實際情況并結合項目管理的要求進行合理劃分，一經確定，不得隨意變更。

（三）成本費用的歸集和分配存在較大隨意性

目前大部分房企能遵從稅務的規(guī)定，在土地成本、公共配套設施、借款費用所采用的分配方法方面進行了統(tǒng)一，但在其他的成本項目分配上比較隨意。由于沒有統(tǒng)一明確的辦法，這樣就造成一定的混亂局面，成為企業(yè)調整當期利潤的一種手段，企業(yè)會根據(jù)自身當前經營情況，而隨意選擇有利于自身的成本分攤方法，隨意性比較強，有可能會導致會計信息核算不準確，數(shù)據(jù)不完整、內容不全面。

（四）成本核算周期欠缺明確性

由于項目開發(fā)規(guī)模大、工期較長，使得部分房地產企業(yè)不能明確劃分成本核算周期，導致成本賬面不能反映真實成本。目前大部分房地產企業(yè)采取工程款支付多少，就歸集多少成本的方法，各施工單位為了減少當期稅負，也采取收到多少工程款，就開多少工程發(fā)票的模式，“開發(fā)成本”科目反映的是實際付款數(shù)，并不是實際完工工程的全部成本，違反了權責發(fā)生制的原則，列報的企業(yè)財務報表中資產和負債金額與實際金額偏低，并不能如實反映企業(yè)真實的資產和負債情況，違反了報表數(shù)據(jù)的真實性、完整性及準確性原則。

（五）成本核算信息化水平不高

目前大多數(shù)企業(yè)只有最基本的一套財務核算軟件，進行基礎的財務核算工作，以及日常辦公系統(tǒng)信息化，對成本核算這一方面的信息化程度偏低，有的甚至僅僅靠傳統(tǒng)的EXCEL表在做一些成本核算，造成工作量大、時間長、計算不準確，大大影響成本核算的工作效率。還有的成本核算的信息系統(tǒng)與其他ERP系統(tǒng)是相互獨立的，系統(tǒng)與系統(tǒng)之間并沒有進行有效對接，信息數(shù)據(jù)不能共享，數(shù)據(jù)互通的障礙，也大大降低了工作的效率。

（六）成本核算工作者綜合素質不高

房地產企業(yè)成本核算比較復雜，對從事成本核算成員要求較高，不僅需要過硬的財務專業(yè)知識，還需較強邏輯思維分析能力，以及建筑方面的一些基礎知識，與相關部門工作對接過程中還需要有較強的溝通能力，總之需要具備較高的綜合管理能力。而大部分房地產企業(yè)缺乏專業(yè)的成本核算工作人員，從事成本核算工作的人員綜合素質不高，這些人員無論是在工作經驗、專業(yè)知識、理論水平、工作習慣，以及業(yè)務判斷能力方面都有所欠缺，從而影響到企業(yè)日常成本核算的工作效率與工作質量。

三、優(yōu)化房地產企業(yè)成本核算的對策建議

（一）強化成本控制與管理的意識

企業(yè)在追求高利潤的同時，還應提高對企業(yè)的管理水平，加強成本管控意識，設立專門的成本核算部門，調動并發(fā)揮財務部門管理與監(jiān)督職能，使財務部門不再是最簡單而基礎的核算工作，真正做到業(yè)財融合，建立相關管理機制，使得成本部、財務部與相關部門能有效及時地溝通，跟蹤項目建設全過程，科學合理地進行成本核算，對于執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，應及時采取應對措施。比如結合項目預算指標實時分析成本執(zhí)行情況，對于施工過程發(fā)生的簽證嚴格把控，對于因成本優(yōu)化而降低成本的部分大力鼓勵與支持，因特殊情況而需追加成本的，應履行相應程序，說明具體變更原因及增加部分的成本金額，由相關部門聯(lián)簽后形成書面的簽證文件;為加強企業(yè)全體員工的成本管控意識，將成本執(zhí)行過程與績效管理相結合，通過與績效考核掛鉤的方式來使企業(yè)真正降本增效。

（二）建立完善的成本控制與管理體系

根據(jù)自身企業(yè)現(xiàn)狀，建立一套適合企業(yè)自身的成本控制與管理體系，搭建成本管控的一個平臺，加強成本控制意識，做到業(yè)、財、稅的高度融合，讓財務逐漸滲透到業(yè)務中去，加強各部門間的溝通。通過強大的信息化系統(tǒng)，規(guī)范工作流程、實現(xiàn)資源共享，打通各部門的溝通渠道，發(fā)揮各部門高度協(xié)同作用。

1.準確劃分成本核算對象

房地產企業(yè)應準確劃分成本核算對象，結合項目的建筑特征、使用功能以及銷售價格差異，來進行對成本核算對象的劃分。比如開發(fā)項目既有高層、又有多層、別墅等不同建筑特征的，則以建筑特征劃分成本核算對象。

