□李祥南

土地是可充分利用的寶貴資源，城建投資運(yùn)營主體需要深化經(jīng)營城市理念，將城市建設(shè)與土地資源的開發(fā)利用結(jié)合起來，利用土地資源進(jìn)行籌融資，用土地收益彌補(bǔ)項目投資缺口。而圍海造地是開發(fā)利用海洋創(chuàng)造土地的一種重要方法，是向海洋拓展生存空間和生產(chǎn)空間的重要手段之一。近年來，伴隨著土地資源短缺矛盾的日益突出，諸多沿海地區(qū)提出了圍海造地計劃。而民營資本參與圍海造地項目，目前可借鑒的理論依據(jù)和實踐經(jīng)驗并不多。因此，通過本案例研究提出相對成熟的實施路徑，對于沿海城市通過圍墾造地增加土地有效供給具有很好的借鑒意義。

六橫小郭巨圍墾區(qū)域總面積約30000畝（20平方公里），其中小郭巨一期面積約7000畝，目前灘涂圍墾及場地回填工作已基本完成，國電海上風(fēng)電項目已落戶。六橫小郭巨二期圍墾工程是浙江省重點(diǎn)建設(shè)項目，也是經(jīng)國家海洋局批準(zhǔn)的浙江一次性圍填海面積最大的區(qū)域建設(shè)用海項目。該工程的順利實施將為舟山市提供充足的土地儲備，有效緩解六橫乃至舟山市建設(shè)土地供需矛盾，增強(qiáng)舟山群島新區(qū)發(fā)展后勁。隨著舟山群島新區(qū)建設(shè)步伐不斷加快，六橫小郭巨臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)迫在眉睫，須及早部署，加快推進(jìn)。

六橫小郭巨項目宜采取“投資+EPC”模式。一方面，引入社會合作方可幫助緩解還貸壓力。六橫開發(fā)辦作為六橫管委會下屬企業(yè)，主要負(fù)責(zé)實施六橫小郭巨、永安塘外涂以及佛渡金竹山等區(qū)域的灘涂圍墾以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。另一方面，社會資本參與項目建設(shè)的意向強(qiáng)烈。2014年初，六橫管委會組織六橫開發(fā)辦、六橫財政局、招商局與多家央企、國企和民企進(jìn)行了不同程度的接觸交流。雙方結(jié)合各自實際情況，就前期債務(wù)處理、合作模式、投資回報以及風(fēng)險承擔(dān)等方面對本工程進(jìn)行了認(rèn)真、真誠的探討交流，有多家企業(yè)對參與小郭巨二期回填及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的意向，主動與開發(fā)辦進(jìn)行了多次接觸。因此，工程采用合作投資建設(shè)的模式具備潛在的社會資本投資主體，實施的市場前景看好。

“投資+EPC”模式的具體實施步驟：六橫開發(fā)建設(shè)投資有限公司（簡稱“六橫投資公司”）經(jīng)六橫管委會授權(quán)作為項目實施主體，與社會合作方簽署項目合作投資建設(shè)協(xié)議，共同組建合資項目公司，將投資、融資、建設(shè)、管理的權(quán)力授予項目公司。其中，六橫投資公司占股比例為40%，社會合作方占股比例為60%。項目公司同時作為項目后續(xù)融資的主體向金融機(jī)構(gòu)融資，明確六橫投資公司將小郭巨圍墾規(guī)劃區(qū)域內(nèi)約12000畝土地提供給項目公司，由項目公司辦理土地融資抵押手續(xù)，并由社會合作方提供相應(yīng)的融資擔(dān)保。項目通過公開方式選擇具備相應(yīng)港航、水利、市政等相應(yīng)資質(zhì)、合作經(jīng)驗，具有較強(qiáng)融資能力的社會合作方。在項目建設(shè)及運(yùn)營期內(nèi)，六橫投資公司若有土地出讓并獲得一定收益，應(yīng)按照約定的付款方式向社會合作方支付工程建設(shè)有關(guān)費(fèi)用。社會合作方及項目公司均不參與土地出讓。合作期滿，若土地出讓的收益無法全覆蓋本次合作投資費(fèi)用，投資公司可用土地折價抵資或回購來支付余款。

下一步，推進(jìn)該項目“投資+EPC”模式實施需要做好以下三方面工作：一是做好與上級部門的協(xié)調(diào)工作，爭取政策、資金、人才等支持，如協(xié)調(diào)解決土地證辦理及抵押過程中出現(xiàn)的有關(guān)事項、協(xié)調(diào)政府給予一定的招商引資優(yōu)惠政策，以吸引更多的企業(yè)落戶，通過土地出讓盡早付清相關(guān)建設(shè)及融資費(fèi)用，節(jié)約財務(wù)成本。二是強(qiáng)化投資商選擇。引入社會資本參與土地項目運(yùn)作時，既要實現(xiàn)盡量多的項目運(yùn)作效益，又要充分考慮影響項目運(yùn)作的諸多不確定因素，做到有效規(guī)避風(fēng)險的同時爭取收益最大化。要優(yōu)先選擇具有相應(yīng)施工資質(zhì)、較強(qiáng)融投資能力和強(qiáng)烈合作意向的企業(yè)參與招標(biāo)。三是做好項目前期評估工作，突顯圍墾建設(shè)生態(tài)要求。建立“生態(tài)圍墾”的評價指標(biāo)和方法，使海上圍墾達(dá)到“多樣、和諧”的目標(biāo)?！岸鄻印?，即通過高度重視生態(tài)良好地區(qū)和重點(diǎn)資源開發(fā)地區(qū)的環(huán)境保護(hù)與生態(tài)建設(shè)，在海上圍墾的同時，進(jìn)一步做好生物多樣性保護(hù)；“和諧”是把改善人居環(huán)境與拓展發(fā)展空間、保護(hù)生態(tài)環(huán)境結(jié)合起來，逐步實現(xiàn)圍墾規(guī)模適度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、分布合理，形成人水和諧、人與自然和諧的優(yōu)美生活、生產(chǎn)環(huán)境。