尚繼鵬

（青銅峽市房屋面積測(cè)量中心，寧夏 吳忠 751100）

一、概述房地產(chǎn)測(cè)繪的定義

對(duì)于現(xiàn)代化的房地產(chǎn)測(cè)繪測(cè)量工作而言，其是專業(yè)測(cè)繪領(lǐng)域的重要組成內(nèi)容。其測(cè)繪的主要內(nèi)容主要指的是房屋與周邊有關(guān)的土地信息，換而言之，房地產(chǎn)測(cè)繪工作是利用科學(xué)工具，合理的技術(shù)以測(cè)繪手段加以綜合運(yùn)用，意在實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋與周邊區(qū)域的實(shí)際房產(chǎn)情況，產(chǎn)權(quán)歸屬、地理位置及詳細(xì)數(shù)據(jù)等信息進(jìn)行獲取的測(cè)繪工作。

二、闡述房地產(chǎn)測(cè)量基本要素

所謂房地產(chǎn)測(cè)量，針對(duì)其基本要素來(lái)說(shuō)，其主要是指對(duì)界址點(diǎn)、房屋以及其附屬設(shè)施加以采集。在此過(guò)程中，主要勘察房地產(chǎn)周邊的獨(dú)立地物、公路、橋梁等等地形?，F(xiàn)階段，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)事業(yè)的有效進(jìn)步，大多數(shù)城市都開(kāi)始重視公共設(shè)施的發(fā)展，使得城市建筑物更趨向于密集化，城市高樓數(shù)量和高樓建設(shè)規(guī)模也逐步增加，這也極大程度上制約和限制了高樓航拍比例，致使航空攝影測(cè)量精度已經(jīng)難以滿足當(dāng)下房地產(chǎn)測(cè)量的實(shí)際需求。在此過(guò)程中，通過(guò)科學(xué)地引入電子速測(cè)儀和電子記簿，或者借助于便攜式計(jì)算機(jī)來(lái)精準(zhǔn)地測(cè)量和采集房地產(chǎn)要素的測(cè)量和數(shù)據(jù)，是當(dāng)下房地產(chǎn)測(cè)量的重要發(fā)展趨勢(shì)。

三、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量探討

房地產(chǎn)平面控制測(cè)量工作重點(diǎn)是為了給后續(xù)繪制詳細(xì)的房地產(chǎn)、地籍平面圖供應(yīng)基礎(chǔ)參考，以及可靠數(shù)據(jù)。同時(shí)還是房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行面積測(cè)算、工程項(xiàng)目放線、更變測(cè)量工作的重要數(shù)據(jù)前提。進(jìn)行房地產(chǎn)平面控制測(cè)量工作時(shí)，還可以對(duì)現(xiàn)有的城市控制網(wǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行結(jié)合運(yùn)用，通過(guò)這樣的方式能夠有效降低測(cè)量資源損耗，提升測(cè)量效率，同時(shí)，還能夠杜絕投資成本浪費(fèi)、坐標(biāo)系或控制網(wǎng)重復(fù)的問(wèn)題，有利于房地產(chǎn)行業(yè)提高對(duì)資料的有效利用，增強(qiáng)城市管理質(zhì)量。另外，房地產(chǎn)平面控制測(cè)量工作具有現(xiàn)勢(shì)性的優(yōu)點(diǎn)，隨著城市發(fā)展所帶來(lái)的擴(kuò)建與老舊區(qū)域改建，會(huì)導(dǎo)致之前的控制網(wǎng)成果的部分內(nèi)容失去有效性。因此，為確保房地產(chǎn)平面圖具有良好的現(xiàn)勢(shì)性，應(yīng)當(dāng)及時(shí)有效地進(jìn)行新控制點(diǎn)布置，保證房地產(chǎn)平面圖的更變測(cè)量以及其他工作內(nèi)容的有效展開(kāi)。

四、基于房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)分析

針對(duì)布設(shè)房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)而言，需要遵守由高到低、由整體到局部等等原則來(lái)實(shí)施，意在能夠強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)成本控制，提升技術(shù)的科學(xué)性和有效性。在設(shè)計(jì)平面控制網(wǎng)時(shí)，需要對(duì)城區(qū)未來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行思考。首先需要以主控制網(wǎng)為基準(zhǔn)來(lái)強(qiáng)化房地產(chǎn)平面的布置，然后結(jié)合房地產(chǎn)建設(shè)和管理需求來(lái)統(tǒng)籌實(shí)施和加密。針對(duì)精度而言，需要開(kāi)展優(yōu)化設(shè)計(jì)，尤其是在對(duì)外圍長(zhǎng)度的長(zhǎng)度予以計(jì)算時(shí)，還需要保證留有一定的富裕，意在能夠最大程度上強(qiáng)化對(duì)可控范圍的控制，使得在后期擴(kuò)建過(guò)程中，控制范圍也能夠滿足需求，無(wú)須二次測(cè)量，節(jié)約測(cè)繪成本。

