【摘要】如今我國經濟常態(tài)化發(fā)展，給房地產行業(yè)帶來廣闊的發(fā)展前景，房地產在推進國民經濟增長、百姓安居樂業(yè)上，發(fā)揮著必不可少的重要性作用。本文以可持續(xù)發(fā)展理論為基礎，深入該理念內涵，從社會環(huán)境、居民需求等角度出發(fā)，分析探討房地產價值增值機制，提出具體的成本優(yōu)化策略，不斷完善和優(yōu)化行業(yè)內成本管理工作，，為相關研究提供借鑒意義。

【關鍵詞】可持續(xù)發(fā)展;房地產價值;增值;成本

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

在經濟市場的變化莫測下，房地產行業(yè)雖取得顯著成就，但受內外環(huán)境影響，房地產市場體現出無規(guī)律性、無周期性的波動特征。結合房地產行業(yè)發(fā)展趨勢來看，保值、增值、投資等屬性，隨著時代變遷需滿足精神需求及物質需求等[1]。如今，城市現代化建設日新月異，為促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，需要以可持續(xù)發(fā)展觀念為先導，致力于構建嶄新視角，促成和諧融洽的社會大環(huán)境。本文從房地產價值形成、價值增值、成本管理等內容入手，豐富價值增值及成本優(yōu)化理論內容。

1、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產價值形成機理

房地產，從經濟學角度出發(fā)，被稱作為“不動產”，有著不可移動性、固定性等特點。房地產價值，是指在特定情況下，其客觀屬性對人類活動產生積極效應，也可以是人為行為給予房地產的評價。人與房地產兩者之間相互依存、密切聯系，房地產不能離開人的本質特征單獨存在，結合人的需求角度，房地產需要符合多種層次需求，在時間的累積和推移下，以及受到內外因素的影響，房地產必會作為一種商品，出現不同程度的增值、減值、保值等。

房地產價值內容可高度概括為三個部分，即為經濟價值、社會價值和環(huán)境生態(tài)價值。經濟價值為房地產作為物質本身體現出的價值，社會價值是從社會角度分析房地產滿足人們多元化的物質需求、精神需求等，環(huán)境生態(tài)價值是房地產在自然生存環(huán)境基礎上形成的理論。在整個生命周期中，無論是在空間維度，還是時間維度上，房地產的價值并不是一成不變的，而是在市場、環(huán)境、社會等因素下產生變化[2]。從基于可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，房地產價值增值與一般房地產有著本質不同。

2、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產成本優(yōu)化要點

許多房地產企業(yè)，應加大對房地產產品的開發(fā)力度，除了獲取十分可觀的經濟效益外，還為人們創(chuàng)建了宜居的舒適空間，這與可持續(xù)發(fā)展觀念相符，以人、建筑、環(huán)境三者之間和諧融洽的統(tǒng)一關系為前提。開發(fā)商經規(guī)劃資源后，加大專項資金投入，以可持續(xù)發(fā)展理念為出發(fā)點，對房地產屬性及商品價值進行明晰定位，為滿足房地產較好的經濟效益、社會效益及生態(tài)效益等，需要在使用各種資源及能源的過程中，在保障正常經營活動的基礎上，最大程度地降低資金成本、改造成本及環(huán)境成本等，只有如此，才能在房地產全壽命周期內，提高整體價值。因此，可持續(xù)發(fā)展理念貫穿到房地產商品開發(fā)全過程，為體現效益最大化原則，需要主抓開發(fā)運營、規(guī)劃設計、施工及物業(yè)管理等。

房地產企業(yè)運行期間，對房地產建設期的專項投入是一項基礎工作，需要做好對成本的可持續(xù)管理，這直接影響到企業(yè)品牌形象、社會效應、生存發(fā)展等，對此應深入分析、全程跟進成分投入及使用情況，根據實際情況創(chuàng)建一套科學合理的成本投資方案[3]。注重關鍵性因素影響，明確成本優(yōu)化中的重難點，堅持重點投入、分類控制原則，從整體上規(guī)劃和設計各類資源成本。當地產價值影響因素，具體地來說，包括建安工程費、銷售設施費、會所工程費等，從中不難看出，為滿足不同層次多元化需求，應結合各類成本輕重程度適當調配，期間還要形成創(chuàng)新性思考，最大化節(jié)省和優(yōu)化成本資源。

