蕭智銘

【摘要】小區(qū)物業(yè)移交物管，是可以按小區(qū)規(guī)劃的范圍或開發(fā)建設(shè)的進程，分階段、分期或分工程的完成情況去進行的。本文對房地產(chǎn)項目開發(fā)收官中易被忽略的物業(yè)移交細節(jié)進行了闡述，希望能夠更好地促進我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目開發(fā);收官;物業(yè)移交細節(jié)

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.28.023

任何一個項目，有立項開始動工的一天，自然也有竣工結(jié)束開發(fā)的一日。當(dāng)工程開發(fā)建設(shè)完成，小區(qū)配套施工完畢，設(shè)備安裝到位，樓宇銷售接近八九成，各種專項工程竣工驗收，參建單位相繼撤場，項目就進入收官階段。此時，除完稅納稅和計算成本外，收尾事項的另一工作重心就是交樓，由開發(fā)商、銷售人員和物管公司陪同購房者，到現(xiàn)場進行房屋的驗收交付工作?，F(xiàn)大部分購房者都選擇按揭購房，從簽定買賣合同交付首期后的一個月開始，業(yè)主就每月付款供房，到樓宇和房屋通過竣工驗收符合收樓條件的時候，一般都在一年至一年半之后。這時，業(yè)主已支付相當(dāng)部分的樓款但仍未拿到房子，開發(fā)商則要保證按合同的規(guī)定時間前交付房屋給業(yè)主，雙方都比較著急，也很看重交樓的事情。加上預(yù)售時已簽訂前期物業(yè)管理委托合同，房屋能早日交付業(yè)主使用，小區(qū)的物管工作就可以盡早地全面開展進入常態(tài)，讓各項設(shè)施設(shè)備的運轉(zhuǎn)及公共環(huán)境衛(wèi)生得以保持。如今，整個小區(qū)（或樓宇）的各項建設(shè)完成，驗收合格，永久供水供電供氣已通，道路暢通干凈，綠化配套齊全，設(shè)備安裝調(diào)試完畢，房屋交付已萬事具備。正因為房屋交付業(yè)主是頭等大事，所以，很多開發(fā)商和物管公司在這時候都忙于交樓工作，卻忽略了雙方之間完整地履行物管合同的細則，讓工作產(chǎn)生時效，令各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)真正地實現(xiàn)和受到法律保護。

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)收官中易被忽略的物業(yè)移交細節(jié)

辦理預(yù)售時，雙方都已按部門要求簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，并且早已生效，物業(yè)管理工作亦開始較長時間了，哪里還來沒有完整履行？沒有時效？不受法律保護？

問題就出現(xiàn)在開發(fā)商和物業(yè)管理單位簽訂合同后，在工程或項目建設(shè)竣工，或整個小區(qū)按報批總規(guī)劃圖的內(nèi)容開發(fā)建設(shè)完成，滿足交付業(yè)主使用和全盤移交給物業(yè)管理時，開發(fā)商和物業(yè)管理服務(wù)公司之間沒有進行物業(yè)管理移交的具體手續(xù)，沒有像開發(fā)商和購房者簽訂房屋買賣合同后，在規(guī)定時間之內(nèi)，和業(yè)主進行實際的交樓工作。開發(fā)商和物業(yè)管理單位之間沒有按照報批總規(guī)劃的建設(shè)內(nèi)容，及應(yīng)配備的相關(guān)設(shè)備情況，認真具體地一一盤點和核對工程或項目完成的總體情況，及所有投入使用的物業(yè)情況。并列出物業(yè)的明細清單，清楚描述位置、面積和功能等信息，并連同相關(guān)資料蓋章確認，最后由開發(fā)商移交給物業(yè)管理單位，簽收記錄并存檔。別看這工作貌似形式主義，但實際上是雙方自簽訂前期物管合同后，充分履行合同，使各自的工作行為在法律上產(chǎn)生時效的體現(xiàn)，也是各自的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)獲得有力的法律保障的關(guān)鍵。能在日后各自處理業(yè)主的維權(quán)問題，小區(qū)物業(yè)的使用權(quán)問題，配套設(shè)施設(shè)備的支配權(quán)問題，公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)問題，或小區(qū)的其他物管工作等問題上，發(fā)生爭議時，提供充分且有法律效力的補充、依據(jù)和支撐，是十分有利于三方（開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司）的共同利益的，而且能充分體現(xiàn)公平性和合理性。