五、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量要點(diǎn)研究

（一）明確平面控制網(wǎng)布設(shè)的目的、收集有關(guān)信息

房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的主要目的是對(duì)目標(biāo)區(qū)域內(nèi)的地理情況、形狀大小、未來(lái)發(fā)展規(guī)劃、測(cè)量結(jié)果的精度使用標(biāo)準(zhǔn)、完成計(jì)劃的日期以及在生產(chǎn)工作中對(duì)控制點(diǎn)的管理、密度等要求。房地產(chǎn)測(cè)繪工作者需要到對(duì)應(yīng)的測(cè)繪業(yè)務(wù)管理機(jī)構(gòu)獲取相關(guān)資料信息。

（二）明確布網(wǎng)方案

結(jié)合控制成果，后期使用需求，對(duì)應(yīng)的測(cè)量信息以及在測(cè)量工作中能夠投入使用的設(shè)備、技術(shù)水平等基礎(chǔ)條件，對(duì)控制網(wǎng)布設(shè)的方案進(jìn)行明確。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)通常在1:10000 或1:25000 的地形圖上展開(kāi)設(shè)計(jì)：繪制已經(jīng)明確的點(diǎn)、網(wǎng)，結(jié)合設(shè)計(jì)的布網(wǎng)方案，通過(guò)圖紙進(jìn)行推斷點(diǎn)與點(diǎn)之間是否通視。各點(diǎn)間所構(gòu)成的形狀與預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的精度以及其他相關(guān)要求相符合，確保布置位置與使用標(biāo)準(zhǔn)相符。完成圖紙中的點(diǎn)位選擇后，有關(guān)工作者還需要親自到實(shí)地進(jìn)行調(diào)查，驗(yàn)證實(shí)驗(yàn)是否具有可行性。同時(shí)，為有效提高控制網(wǎng)的設(shè)計(jì)質(zhì)量，杜絕二次重測(cè)，需要有效控制設(shè)計(jì)當(dāng)中各項(xiàng)元素精準(zhǔn)度，具體進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)可參考有關(guān)規(guī)定文獻(xiàn)。

（三）技術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的編寫(xiě)

技術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的作用是用于對(duì)房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的工作規(guī)劃進(jìn)行設(shè)定，基于整體規(guī)劃，從技術(shù)層面，組織層面上進(jìn)行說(shuō)明。技術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)的核心要點(diǎn)包括：①內(nèi)容情況：設(shè)計(jì)目標(biāo)與要求；測(cè)量區(qū)域內(nèi)的地理信息；地質(zhì)地貌的大體信息；測(cè)區(qū)之前的測(cè)繪結(jié)果，成果的實(shí)際質(zhì)量、可用性具體運(yùn)用計(jì)劃；②設(shè)計(jì)方案：包括平面控制網(wǎng)設(shè)計(jì)的形狀、級(jí)別、密度的設(shè)定注解；明確起算數(shù)值；具體的圖內(nèi)設(shè)計(jì)方案與精準(zhǔn)度估測(cè)；③作業(yè)方式以及準(zhǔn)則：包括測(cè)量工作的方以及具體要求，覘標(biāo)種類與標(biāo)記的標(biāo)準(zhǔn)；明確標(biāo)記設(shè)計(jì)與使用標(biāo)準(zhǔn)，明確測(cè)角測(cè)邊儀器的檢查工作；進(jìn)行邊長(zhǎng)、角度觀測(cè)時(shí)的操作要求、外業(yè)結(jié)果存儲(chǔ)方式，對(duì)成果的查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，具體的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)以及方式；④各類附錄、圖、表、工作內(nèi)容的流程表；測(cè)量工作中所需的物資表，控制網(wǎng)設(shè)計(jì)圖與其他所有對(duì)房地產(chǎn)平面控制圖布設(shè)工作起到輔助作用的參考信息。