2.明確成本費用的歸集及分配方法

房地產企業(yè)應明確成本費用的歸集及分配方法。如前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、公共配套設施費，應根據(jù)每個合同，每項預付所含具體內容來進行分攤，能明確成本對象的，要直接歸集到該成本對象，涉及多個成本對象的，應該采用建筑面積法在多個成本對象中進行分配;開發(fā)間接費一般是在未完成本核算對象中，按建筑面積法進行分配;對于利息資本化的借款費用，一般按核算對象的預算造價法進行費用分配，這樣符合投入成本和資金占用配比原則，這對公司預算成本要求比較高，預算造價要比較精準。

3.明確成本核算周期

企業(yè)應以開發(fā)周期的長短、開發(fā)規(guī)模的大小以及商品業(yè)態(tài)為基礎，對于建設期間短、規(guī)模不大的項目，可以將項目周期確定為成本核算周期;反之，則應按項目建設“期”數(shù)進行成本核算周期的劃分，提高成本核算信息的準確度。一旦明確成本核算周期后，應按權責發(fā)生制來確認對應的成本費用及對應周期內的收入。

（三）建立信息化的成本核算系統(tǒng)

利用信息化系統(tǒng)，將成本核算系統(tǒng)與財務核算系統(tǒng)及ERP管理系統(tǒng)有效結合，充分發(fā)揮系統(tǒng)的優(yōu)越性，資源共享，利用數(shù)據(jù)分析平臺進而提高成本核算的準確性、及時性及完整性。隨著信息技術的發(fā)展，現(xiàn)在對于房地產企業(yè)，已有一套成熟的ERP管理系統(tǒng)，與傳統(tǒng)的財務核算軟件進行有效對接，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展情況與階段設立適合自己的核算系統(tǒng)，通過現(xiàn)代技術來細化成本核算工作，實時監(jiān)控成本執(zhí)行過程，提高辦公效率，同時提高成本核算的準確性、及時性、完整性。

（四）提高成本核算人員的綜合素質

在建立信息化系統(tǒng)的同時，通過內部培訓相結合及外部招聘的方式，建立專業(yè)的成本核算團隊，促進企業(yè)成本核算人員的綜合素質的提升。企業(yè)應定期組織內部專業(yè)知識的培訓，同時定期進行專業(yè)知識測試，對成績優(yōu)異者進行一定的獎勵，對于考核不合格者，進行一定的處罰;鼓勵在職財務人員通過不斷學習專業(yè)知識來提升自己的業(yè)務水平，企業(yè)應建立相應激勵機制，比如工資水平與職稱等級掛鉤，給予取得高職稱水平證書的給予一定的現(xiàn)金獎勵;通過職務晉升制度來鼓勵員工提升業(yè)務水平，適當?shù)赝獠空衅竷?yōu)秀人才來激發(fā)現(xiàn)有員工的學習動力，多管齊下，通過多種方式結合，提升現(xiàn)有人員綜合素質，提升團隊的作戰(zhàn)水平。

（五）優(yōu)化成本核算方法

摒棄傳統(tǒng)的成本核算方法，根據(jù)項目實際情況并結合當?shù)叵嚓P政策法規(guī)，合理制定項目總預算，規(guī)范成本核算口徑，事先選擇適合本項目的成本核算方法，并要求編制成本核算明細表的臺賬。成本核算過程中需正確區(qū)分間接成本費用與期間費用，避免將間接成本歸類到期間費用中去，對于間接成本費用，應選擇收益分配原則進行分配，按照實際收益對象進行分攤;根據(jù)實際情況諸如項目業(yè)態(tài)、項目規(guī)模、項目建設周期的長短選擇正確的成本結轉方法，使得企業(yè)能準確核算出該項目的實際成本支出，以及項目的實際收益情況;及時進行成本動態(tài)分析，提前設置成本差異預警值，達到預警紅線及時查明原因，處理善后工作，找出應對解決辦法。通過優(yōu)化企業(yè)成本核算方法，提升企業(yè)成本管控水平，科學、合理、完整地進行項目成本核算，有效控制項目成本，為企業(yè)降本增效益提供有力保障。

四、結束語

綜上所述，隨著國家在房地產企業(yè)的相關法律日益健全，房地產企業(yè)在成本核算上也應逐步加強，逐漸做到統(tǒng)一核算，而不是由企業(yè)財務根據(jù)企業(yè)目標隨意選用不同核算方法。房地產企業(yè)應建立完善的成本控制體系，提高成本核算水平，加強成本管控能力，提升企業(yè)的核心價值，同時也需要注重對財務人員專業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，為企業(yè)進行科學合理的成本核算提供人力保障。

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