假設(shè)開發(fā)商和物業(yè)管理單位之間不進行這樣的一個具體全面的物業(yè)移交手續(xù)，而只是隨波逐流地建完哪管到哪，物管交接工作就憑一句話，簡單幾張紙。反正保安已進駐，物管人員已上崗，道路已正常清潔，綠化也有人打理，物管合同規(guī)定的物業(yè)服務(wù)都已展開，該進行物業(yè)管理的都已有人管，眼看的事實，移交與否，后期都是物業(yè)管理公司的事了，履行合同好像就那么回事。如此一來，開發(fā)商和物業(yè)管理之間，就變得好像誰都可以管，誰都有權(quán)插一手，小區(qū)的物業(yè)像是處于已移交和未移交之間。因開發(fā)商始終沒正式向聘請的物業(yè)管理服務(wù)單位提出接收和檢驗受托物管小區(qū)相關(guān)物業(yè)的合法性，具體內(nèi)容和完整性，完成雙方履行合同的首要任務(wù)。換句話通俗的話說就是：你叫我來管，你也沒交待清楚。當(dāng)沒事情發(fā)生的時候，各做各的事，好說話，一旦業(yè)主和物業(yè)管理事項牽扯到項目的開發(fā)內(nèi)容，或管理是否符合項目性質(zhì)的時候，就容易各推責(zé)任，踢皮球。影響辦事效率和解決問題的合理性，合法性，降低業(yè)主對項目小區(qū)的歸屬感。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，衍生出專門的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，最初作用，就是為了提升對工程項目各物業(yè)日后運營管理的專業(yè)性和服務(wù)水平。目的是減輕建設(shè)單位的運作負擔(dān)，使其更專注于項目開發(fā)，提高開發(fā)效益和建設(shè)品質(zhì)，創(chuàng)造更多先進的，科學(xué)的，和諧的，優(yōu)良的居住環(huán)境。使行業(yè)發(fā)展形成配套產(chǎn)業(yè)，各個環(huán)節(jié)之間相互推動，分工協(xié)調(diào)，提高行業(yè)發(fā)展質(zhì)量。如今，開發(fā)商成了永遠也放不開手的父母，物業(yè)管理服務(wù)公司像成了個永遠也長不大的小孩。實質(zhì)上就是工程項目整體管理的不完善，開發(fā)管理措施不到位。

回看大部分房地產(chǎn)項目開發(fā)，開發(fā)商與物業(yè)管理服務(wù)公司之間的合作過程：1）項目首次銷售前雙方簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。2）項目首次開盤預(yù)售，物業(yè)管理公司介入，配合銷售活動開始進行局部的物業(yè)管理服務(wù)工作。3）工程或項目建設(shè)竣工，業(yè)主收樓，開發(fā)商逐步退場，物業(yè)管理服務(wù)公司回歸日常全面的小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作，并延續(xù)管理。4）前期物業(yè)管理合同到期但未成立業(yè)主委員會時，物業(yè)管理公司與開發(fā)商續(xù)約管理，或被更換。5）待小區(qū)業(yè)主委員會成立后，根據(jù)決議，原物業(yè)管理公司可延續(xù)管理，或被請退原小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作。整個過程，缺少了開發(fā)商移交項目竣工物業(yè)給物業(yè)管理公司的實際操作，即使有發(fā)生但卻不一定形成了完整清晰的移交資料（或憑證）。之前簽訂的前期物管服務(wù)合同中，雖然有明確要求雙方做物業(yè)承接驗收，但很多開發(fā)商偏偏低估了這項工作的重要性，在整個工程項目完工竣工后，自己準(zhǔn)備退場時，在收官階段草率略過。給自己埋下了責(zé)任隱患，為企業(yè)日后的運作帶來了法律風(fēng)險。