3、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產價值——成本管理模式

成本管理模式在可持續(xù)發(fā)展理論基礎上形成，該模式將房地產看成是一個豐富完整的意識形態(tài)，為促進人與社會、人與自然、人與人之間和諧融洽的關系，需要符合人的多種需求，除了基本生產的物質需求，還要在水平不斷提高的前提下滿足多種精神需求。國家高度重視城市現代化建設的發(fā)展，人們在社會性精神欲望上提出更多需求，表明房地產應正確處理發(fā)展規(guī)律與人的需求之間的關系，對房地產加以改造和升級，這既是人們需求增強的基本條件，又促進高質量、高層次發(fā)展局面，還為自身發(fā)展注入源源不斷的生機和活力。為朝著可持續(xù)發(fā)展目標邁進，房地產行業(yè)應轉變單一化的經濟營銷模式，將重點放在生態(tài)經濟管理上。為正確處理好經濟、社會和環(huán)境和諧統(tǒng)一關系，應將可持續(xù)發(fā)展理念融入到成本管理工作中。

關于可持續(xù)發(fā)展理論與成本管理的有機融合，不斷提升房地產價值增值與成本優(yōu)化，具體可概括為：①依據管理對象的不同，由傳統(tǒng)單一管理模式，演變成綜合管理方向，使經濟、社會環(huán)境相互協調統(tǒng)一性發(fā)展;②依據管理主體的不同，房地產企業(yè)應打破自身單獨性利益考慮方式，而是應從社會環(huán)境、自然條件等角度，創(chuàng)建多元化、全方位社會治理格局;③依據管理過程的不同，需要在注重后果導向的基礎上，認知到原因導向的重要性，形成預見式管理機制;④依據管理目標的不同，應從過去的“以物為本”轉變?yōu)椤耙匀藶楸尽?，以環(huán)境生態(tài)目標為重點[4-5];⑤依據管理決策的不同，需要從對房地產建設期的單純評價，轉變即為綜合評價方式，尤其是在成本管理和風險防范上，要保持高度的綜合性。

4、房地產價值增值及成本優(yōu)化實證分析

4.1案例分析

本研究以某市建筑工程為對象，該項目為小區(qū)居民住宅，工程總體設計8層，綠化率為43.5%，戶型面積從85～200m2不等，內部設計體現人車分流原則。該項目收到政府部門高度關注，作為一個綠色節(jié)能工程來打造，在建筑施工期間，依托于先進的低碳技術，致力于創(chuàng)建自由控、恒溫濕的住宅房產，并體現出科技節(jié)能的優(yōu)越性。該工程在可持續(xù)發(fā)展視角下，融入多種節(jié)能及施工工藝，詳見圖1，將降低資源及能源銷售作為施工原則，以創(chuàng)建健康舒適、節(jié)能宜居的居住場所為建設總目標。

4.2房地產價值定位及成本綜合評價

為使工程項目高度體現房地產價值，需要處理好資源分配、技術應用，將可持續(xù)建設理念融入其中，特別是在綜合評估房地產價值時，應以滿足物質需求為基本，以符合不同層次社會性精神需求為目標。房地產作為一項宏觀建筑，應遵循生態(tài)環(huán)境，處理好資源與成本兩者之間的關系。如果出現投資決策具有差異性的情況，要考慮到在整個壽命周期內，房地產價值及成本優(yōu)化也會受到影響，尤其是全壽命周期成本，直接決定了房地產價值，需要全面詳細地制定投資方案。根據本項目區(qū)位屬性，制定了三種不同的投資方案，第一種是精裝的高科技別墅級節(jié)能建筑，第二種是節(jié)能型精裝非高科技的優(yōu)質住宅，第三種是成本低、區(qū)位好的毛坯建筑。

對于本項目工程的成本投入，需要從經濟性、社會性、環(huán)境生態(tài)性等因素分析，為滿足可持續(xù)發(fā)展的建設理念，應多角度、全方位設計投資方案，結合實際情況綜合評定后，選取最佳的方案。對上述三種投資方案的設計，本項目工程采取調查與專家評審方式，其滿意度評價結果具體為：第一種方案經濟成本、社會成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為84%、8%、12%，滿意度總評分83.05;第二種方案經濟成本、社會成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為92%、9%、1%，滿意度總評分80.63;第三種方案經濟成本、社會成本、環(huán)境生態(tài)成本比例分別為91%、9%、2%，滿意度總評分79.36。

4.3基于可持續(xù)發(fā)展的房地產項目成本優(yōu)化結果評價

可持續(xù)發(fā)展理念作為一種戰(zhàn)略規(guī)劃，經在對本項目工程定位分析的基礎上，采取有力舉措，重視對項目的管理。從上述三個方案中發(fā)現，結合全壽命周期來看，從高到低依次排列為第一種方案、第二種方案和第三種方案，但在資源及能源有限的條件下，環(huán)境成本、經濟成本等因素會制約前兩種方案;根據成本投入不同程度分析，房地產價值也會相應變化，所以增值也不盡相同。因此，房地產只考慮物質需求的前提下，經濟價值屬性不會發(fā)生太大變化，而將環(huán)境生態(tài)成本、社會成本融入其中，增長幅度也會相應增加。