（四）造標(biāo)埋石

當(dāng)明確定位的具體位置時(shí)，有關(guān)工作人員應(yīng)當(dāng)展開(kāi)標(biāo)埋石制造工作，標(biāo)石對(duì)點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)志，覘標(biāo)的作用是用于觀測(cè)時(shí)參考觀察，所有的觀測(cè)結(jié)果最終都會(huì)歸算到標(biāo)石中心上。

（五）外業(yè)觀測(cè)

在確保標(biāo)識(shí)語(yǔ)、覘標(biāo)具有良好穩(wěn)定性后，便可進(jìn)行觀測(cè)工作，在實(shí)際觀測(cè)工作開(kāi)始前，有關(guān)人員必須結(jié)合相關(guān)要求，做好儀器設(shè)備的校驗(yàn)工作，測(cè)試好經(jīng)緯儀、測(cè)距儀的精準(zhǔn)性。針對(duì)經(jīng)緯儀，要求要符合以下技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：①光學(xué)對(duì)點(diǎn)器視軸與豎軸的偏差，在0.8m～1.5m 的高度區(qū)間不得高于1mm；②照準(zhǔn)部旋轉(zhuǎn)各位置氣泡低于 1格；③視準(zhǔn)軸不垂直于橫軸之差，DJ1在5″以下，DJ2 在8″以下；④使用垂直微動(dòng)螺旋時(shí)，視準(zhǔn)軸在水平方向不可存在偏移問(wèn)題；⑤橫軸不垂直于豎軸之差，DJ1 在10″以下，DJ2 在15″以下；⑥對(duì)于光學(xué)測(cè)微器的行差與隙動(dòng)差要求，DJ1 在1″以下，DJ2 在2″以下；要求測(cè)距儀能夠符合以下標(biāo)準(zhǔn)：①儀器在1.5m 高范圍內(nèi)光學(xué)對(duì)中器的誤差低于1mm；②發(fā)光、接收、照準(zhǔn)三軸的不平行性在±30″以內(nèi)；③電壓變化所帶來(lái)的影響低于標(biāo)準(zhǔn)精度的33%；④周期振幅誤差低于周定誤差的60%；⑤儀器內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)差低于標(biāo)準(zhǔn)精度的25%；⑥照準(zhǔn)與幅相誤差低于固定誤差的50%；⑦加常數(shù)以及乘常數(shù)檢定的單位權(quán)標(biāo)準(zhǔn)差低于標(biāo)準(zhǔn)精度的50%；⑧測(cè)尺頻率變化低于比例誤差的66%。另外有關(guān)工作人員還需要校驗(yàn)氣壓計(jì)，干濕溫度計(jì)。在實(shí)際觀測(cè)工作當(dāng)中，工作人員必須遵照有關(guān)觀測(cè)要求以及操作流程進(jìn)行觀測(cè)。在完成觀測(cè)后，還需要展開(kāi)全面的外業(yè)檢查，確保外業(yè)觀測(cè)工作與設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)相符。當(dāng)確保所有外業(yè)工作都與設(shè)計(jì)相符時(shí)，才算觀測(cè)工作正式完成。

（六）內(nèi)業(yè)計(jì)算

業(yè)內(nèi)計(jì)算可分為概算、平差和坐標(biāo)計(jì)算三項(xiàng)內(nèi)容。概算是指將地面的測(cè)量數(shù)據(jù)投射到高斯平面中，對(duì)工作與平差前其他準(zhǔn)備工作進(jìn)行計(jì)算；平差計(jì)算是指將多余觀測(cè)所造成的幾何圖形矛盾問(wèn)題進(jìn)行抹除；鑒定觀測(cè)值與平差元素的精準(zhǔn)性，最終獲取各個(gè)元素（邊長(zhǎng)、坐標(biāo)值）的最或然值。當(dāng)完成所有計(jì)算工作之后，出示對(duì)應(yīng)的成果表，也就是將測(cè)繪圖中各點(diǎn)的坐標(biāo)、邊長(zhǎng)、方位角總結(jié)為表格，編寫(xiě)技術(shù)總決，為測(cè)量成果使用者提供參考。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)測(cè)繪為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、戶籍管理、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃建設(shè)等工作提供更為充足的數(shù)據(jù)支持，對(duì)有推進(jìn)社會(huì)進(jìn)程具有重要現(xiàn)實(shí)意義。對(duì)此，需要清晰地認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)測(cè)繪的重要性，不斷優(yōu)化和完善房地產(chǎn)工程平面控制測(cè)量的技術(shù)，以此來(lái)進(jìn)一步加快房地產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展進(jìn)程，強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。