筆者從事房地產(chǎn)項目開發(fā)工作多年，見過很多具體例子，皆因物業(yè)移交環(huán)節(jié)的工作不細致而鬧出麻煩。例如：早期房地產(chǎn)行業(yè)起步階段，項目的開發(fā)程序和資料相對較少，各審批部門的業(yè)務(wù)還在不斷完善，開發(fā)企業(yè)也是摸著石頭過河，很多老舊項目的開發(fā)資料都保存得不夠標(biāo)準(zhǔn)和完整，當(dāng)時開發(fā)商退場或轉(zhuǎn)換角色成物業(yè)管理后，又經(jīng)過了好些年，當(dāng)中發(fā)生人員變動，壓根沒考慮到與物管公司確認資料，清點移交，很多審批版的圖紙難以認定，后來在物管使用和管理小區(qū)的公共部位時遭到業(yè)主維權(quán)，物管和業(yè)主各持己見，引發(fā)訴訟，提交到法院的資料證據(jù)都不夠充分，十分被動;又有些案例是小區(qū)的公共空間或周邊空間的用途被某些業(yè)主改變，因后來使用不當(dāng)或是遭到自然條件破壞等，產(chǎn)生公共危險，引起了主管部門對事件的責(zé)任追究，物也管理公司認為業(yè)主沒有經(jīng)過他們的同意而擅自改變，責(zé)任與自己無關(guān)，業(yè)主則強調(diào)是早期開發(fā)商允許的，承諾過的，他們的使用符合當(dāng)時商品房買賣的權(quán)利，牽涉到的公共部分出現(xiàn)險情，是物業(yè)管理不到位所致，雙方之間相互爭扯，推卸責(zé)任，但最終還，主管部門還是要求是物業(yè)管理公司先完成應(yīng)急處理，后面再與業(yè)主自行協(xié)調(diào)。

曾經(jīng)遇到一個開發(fā)關(guān)系和物管關(guān)系都相當(dāng)復(fù)雜的小區(qū)，它的后期新建區(qū)域樓宇由新的投資商和新的物業(yè)管理單位去進行開發(fā)和物管，而大部分早期的舊區(qū)開發(fā)和物管，則由原來的開發(fā)商和其聘用的原物業(yè)管理企業(yè)一直在進行物業(yè)管理。但對于小區(qū)項目來說，前后開發(fā)的區(qū)域都屬于同一個小區(qū)范圍內(nèi)，在規(guī)劃部審批的角度上說，不存在兩個小區(qū)。當(dāng)整個小區(qū)基本開發(fā)建設(shè)完成后，新舊區(qū)業(yè)主開始對新舊區(qū)共用的消費車道，園區(qū)道路，停車位等使用權(quán)多次發(fā)生爭議和投訴。后來由于小區(qū)燃氣管道改造問題牽引出必須成立業(yè)主委員的事情，新舊區(qū)的業(yè)主和兩個物業(yè)管理單位之間的糾紛和矛盾難分難解，業(yè)主們的意見不一。當(dāng)中牽涉到多方權(quán)益，和法律事實，即使多個主管部門能根據(jù)當(dāng)時的合同文件等資料敲定結(jié)果，但意想不到的是一直以來規(guī)劃圖上沒有明確標(biāo)識物業(yè)管理用房的位置，只是在規(guī)劃經(jīng)濟指標(biāo)表上顯示存在。沒人敢明確表示在項目的整個開發(fā)過程中，多次審批的規(guī)劃方案里，開發(fā)商到底設(shè)定的給物管單位使用物業(yè)管理用房具體位置是在哪里。于是，承諾答應(yīng)繼續(xù)接管小區(qū)的物業(yè)管理公司就又反復(fù)起來，接而影響到業(yè)主委員會的成立，又進一步影響到燃氣改造的問題，事情又回頭牽扯到原開發(fā)商的身上。真是環(huán)環(huán)相扣，循環(huán)死結(jié)。這些不同的案例和復(fù)雜情況所引致的結(jié)果，都是項目開發(fā)或分期開發(fā)完成后，物業(yè)管理移交工作沒有認真落實，細致到位，完善資料，明確主體，落實責(zé)任所產(chǎn)生連串反應(yīng)。