本項目工程為體現降能耗、高時效、綠色節(jié)能特點，結合工程項目實際建設情況，采用多種先進的節(jié)能技術，如空調模式、圍護架構等。同時，將可持續(xù)發(fā)展目標落實和貫徹到整個建設和管理階段，在成本優(yōu)化了發(fā)揮了重要作用。

5、基于可持續(xù)發(fā)展的房地產價值增值及成本優(yōu)化策略

5.1房地產成本優(yōu)化需進行整體規(guī)劃

在對可持續(xù)發(fā)展理念、房地產價值形成機制分析的基礎上，應最大化地確保房地產產品價值，應將社會價值、經濟價值和環(huán)境生態(tài)價值作為重要的參考依據。同樣地，房地產反應出的社會因素、物質屬性、環(huán)境生態(tài)意義等，會在時代變遷的情況下，價值增值特點不斷凸顯出來[6-7]。因此，為使得房地產建筑工程建設方案價值最大，同時又滿足降低資源及能源消耗、減少成本費用的需求，應需要對成本管理工作進行整體規(guī)劃。在整體規(guī)劃上，放棄企業(yè)應強化成本控制意識，健全成本控制體系，拓寬融資渠道，實現精細化成本管理。

5.2房地產成本優(yōu)化應加入價值評價因素

經過對房地產價值形成的深入探索，從中不難發(fā)現，房地產價值是建立在人的需求基礎上，期間將房地產看作是一種商品，商品以體現商品價值根基，所以房地產也應體現出價值需求。隨著時代的不斷發(fā)展，人們在房地產價值的認知上，也會相應地出現變化，換句話說就是，對房地產的需求是實時變化的，需要房地產在滿足基礎價值需求的基礎上，將多種價值評價因素融入其中，如社會關系、經濟行為等，使房地產多元化價值不斷凸顯出來。由于房地產價值成本優(yōu)化模型中需要對多種因素進行評定，特別是在形成的決策方案上，不能將經濟效益作為單一評價要素，還應在復雜多變的社會環(huán)境中，正確看待社會關系、環(huán)境影響等元素之間的關系。因此，為體現房地產價值增值及成本優(yōu)化，因清晰界定成本管理核算對象，在拓寬融資渠道的基礎上，科學合理分配房地產項目資金。

5.3正視價值與成本投入的變動規(guī)律

在對房地產價值影響因素作綜合評定的基礎上，經濟價值、社會價值及環(huán)境生態(tài)價值呈現出變動規(guī)律，需要從房地產價值屬性考慮，尤其是在處理各價值因素比例關系時，需要重視環(huán)境生態(tài)效益，處理好經濟、社會及生態(tài)環(huán)境三者之間的相互關系，經對資源合理分配，使用最小的成本投入力度，獲取最大化的經濟效益、社會效益及生態(tài)效益。因此，房地產企業(yè)應科學引用市場競爭機制，做好工程竣工成本結算，不斷改進成本控制方法。

5.4創(chuàng)建房產開發(fā)中價值增值及成本控制可行性方案

雖在經濟市場形式下，經政府的宏觀調控作用，房地產價值增值不斷加大，且成本管理工作取得顯著成果。不容樂觀的是，在實際的房產開發(fā)中，仍存在一些問題亟待改進，如傳統(tǒng)成本管理無法形成較好的協同效益，財務角度成本流于形式，對非生產和費容器的成本管理認知不夠，對此應注重前期階段的策劃方案，確保實現土地價值最大化，做好土地成本控制工作，優(yōu)化采購采購成本、施工方案、重視施工管理及銷售環(huán)節(jié)的成本控制等[8]。

結語：

在經濟形勢不斷變化的條件下，房地產企業(yè)應正確應對機遇和挑戰(zhàn)，立足市場環(huán)境，創(chuàng)新房產價值增值及成本管理工作優(yōu)化。由于房地產成本控制工作，既能提升企業(yè)的管理水平，又能改善成本優(yōu)化，還能促成良性發(fā)展格局，所以應高度堅持全面成本控制、成本目標管理、成本開元節(jié)流原則，為滿足物質需求、社會精神性需求，處理好社會、經濟及生態(tài)環(huán)境關系，堅持可持續(xù)發(fā)展理念，為行業(yè)發(fā)展提供創(chuàng)新動力。

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作者簡介：

沈岳（1980.03-），男，漢，本科，職稱：工程師，籍貫：江蘇鹽城，研究方向：地產開發(fā)，所在單位：南昌筑奧置業(yè)有限公司。