但更多時候，是開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間，對項目小區(qū)公共部位和公共設(shè)施等的管理責(zé)任和使用權(quán)益等問題的爭議，還有業(yè)主向主管部門主張小區(qū)公共配套的使用權(quán)和權(quán)益上的爭議。如：地下室人防車位的租賃收益及租賃對象的爭議;消防通道被業(yè)主或物管單位占用的爭議;架空層的使用和權(quán)屬的爭議;公共空間、公共區(qū)域、配套設(shè)備房的使用和維護責(zé)任及其權(quán)屬劃定等的爭議;還有是新舊建筑物和設(shè)備的質(zhì)量認定問題;同一小區(qū)里不同時期開發(fā)建設(shè)的配套設(shè)施和公共設(shè)施的使用權(quán)爭議;甚至是小區(qū)的物管邊界范圍等等。這些表面看是理所當(dāng)然能辨別清晰的，一旦遇到佐證資料缺法律效力，或出現(xiàn)認定發(fā)生行為時間較難的情況時，就會讓開發(fā)商和物管公司有理說不清，而且此時往往還夾雜著業(yè)主的投訴和維權(quán)，或一些緊急公共安全問題的情況等，讓各方頭疼不已。

要知道，開發(fā)商和前期物業(yè)管理公司在預(yù)售期簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是有背景前提的，就是簽訂合同當(dāng)時，合同的目的物是處于未符合雙方可以正常支配的狀態(tài)。也就是說簽合同時，整個項目或小區(qū)是未完工的，或部分或全部建筑物業(yè)是未竣工驗收，未滿足交付使用條件的。直到項目規(guī)劃的建設(shè)內(nèi)容全部建設(shè)完畢，竣工驗收通過后，整個項目或小區(qū)的物業(yè)才符合《前期物業(yè)服務(wù)合同》的要求，才可以正式全面移交給物業(yè)管理公司，讓物業(yè)管理公司全面接管小區(qū)物業(yè)，開展物業(yè)管理工作，開發(fā)商才可功成身退。這時候，項目小區(qū)的已建總面積多少，各種設(shè)備設(shè)施的數(shù)量，配套建筑的分布和面積大小，規(guī)劃報建所含的內(nèi)容，法律認可邊界范圍，小區(qū)土地的用途性質(zhì)和年限等信息及相關(guān)資料都成了客觀現(xiàn)實，所有的建設(shè)和資料都是完成品時，再讓物業(yè)管理公司完成正式的總接收，資料移交簽收完成，雙方才算完整履行了合同的約定，才有利于實現(xiàn)合同中賦予各自的責(zé)任和權(quán)利，并受到法律保護。所以，在項目進入收官階段，開發(fā)商和前期物管公司都應(yīng)該認真重視小區(qū)整體物業(yè)的實體移交和資料移交，形成移交接收記錄，才能避免在日后的管理工作上，在解決問題時缺乏足夠的法律支撐和技術(shù)數(shù)據(jù)。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)收官中物業(yè)移交的具體操作

當(dāng)然，開發(fā)商移交小區(qū)物業(yè)給物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理服務(wù)，是可以根據(jù)小區(qū)規(guī)劃的范圍大小或開發(fā)建設(shè)的進程快慢，分階段、分期或分樓宇的完成情況去進行的。例如：小區(qū)用地范圍廣，分期開發(fā)，那么我們可以分期移交，或分區(qū)域移交，還可細致到分樓棟去移交。但不管是多次還是一次性移交，都必須把握住整個項目（或工程）的總體規(guī)劃，按照設(shè)施設(shè)備及工程本身的建設(shè)情況去進行物業(yè)盤點，核對清楚實際建設(shè)情況。

那么，具體上如何操作呢？對應(yīng)的移交資料或內(nèi)容應(yīng)該是怎么樣的呢？從筆者多年來經(jīng)歷不同時期的項目，開發(fā)完成后的收官情況，及其后出現(xiàn)物管公司難以解決的問題，或在后期成立業(yè)委會中所遇到的問題來看，開發(fā)商按物業(yè)管理合同移交項目物業(yè)給物管公司時，必須做到以下幾點工作：

（1）擬定物業(yè)管理交接文書，雙方蓋章確認。明確物業(yè)管理項目的建設(shè)竣工情況或開發(fā)完成情況，如：項目名稱、建筑區(qū)域范圍、建筑物數(shù)量、建筑總面積、各樓宇建筑面積，戶數(shù)，小區(qū)總棟數(shù)，總戶數(shù)，各自配套用房的面積大小、用途、位置，綠化面積大小，園林建筑設(shè)置情況，公共活動區(qū)域和公共使用區(qū)域的情況，設(shè)備設(shè)施安裝情況等內(nèi)容。物管公司承諾按規(guī)劃審批情況進行限定管理，無權(quán)也不能擅自改變用途、結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，包括加建、擴建和改建等，更不能鼓勵或放任個別業(yè)主進行類似的行為。開發(fā)商亦必須保證項目所有建設(shè)物均竣工驗收通過，并符合規(guī)劃審批和報建規(guī)定，在移交前沒進行私下改變。文書應(yīng)附樓宇清單，小區(qū)配套清單、設(shè)備設(shè)施清單等，并署接收方及移交方名稱，蓋上公章。

（2）開發(fā)商整理項目的開發(fā)資料、證件和工程圖紙等，如：土地證，項目立項，總體規(guī)劃圖（最終版）及其經(jīng)濟指標(biāo)報告，項目的圖紙圖冊，資料冊，用地證及紅線，工程規(guī)劃許可證，各個專業(yè)的正式施工圖紙，施工許可證，審圖意見，竣工驗收備案證，還有施工資料一套，設(shè)施設(shè)備的生產(chǎn)證明，出廠證明，檢驗合格證，備案憑證等等，利于物業(yè)管理公司全面接管后，進行物業(yè)維修，保養(yǎng)，認定責(zé)任，明確使用權(quán)，清晰產(chǎn)權(quán)等的資料。復(fù)印并出清單，雙方蓋章確認，移交給物業(yè)管理公司接收。

（3）按照移交清單及資料容，現(xiàn)場核對和清點小區(qū)整體物業(yè)及相關(guān)資料，對照統(tǒng)一后，雙方移交資料蓋章確認并保存，完成移交工作。雙方應(yīng)安排落實人員，帶著圖紙和清單，在小區(qū)（或項目）范圍內(nèi)，逐一對照建筑物和設(shè)備物的情況，進行盤點，不漏不遺。如發(fā)現(xiàn)和報規(guī)報建情況不一致，設(shè)備安裝不一致等，必須追查原因，了解情況后再確認接收。此時開發(fā)商應(yīng)如實解釋，并積極協(xié)助。

（4）最后補充一點，開發(fā)商在與物業(yè)管理公司進行物管交接工作的同時，還可以和物管單位擬定一份補充協(xié)議，要求物業(yè)管理單位對所有移交的文件、物業(yè)（設(shè)備）等清單和相關(guān)資料，必須歸檔保存，備份使用，以免掉失，并根據(jù)需要提供給相應(yīng)的業(yè)主進行查詢了解。當(dāng)物業(yè)管理單位退出小區(qū)的物業(yè)管理工作時，必須全部歸還給開發(fā)商或業(yè)主委員會。

總結(jié)：

任何一個項目，有立項開始動工的一天，自然也有竣工結(jié)束開發(fā)的一日。當(dāng)工程開發(fā)建設(shè)完成，小區(qū)配套施工完畢，設(shè)備安裝到位，樓宇銷售接近八九成，各種專項工程竣工驗收，參建單位相繼撤場，項目就進入收官階段。本文對房地產(chǎn)項目開發(fā)收官中易被忽略的物業(yè)移交細節(jié)進行了闡述，希望能夠更好地促進我國房地產(chǎn)項目的發(fā)展。

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